Відділ продажу (biuro sprzedaży) забудовника дає вам на підпис договір бронювання (umowa rezerwacyjna) польською й просить сплатити плату за бронювання. Ви не певні, чи схвалять кредит, чи потрібен дозвіл і чи це та сама квартира. Коротка відповідь за правовим станом на жовтень 2026 р.: плата за бронювання не може перевищувати 1% ціни з інформаційного проспекту (art. 32 ust. 2 ustawy deweloperskiej). Для квартири за 690 000 zł це щонайбільше 6 900 zł. Якщо ви купите квартиру, плата зараховується в ціну. Якщо банк відмовить у кредиті через негативну оцінку кредитоспроможності, забудовник мусить її повернути. Якщо ви просто передумаєте, закон повернення не передбачає, і плату зазвичай втрачають.
Цей текст про ситуацію людини, яка не читає документи польською. Загальний розбір договору бронювання є в загальному путівнику договором бронювання.
Правова основа: закон від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Забудовницький гарантійний фонд, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880 («ustawa deweloperska»), і закон про іпотечний кредит, t.j. Dz.U. 2025 poz. 720. Усі норми наводимо за станом на жовтень 2026 р.
Скільки можна втратити під час бронювання
Ліміт один, і він стосується самої плати: не більше 1% ціни квартири з проспекту (art. 32 ust. 2). Тому порівняйте три ціни: з проспекту, з договору бронювання та з сайту забудовника, де він мусить публікувати ціни з ПДВ (art. 19a ust. 1). Якщо ціна на сайті відрізняється від ціни, запропонованої під час підписання, ви можете вимагати укласти договір за ціною, найвигіднішою для вас (art. 19a ust. 6).
Приклад (власний розрахунок, правовий стан на жовтень 2026 р.):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Ціна квартири в проспекті | Максимальна плата за бронювання (1%) |
|---|---|
| 690 000 zł | 6 900 zł |
Що відбувається зі внесеними грошима:
- Якщо ви купуєте. Плата зараховується в ціну (art. 32 ust. 3). Після підписання договору із забудовником (umowa deweloperska) забудовник вносить її на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) протягом 7 днів (art. 32 ust. 4). До цього часу грошей на спеціальному рахунку немає.
- Якщо не купуєте. Повернення залежить від того, чи ваша ситуація підпадає під art. 34.
Закон обмежує плату, але прочитайте весь договір. Якщо крім плати він передбачає будь-який інший платіж у разі відмови, запитайте про це письмово до підписання.
Коли забудовник мусить повернути плату
Art. 34 ust. 1 називає три випадки, коли повернення відбувається негайно (правовий стан на жовтень 2026 р.):
- Ви не отримали кредит, бо вашу кредитоспроможність оцінено негативно: у вас немає ні позитивного кредитного рішення, ні обіцянки надати кредит (pkt 1; оцінка кредитоспроможності в розумінні art. 4 pkt 11 закону про іпотечний кредит).
- Забудовник не виконує зобов’язання за договором бронювання (pkt 2).
- Забудовник змінив проспект або його додатки й не повідомив вас про це (pkt 3).
У двох ситуаціях плата повертається у подвійному розмірі:
- коли забудовник не виконує зобов’язання за договором бронювання (art. 34 ust. 3); за плати 6 900 zł це 13 800 zł (власний розрахунок);
- під час купівлі готової квартири за звичайним договором купівлі-продажу (art. 3 закону; коли продає підприємець, який не є забудовником, art. 4), якщо бронювання передувало цьому договору, продавець не усунув недоліки, записані в протоколі приймання, а ви не уклали договір про перехід права власності (art. 34 ust. 2).
Для готової квартири, яку купують за договором купівлі-продажу, закон застосовує лише pkt 1 і 2 з art. 34 ust. 1 (art. 3 і 4). Повернення за непоінформовану зміну проспекту цього випадку не охоплює.
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Ситуація | Що з платою (стан на жовтень 2026 р.) | Норма |
|---|---|---|
| Ви купуєте квартиру | зараховується в ціну | art. 32 ust. 3 |
| Банк відмовив через негативну оцінку кредитоспроможності | повернення негайно | art. 34 ust. 1 pkt 1 |
| Забудовник не виконує договір бронювання | повернення у подвійному розмірі | art. 34 ust. 1 pkt 2 і ust. 3 |
| Забудовник змінив проспект без повідомлення | повернення негайно | art. 34 ust. 1 pkt 3 |
| Готова квартира: не усунуті недоліки з протоколу, ви не уклали договір | повернення у подвійному розмірі | art. 34 ust. 2 |
| Ви передумали | закон не регулює; вирішує договір | art. 34 (перелік закритий) |
Банк відмовив: коли плата повертається
Повернення належить, якщо ви не отримали позитивного кредитного рішення чи обіцянки надати кредит (поняття з art. 3 ust. 1 закону про іпотечний кредит) через негативну оцінку кредитоспроможності (art. 34 ust. 1 pkt 1). Закон про забудовників не вимагає відмов від кількох банків. Достатньо одного рішення, що відповідає цій умові.
Перелік в art. 34 закритий. Якщо кредит не вдасться з іншої причини, pkt 1 права на повернення не дає, і значення має лише текст договору бронювання. На практиці:
- збережіть рішення банку й попросіть банк письмово підтвердити, що відмова випливає з негативної оцінки кредитоспроможності. Це ваш доказ перед забудовником;
- якщо вам потрібен ширший захист, наприклад повернення за будь-якої відмови в кредиті, впишіть це в договір бронювання до підписання. Закон цього не дає.
Скільки має тривати бронювання? Договір укладають на визначений строк, а якщо ви подаєте заявку на кредит, строк має враховувати час на отримання кредитного рішення чи обіцянки (art. 31). Банк передає кредитне рішення на 21-й день після отримання заявки, а раніше лише за вашою згодою (art. 14 ust. 2 закону про іпотечний кредит). Рішення зобов’язує банк щонайменше 14 днів від передання (art. 14 ust. 6). Тому строк бронювання відраховуйте від дня, коли ви фактично подали заявку в банк, а не від дня підписання договору бронювання.
Документ польською: хто вам його прочитає
Закон про забудовників не містить норми про мову проспекту чи договорів. Застосовується закон про польську мову (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81):
- якщо ви проживаєте в Польщі на момент укладення договору, а договір виконується в Польщі, у стосунках із вами як зі споживачем використовують польську мову (art. 7 ust. 1);
- договір зі споживачем можна скласти іноземною мовою, якщо споживач про це просить, знає цю мову, не є громадянином Польщі й заздалегідь попереджений про право на документ польською (art. 8 ust. 1b). Закон не зобов’язує забудовника готувати переклад.
Для договору бронювання потрібна лише письмова форма (art. 30 ust. 1), а наступний договір із забудовником вимагає нотаріального акта (art. 40 ust. 1). Обов’язки нотаріуса перед стороною, яка не знає польської (переклад акта й перевірка, що ви розумієте зміст до підписання: art. 87 § 1 pkt 1 та art. 94 § 1 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614), стосуються акта, а не бронювання. На етапі бронювання договір і проспект, який стає його частиною (art. 23 ust. 2), ви читаєте без такої допомоги.
Якщо потрібен засвідчений переклад, присяжний перекладач (tłumacz przysięgły) виконує засвідчені письмові переклади й усні переклади (art. 13 закону про професію присяжного перекладача, t.j. Dz.U. 2019 poz. 1326). Міністр юстиції веде й публікує список присяжних перекладачів (art. 6 ust. 2 і art. 10). Значення польських слів із документів пояснює словник польських термінів із договору бронювання та договору із забудовником, а проспект ви пройдете за чек-листом інформаційного проспекту забудовника.
Якщо ви іноземець: що змінюється для бронювання
З викладеного вище для читача, який не знає польської, важливе таке (правовий стан на жовтень 2026 р.):
- закон про забудовників не регулює мову, а договір бронювання не вимагає нотаріуса, тому перекладати документ на цьому етапі вам ніхто не зобов’язаний. Просіть переклад або присяжного перекладача до оплати;
- громадянство та статус перебування не згадані в art. 34 ust. 1 pkt 1: повернення за відмови банку залежить лише від причини відмови;
- обов’язки нотаріуса щодо перекладу й перевірки розуміння виникають під час підписання договору із забудовником, а не під час бронювання.
Дозвіл: перевірте до оплати
Згідно із законом про набуття нерухомості іноземцями (t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, стан на жовтень 2026 р.):
- самостійне житлове приміщення можна купити без дозволу незалежно від громадянства, так само гаражне приміщення чи частку в ньому, що служить житловим потребам (art. 8 ust. 1 pkt 1 і ust. 1a). Ці винятки не діють у прикордонній смузі (art. 8 ust. 3); Варшава в ній не лежить;
- громадяни ЄЕП і Швейцарії дозволу не потребують (art. 8 ust. 2), а особа з польським громадянством, зокрема подвійним, не є іноземцем у розумінні закону (art. 1 ust. 2 pkt 1);
- за FAQ MSWiA частка в окремій нерухомості, яку продають разом із квартирою, наприклад у під’їзній дорозі чи частині території житлового комплексу, потребує дозволу, якщо покупця охоплює закон.
Чому це важливо під час бронювання? Відмова в дозволі чи довге очікування не є випадком повернення за art. 34 ustawy deweloperskiej, а art. 31 прив’язує строк бронювання лише до отримання кредитного рішення чи обіцянки. Без потрібного дозволу набуття неможливе, а правочин, вчинений усупереч закону, недійсний (art. 5 і art. 6 ust. 1). Кодекс адміністративного провадження допускає до двох місяців на особливо складну справу (art. 35 § 3, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1691); за FAQ MSWiA провадження триває до двох місяців, якщо до заяви додано всі потрібні документи, а строки, передбачені в нормах права, до цього строку не зараховують. Дозвіл дійсний 2 роки, промеса (promesa — обіцянка видати дозвіл) 1 рік (art. 3 ust. 2 і art. 3d ust. 2); гербовий збір (opłata skarbowa) становить 1570 zł за дозвіл і 98 zł за промесу (закон про гербовий збір, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1154, стан на жовтень 2026 р.).
До підпису перевірте в проспекті й проєкті договору із забудовником, чи немає в пакеті частки в іншій ділянці. Якщо є, письмово запитайте забудовника, якої ділянки вона стосується, і узгодьте строк бронювання та умову про повернення з урахуванням дозволу або проконсультуйтеся з нотаріусом до оплати. Хто потребує дозволу, описано в тексті кому потрібен дозвіл на купівлю нерухомості в Польщі.
Іпотечний кредит
Чи отримаєте ви кредит і на яких умовах, запитайте в кредитного консультанта до бронювання. Art. 34 ust. 1 pkt 1 не згадує ні громадянства, ні статусу перебування (стан на жовтень 2026 р.): про повернення вирішує лише причина відмови, описана вище.
Що перевірити в договорі перед підписанням
Контрольний список за правовим станом на жовтень 2026 р.:
- Письмова форма. Договір бронювання, укладений без письмової форми, недійсний (art. 30 ust. 1).
- Спершу проспект. Забудовник передає проспект до договору бронювання, безоплатно й на довговічному носії (art. 21 ust. 1–2). Без нього не платіть.
- Плата. Не більше 1% ціни з проспекту (art. 32 ust. 2). Перерахуйте самі.
- Ціна. Порівняйте проспект, договір і сайт забудовника (art. 19a ust. 1 і 6).
- Строк. Визначений час із запасом на кредитне рішення (art. 31) і, якщо потрібно, на дозвіл.
- Відмова й повернення. Чи повторює договір випадки з art. 34 і чи додає щось на вашу користь, наприклад повернення за будь-якої відмови в кредиті?
- Назва платежу. Якщо в договорі стоїть «завдаток» (zadatek), запитайте чому. Це інший інститут (art. 394 Цивільного кодексу, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795), а закон про забудовників цього слова не вживає.
Ще одне обмеження: бронювання не можна передати іншій особі. Поступка вимоги з договору бронювання недійсна (art. 30 ust. 3), крім особи з I або II податкової групи за законом про податок на спадщину й дарування, тобто члена сім’ї з цих груп (art. 30 ust. 4).
Після підписання договору із забудовником
Договір із забудовником вказує, що укладено договір бронювання, та суму плати (art. 35 ust. 1 pkt 20). Плата надходить на спеціальний рахунок протягом 7 днів (art. 32 ust. 4). Відтоді діють інші правила: закон перелічує випадки відмови від договору із забудовником (art. 43 ust. 1), а відмова в кредиті серед них немає (стан на жовтень 2026 р.). Якщо фінансування не гарантоване, захист має бути прописаний у самому договорі.
Чи зміняться норми
Урядовий проєкт змін до закону про забудовників (UD361, опублікований на сайті RCL 11 травня 2026 р.) передбачає, зокрема, повернення плати за бронювання в чотирикратному розмірі в деяких випадках. За станом на 7 жовтня 2026 р. проєкт до Сейму не надійшов. Це ще не закон, тому сьогодні діють правила, описані вище.
FAQ
Яким може бути максимальний розмір плати за бронювання у забудовника?
За правовим станом на жовтень 2026 р. не більше 1% ціни квартири, зазначеної в інформаційному проспекті (art. 32 ust. 2 ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). За ціни 690 000 zł це максимум 6 900 zł. Якщо ви купуєте квартиру, плата зараховується в ціну (art. 32 ust. 3).
Чи повернуть мені плату, якщо я передумаю?
Зазвичай ні. Art. 34 ust. 1 ustawy deweloperskiej називає лише три випадки повернення, а зміна рішення серед них немає. Тоді долю плати визначає текст договору бронювання. Правовий стан на жовтень 2026 р.
Чи має договір бронювання бути польською або в нотаріуса?
У нотаріуса він бути не мусить: достатньо письмової форми, інакше договір недійсний (art. 30 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Мову закон про забудовників не регулює. За законом про польську мову договір зі споживачем, який не є громадянином Польщі, можна скласти іноземною мовою, якщо споживач про це просить, знає мову й заздалегідь попереджений про право на текст польською (art. 8 ust. 1b, t.j. Dz.U. 2026 poz. 81). Правовий стан на жовтень 2026 р.
Чи дає відмова в дозволі MSWiA право на повернення плати за бронювання?
Ні. Відмова або тривала видача дозволу не належить до випадків повернення за art. 34 ustawy deweloperskiej. Дозвіл потрібен лише у вузьких ситуаціях, наприклад за частки в окремій нерухомості (під’їзній дорозі), яку продають разом із квартирою (art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Правовий стан на жовтень 2026 р.
Плата за бронювання і завдаток (zadatek) — це те саме?
Ні. Завдаток — інститут цивільного кодексу (art. 394, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795), а закон про забудовників цього слова взагалі не вживає. Плата за бронювання має власні правила: ліміт 1% ціни й випадки повернення з art. 34. Правовий стан на жовтень 2026 р.
Збираєтеся забронювати квартиру у забудовника у Варшаві? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу: ми маємо заявити вас там, перш ніж ви підете туди самостійно. Підемо разом. Заздалегідь пройдемо з вами за інформаційним проспектом і проєктом договору бронювання, українською або іншою з наших семи мов, і підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста. За допомогу в купівлі квартири у забудовника ви не платите нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками. Ціни й пропозиції можна заздалегідь переглянути в каталозі нових квартир у Варшаві з цінами та датою даних, за даними dane.gov.pl.
Jawno · Vladyslav Moroz, посередник у сфері нерухомості, індивідуальна діяльність зі страхуванням OC · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Правовий стан на жовтень 2026 р.