Il prezzo di un appartamento nuovo a Varsavia dipende soprattutto dal quartiere: la mediana al m² va da 13.795 zł a Białołęka a 26.271 zł a Wola, quasi il doppio. Per questo con 1 milione di zł l’appartamento nuovo più grande del nostro catalogo misura 76,4 m² a Białołęka e 44,2 m² a Wola. I numeri vengono dai file che i costruttori pubblicano su dane.gov.pl, il portale statale dei dati aperti: 960 appartamenti in 22 iniziative di 9 quartieri, al 4 ottobre 2026.
Questo testo è per chi arriva dall’estero e vuole una risposta semplice: quanto costa un appartamento nuovo a Varsavia e che cosa si compra con la propria cifra. Non serve conoscere il mercato. Basta sapere quanto si può spendere.
Quanto costa al metro quadro un appartamento nuovo a Varsavia?
Per l’intera città la NBP pubblica due medie. Nel secondo trimestre 2026 il prezzo medio richiesto sul mercato primario era di 18.488,28 zł/m² e il prezzo medio di compravendita di 16.783,49 zł/m², cioè il 9,22% in meno (NBP, file ceny_mieszkan.xlsx del 7.08.2026; i dati del terzo trimestre non ci sono ancora). Sono medie cittadine. Le differenze tra i quartieri emergono solo nei file dei costruttori.
La mediana è il prezzo di mezzo: metà degli appartamenti costa meno, metà di più. Mediane dei prezzi richiesti lordi al m² di superficie utile, al 4 ottobre 2026:
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| Quartiere | Iniziative | Mediana zł/m² |
|---|---|---|
| Białołęka | 6 | 13.795 |
| Targówek | 3 | 15.819 |
| Wawer | 2 | 16.175 |
| Włochy | 2 | 17.895 |
| Praga-Południe | 2 | 18.467 |
| Praga-Północ | 2 | 19.010 |
| Wola | 3 | 26.271 |
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl, al 4 ottobre 2026. Indichiamo la mediana di un quartiere solo dove abbiamo almeno 2 iniziative. Bemowo (Premiera Bemowo, mediana 19.143 zł/m²) e Mokotów (Jaśminowy Mokotów, 26.811 zł/m²) hanno una sola iniziativa ciascuno, quindi descrivono quell’iniziativa, non il quartiere.
Da dove vengono questi numeri e che cosa non contengono?
Il costruttore deve indicare sul proprio sito il prezzo al m² di superficie utile di ogni unità, IVA inclusa, e a parte il prezzo delle pertinenze e dei diritti necessari a usare l’unità, se non sono compresi nel prezzo (art. 19a ust. 1 pkt 1–3 della legge sui costruttori, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, stato giuridico a ottobre 2026). Gli stessi dati vengono trasmessi «una volta al giorno» al ministro competente per l’informatizzazione e pubblicati su dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 e 3). I set di dati sono diffusi con condizioni CC0 1.0.
Note sull’ambito dei dati:
- Non è tutto il mercato. Il catalogo comprende 22 iniziative in 9 quartieri. Mancano, tra gli altri, Śródmieście, Ursynów, Wilanów e Żoliborz, e per Ursus non abbiamo unità dai file.
- Dietro un quartiere c’è spesso una sola iniziativa. Metro Art rappresenta il 67% delle unità a Praga-Południe, Rezydencja Liwska il 75% a Targówek, Korkowa 146 addirittura il 91% a Wawer. La mediana del quartiere è quindi in gran parte la mediana di quell’iniziativa.
- Disponibilità. La maggior parte dei file non dice se l’unità sia ancora libera. La verifichi nel listino del costruttore.
- Unità con prezzo al m². Il prezzo al m² ce l’hanno 880 unità su 960. Per 80 unità uno dei costruttori indica il prezzo per superficie di calcolo e non utile, quindi non rientrano nelle mediane.
Come raccogliamo i file lo descriviamo nella pagina fonti dei dati.
Quanti metri quadri si comprano con 800.000, 1 milione e 1,2 milioni di zł?
La mediana dà una stima, ma a decidere l’acquisto è un’unità concreta. Per questo qui sotto c’è l’appartamento più grande che rientra davvero nel budget (al 4 ottobre 2026):
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| Quartiere | fino a 800.000 zł | fino a 1 milione di zł | fino a 1,2 milioni di zł |
|---|---|---|---|
| Białołęka | 60,4 m² | 76,4 m² | 88,8 m² |
| Targówek | 49,4 m² | 62,6 m² | 85,5 m² |
| Włochy | 48,5 m² | 66,6 m² | 75,2 m² |
| Praga-Południe | 45,7 m² | 59,8 m² | 70,0 m² |
| Praga-Północ | 43,9 m² | 52,6 m² | 59,6 m² |
| Wola | 29,7 m² | 44,2 m² | 58,1 m² |
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl, al 4 ottobre 2026. A Wawer con 1 milione di zł l’appartamento più grande di Korkowa 146 misura 59,8 m², e nel budget rientra anche una casa di 94,1 m² dell’Osiedle Śpiewających Ptaków. Premiera Bemowo offre 46,5 m² fino a 800.000 zł, 48,0 m² fino a 1 milione e 60,9 m² fino a 1,2 milioni di zł. A Jaśminowy Mokotów l’unità più economica costa 1.380.000 zł, quindi in questi tre budget non c’è nulla.
Che cosa ne risulta:
- 800.000 zł: un appartamento da 60 m² c’è solo a Białołęka (Osiedle Sprawna, 60,4 m²). Negli altri quartieri le unità più grandi hanno 44–49 m², a Wola 29,7 m².
- 1 milione di zł: 60 m² e più ci sono in tre quartieri: Białołęka, Włochy e Targówek.
- 1,2 milioni di zł: oltre 80 m² solo a Białołęka e Targówek. Nell’intero catalogo le unità da 75 m² in su fino a 1,2 milioni di zł sono 44, fino a 1 milione di zł solo 13.
La stima dalla mediana non è una garanzia. A Targówek la mediana suggerisce 63,2 m² per 1 milione di zł, mentre l’unità più grande nei file misura 62,6 m². Le unità nel budget non devono costare quanto la mediana.
Quanto si paga oltre al prezzo dell’appartamento?
Nel prezzo dell’appartamento nei file non ci sono né il posto auto né la cantina. Le mediane dei prezzi dei posti auto (file del 6.10.2026) vanno da 32.000 zł a Metro Art (Praga-Południe) e 35.000 zł a Kowalskiego 37 (Targówek), passando per 53.000 zł a Stilla (Włochy), fino a 70.000 zł a NU! (Wola) e 78.000 zł a Jaśminowy Mokotów. I posti scoperti a Korkowa 146 costano 25.000 zł. Nel file di Premiera Bemowo non ci sono posti auto. Più dettagli nel testo sui prezzi dei posti auto nelle nuove costruzioni di Varsavia.
Esempio: ha 1 milione di zł per un appartamento con posto in garage. Se il posto costa 40.000 zł, per l’appartamento restano 960.000 zł. Questo può escludere l’unità più grande della tabella, quindi per ogni unità calcoli il totale.
Nell’iniziativa Konopacka (Praga-Północ) in 9 unità su 18 del file c’è la nota dell’acquisto obbligatorio di una cantina da 23.600 a 68.000 zł (mediana 42.800 zł), cioè dal 3,2% al 12,8% del prezzo dell’unità (file del 2.10.2026). Nei file di 16 iniziative i costruttori citano anche altri oneri, per esempio il conguaglio del canone di usufrutto perpetuo (użytkowanie wieczyste), ma nessun file indica l’importo. Lo chieda all’ufficio vendite prima di firmare il contratto di prenotazione.
Prezzo di listino e prezzo che pagherà
I prezzi nei file sono prezzi richiesti. In base al prezzo medio di compravendita della NBP del secondo trimestre 2026, 800.000 zł equivalgono a circa 47,7 m², 1 milione di zł a circa 59,6 m² e 1,2 milioni di zł a circa 71,5 m². È una media cittadina, non la promessa di uno sconto in una iniziativa precisa: offerte e compravendite sono insiemi diversi di unità. Il listino è un punto di partenza, non il prezzo finale.
La legge La tutela anche dall’altra parte. Se il prezzo nel contratto è diverso da quello pubblicato dal costruttore, può chiedere un contratto al prezzo a Lei più favorevole (art. 19a ust. 6 della legge sui costruttori, stato giuridico a ottobre 2026). Come trovare il prezzo di una unità precisa e la data da cui vale lo mostriamo nel testo su come verificare il prezzo del costruttore su dane.gov.pl.
Che cosa cambia se compra da straniero?
Il permesso del MSWiA per l’appartamento non serve. Uno straniero di qualsiasi cittadinanza compra un’unità abitativa autonoma senza permesso del ministro dell’Interno, se non si trova in zona di frontiera (art. 8 ust. 1 pkt 1 e ust. 3 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, stato giuridico a ottobre 2026). Varsavia non è in zona di frontiera (regolamento Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580). Secondo il MSWiA il permesso serve per una quota di un immobile separato venduto con l’appartamento, per esempio una strada di accesso; per questo controlli nella bozza di contratto che cosa acquista oltre all’appartamento. Una trattazione più ampia di chi può comprare che cosa è nel testo su che cosa può comprare uno straniero in Polonia senza permesso.
L’IVA è già nel prezzo. I costruttori pubblicano i prezzi con l’IVA. L’aliquota per gli appartamenti fino a 150 m² è dell’8% (art. 41 ust. 2 e 12–12c in relazione all’art. 146ef ust. 1 pkt 2 della legge sull’IVA, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263, stato giuridico a ottobre 2026). Tutte le unità dei budget descritti sono inferiori a 150 m² e l’aliquota non dipende dalla cittadinanza. L’aliquota ridotta è temporanea: il ministro delle Finanze annuncia la fine del periodo nel Monitor Polski entro il 31 ottobre dell’anno (art. 146ef ust. 2). Verifichi l’aliquota in vigore il giorno della firma.
I documenti saranno in polacco. La legge sui costruttori non stabilisce la lingua del prospetto informativo (prospekt informacyjny) e del contratto. Secondo la legge sulla lingua polacca il contratto con un consumatore può essere redatto in lingua straniera se lo chiede Lei stesso, conosce quella lingua, non è cittadino polacco e Le è stato comunicato in anticipo il diritto al testo polacco (art. 8 ust. 1b, t.j. Dz.U. 2026 poz. 81). La legge non impone la traduzione, quindi la chieda Lei stesso, oppure una versione parallela in una lingua che conosce, prima di firmare qualunque cosa. L’atto notarile (akt notarialny) si redige in polacco. Se non conosce il polacco e non è allegata una traduzione in una lingua a Lei comprensibile, l’atto lo traduce il notaio (se ha la qualifica di traduttore giurato) oppure un traduttore giurato, e prima della firma il notaio si assicura che Lei capisca il contenuto (art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1, art. 94 § 1 della legge sul notariato, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614).
Le intestazioni delle colonne nei file cambiano da costruttore a costruttore, ma bastano pochi termini per leggere la riga che serve:
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| Polacco | Che cosa significa |
|---|---|
| cena za m² / cena lokalu | prezzo al m² / prezzo dell’intera unità |
| powierzchnia użytkowa | superficie utile, base del prezzo |
| miejsce postojowe, garaż | posto auto, garage |
| komórka lokatorska, pomieszczenia przynależne | cantina, pertinenze |
Appartamento in costruzione. Il denaro non va al costruttore in una sola volta: lo versa sul conto vincolato abitativo (mieszkaniowy rachunek powierniczy) man mano che procede la costruzione, dopo il completamento delle fasi del calendario del contratto (art. 8 della legge sui costruttori). Secondo l’Ufficio statistico GUS (pubblicazione del 30.06.2026) nel 2025 un edificio plurifamiliare in Polonia è stato costruito in media in 24,8 mesi. Se fino alla consegna affitterà a Varsavia, aggiunga quel canone al budget.
Se per Lei conta più il tragitto dei metri quadri, confronti le nuove costruzioni vicino alla metropolitana, fermata per fermata.
Come usare questo prospetto?
- Stabilisca il budget insieme agli extra. Sottragga il posto auto, la cantina e una riserva per i costi di acquisto. Con quanto resta cerchi nella tabella. I listini sono in zloty, quindi converta la cifra nella Sua valuta al cambio del giorno dell’acquisto.
- Guardi l’unità più grande, non la stima dalla mediana. Verifichi anche se dietro il quartiere c’è una sola iniziativa.
- Verifichi la disponibilità e la data del prezzo. I nostri numeri sono al 4 ottobre 2026 e il listino del costruttore può cambiare in qualsiasi momento. Le mediane aggiornate le mostra l’indice dei prezzi richiesti dai file dei costruttori.
Non scriviamo se i prezzi nei quartieri salgono o scendono. Lo storico delle variazioni di prezzo ce l’hanno 42 unità su 960 (4,4%) in 6 iniziative, il che non basta per concludere su una tendenza.
FAQ
Quanto costa al metro quadro un appartamento nuovo a Varsavia?
Secondo la NBP, nel secondo trimestre 2026 il prezzo medio richiesto per gli appartamenti nuovi a Varsavia era di 18.488,28 zł/m² e quello medio di compravendita di 16.783,49 zł/m², IVA inclusa. Nei file dei costruttori del nostro catalogo le mediane dei quartieri vanno da 13.795 zł/m² a Białołęka a 26.271 zł/m² a Wola (al 4 ottobre 2026).
Quanti metri quadri di appartamento nuovo a Varsavia si comprano con 1 milione di zł?
Nelle 22 iniziative del nostro catalogo (file di dane.gov.pl, al 4 ottobre 2026) l’appartamento più grande fino a 1 milione di zł misura 76,4 m² a Białołęka, 66,6 m² a Włochy, 62,6 m² a Targówek e 59,8 m² a Praga-Południe. A Wola sono 44,2 m²; nell’unica iniziativa di Mokotów non c’è nessun appartamento a questo prezzo.
Il posto auto è compreso nel prezzo di un appartamento nuovo?
Nei file che usiamo no. Il prezzo dell’appartamento è lì il prezzo lordo della sola unità. Il prezzo di cantina, garage e altre pertinenze, se non è incluso, il costruttore lo indica a parte (art. 19a ust. 1 pkt 2 della legge sui costruttori, stato giuridico a ottobre 2026). Nelle 9 iniziative del nostro elenco le mediane dei posti auto vanno da 32.000 a 78.000 zł (file del 6.10.2026).
Uno straniero ha bisogno di un permesso per comprare un appartamento nuovo a Varsavia?
Per l’appartamento no. Un’unità abitativa autonoma fuori dalla zona di frontiera si acquista senza permesso del Ministero dell’Interno (MSWiA) a prescindere dalla cittadinanza, e Varsavia non è in zona di frontiera. Secondo il MSWiA il permesso serve per una quota di un immobile separato venduta con l’appartamento, per esempio una strada di accesso. Stato giuridico a ottobre 2026.
Uno straniero paga più imposte quando compra un appartamento nuovo?
No. L’aliquota IVA non dipende dalla cittadinanza e i prezzi nei file dei costruttori includono l’IVA. L’aliquota dell’8% copre gli appartamenti fino a 150 m², quindi tutte le unità dei budget descritti rientrano nel limite. Verifichi l’aliquota in vigore il giorno della firma. Stato giuridico a ottobre 2026.
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.
Sa già quale quartiere visitare? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite del costruttore: La segnaliamo al costruttore come nostro cliente prima che vi arrivi da solo, poi andiamo insieme. Esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza di contratto e Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un giurista. Assistiamo in 7 lingue. Sul mercato primario chi compra non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
Jawno · Vladyslav Moroz, intermediario immobiliare (JDG, assicurazione OC) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com