Geliştirici prospektüsü kontrol listesi: Lehçe okumayan alıcı için 12 madde

Geliştirici rezervasyondan önce prospektüsü (prospekt informacyjny) gönderdi ve her sayfa Lehçe. Hukuk, Lehçe dışında bir sürüm şart koşmuyor; yani rezervasyon aşamasında yine Lehçe metinle çalışırsınız. Aşağıda, rezervasyon ücretini (opłata rezerwacyjna) ödemeden önce işaretleyeceğiniz 12 madde ile belgede doğru yeri gösterecek Lehçe ifadeler yer alıyor. Rezervasyon ücreti, prospektüste belirtilen daire fiyatının %1’ini aşamaz (geliştirici yasası art. 32 ust. 2).

Hukuki dayanak: 20 Mayıs 2021 tarihli, konut veya müstakil ev alıcısının haklarının korunmasına ve Geliştirici Garanti Fonu’na (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) ilişkin yasa (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Alıcı koruma hükümleri 1 Temmuz 2022’den beri yürürlüktedir. Aşağıdaki tüm kural ve rakamlar Ekim 2026 itibarıyladır.

Rezervasyon ücretinden önce kontrol listesi

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Aşağıda en kolay hata yapılan maddeleri ele alıyoruz.

Madde 1-3: belge, tapu sicili ve inşaat ruhsatı

Prospektüs, ekleriyle birlikte ücretsiz, kalıcı bir ortamda (trwały nośnik), rezervasyon sözleşmesinden ve geliştirici sözleşmesinden önce verilmelidir (art. 21 ust. 1-2). Yalnızca başka bir biçimde aldıysanız, geliştiricinin işyerinde kâğıt sürümü isteyebilirsiniz (art. 21 ust. 3). Bu bir broşür değildir: prospektüs ve ekleri, rezervasyon sözleşmesinin ve geliştirici sözleşmesinin ayrılmaz parçasıdır (art. 23 ust. 2). Düzenleme tarihinden sonra bir şey değiştiyse geliştirici, değişikliği fark edebileceğiniz biçimde işaretlenmiş bir ek ya da yeni prospektüs ekler (art. 22).

İki karşılaştırmayı Lehçe bilmeden yapabilirsiniz, çünkü bunlar numara ve ad eşleştirmesidir:

• Tapu sicili. Prospektüsteki KW numarasını Elektronik Tapu Sicilleri arama motorunda sorgulayın ve IV. bölümdeki kayıtları prospektüsün ipotek alanıyla karşılaştırın.
• KRS. Genel bölümdeki KRS numarasını KRS arama motorunda kontrol edin: şirketin adı ve merkezi prospektüs ve sözleşme taslağıyla uyuşuyor mu?

İnşaat ruhsatı için prospektüste üç evet/hayır alanı (var mı, kesinleşmiş mi, itiraz edilmiş mi) ile ruhsat numarası ve veren makam bulunur. Talep üzerine, rezervasyondan önce bile geliştirici kendi lokalinde şunları göstermek zorundadır: güncel tapu sicili, KRS çıktısı, inşaat ruhsatı, son iki yılın mali tabloları, yapı projesi ve bankanın yüksüz mülkiyet devrine onayı ya da bu onayı verme taahhüdü (art. 26 ust. 1).

Madde 4: emanet hesap ve DFG

„Środki ochrony nabywców” alanını arayın. Orada hesabın türü (açık veya kapalı), DFG prim oranı ve ödemeleri güvence altına alan kurum yazar. DFG primini geliştirici öder, siz değil (art. 49 ust. 5). 21 Haziran 2022 tarihli yönetmeliğe (Dz.U. 2022 poz. 1341) göre oranlar açık hesapta %0,45, kapalı hesapta %0,1’dir (Ekim 2026 itibarıyla).

DFG, açık emanet hesaptan yapılan ödemeleri art. 48 ust. 1’deki durumlarda iade eder; örneğin geliştiricinin iflasında ya da siz sözleşmeden caymış ve para süresinde dönmemişse. Ayrıntılar: dfg.ufg.pl. Rezervasyon ücreti fiyata mahsup edilir; geliştirici sözleşmesi yapıldıktan sonra geliştirici bunu 7 gün içinde emanet hesaba yatırır (art. 32 ust. 3-4). İşlem gerçekleşmezse ücretin akıbetini rezervasyon sözleşmesinde nelerin kaybedilebileceği yazımızda anlatıyoruz.

Madde 5-8: takvim, tarihler ve fiyat

Takvim, inşaatı en az 4 aşamaya böler ve her aşama projenin toplam maliyetinin %10 ila %25’ini oluşturmalıdır; bu sizin dairenizin fiyatı değil, projenin toplam maliyetidir (art. 24 ust. 2). Bölüm tahminîdir (art. 24 ust. 1). İki tarihi ayrı planlayın: işlerin planlanan başlangıç ve bitişi (genel bölüm) ile dairenizin mülkiyet devir tarihi (bireysel bölüm). İkincisini sözleşme taslağıyla karşılaştırın. Fiyat endekslemesi alanı „evet” diyorsa, rezervasyon için ödeme yapmadan önce kuralları okuyun.

Geliştiricinin internet sitesindeki fiyat size sunulandan farklıysa, sizin için en elverişli fiyatla sözleşme isteyebilirsiniz (art. 19a ust. 6). Prospektüsün genel bölümü, satışın başından itibaren geliştiricinin sitesinde yayımlanır (art. 19a ust. 1, 11 Temmuz 2025’ten itibaren); bu yüzden ziyaretten önce makine çevirisinden geçirebilirsiniz. Bu, alanları bulmanıza yardım eder ama yeminli çevirinin yerini tutmaz. İnşaat temposunu nasıl değerlendireceğinizi projenin zamanında teslim edilip edilmeyeceği nasıl kontrol edilir yazımızda anlatıyoruz.

Madde 9: çevre

Şablon üç tür bilgi ister: yaşam koşullarını etkileyen mevcut yapılar (koku, gürültü, ışık; belirli bir yarıçap yok), projenin sınırından 100 m’ye kadar parseller için imar planı hükümleri (plan yoksa geliştirici „Brak planu” yazar) ve 1 km yarıçapındaki planlanan projeler. Açıklamayı bina yerleşim krokisiyle (ek 3) karşılaştırın. Krokide açıklamada olmayan bir yol ya da tramvay hattı görünüyorsa, bunu yazılı olarak sorun.

Madde 12 ve yabancı olarak sizin durumunuz

Dil. Geliştirici yasası, prospektüs şablonuyla birlikte, belgenin dilini düzenlemez. Lehçe Dil Yasası (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81) uygulanır: Polonya’da yaşayan tüketiciye karşı Lehçe kullanılır (art. 7 ust. 1), belgenin başka dilde paralel sürümü olabilir (art. 8 ust. 1a), tüketiciyle sözleşme ise o dili biliyorsa, Polonya vatandaşı değilse ve Lehçe belge hakkında önceden bilgilendirildiyse, isteği üzerine yabancı dilde hazırlanabilir (art. 8 ust. 1b). Bu, geliştiriciyi prospektüsü çevirmeye zorlamaz. Bu hükümlerin prospektüse nasıl uygulandığına bir hukukçu karar verir.

Noter. Geliştirici sözleşmesi noter senedidir (art. 40 ust. 1). Prawo o notariacie’ye (t.j. Dz.U. 2026 poz. 614) göre noter işlemleri Lehçe yapılır, ancak tarafın talebiyle yabancı dilde de yapılabilir; bunu kendisi ya da yeminli tercümanla yapar (art. 2 § 3). Lehçe bilmiyorsanız ve çeviri eklenmemişse noter senedi kendisi ya da tercüman aracılığıyla çevirir (art. 87 § 1 pkt 1). İmzadan önce senet okunur ve noter içeriğini ve anlamını kavradığınızdan emin olur (art. 94 § 1). Yeminli tercüman onaylı yazılı çeviri yapar ve sözlü tercümanlık eder (art. 13, yeminli tercüman mesleği yasası, t.j. Dz.U. 2019 poz. 1326); tercümanlar listesini Adalet Bakanı tutar. Prospektüs sözleşmenin parçası olduğundan, senet okunurken değil, rezervasyondan önce anlamak iyi olur. Belgelerinizdeki terimlerin açıklaması için belgelerinizdeki Lehçe terimlerin sözlüğüne bakın.

MSWiA izni. Yabancıların taşınmaz edinmesi yasasına (t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278) göre yabancı, müstakil konut dairesini izinsiz alabilir; konut ihtiyacına hizmet ediyorsa garaj bölümünü ya da payını da (art. 8 ust. 1 pkt 1 ve 1a). Bu istisnalar sınır bölgesinde geçerli değildir (art. 8 ust. 3) ve Varşova orada değildir. AEA ve İsviçre vatandaşları hiç izin gerektirmez (art. 8 ust. 2). MSWiA SSS’ye göre daireyle birlikte satılan ayrı bir taşınmazdaki pay, örneğin yaklaşım yolu, yasa sizi kapsıyorsa izin gerektirir. Bireysel bölümdeki kamu yoluna erişim alanına ve sözleşme taslağına bakın. Alıma başka bir parselde pay giriyorsa, geliştiriciye hangisi olduğunu yazılı sorun ve imzadan önce izne ihtiyacınız olup olmadığını noterde kontrol edin.

Yapım sürecinde kira. GUS’a göre 2025’te teslim edilen çok aileli binalar ortalama 24,8 ayda inşa edildi („Efekty działalności budowlanej w 2025 r.”, 30 Haziran 2026’da yayımlandı). Emanet hesaba ödemeler takvimin ardışık aşamaları bittikçe yapılır (geliştirici yasası art. 8); bu yüzden prospektüsteki iki tarih, taksitlerin yanında ne kadar süre kira ödeyeceğinizi belirler. Kredi kullanıyorsanız rezervasyon süresini bankanın karar süresine pay bırakarak belirleyin (art. 31). Hazır ve inşaat halindeki daire karşılaştırması: inşaat halindeki dairede beklemenin maliyeti.

Sözleşme prospektüsten farklıysa ne yapmalı

• Rezervasyon sırasında. Geliştirici prospektüs ve eklerindeki değişiklikleri size bildirmek zorundadır (art. 33 ust. 1). Bildirmeden değiştirdiyse rezervasyon ücreti gecikmeden iade edilir (art. 34 ust. 1 pkt 3).
• Geliştirici sözleşmesini imzalarken. Prospektüsün teslimi sonrası yapılan değişiklikler sözleşmede açıkça vurgulanmalıdır ve yalnızca kabul ederseniz sizi bağlar (art. 35 ust. 2-3). Sözleşmede ayrıca prospektüsü aldığınıza ve okuduğunuza dair beyan verirsiniz (art. 35 ust. 1 pkt 16); bu yüzden imzadan önce iki belgeyi karşılaştırın. Çeviriye dayanıyorsanız yalnızca çevirileri değil, Lehçe metinleri karşılaştırın.
• İmzadan sonra. Sözleşmenin kurulmasından itibaren 30 gün cayma süreniz vardır (art. 43 ust. 2); örneğin sözleşme içeriği prospektüsten farklıysa (art. 35 ust. 2 uyarınca kabul edilen değişiklikler hariç), prospektüs veya değişiklik bilgisi teslim edilmediyse, prospektüsteki veriler imza günündeki fiili veya hukuki durumla uyuşmuyorsa ya da şablonun istediği veriler eksikse. Beyanı noterce onaylı imzayla yazılı olarak ve tapu sicilinden taleplerin silinmesine rıza ile birlikte verirsiniz (art. 45 ust. 1). Sözleşme bu durumda hiç kurulmamış sayılır, cayma masrafı ödemezsiniz ve geliştirici açık emanet hesaptan kendisine ödenen tutarları gecikmeden, en geç beyanı aldıktan 30 gün içinde iade eder (art. 44 ust. 2-3). Rezervasyonda yukarıda anlatılan art. 33-34 kuralları geçerlidir.

Sıkça sorulan sorular (FAQ)

Geliştirici prospektüsü İngilizce veya Türkçe vermek zorunda mı?

Hayır. Geliştirici yasası (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880) prospektüsün diline dair bir hüküm içermez. Lehçe Dil Yasası (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81) başka dilde paralel bir sürüme izin verir; Polonya vatandaşı olmayan ve o dili bilen alıcı, sözleşmenin o dilde hazırlanmasını isteyebilir (art. 8 ust. 1a-1b). Bu hükümlerin hiçbiri çeviri yükümlülüğü getirmez. Başka dilde sürüm isteyebilirsiniz, ancak geliştirici vermek zorunda değildir (Ekim 2026 itibarıyla).

Lehçe bilmiyorsam geliştirici sözleşmesini imzalayabilir miyim?

Evet. Geliştirici sözleşmesi noter senedi biçimindedir (geliştirici yasası art. 40 ust. 1) ve senet Lehçe düzenlenir. Talebiniz üzerine noter işlemi başka bir dilde de yapabilir; bunu kendisi ya da yeminli tercümanla yapar. Lehçe bilmiyorsanız ve çeviri eklenmemişse noter senedi çevirir ve imzadan önce içeriği anladığınızdan emin olur (Prawo o notariacie, art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1 ve art. 94 § 1, Ekim 2026 itibarıyla).

Geliştirici daire rezervasyonu için en fazla ne kadar alabilir?

Ekim 2026 itibarıyla rezervasyon ücreti, prospektüste belirtilen daire fiyatının %1’ini aşamaz (geliştirici yasası art. 32 ust. 2). Rezervasyon sözleşmesi, geçersizlik yaptırımıyla yazılı biçimde yapılmalıdır (art. 30 ust. 1) ve belirli süreliğine kurulur. Kredi kullanıyorsanız süre, bankanın karar süresini de kapsamalıdır (art. 31).

AB dışından bir yabancı, Varşova’da geliştiriciden daire almak için MSWiA izni gerektirir mi?

Dairenin kendisi için hayır. Ekim 2026 itibarıyla müstakil konut dairesini ve konut ihtiyacına hizmet eden garaj bölümünü (ya da payını) uyruğa bakılmaksızın izinsiz alabilirsiniz; sınır bölgesi hariçtir ve Varşova bu bölgede değildir. MSWiA SSS’ye göre daireyle birlikte satılan ayrı bir taşınmazdaki pay (örneğin yaklaşım yolu), yasa sizi kapsıyorsa izin gerektirir.

Sözleşme prospektüsle uyuşmuyorsa cayma için ne kadar sürem var?

Ekim 2026 itibarıyla geliştirici sözleşmesinin kurulmasından itibaren 30 gün (geliştirici yasası art. 43 ust. 2). Bu, sözleşmenin prospektüsten farklı olması, prospektüsün teslim edilmemesi ve prospektüsteki verilerin fiili veya hukuki durumla uyuşmaması gibi hâlleri kapsar. Beyan, notarial onaylı imzayla yazılı olarak verilir (art. 45 ust. 1).

Elinizde Lehçe bir prospektüs ve satış ofisinde bir randevu mu var? Geliştiricinin satış ofisine (biuro sprzedaży) ilk ziyaretinizden önce bize yazın. Prospektüsü ve sözleşme taslağını bu listeye göre sizinle birlikte gözden geçirir, geliştiriciye veya bir hukukçuya ne soracağınızı gösterir ve ofise birlikte gideriz; hizmetimiz Türkçe dahil yedi dildedir. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Yazmadan önce geliştiricilerin yayımladığı fiyatlarla Varşova’daki yeni daireleri inceleyebilirsiniz.

Jawno · Vladyslav Moroz, emlak komisyoncusu (JDG, OC sigortası) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum: Ekim 2026.