Der Preis einer Neubauwohnung in Warschau hängt vor allem vom Bezirk ab: Der Median des Quadratmeterpreises reicht von 13.795 PLN in Białołęka bis 26.271 PLN in Wola, also fast um das Doppelte. Deshalb hat die größte Neubauwohnung unseres Katalogs für 1 Mio. PLN 76,4 m² in Białołęka, in Wola dagegen nur 44,2 m². Die Zahlen stammen aus Dateien, die Bauträger auf dane.gov.pl veröffentlichen, dem staatlichen Portal für offene Daten: 960 Einheiten in 22 Bauvorhaben aus 9 Bezirken, Stand 4. Oktober 2026.
Dieser Text richtet sich an Ausländer, die eine einfache Frage beantwortet haben möchten: Was kostet eine Neubauwohnung in Warschau, und was bekomme ich für mein Budget? Marktkenntnis ist nicht nötig. Sie müssen nur wissen, wie viel Sie ausgeben können.
Was kostet der Quadratmeter einer Neubauwohnung in Warschau?
Für die ganze Stadt veröffentlicht die NBP zwei Durchschnittswerte. Im 2. Quartal 2026 lag der durchschnittliche Angebotspreis auf dem Primärmarkt bei 18.488,28 PLN/m² und der durchschnittliche Transaktionspreis bei 16.783,49 PLN/m², also 9,22 % niedriger (NBP, Datei ceny_mieszkan.xlsx vom 7.08.2026; Daten für das 3. Quartal enthält sie noch nicht). Das sind Durchschnittswerte für die Stadt. Die Unterschiede zwischen den Bezirken zeigen erst die Bauträgerdateien.
Der Median ist der mittlere Preis: Die Hälfte der Einheiten ist günstiger, die Hälfte teurer. Mediane der Brutto-Angebotspreise je m² Nutzfläche, Stand 4. Oktober 2026:
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| Bezirk | Bauvorhaben | Median PLN/m² |
|---|---|---|
| Białołęka | 6 | 13.795 |
| Targówek | 3 | 15.819 |
| Wawer | 2 | 16.175 |
| Włochy | 2 | 17.895 |
| Praga-Południe | 2 | 18.467 |
| Praga-Północ | 2 | 19.010 |
| Wola | 3 | 26.271 |
Eigene Auswertung auf Grundlage von Daten von dane.gov.pl, Stand 4. Oktober 2026. Den Median eines Bezirks nennen wir nur, wo wir mindestens 2 Bauvorhaben haben. Bemowo (Premiera Bemowo, Median 19.143 PLN/m²) und Mokotów (Jaśminowy Mokotów, 26.811 PLN/m²) haben je ein Bauvorhaben; die Zahl beschreibt also dieses Bauvorhaben, nicht den Bezirk.
Woher stammen diese Zahlen, und was fehlt darin?
Der Bauträger muss auf seiner Website für jede Einheit den Preis je m² Nutzfläche einschließlich Mehrwertsteuer angeben, außerdem gesondert den Preis der Nebenräume und der für die Nutzung der Einheit nötigen Rechte, sofern sie nicht im Preis enthalten sind (Art. 19a Abs. 1 Nr. 1–3 des Gesetzes über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und über den Bauträger-Garantiefonds, kurz Bauträgergesetz, ustawa deweloperska, Einheitstext Dz.U. 2026 Pos. 880, Rechtsstand Oktober 2026). Dieselben Daten werden „einmal täglich“ an den für Digitalisierung zuständigen Minister übermittelt und auf dane.gov.pl veröffentlicht (Art. 19b Abs. 1 und 3). Die Datensätze stehen unter der Lizenz CC0 1.0.
Was Sie zum Umfang der Daten wissen sollten:
- Das ist nicht der ganze Markt. Der Katalog umfasst 22 Bauvorhaben in 9 Bezirken. Es fehlen unter anderem Śródmieście, Ursynów, Wilanów und Żoliborz, und aus Ursus haben wir keine Einheiten aus den Dateien.
- Hinter einem Bezirk steht oft nur ein Bauvorhaben. Metro Art macht 67 % der Einheiten in Praga-Południe aus, Rezydencja Liwska 75 % in Targówek, Korkowa 146 sogar 91 % in Wawer. Der Bezirksmedian ist also großenteils der Median dieses Bauvorhabens.
- Verfügbarkeit. Die meisten Dateien sagen nicht, ob eine Einheit noch frei ist. Prüfen Sie das in der Preisliste des Bauträgers.
- Einheiten mit Preis je m². Einen Preis je m² haben 880 von 960 Einheiten. Bei 80 Einheiten nennt ein Bauträger den Preis für die Abrechnungsfläche, nicht für die Nutzfläche; sie fehlen daher in den Medianen.
Wie wir die Dateien erfassen, beschreiben wir auf der Seite Datenquellen.
Wie viele Quadratmeter bekommen Sie für 800.000, 1 Mio. und 1,2 Mio. PLN?
Der Median liefert eine Schätzung, aber entschieden wird über eine konkrete Einheit. Deshalb zeigt die folgende Tabelle die größte Wohnung, die tatsächlich ins Budget passt (Stand 4. Oktober 2026):
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| Bezirk | bis 800.000 PLN | bis 1 Mio. PLN | bis 1,2 Mio. PLN |
|---|---|---|---|
| Białołęka | 60,4 m² | 76,4 m² | 88,8 m² |
| Targówek | 49,4 m² | 62,6 m² | 85,5 m² |
| Włochy | 48,5 m² | 66,6 m² | 75,2 m² |
| Praga-Południe | 45,7 m² | 59,8 m² | 70,0 m² |
| Praga-Północ | 43,9 m² | 52,6 m² | 59,6 m² |
| Wola | 29,7 m² | 44,2 m² | 58,1 m² |
Eigene Auswertung auf Grundlage von Daten von dane.gov.pl, Stand 4. Oktober 2026. In Wawer hat die größte Wohnung in Korkowa 146 für 1 Mio. PLN 59,8 m², und ins Budget passt auch ein Haus mit 94,1 m² aus Osiedle Śpiewających Ptaków. Premiera Bemowo bietet 46,5 m² bis 800.000 PLN, 48,0 m² bis 1 Mio. und 60,9 m² bis 1,2 Mio. PLN. In Jaśminowy Mokotów kostet die günstigste Einheit 1.380.000 PLN; in diese drei Budgets passt dort also nichts.
Was daraus folgt:
- 800.000 PLN: Eine Wohnung ab 60 m² gibt es nur in Białołęka (Osiedle Sprawna, 60,4 m²). In den übrigen Bezirken haben die größten Einheiten 44–49 m², in Wola 29,7 m².
- 1 Mio. PLN: 60 m² und mehr gibt es in drei Bezirken: Białołęka, Włochy und Targówek.
- 1,2 Mio. PLN: Mehr als 80 m² gibt es nur in Białołęka und Targówek. Im gesamten Katalog gibt es 44 Wohnungen ab 75 m² bis 1,2 Mio. PLN, bis 1 Mio. PLN nur 13.
Die Schätzung aus dem Median ist keine Garantie. In Targówek deutet der Median auf 63,2 m² für 1 Mio. PLN, die größte Wohnung in den Dateien hat aber 62,6 m². Einheiten im Budget müssen nicht so viel kosten wie der Median.
Was kommt zum Wohnungspreis noch hinzu?
Im Wohnungspreis aus den Dateien sind weder Stellplatz noch Kellerabteil enthalten. Die Mediane der Stellplatzpreise (Dateien vom 6.10.2026) reichen von 32.000 PLN in Metro Art (Praga-Południe) und 35.000 PLN in Kowalskiego 37 (Targówek) über 53.000 PLN in Stilla (Włochy) bis 70.000 PLN in NU! (Wola) und 78.000 PLN in Jaśminowy Mokotów. Außenstellplätze in Korkowa 146 kosten 25.000 PLN. In der Datei von Premiera Bemowo gibt es keine Stellplätze. Mehr dazu im Text über Stellplatzpreise in Warschauer Neubauten.
Beispiel: Sie haben 1 Mio. PLN für eine Wohnung mit Tiefgaragenplatz. Kostet der Platz 40.000 PLN, bleiben für die Wohnung selbst 960.000 PLN. Das kann die größte Wohnung aus der Tabelle ausschließen; rechnen Sie also für jede Einheit die Summe.
Im Bauvorhaben Konopacka (Praga-Północ) enthält die Datei bei 9 von 18 Einheiten den Vermerk über einen verpflichtenden Kauf eines Kellerabteils für 23.600–68.000 PLN (Median 42.800 PLN), also 3,2 % bis 12,8 % des Einheitenpreises (Datei vom 2.10.2026). In den Dateien von 16 Bauvorhaben nennen Bauträger auch weitere Gebühren, zum Beispiel die Abrechnung der Gebühr für das Erbbaurecht (użytkowanie wieczyste), doch keine Datei gibt den Betrag an. Fragen Sie im Verkaufsbüro danach, bevor Sie den Reservierungsvertrag unterschreiben.
Listenpreis und der Preis, den Sie zahlen
Die Preise in den Dateien sind Angebotspreise. Beim durchschnittlichen Transaktionspreis der NBP für das 2. Quartal 2026 sind 800.000 PLN etwa 47,7 m², 1 Mio. PLN etwa 59,6 m² und 1,2 Mio. PLN etwa 71,5 m². Das ist ein Stadtdurchschnitt und kein Rabattversprechen für ein bestimmtes Bauvorhaben: Angebote und Transaktionen sind verschiedene Mengen von Einheiten. Die Preisliste ist ein Ausgangspunkt, nicht der Endpreis.
Das Recht schützt Sie auch von der anderen Seite. Weicht der Preis im Vertrag vom veröffentlichten Preis des Bauträgers ab, können Sie einen Vertrag zu dem für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6 des Bauträgergesetzes, Rechtsstand Oktober 2026). Wie Sie den Preis einer konkreten Einheit und das Datum seiner Geltung finden, zeigen wir im Text darüber, wie Sie den Preis eines Bauträgers auf dane.gov.pl prüfen.
Was ändert sich, wenn Sie als Ausländer kaufen?
Eine MSWiA-Genehmigung für die Wohnung ist nicht nötig. Eine eigenständige Wohnung kann ein Ausländer jeder Staatsangehörigkeit ohne Genehmigung des Innenministers kaufen, wenn sie nicht in der Grenzzone liegt (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3 des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, Einheitstext Dz.U. 2017 Pos. 2278, Rechtsstand Oktober 2026). Warschau liegt nicht in der Grenzzone (Verordnung Dz.U. 2005 Nr. 188 Pos. 1580). Eine Genehmigung ist laut MSWiA für einen Anteil an einem gesonderten Grundstück nötig, das zusammen mit der Wohnung verkauft wird, etwa an einer Zufahrtsstraße; prüfen Sie im Vertragsentwurf also, was Sie außer der Wohnung erwerben. Einen breiteren Überblick, wer was kaufen darf, finden Sie im Text darüber, was Ausländer in Polen ohne Genehmigung kaufen dürfen.
Die Mehrwertsteuer ist bereits im Preis. Bauträger veröffentlichen Preise inklusive Mehrwertsteuer. Der Satz für Wohnungen bis 150 m² beträgt 8 % (Art. 41 Abs. 2 und 12–12c in Verbindung mit Art. 146ef Abs. 1 Nr. 2 des Mehrwertsteuergesetzes, Einheitstext Dz.U. 2026 Pos. 1263, Rechtsstand Oktober 2026). Alle Einheiten in den beschriebenen Budgets sind kleiner als 150 m², und der Satz hängt nicht von der Staatsangehörigkeit ab. Der ermäßigte Satz ist befristet: Der Finanzminister gibt das Ende seiner Geltung bis zum 31. Oktober des jeweiligen Jahres im Monitor Polski bekannt (Art. 146ef Abs. 2). Prüfen Sie den am Tag der Unterzeichnung geltenden Satz.
Die Unterlagen sind auf Polnisch. Das Bauträgergesetz bestimmt die Sprache des Informationsprospekts (prospekt informacyjny) und des Vertrags nicht. Nach dem Gesetz über die polnische Sprache kann ein Verbrauchervertrag in einer Fremdsprache geschlossen werden, wenn Sie selbst darum bitten, die Sprache beherrschen, nicht polnischer Staatsbürger sind und zuvor über das Recht auf eine polnische Fassung informiert wurden (Art. 8 Abs. 1b, Einheitstext Dz.U. 2026 Pos. 81). Das Recht verlangt keine Übersetzung. Bitten Sie deshalb selbst darum oder um eine Parallelfassung in einer Sprache, die Sie verstehen, bevor Sie etwas unterschreiben. Die notarielle Urkunde (akt notarialny) wird auf Polnisch errichtet. Sprechen Sie kein Polnisch und ist keine Übersetzung in eine Sprache beigefügt, die Sie verstehen, übersetzt der Notar die Urkunde (sofern er die Qualifikation eines vereidigten Übersetzers hat) oder ein vereidigter Übersetzer (tłumacz przysięgły); vor der Unterschrift vergewissert sich der Notar, dass Sie den Inhalt verstehen (Art. 2 § 3, Art. 87 § 1 Nr. 1, Art. 94 § 1 des Notariatsgesetzes, Einheitstext Dz.U. 2026 Pos. 614).
Wohnung im Bau. Das Geld geht nicht auf einmal an den Bauträger: Sie zahlen es nach Baufortschritt auf ein Wohnungs-Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy) ein, nach Abschluss der Etappen aus dem Zeitplan im Vertrag (Art. 8 des Bauträgergesetzes). Laut GUS (Veröffentlichung vom 30.06.2026) dauerte der Bau eines Mehrfamilienhauses in Polen 2025 im Schnitt 24,8 Monate. Wenn Sie bis zur Übergabe in Warschau zur Miete wohnen, rechnen Sie diese Miete zum Budget hinzu.
Ist Ihnen die Anbindung wichtiger als die Wohnfläche, vergleichen Sie Neubauwohnungen an der Metro, Station für Station.
Wie nutzen Sie diese Übersicht?
- Legen Sie das Budget samt Aufpreisen fest. Ziehen Sie Stellplatz, Kellerabteil und eine Reserve für die Kaufnebenkosten ab. Suchen Sie erst mit dem Rest in der Tabelle. Die Preislisten gelten in Złoty, rechnen Sie den Betrag in Ihrer Währung also zum Kaufdatum um.
- Schauen Sie auf die größte Einheit, nicht auf die Schätzung aus dem Median. Prüfen Sie auch, ob hinter einem Bezirk nur ein Bauvorhaben steht.
- Prüfen Sie Verfügbarkeit und Preisdatum. Unsere Zahlen gelten für den 4. Oktober 2026, und die Preisliste eines Bauträgers kann sich jederzeit ändern. Aktuelle Mediane zeigt der Index der Angebotspreise aus den Bauträgerdateien.
Wir schreiben nicht, ob die Preise in den Bezirken steigen oder fallen. Eine Preisänderungshistorie haben 42 von 960 Einheiten (4,4 %) in 6 Bauvorhaben, was für eine Aussage zum Trend nicht reicht.
FAQ
Was kostet der Quadratmeter einer Neubauwohnung in Warschau?
Laut NBP (Polnische Nationalbank) lag der durchschnittliche Angebotspreis neuer Wohnungen in Warschau im 2. Quartal 2026 bei 18.488,28 PLN/m², der durchschnittliche Transaktionspreis bei 16.783,49 PLN/m², jeweils inklusive Mehrwertsteuer. In den Bauträgerdateien unseres Katalogs liegen die Bezirksmediane zwischen 13.795 PLN/m² in Białołęka und 26.271 PLN/m² in Wola (Stand 4. Oktober 2026).
Wie viele Quadratmeter bekomme ich in Warschau für 1 Mio. PLN im Neubau?
In den 22 Bauvorhaben unseres Katalogs (Dateien von dane.gov.pl, Stand 4. Oktober 2026) hat die größte Wohnung bis 1 Mio. PLN 76,4 m² in Białołęka, 66,6 m² in Włochy, 62,6 m² in Targówek und 59,8 m² in Praga-Południe. In Wola sind es 44,2 m², und im einzigen Bauvorhaben in Mokotów gibt es keine Wohnung zu diesem Preis.
Ist ein Stellplatz im Preis einer Neubauwohnung enthalten?
In den Dateien, die wir nutzen, nicht. Der dortige Wohnungspreis ist der Bruttopreis der Wohnung allein. Den Preis für Nebenräume wie Garage oder Kellerabteil gibt der Bauträger gesondert an, sofern er nicht enthalten ist (Art. 19a Abs. 1 Nr. 2 des Bauträgergesetzes, Rechtsstand Oktober 2026). In 9 Bauvorhaben unserer Auswahl liegen die Mediane der Stellplatzpreise zwischen 32.000 und 78.000 PLN (Dateien vom 6.10.2026).
Brauche ich als Ausländer eine Genehmigung, um in Warschau eine Neubauwohnung zu kaufen?
Für die Wohnung selbst nicht. Eine eigenständige Wohnung außerhalb der Grenzzone kann man unabhängig von der Staatsangehörigkeit ohne Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA) kaufen, und Warschau liegt nicht in der Grenzzone. Laut MSWiA ist eine Genehmigung für einen Anteil an einem gesonderten Grundstück nötig, das zusammen mit der Wohnung verkauft wird, etwa an einer Zufahrtsstraße. Rechtsstand Oktober 2026.
Zahlen Ausländer beim Kauf einer Neubauwohnung höhere Steuern?
Nein. Der Mehrwertsteuersatz hängt nicht von der Staatsangehörigkeit ab, und die Preise in den Bauträgerdateien enthalten die Mehrwertsteuer. Der Satz von 8 % gilt für Wohnungen bis 150 m², sodass alle Wohnungen der beschriebenen Budgets unter diese Grenze fallen. Prüfen Sie den am Tag der Vertragsunterzeichnung geltenden Satz. Rechtsstand Oktober 2026.
Der Text hat informativen Charakter und stellt keine Rechtsberatung dar.
Wissen Sie schon, welchen Bezirk Sie besichtigen möchten? Schreiben Sie uns vor Ihrem ersten Besuch im Verkaufsbüro des Bauträgers: Wir melden Sie beim Bauträger an, bevor Sie allein dort erscheinen, und gehen dann gemeinsam hin. Wir gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch und zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Rechtsanwalt fragen sollten. Wir betreuen in 7 Sprachen. Käufer auf dem Primärmarkt zahlen uns keine Vergütung. Unsere Vergütung beim Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.
Jawno · Vladyslav Moroz, Immobilienmakler (JDG, Berufshaftpflicht OC) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com