Varşova’da yeni daire ne kadar: m² fiyatı ve 800 bin, 1 milyon, 1,2 milyon zł ile alabileceğiniz metrekare

Varşova’da yeni dairenin fiyatı her şeyden önce ilçeye bağlıdır: m² başına medyan fiyat Białołęka’da 13.795 zł, Wola’da 26.271 zł, yani neredeyse iki kat fark var. Bu yüzden 1 milyon zł ile kataloğumuzdaki en büyük yeni daire Białołęka’da 76,4 m², Wola’da ise 44,2 m². Rakamlar, müteahhitlerin devletin açık veri portalı dane.gov.pl’de yayımladığı dosyalardan geliyor: 9 ilçedeki 22 projede 960 daire, 4 Ekim 2026 itibarıyla.

Bu yazı, Varşova’da yeni dairenin ne kadar tuttuğunu ve kendi bütçesiyle ne alabileceğini öğrenmek isteyen yabancı için hazırlandı. Piyasayı bilmeniz gerekmez. Ne kadar harcayabileceğinizi bilmeniz yeterli.

Varşova’da yeni dairenin metrekaresi ne kadar?

NBP şehir geneli için iki ortalama yayımlıyor. 2026’nın II. çeyreğinde birincil piyasada ortalama ilan fiyatı 18.488,28 zł/m², ortalama satış fiyatı 16.783,49 zł/m² oldu; yani satış fiyatı %9,22 daha düşük (NBP, 7.08.2026 tarihli ceny_mieszkan.xlsx dosyası; III. çeyrek verisi henüz dosyada yok). Bunlar şehir ortalamasıdır. İlçeler arasındaki farkı ancak müteahhit dosyalarında görürsünüz.

Medyan ortadaki fiyattır: dairelerin yarısı daha ucuz, yarısı daha pahalıdır. Kullanım alanı başına brüt ilan fiyatlarının medyanı, 4 Ekim 2026 itibarıyla:

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Kendi çalışmamız, dane.gov.pl verilerine dayanır; 4 Ekim 2026 itibarıyla. İlçe medyanını yalnızca en az 2 projenin olduğu yerde veriyoruz. Bemowo (Premiera Bemowo, medyan 19.143 zł/m²) ve Mokotów’da (Jaśminowy Mokotów, 26.811 zł/m²) birer proje var; bu rakamlar ilçeyi değil, o projeyi anlatır.

Bu rakamlar nereden geliyor, nelerin dışında kalıyor?

Müteahhit, internet sitesinde her dairenin kullanım alanı m² fiyatını KDV dahil vermek zorundadır; ayrıca müştemilatın ve daireyi kullanmak için gereken hakların bedelini, fiyata dahil değilse ayrı vermelidir (müteahhit yasası art. 19a ust. 1 pkt 1–3, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, hukuki durum: Ekim 2026). Aynı veriler “günde bir kez” bilişimden sorumlu bakana iletilir ve dane.gov.pl’de yayımlanır (art. 19b ust. 1 ve 3). Veri setleri CC0 1.0 koşullarıyla yayımlanır.

Veri kapsamı hakkında notlar:

• Bu, bütün piyasa değil. Katalog 9 ilçede 22 projeyi kapsıyor. Śródmieście, Ursynów, Wilanów ve Żoliborz gibi bölgeler yok; Ursus’tan dosyalarda daire yok.
• İlçenin arkasında çoğu zaman tek proje var. Metro Art, Praga-Południe’deki dairelerin %67’si, Rezydencja Liwska Targówek’tekilerin %75’i, Korkowa 146 ise Wawer’dekilerin %91’i. İlçe medyanı büyük oranda o projenin medyanıdır.
• Müsaitlik. Dosyaların çoğu dairenin hâlâ satışta olup olmadığını söylemez. Bunu müteahhidin fiyat listesinden kontrol edin.
• m² fiyatı olan daireler. 960 dairenin 880’inde m² fiyatı var. 80 daire için bir müteahhit kullanım alanı yerine mahsup alanı üzerinden fiyat veriyor; bu daireler medyanlara dahil değil.

Dosyaları nasıl topladığımızı veri kaynakları sayfasında anlatıyoruz.

800 bin, 1 milyon ve 1,2 milyon zł ile kaç metrekare alınır?

Medyan bir tahmin verir, ama satın almaya karar veren somut dairedir. Bu yüzden aşağıda bütçeye gerçekten sığan en büyük daire yer alıyor (4 Ekim 2026 itibarıyla):

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Kendi çalışmamız, dane.gov.pl verilerine dayanır; 4 Ekim 2026 itibarıyla. Wawer’de 1 milyon zł’ye kadar en büyük daire Korkowa 146’da 59,8 m²; bütçeye ayrıca Osiedle Śpiewających Ptaków’dan 94,1 m²’lik bir ev de sığıyor. Premiera Bemowo 800 bin zł’ye kadar 46,5 m², 1 milyon zł’ye kadar 48,0 m², 1,2 milyon zł’ye kadar 60,9 m² veriyor. Jaśminowy Mokotów’da en ucuz daire 1.380.000 zł; yani bu üç bütçede hiçbir şey sığmıyor.

Bundan çıkanlar:

• 800 bin zł: 60 m² ve üzeri daire yalnızca Białołęka’da (Osiedle Sprawna, 60,4 m²). Diğer ilçelerde en büyük daireler 44–49 m², Wola’da 29,7 m².
• 1 milyon zł: 60 m² ve üzeri üç ilçede var: Białołęka, Włochy ve Targówek.
• 1,2 milyon zł: 80 m² üzeri yalnızca Białołęka ve Targówek’te. Katalogun tamamında 1,2 milyon zł’ye kadar 75 m² ve üzeri 44 daire var; 1 milyon zł’ye kadar yalnızca 13.

Medyandan yapılan tahmin garanti değildir. Targówek’te medyan 1 milyon zł için 63,2 m² gösterir, dosyalardaki en büyük daire ise 62,6 m². Bütçedeki daireler medyan kadar tutmak zorunda değildir.

Daire fiyatının dışında ne kadar ek ödersiniz?

Dosyalardaki daire fiyatına otopark yeri ve depo dahil değildir. Otopark yeri fiyat medyanları (6.10.2026 tarihli dosyalar) Metro Art’ta (Praga-Południe) 32.000 zł, Kowalskiego 37’de (Targówek) 35.000 zł, Stilla’da (Włochy) 53.000 zł, NU!’da (Wola) 70.000 zł ve Jaśminowy Mokotów’da 78.000 zł. Korkowa 146’daki yer üstü yerler 25.000 zł. Premiera Bemowo dosyasında otopark yeri yok. Ayrıntılar için Varşova’daki yeni projelerde otopark yeri fiyatları yazısına bakın.

Örnek: garajda yeri olan bir daire için 1 milyon zł’niz var. Yer 40.000 zł tutuyorsa, daireye 960.000 zł kalır. Bu, tablodaki en büyük daireyi eleyebilir; bu yüzden her daire için toplamı hesaplayın.

Konopacka projesinde (Praga-Północ) dosyadaki 18 dairenin 9’unda 23.600–68.000 zł (medyan 42.800 zł) tutarında zorunlu depo alımı notu var; bu, daire fiyatının %3,2’sinden %12,8’ine kadar (2.10.2026 tarihli dosya). 16 projenin dosyalarında müteahhitler başka ödemeleri de sayıyor, örneğin süresiz kullanım hakkı (użytkowanie wieczyste) ücretinin mahsubu; ama hiçbir dosya tutarı vermiyor. Rezervasyon sözleşmesini imzalamadan önce satış ofisinde sorun.

Liste fiyatı ve ödeyeceğiniz fiyat

Dosyalardaki fiyatlar ilan fiyatlarıdır. NBP’nin 2026 II. çeyrek ortalama satış fiyatına göre 800 bin zł yaklaşık 47,7 m², 1 milyon zł yaklaşık 59,6 m², 1,2 milyon zł yaklaşık 71,5 m² eder. Bu şehir ortalamasıdır, belirli bir projede indirim vaadi değildir: ilanlar ve satışlar farklı daire kümeleridir. Fiyat listesi başlangıç noktasıdır, nihai fiyat değildir.

Yasa sizi diğer taraftan da korur. Sözleşmedeki fiyat müteahhidin yayımladığından farklıysa, sizin için en elverişli fiyatla sözleşme talep edebilirsiniz (müteahhit yasası art. 19a ust. 6, hukuki durum: Ekim 2026). Belirli bir dairenin fiyatını ve geçerlilik tarihini nasıl bulacağınızı müteahhit fiyatını dane.gov.pl’de kontrol etme yazısında gösteriyoruz.

Yabancı olarak satın alırsanız ne değişir?

Daire için MSWiA izni gerekmez. Her uyruktan yabancı, sınır bölgesinde olmayan müstakil konutu İçişleri Bakanının izni olmadan satın alır (yabancıların taşınmaz edinmesi hakkında yasa art. 8 ust. 1 pkt 1 ve ust. 3, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, hukuki durum: Ekim 2026). Varşova sınır bölgesinde değildir (Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580 sayılı yönetmelik). MSWiA’ya göre daireyle birlikte satılan ayrı bir taşınmazdaki pay, örneğin bir yol hissesi, izin gerektirir; bu yüzden sözleşme taslağında daire dışında ne satın aldığınızı kontrol edin. Kimin neyi alabileceğinin daha geniş anlatımı yabancının izinsiz ne satın alabileceği yazısında.

KDV fiyata dahildir. Müteahhitler fiyatları KDV dahil yayımlar. 150 m²’ye kadar daireler için oran %8’dir (KDV yasası art. 41 ust. 2 ve 12–12c, art. 146ef ust. 1 pkt 2 ile bağlantılı, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263, hukuki durum: Ekim 2026). Anlatılan bütçelerdeki tüm daireler 150 m²’den küçüktür ve oran uyruğa bağlı değildir. İndirimli oran geçicidir: maliye bakanı döneminin bittiğini ilgili yılın 31 Ekim’ine kadar Monitor Polski’de duyurur (art. 146ef ust. 2). İmza günündeki geçerli oranı kontrol edin.

Belgeler Lehçe olacak. Müteahhit yasası bilgilendirme prospektüsünün (prospekt informacyjny) ve sözleşmenin dilini belirlemez. Lehçe dil yasasına göre tüketiciyle sözleşme, kendiniz isterseniz, o dili biliyorsanız, Polonya vatandaşı değilseniz ve Lehçe metin hakkınız olduğu önceden size bildirildiyse yabancı dilde yapılabilir (art. 8 ust. 1b, t.j. Dz.U. 2026 poz. 81). Hukuk çeviri zorunlu kılmaz; bu yüzden bir şey imzalamadan önce çeviriyi ya da bildiğiniz dilde paralel bir metni kendiniz isteyin. Noter senedi (akt notarialny) Lehçe düzenlenir. Lehçe bilmiyorsanız ve anlayacağınız dilde çeviri eklenmemişse, senedi noter (yeminli tercüman yeterliliği varsa) ya da yeminli tercüman çevirir ve noter imzadan önce içeriği anladığınızdan emin olur (noterlik yasası art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1, art. 94 § 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614).

Dosyalardaki sütun başlıkları müteahhitten müteahhide değişir, ama satırı okumak için birkaç terim yeter:

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

İnşaat halindeki daire. Para müteahhide bir defada gitmez: inşaat ilerledikçe, sözleşmedeki takvimde yer alan aşamalar tamamlandıkça konut emanet hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) yatırırsınız (müteahhit yasası art. 8). GUS’a göre (30.06.2026 yayını) 2025’te Polonya’da çok daireli bir bina ortalama 24,8 ayda inşa edildi. Teslime kadar Varşova’da kirada oturacaksanız, bu kirayı bütçeye ekleyin.

Mesafe metrekareden önemliyse metro yakınındaki yeni daireleri, durak durak karşılaştırın.

Bu listeyi nasıl kullanmalı?

1. Bütçeyi ek ödemelerle birlikte belirleyin. Otopark yerini, depoyu ve satın alma masrafı payını düşün. Geriye kalanla tabloya bakın. Fiyat listeleri zloti cinsindedir; kendi para biriminizdeki tutarı satın alma gününün kuruyla çevirin.
2. Medyan tahminine değil, en büyük daireye bakın. İlçenin arkasında tek proje olup olmadığını da kontrol edin.
3. Müsaitliği ve fiyat tarihini kontrol edin. Rakamlarımız 4 Ekim 2026 tarihlidir; müteahhidin fiyat listesi her an değişebilir. Güncel medyanları müteahhit dosyalarındaki ilan fiyatı endeksi gösterir.

İlçelerde fiyatların yükselip düştüğünü yazmıyoruz. Fiyat geçmişi 960 dairenin 42’sinde (%4,4), 6 projede var; bu, eğilim hakkında sonuca yetmez.

FAQ

Varşova’da yeni dairenin metrekare fiyatı ne kadar?

NBP verilerine göre 2026’nın II. çeyreğinde Varşova’da yeni dairelerin ortalama ilan fiyatı KDV dahil 18.488,28 zł/m², ortalama satış fiyatı 16.783,49 zł/m² oldu. Kataloğumuzdaki müteahhit dosyalarında ilçe medyanları Białołęka’da 13.795 zł/m² ile Wola’da 26.271 zł/m² arasında değişiyor (4 Ekim 2026 itibarıyla).

1 milyon zł ile Varşova’da yeni dairenin kaç metrekaresi alınır?

Kataloğumuzdaki 22 projede (dane.gov.pl dosyaları, 4 Ekim 2026 itibarıyla) 1 milyon zł’ye kadar en büyük daire Białołęka’da 76,4 m², Włochy’de 66,6 m², Targówek’te 62,6 m² ve Praga-Południe’de 59,8 m². Wola’da bu 44,2 m²; Mokotów’daki tek projede bu fiyatta daire yok.

Yeni dairenin fiyatına otopark yeri dahil mi?

Kullandığımız dosyalarda dahil değil. Oradaki daire fiyatı yalnızca dairenin brüt fiyatıdır. Garaj veya depo gibi müştemilat bedeli fiyata dahil değilse müteahhit bunu ayrıca bildirir (müteahhit yasası art. 19a ust. 1 pkt 2, hukuki durum: Ekim 2026). Listemizdeki 9 projede otopark yeri medyanları 32.000 ile 78.000 zł arasında (6.10.2026 tarihli dosyalar).

Yabancı Varşova’da yeni daire almak için izin almak zorunda mı?

Daire için hayır. Sınır bölgesi dışındaki müstakil konut, uyruğa bakılmaksızın İçişleri Bakanlığı (MSWiA) izni olmadan satın alınır ve Varşova sınır bölgesinde değildir. MSWiA’ya göre daireyle birlikte satılan ayrı bir taşınmazdaki pay, örneğin bir yol hissesi, izin gerektirir. Hukuki durum: Ekim 2026.

Yabancı yeni daire alırken daha yüksek vergi öder mi?

Hayır. KDV oranı uyruğa bağlı değildir ve müteahhit dosyalarındaki fiyatlar KDV dahildir. %8 oranı 150 m²’ye kadar olan daireleri kapsar; anlatılan bütçelerdeki tüm daireler bu sınırın altındadır. İmza günündeki geçerli oranı kontrol edin. Hukuki durum: Ekim 2026.

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir.

Hangi ilçeye bakacağınızı biliyor musunuz? Müteahhidin satış ofisine ilk ziyaretinizden önce bize yazın: müşteriyi, siz oraya kendi başınıza gitmeden önce müteahhide bildiririz, sonra birlikte gideriz. Bilgilendirme prospektüsünü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceleriz; müteahhide veya avukata ne soracağınızı gösteririz. 7 dilde hizmet veriyoruz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.

Jawno · Vladyslav Moroz, emlak aracısı (JDG, OC sigortası) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com