Varşova’da yaşıyorsunuz, ilanda, sözleşmede ya da noterde „lokal”, „KW”, „zadatek” veya „akt” gibi sözcüklerle karşılaşıyorsunuz. Bu sözlük her Lehçe terim için Türkçe karşılığını ve kanunun o konuda ne söylediğini kısaca verir. Her kavramda nerede karşınıza çıkacağını ve neyi sormanız gerektiğini de belirtiyoruz. Hukuki durum: Ekim 2026. „Müteahhit kanunu” (ustawa deweloperska), 20 Mayıs 2021 tarihli, konut veya müstakil ev alıcısının haklarının korunmasına ve Müteahhit Teminat Fonu’na ilişkin kanundur (birleşik metin: Dz.U. 2026 poz. 880).
Sözcükleri karşınıza çıkacakları yere göre sıraladık. Müteahhitten alıyorsanız ve sözleşme aşamalarını adım adım görmek istiyorsanız müteahhitten alımda terimler sözlüğünü açın. Prospektüsteki kısaltmaları belgelerdeki KW, MRP, DFG ve PCC kısaltmaları yazısı çözer.
Ne satın alıyorsunuz: lokal, mülkiyet ve ortak alanlardaki pay
İlanlardaki „mieszkanie” (daire) sözcüğü hukukta genellikle „samodzielny lokal mieszkalny” (bağımsız konut) demektir. Tanımlar konut mülkiyeti kanunundadır (birleşik metin: Dz.U. 2026 poz. 232).
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Lehçe terim | Türkçe karşılığı | Ne anlama gelir (Ekim 2026 hukuki durumu) |
|---|---|---|
| samodzielny lokal mieszkalny | bağımsız konut | Tanımı art. 2 ust. 2’de. Bağımsızlığı starosta’nın (ilçe valisi) belgesi doğrular (art. 2 ust. 3) |
| pomieszczenie przynależne | eklenti | Daireye ait bodrum, çatı katı, kiler veya garaj (art. 2 ust. 4) |
| udział w nieruchomości wspólnej | ortak taşınmazdaki pay | Daire sahibine daireyle birlikte geçer (art. 3) |
| wspólnota mieszkaniowa | site yönetimi (kat malikleri topluluğu) | Binadaki tüm daire sahiplerinin topluluğu (art. 6). Ortak taşınmazın yönetim giderlerine avanslar her ayın 10’una kadar ödenir (art. 15 ust. 1) |
| powierzchnia użytkowa | kullanım alanı | 13 Şubat 2026’dan itibaren fiyat, m² cinsinden kullanım alanı çarpı m² fiyatıdır; alan Polonya Standardına göre ölçülür (müteahhit kanunu art. 5a) |
| użytkowanie wieczyste | sürekli kullanım hakkı | Araziye ilişkin bir hak türü; hükümler Medeni Kanun art. 232–233’te (Dz.U. 2026 poz. 795) |
| spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu | kooperatif mülkiyet hakkı | Devredilebilen sınırlı ayni hak (art. 17² ust. 1, konut kooperatifleri kanunu, Dz.U. 2026 poz. 889) |
İkinci elde nelere dikkat: önce hangi hakkı aldığınızı belirleyin: ayrılmış dairenin tam mülkiyeti mi, yoksa kooperatif hakkı mı. Kooperatif hakkının kendi sicili olabilir; numarasını isteyin.
Mülke ilişkin belgeler: KW, sicil suretleri ve prospektüs
Księga wieczysta (KW, arsa ve ipotek sicili), taşınmazın kime ait olduğunu ve üzerinde ne gibi yükler bulunduğunu kaydeder. Düzenleyen kanun, 6 Temmuz 1982 tarihli tapu sicili ve ipotek kanunudur (birleşik metin: Dz.U. 2026 poz. 1066). Sicilin dört bölümü vardır (art. 25 ust. 1):
- dział I: taşınmazın ve mülkiyete bağlı hakların tanımı;
- dział II: mülkiyet ve sürekli kullanım hakkı;
- dział III: ipotek dışındaki sınırlı ayni haklar, tasarruf kısıtlamaları, diğer haklar ve talepler;
- dział IV: ipotekler.
Sicili okumayı kolaylaştıran üç kural:
- Aleniyet. Kimse sicildeki kayıtları bilmediğini ileri süremez (art. 2).
- Uygunluk karinesi. Sicile yazılı hak, kayda uygun olarak var sayılır (art. 3).
- Ücretsiz görüntüleme. Sicil numarasını bilen herkes onu ekw.ms.gov.pl adresinde internette görebilir (art. 36⁴ ust. 6). Ekran çıktısı resmî belge değildir (art. 36⁴ ust. 7). İşlem için sicilden suret (odpis) gerekir.
Hipoteka (ipotek), alacaklının borcunu taşınmazdan, malikinin kim olduğuna bakmaksızın tahsil etmesine olanak verir (art. 65 ust. 1).
Müteahhitten alımda ikinci belge prospekt informacyjny’dir (bilgi prospektüsü). Örneğinde „Standard prac wykończeniowych” (ince işçilik standardı) bölümü bulunur; yani dairenizi hangi durumda alacağınızın tarifi oradadır. Müteahhit prospektüsü size ücretsiz, kalıcı veri taşıyıcısıyla ve rezervasyon veya müteahhit sözleşmesini imzalamadan önce vermek zorundadır (art. 21, müteahhit kanunu). Stan deweloperski hukuki bir terim değildir ve müteahhit kanununda geçmez. Önemli olan, prospektüste ve sözleşmede yazılı iş kapsamıdır (art. 35 ust. 1 pkt 6). Satış ofisi bir şey söylüyor, belgeler daha azını söylüyorsa belgeler bağlayıcıdır.
Sözleşmeler ve para: rezervasyon, zadatek, zaliczka, emanet hesabı
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Lehçe terim | Türkçe karşılığı | Kanun ne diyor (Ekim 2026 hukuki durumu) |
|---|---|---|
| umowa rezerwacyjna | rezervasyon sözleşmesi | Geçerlilik için yazılı şekil şarttır (art. 30 ust. 1, müteahhit kanunu). Ücret, prospektüsteki fiyatın %1’ini aşamaz (art. 32 ust. 2). Sözleşmeden doğan haklar başkasına devredilemez (art. 30 ust. 3) |
| umowa deweloperska | müteahhit sözleşmesi | Noter senedi şeklinde yapılır (art. 40 ust. 1). Taleplerinizin arsa sicline yazılmasının dayanağıdır (art. 38) |
| cesja umowy deweloperskiej | müteahhit sözleşmesinin devri | Kural olarak, sözleşme tek bir daireye ilişkinse ve son 3 yılda başka bir müteahhit sözleşmesinden hak devredilmemişse devir mümkündür (art. 37a ust. 1). I. ve II. vergi grubundaki kişiler için bu sınır geçerli değildir (art. 37a ust. 2) |
| umowa przedwstępna | ön sözleşme | En çok ikinci elde kullanılır; hükümler Medeni Kanun art. 389–390’da |
| zadatek | zadatek (kapora benzeri, Lehçe terim korunur) | Sözleşme aksini öngörmüyorsa: zadatek’i veren sözleşmeyi yerine getirmezse karşı taraf dönüp zadatek’i alıkoyabilir; karşı taraf yerine getirmezse dönüp iki katını isteyebilirsiniz (art. 394 § 1 k.c.) |
| zaliczka | avans | Medeni Kanunda genel bir tanımı yoktur, bu yüzden art. 394 kuralı kendiliğinden işlemez. Paranın akıbetini sözleşme belirler |
| mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) | konut emanet hesabı | Müteahhidin satışa başlamadan önce açması gerekir (art. 7 ust. 1). Parayı müteahhide değil hesaba yatırırsınız. Masrafları müteahhit öder (art. 14) |
| harmonogram | ödeme takvimi | En az 4 aşama, her biri toplam maliyetin %10 ile %25’i arasında (art. 24 ust. 2). Aşamanın bittiğini kâğıt üzerinde veya kalıcı veri taşıyıcısıyla bildirim alırsınız (art. 8) |
Zadatek ile zaliczka arasındaki fark en çok, rezervasyon ücretinde %1 sınırının bulunmadığı ikinci elde önem taşır. Sözleşmenin ödemeyi hangi sözcükle adlandırdığına bakın. Rezervasyonun ayrıntıları için: rezervasyon sözleşmesinde ne kaybedebilirsiniz.
Noterde: senet, dil, vekâlet ve kimlik
Taşınmaz mülkiyetini devretmeyi taahhüt eden sözleşme noter senedi (akt notarialny) şeklinde yapılmalıdır (art. 158 k.c.). Sizin yerinize biri imzalayacaksa vekâletname (pełnomocnictwo) de aynı şekilde olmalıdır (art. 99 § 1 k.c.).
Yabancıların en sık sorduğu soru, işlemin hangi dilde yapıldığıdır. Yanıtı Noterlik Kanunu verir (birleşik metin: Dz.U. 2026 poz. 614):
- Dil. Noter senedi Lehçe düzenlenir. Talebiniz üzerine noter işlemi başka bir dilde de yapabilir: dil bilgisini onaylamışsa kendisi, aksi halde yeminli tercüman (tłumacz przysięgły) katılımıyla (art. 2 § 3). Lehçe bilmiyorsanız senet size tercüme edilir (art. 87 § 1 pkt 1).
- Kimlik. Noter kimliğinizi kanunda öngörülen belgelerle saptar (art. 85 § 2). Geçerli oturma kartı (karta pobytu), yabancının Polonya’daki kimliğini doğrular (art. 242, yabancılar kanunu, Dz.U. 2025 poz. 1079). Senette uyrukluğunuz belirtilir (art. 92 § 1 pkt 4a).
- Veri kaydetme yükümlülüğü. Noter ve emlak aracısı, kara para aklamayla mücadele kanunu bakımından yükümlü kurumlardır (Dz.U. 2025 poz. 644, art. 2 ust. 1 pkt 13 ve 18). Ad ve soyadınızı, uyrukluğunuzu, PESEL numaranızı (yoksa doğum tarihi ve ülkesini), kimlik belgesi numaranızı ve biliniyorsa adresinizi kaydederler (art. 36 ust. 1 pkt 1).
Lehçe bilmeyen alıcı için: belgeleri nasıl yönetmeli
Sözleşme, prospektüs ve sicil Lehçe düzenlenir; bu bölümdeki bilgiler Türkçe okuyan bir alıcının işini kolaylaştırır.
- Senedi imzalamadan önce, notere dil konusundaki talebinizi bildirin: noter işlemi sizin dilinizde yapabilir ya da yeminli tercüman çağırabilir (art. 2 § 3).
- Senet size tercüme edilmek zorundadır, ama sözleşme taslağını önceden, imza gününden değil, daha erken inceleyin.
- Sizin adınıza biri imzalayacaksa vekâletnamenin noter senedi şeklinde olması gerekir (art. 99 § 1 k.c.).
- Kimlik için oturma kartınızı ve pasaportunuzu hazır tutun; noter ve aracı kimliğinizle ilgili verileri kaydetmekle yükümlüdür.
Teslimden sonra: teslim alma, kusur, garanti
- pozwolenie na użytkowanie (kullanma izni): çok daireli bina için kullanma izni kararı gerekir (art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a, Yapı Kanunu, Dz.U. 2026 poz. 524);
- odbiór (teslim alma): izin kesinleştikten sonra, sizin huzurunuzda yapılır ve tutanakla biter (art. 41 ust. 1–3, müteahhit kanunu). Müteahhidin bildirilen kusurları kabul veya reddetmek için 14 günü vardır, sessizlik kabul sayılır; kabul edilen kusurları gidermek için 30 günü vardır (art. 41 ust. 4–6);
- wada istotna (esaslı kusur): müteahhit esaslı kusuru kabul etmezse teslim almayı reddedebilirsiniz (art. 41 ust. 9);
- rękojmia (kanuni sorumluluk): satıcının, teslimden itibaren 5 yıl içinde ortaya çıkan taşınmaz kusurlarından sorumluluğu (art. 568 § 1 k.c.);
- gwarancja (garanti): ayrı, gönüllü bir taahhüt (art. 577 § 1 k.c.);
- kara umowna (sözleşme cezası): tarafların sözleşmeye yazdığı, edimin yerine getirilmemesine bağlanan ceza (art. 483 § 1 k.c.).
Sözleşmede bilmediğiniz bir sözcük çıkarsa
- Cümleyi sözleşme paragraf numarasıyla birlikte aynen not edin.
- Sözcüğü bu sözlükte bulun ve sözleşmedeki kuralın kanun maddesiyle uyuşup uyuşmadığına bakın.
- Uyuşmuyorsa ya da sözcük burada yoksa, müteahhide yazılı soru gönderin. İmza gününde değil, imzadan önce bir avukattan veya yeminli tercümandan da yardım isteyin.
FAQ
Księga wieczysta Türkçede ne demek?
Taşınmazın maliki ile üzerindeki yükleri gösteren kamuya açık sicildir (KW); işlev olarak tapu kütüğüne benzer. Numarasını biliyorsanız ekw.ms.gov.pl adresinde ücretsiz görüntüleyebilirsiniz (art. 36⁴ ust. 6, tapu sicili ve ipotek kanunu, Dz.U. 2026 poz. 1066, Ekim 2026 hukuki durumu). Ekran çıktısı resmî belge sayılmaz; işlem için sicil suretine (odpis) ihtiyaç vardır.
Zadatek ile zaliczka arasındaki fark nedir?
Zadatek’in tanımı Medeni Kanun art. 394’tedir: onu veren taraf sözleşmeyi yerine getirmezse karşı taraf sözleşmeden dönüp zadatek’i alıkoyabilir; yerine getirmeyen karşı taraf ise, dönüp iki katını isteyebilirsiniz (Ekim 2026 hukuki durumu). Zaliczka’nın kanunda genel bir tanımı yoktur, bu yüzden „ya iki katı ya da kayıp” kuralı kendiliğinden işlemez. Paranın akıbetini sözleşme belirler.
Noter senedi Türkçe veya başka bir dilde imzalanabilir mi?
Noter senedi Lehçe düzenlenir. Talebiniz üzerine noter, dil bilgisini onaylamışsa işlemi o dilde kendisi yapabilir ya da yeminli tercümanla yürütebilir (art. 2 § 3, Noterlik Kanunu, Dz.U. 2026 poz. 614, Ekim 2026 hukuki durumu). Lehçe bilmiyorsanız senet size tercüme edilmek zorundadır (art. 87 § 1 pkt 1).
Stan deweloperski hukuki bir terim midir?
Hayır. Müteahhit kanununda böyle bir ifade geçmez (birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 880, Ekim 2026 hukuki durumu). İnce işçilik kapsamı, bilgi prospektüsünün „Standard prac wykończeniowych” bölümünden ve bunu belirtmek zorunda olan müteahhit sözleşmesinden çıkar (art. 35 ust. 1 pkt 6).
Mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) nedir?
Müteahhidin satışa başlamadan önce açmak zorunda olduğu emanet hesabıdır (art. 7 ust. 1, müteahhit kanunu, Ekim 2026 hukuki durumu). Parayı müteahhide değil bu hesaba yatırırsınız. Hesabın masraflarını müteahhit öder (art. 14).
Varşova’daki bir müteahhitten sözleşme taslağınız mı var?
Satış ofisine ilk ziyaretinizden önce bize yazın; sizi orada müşterimiz olarak bildirelim. Bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceleriz, müteahhide veya avukata ne soracağınızı gösteririz ve satış ofisine birlikte gideriz. Müşterilerimize 7 dilde hizmet veriyoruz. Müteahhitten alımda yardımımız için sizden ücret almıyoruz. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Birincil piyasada ücretimiz, müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Yazmadan önce Varşova’daki yeni daireler ve müteahhit fiyatları sayfasına bakabilirsiniz.
Jawno · Vladyslav Moroz, emlak aracısı, OC sigortalı tek kişilik işletme · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum: Ekim 2026.