Müteahhit bir dairenin fiyatını üç yerde verir: kendi web sitesinde, devlete günde bir kez ilettiği dosyada (dane.gov.pl portalı) ve sonunda sözleşmede. Bu üç rakamın birbiriyle uyuşması gerekir. Uyuşmuyorsa soru sormak için bir dayanağınız vardır, bazen de daha düşük bir fiyat talep etmek için. Aşağıda bunları birkaç on dakikada nasıl yan yana koyacağınızı, farkı nasıl yorumlayacağınızı ve satış ofisi (biuro sprzedaży, yani müteahhidin daire sattığı birim) ziyaretinden önce neyi güvenceye almanız gerektiğini bulacaksınız. Hukuki durum: Ekim 2026.
Karşılaştırılabilir iki fiyat nereden çıkıyor
Yükümlülük, müteahhitlik kanununu (ustawa deweloperska) değiştiren 21 Mayıs 2025 tarihli kanundan gelir (Dz.U. 2025 poz. 758). Kanun art. 19a ve 19b’yi ekledi ve 11 Temmuz 2025’te yürürlüğe girdi. Şu anda geçerli birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880’dir. Satışa daha önce başlamış müteahhitlerin uyum için iki ayı vardı, yani 11 Eylül 2025’e kadar.
- Art. 19a, müteahhidin web sitesinde teklif edilen her dairenin fiyatının, bu fiyatın değişiklik geçmişiyle birlikte gösterilmesini emreder.
- Art. 19b, aynı verilerin günde bir kez bilişimden sorumlu bakana iletilmesini emreder. Bakan bunları dane.gov.pl’de yayımlar; kanun bunları yüksek değerli veriler arasında sayar.
Yükümlülük müteahhide aittir. Art. 19a ust. 4 bunu, hazır daire satan müteahhide ve bir projeden ilk kez konut satan girişimciye de genişletir. Kanun, ikinci el piyasada daire satan özel kişileri saymaz.
Tam olarak neyi karşılaştırıyorsunuz
Art. 19a ust. 1’e göre müteahhidin sitesi şunları gösterir:
- teklif edilen her dairenin kullanım alanı için m² fiyatını ve dairenin toplam fiyatını;
- daireye bağlı bölümlerin (depo, bodrum, garaj) ve daireyi kullanmak için gereken hakların fiyatlarını, dairenin fiyatına dahil değillerse;
- mülkiyeti devreden sözleşme gereği alıcının müteahhide ödeyeceği diğer parasal edimleri.
Tüm tutarlar KDV dahildir. Reklam ve ilan, fiyatların bulunduğu sitenin adresini vermelidir (art. 19a ust. 3); bu yüzden ilandaki “… zł/m²’den başlayan” fiyatı o adresteki listede kontrol edersiniz. “Başlayan” fiyat, belirli bir dairenin fiyatının yerini tutmaz. Eklentilerin genelde ne kadar tuttuğunu Varşova’da yeni dairenin gerçek maliyeti rehberi anlatır; otopark fiyatlarını ise Varşova’da yeni projelerde otopark fiyatları yazısında bulabilirsiniz.
Adım adım karşılaştırma
- Sitedeki fiyat listesi. İlandaki adresi açın, daireyi bulun ve numarasını not edin. Bu numara karşılaştırmanın anahtarıdır. Tarihi görünen bir ekran görüntüsü alın.
- dane.gov.pl’deki dosya. Portalın arama kutusuna “Ceny ofertowe mieszkań” ve müteahhidin ya da proje şirketinin adını yazın. 27 Eylül 2026 itibarıyla bu türden 14 binden fazla veri seti vardı; bunlar proje değil veri setleridir, dolayısıyla tek bir müteahhidin birden çok seti olabilir. En güncel dosyayı açın ve projenin konumunu gösteren sütuna bakın.
- Sizin numaranızın satırı. Daireyi numarasından bulun. Bakanlığın yapısına uygun dosyalarda kullanım alanı, kat ve oda sayısı sütunları yoktur; bu bilgileri müteahhidin sitesinden kontrol edin. 10 Kasım 2026’ya kadar bakanlığın şablonu zorunlu değildir, bu yüzden dosyaların düzeni değişebilir.
- Tarihler. Bakanlığın yapısına uygun dosyada her fiyatın (m² fiyatı, dairenin fiyatı, deponun fiyatı, diğer edim) geçerli olduğu tarihi gösteren bir sütun bulunur. Dosyanın tarihini ve fiyatın tarihini not edin.
- Karşılaştırma tablosu. Yan yana yazın: m² fiyatı, dairenin fiyatı, eklentilerin fiyatı, tarih. Farkın gerçek olup olmadığını ancak o zaman değerlendirebilirsiniz.
Dosyalar her gün güncellenir. Bazı müteahhitler portalda her gün için ayrı bir dosya bırakır, bazıları ise yerine yenisi konan tek bir “güncel” dosya yayımlar. İkinci durumda fiyat geçmişini müteahhidin sitesinde kontrol edersiniz.
Farkı nasıl yorumlamalı
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Gördüğünüz | Ne anlama gelebilir | Ne yapmalı |
|---|---|---|
| Farklı fiyatlar, farklı tarihler | Fiyat güncellemeler arasında değişti | Fiyat geçmişini müteahhidin sitesinde kontrol edin |
| Farklı fiyatlar, aynı tarih | Müteahhidin açıklaması gereken bir tutarsızlık | Yazılı sorun, cevabı saklayın |
| Aynı m² fiyatı, farklı daire fiyatı | Farklı kullanım alanı ya da fiyata dahil eklentiler | Alanı ve eklenti listesini karşılaştırın |
| Sözleşmedeki fiyat listeden yüksek | Art. 19a ust. 6’ya dayanan talep mümkün | Aşağıdaki bölüme bakın |
Fiyat geçmişi. Art. 19a ust. 2, verilerin her değişiklik günü güncellenmesini, değişiklik tarihinin verilmesini ve satışın başından beri önceki verilerin saklanmasını emreder: eski fiyat, yeni fiyat ve tarih. Bir “kampanya” duyurulduğunda, duyuru günündeki fiyatı daha önceki fiyatlarla karşılaştırın. “Son 30 günün en düşük fiyatı” kuralı başka bir kanundan gelir; mal ve hizmet fiyatlarının bildirilmesine ilişkin kanun (Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 ust. 2). Bunun müteahhitten alınan dairelere uygulanıp uygulanmadığı kesin değildir, çünkü bu kanunun art. 2’si ayrı hükümlerle düzenlenen fiyat bilgilerini kapsam dışı bırakır. UOKiK’in (rekabet ve tüketiciyi koruma kurumu) bu konuda bir görüşünü bulamadık (Ekim 2026 durumu).
Teklif fiyatı satış fiyatı değildir. Dosya, dairenin hangi fiyattan teklif edildiğini gösterir. Dairelerin gerçekte kaça satıldığını geoportal.gov.pl’deki Gayrimenkul Fiyat Sicili (RCN) gösterir; 13 Şubat 2026’dan beri ücretsizdir (26 Eylül 2025 tarihli kanun, Dz.U. 2025 poz. 1542). Varşova RCN’de yer alır ama gecikmeyle: 27 Eylül 2026 itibarıyla en yeni işlemler Mayıs 2026’ya aitti. Konut katmanı garajları ve ticari birimleri de kapsar; bu yüzden gayrimenkul türüne göre filtreleyin. 2 Nisan 2027’den itibaren, Sigorta Teminat Fonu’nun (UFG) işlettiği DOM Portalı’nın ortalama ya da medyan işlem fiyatlarını yayımlaması öngörülüyor (Dz.U. 2025 poz. 1669); koşul en az 6 birim ve 6 farklı alıcı ile en fazla 2 yıllık dönemdir.
Sözleşmedeki fiyat siteden yüksekse
Art. 19a ust. 6: müteahhidin sitesindeki fiyat, sözleşme yapılırken önerilen fiyattan farklıysa, sözleşmenin sizin için en elverişli fiyattan yapılmasını talep edebilirsiniz. Nasıl hazırlanmalı:
- Ziyaretten önce fiyat listesini kaydedin (tarihli ekran görüntüsü) ve aynı güne ait dane.gov.pl dosyasını indirin.
- Hesabı kontrol edin. 13 Şubat 2026’dan itibaren müteahhitle yapılan sözleşmelerde, rezervasyon sözleşmeleri dahil, dairenin fiyatı kullanım alanı (m²) çarpı m² fiyatıdır (art. 5a, Dz.U. 2026 poz. 27 ile eklendi). Alan, inşaat ruhsatı başvurusunun ya da inşaat bildiriminin yapıldığı günde geçerli Polonya Standardına göre ölçülür.
- Farkı imzadan önce yazılı bildirin ve art. 19a ust. 6’ya atıf yapın.
- Hüküm “sözleşme yapılırken” fiyattan söz eder. Kanun bunun rezervasyon sözleşmesini kapsayıp kapsamadığını açıkça söylemez; bu yüzden dairenin fiyatını rezervasyondan önce yazılı isteyin.
Noter senedinden önce kayıtlı fiyat listesiyle üç rakamı karşılaştırın: alan, m² fiyatı ve toplam fiyat.
Yabancı okuyucu için: Lehçe okumak zorsa ya da uzaktan alıyorsanız
Tüm kaynaklar (fiyat listeleri, dosyalar, RCN) Lehçedir ve sütun adları müteahhitten müteahhide değişir. Rakamlar çeviri gerektirmez; doğru satırı bulmak için birkaç sözcük yeterlidir:
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Lehçe sözcük | Anlamı |
|---|---|
| cena za m² | metrekare fiyatı |
| cena lokalu / mieszkania | dairenin toplam fiyatı |
| powierzchnia użytkowa | kullanım alanı, fiyat hesabının dayanağı |
| komórka lokatorska, piwnica | daireye bağlı bölüm (depo, bodrum) |
| miejsce postojowe, garaż | otopark yeri |
| data, od której cena obowiązuje | fiyatın geçerlilik başlangıç tarihi |
Müteahhit sözleşmesi (umowa deweloperska) noter senedi şeklindedir (müteahhitlik kanunu art. 40 ust. 1). Kanun, prospektüsün ya da sözleşmenin dilini düzenlemez. Lehçe bilmiyorsanız noter, talebiniz üzerine işlemi yabancı dilde de yapabilir; bunu kişisel olarak ya da yeminli tercümanla yapar (noterlik kanunu art. 2 § 3), tercüme yoksa senedi kendisi çevirir ya da tercümandan yararlanır (art. 87 § 1 pkt 1). Satın alma vekâletnamesi noter senedi biçiminde olmalıdır (Medeni Kanun art. 99 § 1). Sınır bölgesi dışındaki bağımsız bir daireyi, uyruğu ne olursa olsun bir yabancı, İçişleri ve İdare Bakanlığı (MSWiA) izni olmadan satın alabilir (yabancıların gayrimenkul edinmesine ilişkin kanun art. 8 ust. 1 pkt 1); Varşova sınır bölgesinde değildir. Belgelerde nelere bakılacağını şu rehber anlatır: müteahhit bilgi prospektüsü: kontrol listesi.
Fiyat şeffaflığını kim denetler, sorunu nereye bildirmeli
Kuralları UOKiK Başkanı denetler. Art. 19a ust. 1-4’ün ya da art. 19b yükümlülüğünün ihlali, tüketicilerin ortak çıkarlarını ihlal eden bir uygulamadır; ceza bir önceki yılın cirosunun %10’una kadar çıkabilir (rekabetin ve tüketicinin korunmasına ilişkin kanun art. 106 ust. 1 pkt 4, Dz.U. 2025 poz. 1714); ihlale kasten izin veren yönetici kişiye ise 2 000 000 zł’ye kadar (art. 106b ust. 1).
- UOKiK ortak çıkarlarla ilgilenir, bireysel uyuşmazlıklarla değil (art. 24 ust. 3). Bildirimi uokik@uokik.gov.pl adresine ya da plac Powstańców Warszawy 1, 00-950 Warszawa adresine gönderebilirsiniz.
- Müteahhitle kendi uyuşmazlığınızı belediye ya da ilçe tüketici sözcüsüne iletin. Ayrıca tüketici danışma hattı 801 440 220 ya da 222 66 76 76 iş günlerinde 10:00-18:00 arasında çalışır, ücret operatör tarifesine göredir (Eylül 2026 durumu).
11 Kasım 2026’da ne değişiyor
11 Kasım 2026’dan itibaren günlük bildirimin biçimi değişecek. 17 Temmuz 2026 tarihli kanuna göre (Dz.U. 2026 poz. 1077) müteahhit verileri, bakanın belirlediği yapıda bir elektronik belge olarak iletecek. Ekim 2026 itibarıyla yönetmelik henüz Dz.U.’da yayımlanmamıştı; taslak (23 Eylül 2026 tarihli metin) 28 Eylül 2026’da legislacja.gov.pl portalına konmuştu. Değişiklik, alıcının art. 19a kaynaklı haklarını değiştirmiyor.
Jawno kataloğunda fiyatları nasıl gösteriyoruz
Jawno kataloğundaki fiyatlar, müteahhitlerin dane.gov.pl’deki verilerinden gelir ve her birinin bir tarihi vardır. Bu, belirli bir günün okumasıdır. Sözleşmeyle karşılaştırmak için müteahhidin fiyat listesini kullanın, çünkü art. 19a ust. 6 ona atıf yapar. Katalog ile müteahhidin sitesi arasında bir fark görürseniz bize bildirin, iki kaynağı da kontrol ederiz. Verilerin nereden geldiğini ve nasıl tarihlendirdiğimizi katalogdaki fiyatlar nereden ve hangi tarihle geliyor sayfası anlatır. m² fiyatını dairenin gerçek büyüklüğüne çevirmek için 800 bin ve 1,2 milyon zloti ile kaç metrekare alınır yazısına bakın.
Sıkça sorulan sorular (FAQ)
Müteahhit bakanlığa ne bildiriyor ve ne sıklıkla?
Müteahhit, dairelerinin fiyat verilerini günde bir kez bilişimden sorumlu bakana iletir; bakan bunları dane.gov.pl portalında yayımlar (müteahhitlik kanunu art. 19b). Aynı fiyatları müteahhit kendi web sitesinde de göstermek zorundadır (art. 19a). Hukuki durum: Ekim 2026.
dane.gov.pl dosyasındaki fiyat müteahhidin sitesindekinden farklı. Bu ne anlama gelir?
Önce tarihlere bakın. Dosya her gün güncellenir ve bakanlığın yapısına uygun dosyada her fiyatın geçerli olduğu tarihi gösteren bir sütun vardır. Aynı güne ait bir fark, müteahhide yazılı soru sormak için bir işarettir. Sözleşme yapılırken belirleyici olan, müteahhidin web sitesindeki fiyattır (art. 19a ust. 6).
Müteahhidin dosyasını dane.gov.pl içinde nasıl bulurum?
Portalın arama kutusuna “Ceny ofertowe mieszkań” ve müteahhidin ya da proje şirketinin adını yazın. 27 Eylül 2026 itibarıyla bu türden 14 binden fazla veri seti vardı; bu yüzden projenin konumunu kontrol edin ve en güncel dosyayı açın.
Satış ofisinde sitedekinden daha yüksek bir fiyat söylenirse ne yapmalıyım?
Sözleşmenin sizin için en elverişli fiyattan yapılmasını talep edebilirsiniz (müteahhitlik kanunu art. 19a ust. 6, Ekim 2026 durumu). Ziyaretten önce fiyat listesi sayfasını tarihi görünecek biçimde kaydedin ve farkı imzadan önce yazılı olarak bildirin.
Dosyadaki fiyat dairenin gerçekten satıldığı fiyat mı?
Hayır, bu bir teklif fiyatıdır. Gerçekleşen işlem fiyatlarını geoportal.gov.pl üzerindeki Gayrimenkul Fiyat Sicili (RCN) gösterir; 13 Şubat 2026’dan beri ücretsizdir. 27 Eylül 2026 itibarıyla RCN’deki en yeni Varşova işlemleri Mayıs 2026’ya aitti.
Müteahhidin satış ofisine mi gidiyorsunuz? Ziyaretten önce bize yazın
Müteahhide, bizimle geleceğinizin önceden bildirilmesi gerekir; bu yüzden ilk bağımsız ziyaretinizden önce yazın. Seçtiğiniz dairenin fiyat listesini ve fiyat geçmişini müteahhidin sitesi ve dane.gov.pl dosyasıyla karşılaştırırız, bilgi prospektüsünü (prospekt informacyjny) ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceleriz, müteahhide ya da bir hukukçuya ne soracağınızı gösteririz ve isterseniz toplantıya birlikte gideriz. 7 dilde hizmet veriyoruz. Müteahhitten daire alırken bize ücret ödemezsiniz. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Aracı: Vladyslav Moroz (JDG, OC sigortası).
Jawno · Telefon: +48 692 649 839 · E-posta: infojawno@gmail.com
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum: Ekim 2026.