Ціна нової квартири у Варшаві залежить насамперед від району: медіана ціни за метр коливається від 13 795 zł у Бялоленці до 26 271 zł на Волі, тобто майже вдвічі. Тому за 1 млн zł найбільша нова квартира в нашому каталозі має 76,4 м² у Бялоленці, а на Волі 44,2 м². Цифри взято з файлів, які забудовники публікують на dane.gov.pl, тобто на державному порталі відкритих даних: 960 приміщень у 22 житлових комплексах із 9 районів, дані на 4 жовтня 2026 р.
Цей текст для іноземця, який шукає відповідь на просте запитання: скільки коштує нова квартира у Варшаві та що можна купити на свою суму. Знати ринок не потрібно. Досить знати, скільки у вас є.
Скільки коштує метр нової квартири у Варшаві?
Для всього міста NBP публікує два середніх показники. У II кварталі 2026 р. середня ціна пропозиції на первинному ринку становила 18 488,28 zł/м², а середня ціна угод 16 783,49 zł/м², тобто на 9,22% менше (NBP, файл ceny_mieszkan.xlsx від 7.08.2026; даних за III квартал у ньому ще немає). Це середні по місту. Різницю між районами видно лише у файлах забудовників.
Медіана — це серединна ціна: половина приміщень дешевша, половина дорожча. Медіани цін пропозиції брутто за м² корисної площі, дані на 4 жовтня 2026 р.:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Район | Комплекси | Медіана, zł/м² |
|---|---|---|
| Białołęka | 6 | 13 795 |
| Targówek | 3 | 15 819 |
| Wawer | 2 | 16 175 |
| Włochy | 2 | 17 895 |
| Praga-Południe | 2 | 18 467 |
| Praga-Północ | 2 | 19 010 |
| Wola | 3 | 26 271 |
Власна розробка на основі даних із dane.gov.pl, дані на 4 жовтня 2026 р. Медіану району ми наводимо лише там, де є щонайменше 2 комплекси. Bemowo (Premiera Bemowo, медіана 19 143 zł/м²) і Mokotów (Jaśminowy Mokotów, 26 811 zł/м²) представлені одним комплексом, тож цифри описують цей комплекс, а не район.
Звідки ці цифри і чого в них немає?
Забудовник зобов’язаний публікувати на своєму сайті ціну м² корисної площі кожного приміщення з ПДВ, а також окремо ціну допоміжних приміщень і прав, потрібних для користування приміщенням, якщо вони не включені в ціну (art. 19a ust. 1 pkt 1–3 закону про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Девелоперський гарантійний фонд, так званого девелоперського закону, ustawa deweloperska, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880, правовий стан на жовтень 2026 р.). Ці самі дані «раз на добу» передаються міністрові, відповідальному за інформатизацію, і публікуються на dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 і 3). Набори даних мають ліцензію CC0 1.0.
Що важливо знати про межі даних:
- Це не весь ринок. Каталог охоплює 22 житлові комплекси в 9 районах. У ньому немає, зокрема, Śródmieście, Ursynów, Wilanów і Żoliborz, а з району Ursus квартир із файлів у нас немає.
- За районом часто стоїть один комплекс. Metro Art — це 67% приміщень на Празі-Południe, Rezydencja Liwska — 75% на Таргувеку, Korkowa 146 — аж 91% на Вавері. Медіана району — значною мірою медіана цього комплексу.
- Наявність. Більшість файлів не повідомляє, чи приміщення ще вільне. Перевірте це в прайсі забудовника.
- Приміщення з ціною за м². Ціну за м² має 880 із 960 приміщень. Для 80 приміщень один із забудовників указує ціну за розрахункову, а не за корисну площу, тому їх у медіанах немає.
Як ми збираємо файли, описано на сторінці джерела даних.
Скільки метрів можна купити за 800 тис., 1 млн та 1,2 млн zł?
Медіана дає оцінку, але вирішує конкретне приміщення. Тому нижче наведено найбільшу квартиру, що справді вкладається в бюджет (дані на 4 жовтня 2026 р.):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Район | до 800 тис. zł | до 1 млн zł | до 1,2 млн zł |
|---|---|---|---|
| Białołęka | 60,4 м² | 76,4 м² | 88,8 м² |
| Targówek | 49,4 м² | 62,6 м² | 85,5 м² |
| Włochy | 48,5 м² | 66,6 м² | 75,2 м² |
| Praga-Południe | 45,7 м² | 59,8 м² | 70,0 м² |
| Praga-Północ | 43,9 м² | 52,6 м² | 59,6 м² |
| Wola | 29,7 м² | 44,2 м² | 58,1 м² |
Власна розробка на основі даних із dane.gov.pl, дані на 4 жовтня 2026 р. На Вавері за 1 млн zł найбільша квартира в Korkowa 146 має 59,8 м², а в бюджет входить ще й будинок 94,1 м² з Osiedle Śpiewających Ptaków. Premiera Bemowo дає 46,5 м² до 800 тис., 48,0 м² до 1 млн і 60,9 м² до 1,2 млн zł. У Jaśminowy Mokotów найдешевше приміщення коштує 1 380 000 zł, тому в ці три бюджети там нічого не входить.
Що з цього випливає:
- 800 тис. zł: квартира від 60 м² є лише в Бялоленці (Osiedle Sprawna, 60,4 м²). В інших районах найбільші приміщення мають 44–49 м², а на Волі 29,7 м².
- 1 млн zł: 60 м² і більше є в трьох районах: у Бялоленці, у Влохах і на Таргувеку.
- 1,2 млн zł: понад 80 м² лише в Бялоленці та на Таргувеку. У всьому каталозі квартир від 75 м² до 1,2 млн zł налічується 44, а до 1 млн zł лише 13.
Оцінка за медіаною не є гарантією. На Таргувеку медіана підказує 63,2 м² за 1 млн zł, а найбільша квартира у файлах має 62,6 м². Приміщення в межах бюджету не зобов’язані коштувати стільки, скільки медіана.
Скільки доведеться доплатити понад ціну квартири?
У ціну квартири з файлів не входять ні паркомісце, ні комора. Медіани цін паркомісць (файли від 6.10.2026) становлять від 32 000 zł у Metro Art (Praga-Południe) і 35 000 zł у Kowalskiego 37 (Targówek), через 53 000 zł у Stilla (Włochy) до 70 000 zł у NU! (Wola) і 78 000 zł у Jaśminowy Mokotów. Наземні місця в Korkowa 146 коштують 25 000 zł. У файлі Premiera Bemowo місць немає. Докладніше в тексті про ціни паркомісць у новобудовах Варшави.
Приклад: у вас 1 млн zł на квартиру з місцем у гаражі. Якщо місце коштує 40 000 zł, на саму квартиру лишається 960 000 zł. Це може виключити найбільшу квартиру з таблиці, тож для кожного приміщення рахуйте суму.
У комплексі Konopacka (Praga-Północ) у 9 із 18 приміщень у файлі є примітка про обов’язкову купівлю комори за 23 600–68 000 zł (медіана 42 800 zł), тобто від 3,2% до 12,8% ціни приміщення (файл від 2.10.2026). У файлах 16 комплексів забудовники згадують і інші платежі, наприклад розрахунок плати за право вічного користування землею (użytkowanie wieczyste), але суму не називає жоден файл. Запитайте про неї у відділі продажу до підписання договору бронювання.
Ціна з прайсу і ціна, яку ви заплатите
Ціни у файлах — це ціни пропозиції. За середньою ціною угод NBP за II квартал 2026 р. 800 тис. zł — це близько 47,7 м², 1 млн zł близько 59,6 м², а 1,2 млн zł близько 71,5 м². Це середнє по місту, а не обіцянка знижки в конкретному комплексі: пропозиції й угоди — різні набори приміщень. Прайс — відправна точка, а не остаточна ціна.
Закон захищає вас і з іншого боку. Якщо ціна в договорі відрізняється від опублікованої забудовником, ви можете вимагати договір за найвигіднішою для вас ціною (art. 19a ust. 6 девелоперського закону, правовий стан на жовтень 2026 р.). Як знайти ціну конкретного приміщення й дату, з якої вона діє, ми показуємо в тексті про те, як перевірити ціну забудовника на dane.gov.pl.
Що змінюється, коли ви купуєте як іноземець?
Дозвіл MSWiA на квартиру не потрібен. Самостійне житлове приміщення іноземець будь-якого громадянства купує без дозволу міністра внутрішніх справ, якщо воно не лежить у прикордонній смузі (art. 8 ust. 1 pkt 1 і ust. 3 закону про набуття нерухомості іноземцями, єдиний текст Dz.U. 2017 poz. 2278, правовий стан на жовтень 2026 р.). Варшава в прикордонну смугу не входить (розпорядження Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580). За даними MSWiA, дозвіл потрібен на частку в окремому об’єкті, що продається разом із квартирою, наприклад у під’їзній дорозі, тож перевірте в проєкті договору, що ви купуєте окрім квартири. Ширший огляд, хто і що може купити, є в тексті про те, що іноземець може купити в Польщі без дозволу.
ПДВ уже в ціні. Забудовники публікують ціни з ПДВ. Ставка для квартир до 150 м² становить 8% (art. 41 ust. 2 і 12–12c у зв’язку з art. 146ef ust. 1 pkt 2 закону про ПДВ, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 1263, правовий стан на жовтень 2026 р.). Усі приміщення в описаних бюджетах менші за 150 м², а ставка не залежить від громадянства. Знижена ставка тимчасова: міністр фінансів оголошує про кінець її строку в Monitor Polski до 31 жовтня відповідного року (art. 146ef ust. 2). Перевірте ставку, чинну в день підписання.
Документи будуть польською. Девелоперський закон не визначає мову інформаційного проспекту (prospekt informacyjny) і договору. Згідно із законом про польську мову договір зі споживачем можна скласти іноземною мовою, якщо ви самі про це попросите, знаєте цю мову, не є громадянином Польщі й вас заздалегідь поінформували про право на польську версію (art. 8 ust. 1b, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 81). Закон не вимагає перекладу, тож попросіть про нього самі або про паралельну версію зрозумілою вам мовою, перш ніж щось підписувати. Нотаріальний акт (akt notarialny) складають польською. Якщо ви не знаєте польської й переклад зрозумілою вам мовою не додано, акт перекладає нотаріус (якщо має кваліфікацію присяжного перекладача) або присяжний перекладач (tłumacz przysięgły), а перед підписанням нотаріус переконується, що ви розумієте зміст (art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1, art. 94 § 1 закону про нотаріат, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 614).
Квартира на етапі будівництва. Гроші не потрапляють до забудовника одразу: ви вносите їх на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) у міру будівництва, після завершення етапів із графіка в договорі (art. 8 девелоперського закону). За даними GUS (публікація від 30.06.2026), у 2025 р. багатоквартирний будинок у Польщі будували в середньому 24,8 місяця. Якщо до приймання ви орендуватимете житло у Варшаві, додайте цю оренду до бюджету.
Якщо важливіша дорога, ніж метраж, порівняйте новобудови біля метро, станція за станцією.
Як користуватися цим зведенням?
- Визначте бюджет разом із доплатами. Відніміть паркомісце, комору та запас на витрати на купівлю. Лише з тим, що залишиться, шукайте в таблиці. Прайси подано в злотих, тому суму у своїй валюті перерахуйте на день купівлі.
- Дивіться на найбільше приміщення, а не на оцінку за медіаною. Перевірте й те, чи за районом не стоїть один комплекс.
- Перевірте наявність і дату ціни. Наші цифри подано на 4 жовтня 2026 р., а прайс забудовника може змінитися будь-коли. Свіжі медіани показує індекс цін пропозиції за файлами забудовників.
Ми не пишемо, чи ціни в районах ростуть, чи падають. Історію змін цін має 42 із 960 приміщень (4,4%) у 6 комплексах, цього недостатньо для висновку про тренд.
FAQ
Скільки коштує квадратний метр нової квартири у Варшаві?
За даними NBP (Національного банку Польщі), у II кварталі 2026 р. середня ціна пропозиції нових квартир у Варшаві становила 18 488,28 zł/м², а середня ціна угод 16 783,49 zł/м², з ПДВ. У файлах забудовників з нашого каталогу медіани по районах коливаються від 13 795 zł/м² у Бялоленці до 26 271 zł/м² на Волі (дані на 4 жовтня 2026 р.).
Скільки квадратних метрів нової квартири у Варшаві можна купити за 1 млн zł?
У 22 житлових комплексах нашого каталогу (файли з dane.gov.pl, дані на 4 жовтня 2026 р.) найбільша квартира до 1 млн zł має 76,4 м² у Бялоленці, 66,6 м² у Влохах, 62,6 м² у Таргувеку та 59,8 м² у Празі-Południe. На Волі це 44,2 м², а в єдиному комплексі на Мокотуві квартири за такою ціною немає.
Чи входить паркомісце у ціну нової квартири?
У файлах, якими ми користуємося, ні. Ціна квартири в них — це ціна брутто самої квартири. Ціну допоміжних приміщень, наприклад гаража чи комори, забудовник указує окремо, якщо вона не включена (art. 19a ust. 1 pkt 2 закону про девелоперську діяльність, правовий стан на жовтень 2026 р.). У 9 комплексах нашої добірки медіани цін паркомісць становлять від 32 000 до 78 000 zł (файли від 6.10.2026).
Чи потрібен іноземцеві дозвіл, щоб купити нову квартиру у Варшаві?
На саму квартиру ні. Самостійне житлове приміщення поза прикордонною смугою купують без дозволу MSWiA незалежно від громадянства, а Варшава в прикордонну смугу не входить. За даними MSWiA, дозвіл потрібен на частку в окремому об’єкті, що продається разом із квартирою, наприклад у під’їзній дорозі. Правовий стан на жовтень 2026 р.
Чи платить іноземець вищий податок під час купівлі нової квартири?
Ні. Ставка ПДВ не залежить від громадянства, а ціни у файлах забудовників уже містять ПДВ. Ставка 8% діє для квартир до 150 м², тож усі квартири з описаних бюджетів у цей ліміт вкладаються. Перевірте ставку, чинну в день підписання договору. Правовий стан на жовтень 2026 р.
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.
Уже знаєте, який район дивитися? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу забудовника: клієнта ми заявляємо в забудовника до того, як він прийде туди сам, а потім ідемо разом. Ми пройдемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору та підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста. Ми працюємо 7 мовами. Покупець на первинному ринку не платить нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.
Jawno · Vladyslav Moroz, посередник у сфері нерухомості (JDG, страхування OC) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com