Ви живете у Варшаві або лише плануєте купівлю, а в оголошенні, договорі й у нотаріуса трапляються слова «lokal», «KW», «zadatek», «akt». Цей словник дає польський термін, його український відповідник і коротко те, що про нього каже закон. До кожного поняття ми вказуємо, де ви його зустрінете і про що спитати. Правовий стан: жовтень 2026 р. Скорочення «закон про забудовників» означає закон від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житлового приміщення або окремого житлового будинку та Гарантійний фонд забудовників (єдиний текст: Dz.U. 2026 poz. 880). Номери статей ми лишаємо польською: так ви зможете показати їх нотаріусу чи юристу.
Слова розташовано за місцем, де ви з ними зіткнетеся. Якщо ви купуєте в забудовника й хочете побачити етапи договору крок за кроком, відкрийте словник термінів при купівлі в забудовника: графік платежів і приймання. Скорочення з проспекту пояснює окремий словничок: KW, MRP, DFG і PCC у документах.
Що ви купуєте: приміщення, власність і частка в спільному майні
В оголошенні слово «квартира» в праві зазвичай означає «самостійне житлове приміщення» (samodzielny lokal mieszkalny). Визначення подає закон про власність приміщень (єдиний текст: Dz.U. 2026 poz. 232).
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Польський термін | Українською | Що означає (станом на жовтень 2026 р.) |
|---|---|---|
| samodzielny lokal mieszkalny | самостійне житлове приміщення | Визначення в art. 2 ust. 2. Самостійність приміщення підтверджує довідка старости (art. 2 ust. 3) |
| pomieszczenie przynależne | допоміжне приміщення | Підвал, горище, комірка або гараж, що належать до квартири (art. 2 ust. 4) |
| udział w nieruchomości wspólnej | частка у спільному майні | Належить власнику приміщення разом із самим приміщенням (art. 3) |
| wspólnota mieszkaniowa | спільнота власників житла | Усі власники приміщень у будинку (art. 6). Внески на витрати з управління спільним майном вносять до 10-го числа кожного місяця (art. 15 ust. 1) |
| powierzchnia użytkowa | корисна площа | З 13 лютого 2026 р. ціна дорівнює корисній площі в м² помноженій на ціну за м², а площу вимірюють за Польською нормою (art. 5a закону про забудовників) |
| użytkowanie wieczyste | право вічного користування землею | Вид права на землю; норми в art. 232–233 Цивільного кодексу (Dz.U. 2026 poz. 795) |
| spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu | кооперативне право власності на приміщення | Обмежене речове право, яке можна відчужити (art. 17² ust. 1 закону про житлові кооперативи, Dz.U. 2026 poz. 889) |
На що звернути увагу на вторинному ринку: спершу з’ясуйте, яке саме право ви отримуєте: повну власність на виокремлене приміщення чи кооперативне право. Кооперативне право може мати власну книгу, тому попросіть її номер.
Документи про нерухомість: KW, витяг і проспект
Земельно-іпотечна книга (księga wieczysta, KW) реєструє, хто власник нерухомості й що її обтяжує. Її регулює закон від 6 липня 1982 р. про земельно-іпотечні книги та іпотеку (єдиний текст: Dz.U. 2026 poz. 1066). Книга має чотири розділи (art. 25 ust. 1):
- розділ I: опис нерухомості та прав, пов’язаних із власністю;
- розділ II: власність і вічне користування;
- розділ III: обмежені речові права, крім іпотеки, обмеження розпорядження, інші права й вимоги;
- розділ IV: іпотеки.
Три правила, які допомагають читати книгу:
- Відкритість. Ніхто не може посилатися на незнання записів (art. 2).
- Презумпція відповідності. Право, записане в книгу, вважається чинним відповідно до запису (art. 3).
- Безкоштовний перегляд. Кожен, хто знає номер книги, може переглянути її в інтернеті на ekw.ms.gov.pl (art. 36⁴ ust. 6). Роздруківка з екрана не є офіційним документом (art. 36⁴ ust. 7). Для угоди потрібен офіційний витяг із книги (odpis).
Іпотека (hipoteka) дозволяє кредитору стягувати борг із нерухомості незалежно від того, хто її власник (art. 65 ust. 1).
При купівлі в забудовника другий документ — інформаційний проспект (prospekt informacyjny). У його зразку є частина «Standard prac wykończeniowych», тобто опис стану, в якому ви отримаєте квартиру. Забудовник має передати вам проспект безкоштовно, на довговічному носії (trwały nośnik), до підписання договору бронювання або договору із забудовником (art. 21 закону про забудовників). Вираз stan deweloperski юридичним терміном не є й у законі про забудовників не зустрічається. Значення має обсяг робіт, записаний у проспекті й договорі (art. 35 ust. 1 pkt 6). Якщо відділ продажу каже одне, а в документах написано менше, діють документи.
Договори й гроші: бронювання, завдаток, аванс, спеціальний рахунок
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Польський термін | Українською | Що каже закон (станом на жовтень 2026 р.) |
|---|---|---|
| umowa rezerwacyjna | договір бронювання | Потребує письмової форми під страхом недійсності (art. 30 ust. 1 закону про забудовників). Плата не може перевищувати 1% ціни з проспекту (art. 32 ust. 2). Права з нього не можна передати іншій особі (art. 30 ust. 3) |
| umowa deweloperska | договір із забудовником | Укладається у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1). Це підстава для запису ваших вимог до земельно-іпотечної книги (art. 38) |
| cesja umowy deweloperskiej | поступка прав за договором із забудовником | Загалом передача прав можлива, якщо договір стосується одного приміщення й упродовж останніх 3 років не передавали прав з іншого договору із забудовником (art. 37a ust. 1). Для осіб з I і II податкової групи цей ліміт не діє (art. 37a ust. 2) |
| umowa przedwstępna | попередній договір | Найчастіше на вторинному ринку; норми в art. 389–390 Цивільного кодексу |
| zadatek | завдаток | Якщо договір не передбачає іншого: коли не виконає договір той, хто дав завдаток, друга сторона може відмовитися й залишити завдаток; коли не виконає друга сторона, можна відмовитися й вимагати подвійну суму (art. 394 § 1 k.c.) |
| zaliczka | аванс | Загального визначення в Цивільному кодексі немає, тож правило art. 394 само не діє. Долю грошей визначає договір |
| mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) | спеціальний рахунок у банку | Забудовник зобов’язаний мати його до початку продажу (art. 7 ust. 1). Ви вносите гроші на рахунок, а не забудовнику. Витрати несе забудовник (art. 14) |
| harmonogram | графік платежів | Не менше 4 етапів, кожен від 10 до 25% загальних витрат (art. 24 ust. 2). Повідомлення про завершення етапу ви отримуєте на папері або на довговічному носії (art. 8) |
Різниця між завдатком і авансом найважливіша на вторинному ринку, де ліміт 1% для плати за бронювання не діє. Перевірте, як договір називає внесену суму. Докладніше про бронювання: скільки можна втратити за договором бронювання.
У нотаріуса: акт, мова, довіреність і особа
Договір, яким ви зобов’язуєтеся передати право власності на нерухомість, потребує форми нотаріального акта (akt notarialny) (art. 158 k.c.). Якщо за вас має підписати інша особа, довіреність (pełnomocnictwo) мусить мати ту саму форму (art. 99 § 1 k.c.).
Найчастіше іноземці питають, якою мовою відбувається дія. Відповідає на це Закон про нотаріат (єдиний текст: Dz.U. 2026 poz. 614):
- Мова. Нотаріальний акт складають польською. На ваше прохання нотаріус може вчинити дію й іншою мовою: особисто (якщо підтвердив її знання) або з присяжним перекладачем (tłumacz przysięgły, art. 2 § 3). Якщо ви не знаєте польської, акт буде вам перекладено (art. 87 § 1 pkt 1).
- Особа. Нотаріус встановлює її за документами, передбаченими нормами (art. 85 § 2). Чинна карта побиту (посвідка на проживання) підтверджує особу іноземця в Польщі (art. 242 закону про іноземців, Dz.U. 2025 poz. 1079). В акті зазначають ваше громадянство (art. 92 § 1 pkt 4a).
- Обов’язок реєструвати дані. Нотаріус і посередник у сфері нерухомості — зобов’язані установи за законом про протидію відмиванню грошей (Dz.U. 2025 poz. 644, art. 2 ust. 1 pkt 13 і 18). Вони збирають, зокрема, ім’я та прізвище, громадянство, номер PESEL (або дату й країну народження), номер документа, що посвідчує особу, і адресу, якщо вона відома (art. 36 ust. 1 pkt 1).
Що має знати іноземець, який читає українською
- Документи вам, імовірно, дадуть польською. Договір із забудовником і акт складають польською, а якщо ви не знаєте мови, акт має бути вам перекладений (art. 87 § 1 pkt 1).
- Заздалегідь з’ясуйте, чи буде присяжний перекладач на підписанні, і не відкладайте це питання на день акта.
- Для підтвердження особи на угоді знадобиться чинний документ. Для іноземця в Польщі це, зокрема, карта побиту (art. 242 закону про іноземців).
- Звіряйте кожне слово з реклами («stan deweloperski» та подібні) з проспектом і договором: значення має текст документів.
Після приймання: приймання, вада, відповідальність продавця
- pozwolenie na użytkowanie (дозвіл на експлуатацію): багатоквартирний будинок потребує рішення про дозвіл на експлуатацію (art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a Будівельного права, Dz.U. 2026 poz. 524);
- odbiór (приймання квартири): відбувається після набрання дозволом чинності, у вашій присутності, і завершується протоколом (art. 41 ust. 1–3 закону про забудовників). Забудовник має 14 днів, щоб прийняти або відхилити заявлені вади, а мовчання означає їх визнання; 30 днів на усунення визнаних вад (art. 41 ust. 4–6);
- wada istotna (істотна вада): ви можете відмовитися від приймання, якщо забудовник не визнав істотної вади (art. 41 ust. 9);
- rękojmia (відповідальність продавця за вади): продавець відповідає за вади нерухомості, що виявилися протягом 5 років від передання (art. 568 § 1 k.c.);
- gwarancja (гарантія): окреме добровільне зобов’язання (art. 577 § 1 k.c.);
- kara umowna (договірна неустойка): кара за невиконання договору, яку сторони записують у договір (art. 483 § 1 k.c.).
Що робити з незнайомим словом у договорі
- Запишіть точне формулювання речення з номером параграфа договору.
- Знайдіть слово в цьому словнику й перевірте, чи правило з договору збігається зі статтею закону.
- Якщо не збігається або слова тут немає, надішліть запитання забудовнику письмово. Попросіть також допомоги юриста чи присяжного перекладача до підпису, а не в день акта.
FAQ
Що таке księga wieczysta українською?
Це земельно-іпотечна книга (księga wieczysta, KW). Кожен, хто знає її номер, може безкоштовно переглянути книгу в інтернеті на ekw.ms.gov.pl (art. 36⁴ ust. 6 закону про земельно-іпотечні книги та іпотеку, Dz.U. 2026 poz. 1066, станом на жовтень 2026 р.). Роздруківка з екрана не є офіційним документом, для угоди потрібен офіційний витяг (odpis).
Чим відрізняється zadatek від zaliczka?
Zadatek (завдаток) визначено в art. 394 Цивільного кодексу: якщо не виконає договір той, хто його вніс, друга сторона може відмовитися від договору й залишити завдаток собі; якщо не виконає друга сторона, можна відмовитися й вимагати подвійну суму (станом на жовтень 2026 р.). Zaliczka (аванс) загального визначення в Кодексі не має, тож правило «вдвічі або пропадає» само не діє. Долю грошей визначає договір.
Чи можна підписати нотаріальний акт українською?
Нотаріальний акт складають польською. На ваше прохання нотаріус може вчинити дію й іншою мовою: особисто, якщо підтвердив її знання, або за участі присяжного перекладача (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 614, станом на жовтень 2026 р.). Якщо ви не знаєте польської, акт має бути вам перекладений (art. 87 § 1 pkt 1).
Чи «stan deweloperski» — юридичний термін?
Ні. У законі про забудовників (єдиний текст: Dz.U. 2026 poz. 880, станом на жовтень 2026 р.) такого виразу немає. Обсяг оздоблювальних робіт визначають розділ «Standard prac wykończeniowych» інформаційного проспекту та договір із забудовником, який зобов’язаний його вказати (art. 35 ust. 1 pkt 6).
Що таке mieszkaniowy rachunek powierniczy?
Це спеціальний рахунок у банку, який забудовник зобов’язаний мати до початку продажу (art. 7 ust. 1 закону про забудовників, станом на жовтень 2026 р.). Гроші ви вносите на цей рахунок, а не забудовнику. Витрати на рахунок несе забудовник (art. 14).
Маєте проєкт договору від забудовника у Варшаві?
Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу (biuro sprzedaży), щоб ми могли заявити вас там як нашого клієнта. Ми разом переглянемо інформаційний проспект і проєкт договору, підкажемо, про що спитати забудовника чи юриста, і підемо у відділ продажу разом. Ми обслуговуємо клієнтів 7 мовами, зокрема українською. За допомогу в купівлі в забудовника ми не беремо з вас винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками. Перш ніж писати, можна переглянути новобудови Варшави з цінами забудовників.
Jawno · Vladyslav Moroz, посередник у сфері нерухомості, індивідуальна діяльність зі страхуванням OC · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною порадою. Правовий стан: жовтень 2026 р.