Cena nowego mieszkania w Warszawie zależy przede wszystkim od dzielnicy: mediana ceny za metr waha się od 13 795 zł na Białołęce do 26 271 zł na Woli, czyli prawie dwukrotnie. Dlatego za 1 mln zł największe nowe mieszkanie w naszym katalogu ma 76,4 m² na Białołęce, a na Woli 44,2 m². Liczby pochodzą z plików, które deweloperzy publikują na dane.gov.pl, czyli z państwowego portalu danych otwartych: 960 lokali w 22 inwestycjach z 9 dzielnic, stan na 4 października 2026 r.
Ten tekst jest dla cudzoziemca, który szuka po polsku odpowiedzi na proste pytanie: ile kosztuje nowe mieszkanie w Warszawie i co kupię za swoją kwotę. Nie trzeba znać rynku. Wystarczy wiedzieć, ile masz do wydania.
Ile kosztuje metr nowego mieszkania w Warszawie?
Dla całego miasta NBP publikuje dwie średnie. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym wyniosła 18 488,28 zł/m², a średnia cena transakcyjna 16 783,49 zł/m², czyli o 9,22% mniej (NBP, plik ceny_mieszkan.xlsx z 7.08.2026; danych za III kwartał jeszcze w nim nie ma). To średnie dla miasta. Różnice między dzielnicami widać dopiero w plikach deweloperów.
Mediana to cena środkowa: połowa lokali jest tańsza, połowa droższa. Mediany cen ofertowych brutto za m² powierzchni użytkowej, stan na 4 października 2026 r.:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Dzielnica | Inwestycje | Mediana zł/m² |
|---|---|---|
| Białołęka | 6 | 13 795 |
| Targówek | 3 | 15 819 |
| Wawer | 2 | 16 175 |
| Włochy | 2 | 17 895 |
| Praga-Południe | 2 | 18 467 |
| Praga-Północ | 2 | 19 010 |
| Wola | 3 | 26 271 |
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl, stan na 4 października 2026 r. Medianę dzielnicy podajemy tylko tam, gdzie mamy co najmniej 2 inwestycje. Bemowo (Premiera Bemowo, mediana 19 143 zł/m²) i Mokotów (Jaśminowy Mokotów, 26 811 zł/m²) mają po jednej inwestycji, więc opisują tę inwestycję, nie dzielnicę.
Skąd te liczby i czego w nich nie ma?
Deweloper musi podawać na swojej stronie cenę m² powierzchni użytkowej każdego lokalu, z VAT, a także osobno cenę pomieszczeń przynależnych i praw niezbędnych do korzystania z lokalu, jeśli nie są wliczone w cenę (art. 19a ust. 1 pkt 1–3 ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, stan prawny na październik 2026 r.). Te same dane trafiają „raz na dobę” do ministra właściwego do spraw informatyzacji i są publikowane na dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 i 3). Zbiory mają licencję CC0 1.0.
Uwagi o zakresie danych:
- To nie jest cały rynek. Katalog obejmuje 22 inwestycje w 9 dzielnicach. Nie ma w nim m.in. Śródmieścia, Ursynowa, Wilanowa ani Żoliborza, a z Ursusa nie mamy lokali z plików.
- Za dzielnicą często stoi jedna inwestycja. Metro Art to 67% lokali na Pradze-Południe, Rezydencja Liwska 75% na Targówku, Korkowa 146 aż 91% na Wawrze. Mediana dzielnicy to więc w dużej mierze mediana tej inwestycji.
- Dostępność. Większość plików nie mówi, czy lokal jest jeszcze wolny. Sprawdź to w cenniku dewelopera.
- Lokale z ceną za m². Cenę za m² ma 880 z 960 lokali. Dla 80 lokali jeden z deweloperów podaje cenę za powierzchnię rozliczeniową, nie użytkową, więc ich w medianach nie ma.
Jak zbieramy pliki, opisujemy na stronie źródła danych.
Ile metrów kupisz za 800 tys., 1 mln i 1,2 mln zł?
Mediana daje szacunek, ale o zakupie decyduje konkretny lokal. Dlatego poniżej jest największe mieszkanie, które naprawdę mieści się w budżecie (stan na 4 października 2026 r.):
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Dzielnica | do 800 tys. zł | do 1 mln zł | do 1,2 mln zł |
|---|---|---|---|
| Białołęka | 60,4 m² | 76,4 m² | 88,8 m² |
| Targówek | 49,4 m² | 62,6 m² | 85,5 m² |
| Włochy | 48,5 m² | 66,6 m² | 75,2 m² |
| Praga-Południe | 45,7 m² | 59,8 m² | 70,0 m² |
| Praga-Północ | 43,9 m² | 52,6 m² | 59,6 m² |
| Wola | 29,7 m² | 44,2 m² | 58,1 m² |
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl, stan na 4 października 2026 r. Na Wawrze za 1 mln zł największe mieszkanie w Korkowej 146 ma 59,8 m², a w budżecie mieści się też dom 94,1 m² z Osiedla Śpiewających Ptaków. Premiera Bemowo daje 46,5 m² do 800 tys., 48,0 m² do 1 mln i 60,9 m² do 1,2 mln zł. W Jaśminowym Mokotowie najtańszy lokal kosztuje 1 380 000 zł, więc w tych trzech budżetach nic się nie mieści.
Co z tego wynika:
- 800 tys. zł: mieszkanie od 60 m² jest tylko na Białołęce (Osiedle Sprawna, 60,4 m²). W pozostałych dzielnicach największe lokale mają 44–49 m², a na Woli 29,7 m².
- 1 mln zł: 60 m² i więcej są w trzech dzielnicach: na Białołęce, we Włochach i na Targówku.
- 1,2 mln zł: powyżej 80 m² tylko na Białołęce i Targówku. W całym katalogu lokali od 75 m² do 1,2 mln zł jest 44, a do 1 mln zł tylko 13.
Szacunek z mediany nie jest gwarancją. Na Targówku mediana sugeruje 63,2 m² za 1 mln zł, a największy lokal w plikach ma 62,6 m². Lokale w budżecie nie muszą kosztować tyle, ile mediana.
Ile dopłacisz poza ceną lokalu?
W cenie lokalu z plików nie ma miejsca postojowego ani komórki. Mediany cen miejsc postojowych (pliki z 6.10.2026) wynoszą od 32 000 zł w Metro Art (Praga-Południe) i 35 000 zł w Kowalskiego 37 (Targówek) przez 53 000 zł w Stilla (Włochy) do 70 000 zł w NU! (Wola) i 78 000 zł w Jaśminowym Mokotowie. Miejsca naziemne w Korkowej 146 kosztują 25 000 zł. W pliku Premiery Bemowo miejsc nie ma. Więcej w tekście o cenach miejsc postojowych w nowych mieszkaniach w Warszawie.
Przykład: masz 1 mln zł na mieszkanie z miejscem w garażu. Jeśli miejsce kosztuje 40 000 zł, na sam lokal zostaje 960 000 zł. To może wykluczyć największy lokal z tabeli, więc dla każdego lokalu licz sumę.
W inwestycji Konopacka (Praga-Północ) u 9 z 18 lokali w pliku jest adnotacja o obowiązkowym zakupie komórki za 23 600–68 000 zł (mediana 42 800 zł), czyli od 3,2% do 12,8% ceny lokalu (plik z 2.10.2026). W plikach 16 inwestycji deweloperzy wymieniają też inne opłaty, np. rozliczenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, ale kwoty nie podaje żaden plik. Zapytaj o nią w biurze sprzedaży przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej.
Cena z cennika a cena, którą zapłacisz
Ceny w plikach to ceny ofertowe. Po średniej cenie transakcyjnej NBP z II kwartału 2026 r. 800 tys. zł to ok. 47,7 m², 1 mln zł ok. 59,6 m², a 1,2 mln zł ok. 71,5 m². To średnia dla miasta, nie obietnica rabatu w konkretnej inwestycji: oferty i transakcje to różne zbiory lokali. Cennik jest punktem wyjścia, nie ceną ostateczną.
Prawo chroni Cię też z drugiej strony. Jeśli cena w umowie różni się od opublikowanej przez dewelopera, możesz żądać umowy po cenie dla siebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6 ustawy deweloperskiej, stan prawny na październik 2026 r.). Jak znaleźć cenę konkretnego lokalu i datę, od której obowiązuje, pokazujemy w tekście o tym, jak sprawdzić cenę dewelopera w bazie dane.gov.pl.
Co zmienia się, gdy kupujesz jako cudzoziemiec?
Zezwolenie MSWiA na mieszkanie nie jest potrzebne. Samodzielny lokal mieszkalny cudzoziemiec dowolnego obywatelstwa kupuje bez zezwolenia ministra spraw wewnętrznych, jeśli nie leży w strefie nadgranicznej (art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, tekst jednolity Dz.U. 2017 poz. 2278, stan prawny na październik 2026 r.). Warszawa nie leży w strefie nadgranicznej (rozporządzenie Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580). Zezwolenia wymaga według MSWiA udział w odrębnej nieruchomości sprzedawanej z lokalem, np. w drodze dojazdowej, więc sprawdź w projekcie umowy, co poza mieszkaniem kupujesz. Szersze omówienie, kto i co może kupić, jest w tekście o tym, co cudzoziemiec może kupić w Polsce bez zezwolenia.
VAT jest już w cenie. Deweloperzy publikują ceny z VAT. Stawka dla mieszkań do 150 m² to 8% (art. 41 ust. 2 i 12–12c w związku z art. 146ef ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1263, stan prawny na październik 2026 r.). Wszystkie lokale w opisanych budżetach są mniejsze niż 150 m², a stawka nie zależy od obywatelstwa. Obniżona stawka jest czasowa: minister finansów ogłasza koniec jej okresu w Monitorze Polskim do 31 października danego roku (art. 146ef ust. 2). Sprawdź stawkę obowiązującą w dniu podpisania.
Dokumenty będą po polsku. Ustawa deweloperska nie określa języka prospektu informacyjnego i umowy. Zgodnie z ustawą o języku polskim umowę z konsumentem można sporządzić w języku obcym, jeśli sam o to poprosisz, znasz ten język, nie jesteś obywatelem polskim i wcześniej poinformowano Cię o prawie do polskiej wersji (art. 8 ust. 1b, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 81). Prawo nie wymaga tłumaczenia, więc poproś o nie sam albo o równoległą wersję w znanym Ci języku, zanim cokolwiek podpiszesz. Akt notarialny sporządza się po polsku. Jeśli nie znasz polskiego i nie dołączono tłumaczenia na zrozumiały dla Ciebie język, akt tłumaczy notariusz (o ile ma kwalifikacje tłumacza przysięgłego) albo tłumacz przysięgły, a przed podpisem notariusz upewnia się, że rozumiesz treść (art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1, art. 94 § 1 prawa o notariacie, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614).
Mieszkanie w budowie. Pieniądze nie trafiają do dewelopera naraz: wpłacasz je na mieszkaniowy rachunek powierniczy w miarę budowy, po zakończeniu etapów z harmonogramu w umowie (art. 8 ustawy deweloperskiej). Według GUS (publikacja z 30.06.2026) w 2025 r. budynek wielorodzinny w Polsce budowano średnio 24,8 miesiąca. Jeśli do odbioru będziesz wynajmować mieszkanie w Warszawie, dolicz ten czynsz do budżetu.
Jeśli ważniejszy od metrażu jest dojazd, porównaj nowe mieszkania przy metrze, stacja po stacji.
Jak korzystać z tego zestawienia?
- Ustal budżet razem z dopłatami. Odejmij miejsce postojowe, komórkę i zapas na koszty zakupu. Dopiero z tym, co zostanie, szukaj w tabeli. Cenniki są w złotych, więc kwotę w swojej walucie przelicz na dzień zakupu.
- Patrz na największy lokal, nie na szacunek z mediany. Sprawdź też, czy za dzielnicą nie stoi jedna inwestycja.
- Sprawdź dostępność i datę ceny. Nasze liczby są na 4 października 2026 r., a cennik dewelopera może się zmienić w każdej chwili. Świeże mediany pokazuje indeks cen ofertowych z plików deweloperów.
Nie piszemy, czy ceny w dzielnicach rosną, czy spadają. Historię zmian cen ma 42 z 960 lokali (4,4%) w 6 inwestycjach, co nie wystarcza do wniosku o trendzie.
FAQ
Ile kosztuje nowe mieszkanie w Warszawie za metr kwadratowy?
Według NBP w II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie wyniosła 18 488,28 zł/m², a transakcyjna 16 783,49 zł/m², z VAT. W plikach deweloperów z naszego katalogu mediany w dzielnicach wahają się od 13 795 zł/m² na Białołęce do 26 271 zł/m² na Woli (stan na 4 października 2026 r.).
Ile metrów nowego mieszkania w Warszawie kupię za 1 mln zł?
W 22 inwestycjach z naszego katalogu (pliki z dane.gov.pl, stan na 4 października 2026 r.) największy lokal do 1 mln zł ma 76,4 m² na Białołęce, 66,6 m² we Włochach, 62,6 m² na Targówku i 59,8 m² na Pradze-Południe. Na Woli to 44,2 m², a w jedynej inwestycji z Mokotowa nie ma lokalu w tej cenie.
Czy w cenie nowego mieszkania jest miejsce postojowe?
W plikach, z których korzystamy, nie. Cena lokalu to w nich cena brutto samego mieszkania. Cenę pomieszczeń przynależnych, np. garażu lub komórki, deweloper podaje osobno, jeśli nie jest wliczona (art. 19a ust. 1 pkt 2 ustawy deweloperskiej, stan prawny na październik 2026 r.). W 9 inwestycjach z naszego zestawienia mediany cen miejsc postojowych wynoszą od 32 000 do 78 000 zł (pliki z 6.10.2026).
Czy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia, żeby kupić nowe mieszkanie w Warszawie?
Na samo mieszkanie nie. Samodzielny lokal mieszkalny poza strefą nadgraniczną kupuje się bez zezwolenia MSWiA niezależnie od obywatelstwa, a Warszawa nie leży w strefie nadgranicznej. Według MSWiA zezwolenia wymaga udział w odrębnej nieruchomości sprzedawanej z lokalem, np. w drodze dojazdowej. Stan prawny na październik 2026 r.
Czy cudzoziemiec płaci wyższy podatek przy zakupie nowego mieszkania?
Nie. Stawka VAT nie zależy od obywatelstwa, a ceny w plikach deweloperów zawierają VAT. Stawka 8% obejmuje mieszkania do 150 m², więc wszystkie lokale z opisanych budżetów mieszczą się w tym limicie. Sprawdź stawkę obowiązującą w dniu podpisania umowy. Stan prawny na październik 2026 r.
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.
Wiesz już, którą dzielnicę oglądać? Napisz do nas przed pierwszą wizytą w biurze sprzedaży dewelopera: klienta zgłaszamy u dewelopera, zanim przyjdzie tam samodzielnie, a potem idziemy tam razem. Przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika. Obsługujemy w 7 językach. Kupujący na rynku pierwotnym nie płaci nam wynagrodzenia. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami.
Jawno · Vladyslav Moroz, pośrednik w obrocie nieruchomościami (JDG, ubezpieczenie OC) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com