Lehçe bilmiyorsanız Varşova’da rezervasyon sözleşmesi: neyi kaybedebilirsiniz, imzadan önce neye bakmalısınız

Müteahhidin satış ofisi (biuro sprzedaży) size Lehçe bir rezervasyon sözleşmesi (umowa rezerwacyjna) imzalatmak ve rezervasyon ücreti (opłata rezerwacyjna) almak istiyor. Kredi alıp alamayacağınızdan, izne ihtiyacınız olup olmadığından ve gerçekten bu dairenin doğru seçim olup olmadığından emin değilsiniz. Ekim 2026 hukuki durumuna göre kısa cevap: rezervasyon ücreti bilgi prospektüsündeki fiyatın yüzde 1’ini aşamaz (müteahhitlik kanunu, 32. madde, 2. fıkra). 690 000 zł’lik bir dairede bu en fazla 6 900 zł eder. Daireyi alırsanız ücret fiyata mahsup edilir. Banka olumsuz kredi değerliliği değerlendirmesi nedeniyle krediyi reddederse müteahhit ücreti iade etmek zorundadır. Sadece fikrinizi değiştirirseniz kanun iade öngörmez ve ücreti genellikle kaybedersiniz.

Bu yazı, belgeleri Lehçe okuyamayan kişinin durumuna odaklanır. Rezervasyon sözleşmesine genel bakış için müteahhitle rezervasyon sözleşmesine genel rehbere bakın.

Hukuki dayanak: 20 Mayıs 2021 tarihli, konut veya müstakil ev alıcısının haklarının korunması ve Müteahhit Garanti Fonu hakkındaki kanun, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880 (devamında: müteahhitlik kanunu) ile konut ipoteği kredisi kanunu, Dz.U. 2025 poz. 720. Tüm hükümleri Ekim 2026 hukuki durumuna göre veriyoruz.

Rezervasyonda en fazla ne kaybedebilirsiniz?

Tek bir sınır vardır ve ücretin kendisiyle ilgilidir: prospektüsteki daire fiyatının en fazla yüzde 1’i (32. madde, 2. fıkra). Bu yüzden üç fiyatı karşılaştırın: prospektüsteki, rezervasyon sözleşmesindeki ve müteahhidin web sitesindeki fiyat. Müteahhit fiyatları sitesinde KDV dahil yayımlamak zorundadır (19a madde, 1. fıkra). Sitedeki fiyat imza sırasında önerilenden farklıysa, sizin için en elverişli fiyattan sözleşme yapılmasını talep edebilirsiniz (19a madde, 6. fıkra).

Örnek (kendi hesabımız, Ekim 2026 hukuki durumu):

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Yatırdığınız paranın akıbeti:

• Satın alırsanız. Ücret fiyata mahsup edilir (32. madde, 3. fıkra). Müteahhitlik sözleşmesi (umowa deweloperska) imzalandıktan sonra müteahhit bu parayı 7 gün içinde konut emanet hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) yatırır (32. madde, 4. fıkra). O ana kadar para emanet hesabında değildir.
• Satın almazsanız. İade, durumunuzun 34. maddeye girip girmediğine bağlıdır.

Kanun ücretin tutarını sınırlar, ama sözleşmenin tamamını okuyun. Sözleşme vazgeçme halinde ücret dışında başka bir ödeme öngörüyorsa, imzadan önce yazılı olarak sorun.

Müteahhit ücreti ne zaman iade etmek zorundadır?

34. madde, 1. fıkra ücretin gecikmeksizin iade edildiği üç durumu sayar (Ekim 2026 hukuki durumu):

35. Olumsuz kredi değerliliği değerlendirmesi nedeniyle kredi alamadınız: olumlu kredi kararınız da kredi verme taahhüdünüz de yok (1. bent; değerlendirme, konut ipoteği kredisi kanununun 4. maddesinin 11. bendi anlamındadır).

36. Müteahhit rezervasyon sözleşmesinden doğan yükümlülüğünü yerine getirmiyor (2. bent).

37. Müteahhit prospektüsü veya eklerini değiştirdi ve sizi bilgilendirmedi (3. bent).

İki durumda ücret iki katı olarak iade edilir:

• müteahhit rezervasyon sözleşmesinden doğan yükümlülüğünü yerine getirmediğinde (34. madde, 3. fıkra); 6 900 zł’lik ücrette bu 13 800 zł eder (kendi hesabımız);
• hazır daireyi olağan satış sözleşmesiyle alırken (kanunun 3. maddesi; satıcı müteahhit değil başka bir girişimciyse 4. madde), rezervasyon bu sözleşmeden önce yapılmışsa, satıcı teslim tutanağına yazılan kusurları gidermemişse ve siz mülkiyeti devreden sözleşmeyi imzalamamışsanız (34. madde, 2. fıkra).

Olağan satış sözleşmesiyle alınan hazır dairede kanun, 34. maddenin yalnızca 1. fıkrasındaki 1. ve 2. bentlerini uygular (3. ve 4. madde). Prospektüs değişikliğinin bildirilmemesi nedeniyle iade bu durumu kapsamaz.

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Banka reddetti: ücret ne zaman geri gelir?

İade, olumlu kredi kararı veya kredi verme taahhüdü (konut ipoteği kredisi kanununun 3. maddesi, 1. fıkrasındaki kavram) alamamanız ve bunun olumsuz kredi değerliliği değerlendirmesinden kaynaklanması halinde geçerlidir (34. madde, 1. fıkra, 1. bent). Müteahhitlik kanunu birkaç bankanın reddetmesini aramaz; bu koşulu karşılayan tek bir karar yeterlidir.

34. maddedeki liste kapalıdır. Kredi başka bir nedenle çıkmazsa 1. bent iade hakkı vermez ve yalnızca rezervasyon sözleşmesinin metni geçerlidir. Uygulamada:

• bankanın kararını saklayın ve reddin olumsuz kredi değerliliği değerlendirmesinden kaynaklandığını bankadan yazılı olarak teyit etmesini isteyin. Bu, müteahhide karşı delilinizdir;
• daha geniş koruma istiyorsanız, örneğin her kredi reddinde iade, bunu imzadan önce rezervasyon sözleşmesine yazdırın. Kanun size bunu vermez.

Rezervasyon ne kadar sürmeli? Sözleşme belirli süreyle yapılır; kredi başvurusu yapacaksanız süre, kredi kararı veya taahhüdü almak için gereken zamanı kapsamalıdır (31. madde). Banka kredi kararını başvurunun alınmasından sonraki 21. günde iletir, daha erken ise yalnızca sizin onayınızla (konut ipoteği kredisi kanunu, 14. madde, 2. fıkra). Karar, iletildiği günden itibaren en az 14 gün bankayı bağlar (14. madde, 6. fıkra). Bu yüzden rezervasyon süresini rezervasyon sözleşmesinin imza gününden değil, bankaya fiilen başvurduğunuz günden sayın.

Belge Lehçe: onu size kim okuyacak?

Müteahhitlik kanununda prospektüsün veya sözleşmelerin dilini düzenleyen bir hüküm yoktur. Lehçe dil kanunu uygulanır (birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 81):

• sözleşme yapıldığı anda Polonya’da yaşıyorsanız ve sözleşme Polonya’da ifa ediliyorsa, tüketici olarak sizinle ilişkilerde Lehçe kullanılır (7. madde, 1. fıkra);
• tüketiciyle sözleşme, tüketici talep ederse, o dili biliyorsa, Polonya vatandaşı değilse ve Lehçe belge hakkı konusunda önceden uyarılmışsa yabancı dilde yapılabilir (8. madde, 1b fıkra). Kanun müteahhidi çeviri hazırlamakla yükümlü kılmaz.

Rezervasyon sözleşmesi yalnızca yazılı şekil gerektirir (30. madde, 1. fıkra); sonraki müteahhitlik sözleşmesi ise noter akdi gerektirir (40. madde, 1. fıkra). Lehçe bilmeyen tarafa karşı noterin yükümlülükleri (akdin tercüme edilmesi ve imzadan önce içeriği anladığınızdan emin olunması: Noterlik Kanunu, 87. madde, § 1, 1. bent ve 94. madde, § 1, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 614) bu yüzden akde ilişkindir, rezervasyona değil. Rezervasyon aşamasında sözleşmeyi ve onun parçası olan prospektüsü (23. madde, 2. fıkra) böyle bir yardım olmadan okursunuz.

Onaylı çeviri isterseniz, yeminli tercüman (tłumacz przysięgły) onaylı yazılı çeviri yapar ve sözlü tercümanlık eder (yeminli tercüman mesleği kanunu, 13. madde, birleştirilmiş metin Dz.U. 2019 poz. 1326). Adalet Bakanı yeminli tercümanlar listesini tutar ve yayımlar (6. madde, 2. fıkra ve 10. madde). Belgelerde göreceğiniz Lehçe sözcüklerin anlamını rezervasyon ve müteahhitlik sözleşmesindeki Lehçe terimlerin sözlüğü açıklar; prospektüsü ise bilgi prospektüsü kontrol listesine göre gözden geçirebilirsiniz.

Yabancı alıcı olarak durumunuz

Lehçe okuyamayan yabancı için bu yazının özeti, yukarıdaki doğrulanmış hükümlerden çıkar (Ekim 2026 hukuki durumu):

• belgeler Lehçe gelebilir; kanun müteahhide çeviri yükümlülüğü getirmez, yabancı dilde sözleşme ise ancak sizin talebinizle ve Lehçe metin hakkı konusunda uyarıldıktan sonra mümkündür (Lehçe dil kanunu, 8. madde, 1b fıkra);
• rezervasyon aşamasında noterin tercümesine güvenemezsiniz; noter yükümlülükleri müteahhitlik sözleşmesinin akdi için geçerlidir;
• gerekirse yeminli tercümandan onaylı çeviri alabilirsiniz;
• vatandaşlığınız ya da oturum statünüz 34. maddedeki iade durumlarını değiştirmez; iadeyi yalnızca ret nedeni belirler.

İzin: ödemeden önce kontrol edin

Yabancıların taşınmaz edinmesi kanununa göre (birleştirilmiş metin Dz.U. 2017 poz. 2278, Ekim 2026 durumu):

• bağımsız konutu uyruğunuzdan bağımsız olarak izinsiz satın alabilirsiniz; konut ihtiyacını karşılayan garaj bölümü veya payı için de aynısı geçerlidir (8. madde, 1. fıkra, 1. bent ve 1a fıkra). Bu istisnalar sınır bölgesinde geçerli değildir (8. madde, 3. fıkra); Varşova bu bölgede değildir;
• AEA ve İsviçre vatandaşlarının izne ihtiyacı yoktur (8. madde, 2. fıkra); çifte olsa bile Polonya vatandaşlığı olan kişi bu kanun anlamında yabancı sayılmaz (1. madde, 2. fıkra, 1. bent);
• MSWiA’nın SSS’sine göre daireyle birlikte satılan ayrı bir taşınmazdaki pay, örneğin yaklaşım yolunda veya sitenin bir bölümünde, alıcı kanun kapsamındaysa izin gerektirir.

Bunun rezervasyon için önemi nedir? İznin verilmemesi veya uzun sürmesi, müteahhitlik kanununun 34. maddesindeki iade durumlarından biri değildir; 31. madde ise rezervasyon süresini yalnızca kredi kararı veya taahhüdü almakla ilişkilendirir. Gerekli izin olmadan edinim mümkün değildir ve kanuna aykırı işlem geçersizdir (5. madde ve 6. madde, 1. fıkra). İdari Usul Kanunu çok karmaşık bir dosya için iki aya kadar süre tanır (35. madde, § 3, birleştirilmiş metin Dz.U. 2025 poz. 1691); MSWiA’nın SSS’sine göre, gerekli tüm belgeler başvuruya eklenmişse işlem iki aya kadar sürer ve bu süreye mevzuatta öngörülen süreler dahil edilmez. İzin 2 yıl, promesa (izin sözü) 1 yıl geçerlidir (3. madde, 2. fıkra ve 3d madde, 2. fıkra); damga vergisi izin için 1570 zł, promesa için 98 zł’dir (damga vergisi kanunu, birleştirilmiş metin Dz.U. 2025 poz. 1154, Ekim 2026 durumu).

İmzadan önce prospektüste ve müteahhitlik sözleşmesi taslağında paketin başka bir parseldeki pay içerip içermediğine bakın. İçeriyorsa müteahhide hangi parselin söz konusu olduğunu yazılı sorun ve izni de kapsayan bir rezervasyon süresi ile iade hükmü kararlaştırın ya da ödemeden önce noterle görüşün. Kimin izne ihtiyacı olduğunu Polonya’da taşınmaz almak için kimin izne ihtiyacı olduğunu anlatan yazı açıklar.

Konut kredisi

Kredi alıp alamayacağınızı ve hangi koşullarla alacağınızı rezervasyondan önce bir kredi danışmanına sorun. 34. madde, 1. fıkra, 1. bent vatandaşlıktan ya da oturum statüsünden söz etmez (Ekim 2026 durumu): iadeyi yalnızca yukarıda anlatılan ret nedeni belirler.

İmzadan önce sözleşmede nelere bakmalı?

Ekim 2026 hukuki durumuna göre kontrol listesi:

1. Yazılı şekil. Yazılı şekil olmadan yapılan rezervasyon sözleşmesi geçersizdir (30. madde, 1. fıkra).
2. Önce prospektüs. Müteahhit prospektüsü rezervasyon sözleşmesinden önce, ücretsiz ve kalıcı bir ortamda (trwały nośnik) verir (21. madde, 1-2. fıkra). Prospektüs olmadan ödeme yapmayın.
3. Ücret. En fazla prospektüsteki fiyatın yüzde 1’i (32. madde, 2. fıkra). Kendiniz hesaplayın.
4. Fiyat. Prospektüsü, sözleşmeyi ve müteahhidin sitesini karşılaştırın (19a madde, 1. ve 6. fıkra).
5. Süre. Kredi kararı için, gerekirse izin için de payı olan belirli bir süre (31. madde).
6. Vazgeçme ve iadeler. Sözleşme 34. maddedeki durumları tekrarlıyor mu, lehinize bir şey ekliyor mu, örneğin her kredi reddinde iade?
7. Ödemenin adı. Sözleşmede “zadatek” (kapora) geçiyorsa nedenini sorun. Bu başka bir kurumdur (Medeni Kanun 394. madde, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 795); müteahhitlik kanunu bu sözcüğü kullanmaz.

Bir kısıtlama daha: rezervasyonu başkasına devredemezsiniz. Rezervasyon sözleşmesinden doğan alacağın devri geçersizdir (30. madde, 3. fıkra); miras ve bağış vergisi kanununa göre I. veya II. vergi grubundaki kişi, yani bu gruplardaki bir aile üyesi bunun dışındadır (30. madde, 4. fıkra).

Müteahhitlik sözleşmesi imzalandıktan sonra

Müteahhitlik sözleşmesi rezervasyon sözleşmesinin yapıldığını ve ücretin tutarını gösterir (35. madde, 1. fıkra, 20. bent). Ücret 7 gün içinde emanet hesabına yatırılır (32. madde, 4. fıkra). Bu andan itibaren başka kurallar geçerlidir: kanun müteahhitlik sözleşmesinden cayma durumlarını sayar (43. madde, 1. fıkra) ve kredi reddi bunlardan biri değildir (Ekim 2026 durumu). Finansman kesin değilse koruma sözleşmenin kendisinde yer almalıdır.

Kurallar değişecek mi?

Müteahhitlik kanununu değiştiren hükümet tasarısı (UD361, RCL sitesinde 11 Mayıs 2026’da yayımlandı) bazı durumlarda rezervasyon ücretinin dört katı iadesini öngörür. 7 Ekim 2026 itibarıyla tasarı Sejm’e ulaşmamıştır. Bu henüz hukuk değildir, bu yüzden bugün yukarıda anlatılan kurallar geçerlidir.

FAQ

Müteahhide ödenen rezervasyon ücreti en fazla ne kadar olabilir?

Ekim 2026 hukuki durumuna göre ücret, bilgi prospektüsünde (prospekt informacyjny) belirtilen daire fiyatının yüzde 1’ini aşamaz (müteahhitlik kanunu, 32. madde, 2. fıkra, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880). 690 000 zł fiyatlı bir dairede bu en fazla 6 900 zł eder. Daireyi satın alırsanız ücret fiyata mahsup edilir (32. madde, 3. fıkra).

Fikrimi değiştirirsem rezervasyon ücretini geri alabilir miyim?

Genellikle hayır. Müteahhitlik kanununun 34. maddesinin 1. fıkrası yalnızca üç iade durumu sayar ve fikir değiştirmek bunlardan biri değildir. Ücretin akıbetini bu durumda rezervasyon sözleşmesinin metni belirler. Ekim 2026 hukuki durumu.

Rezervasyon sözleşmesi Lehçe olmak zorunda mı, noterde mi yapılmalı?

Noter şart değildir: yazılı şekil yeterlidir, aksi halde sözleşme geçersizdir (müteahhitlik kanunu, 30. madde, 1. fıkra). Müteahhitlik kanunu dili düzenlemez. Lehçe dil kanununa göre Polonya vatandaşı olmayan bir tüketiciyle sözleşme, tüketici talep ederse, o dili biliyorsa ve Lehçe metin hakkı konusunda önceden uyarılmışsa yabancı dilde yapılabilir (8. madde, 1b fıkra, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 81). Ekim 2026 hukuki durumu.

MSWiA izninin reddedilmesi rezervasyon ücretinin iadesini sağlar mı?

Hayır. İzin verilmemesi veya iznin uzun sürmesi, müteahhitlik kanununun 34. maddesindeki iade durumlarından biri değildir. İzin yalnızca dar durumlarda gerekir; örneğin daireyle birlikte satılan ayrı bir taşınmazdaki (yaklaşım yolu gibi) pay için (yabancıların taşınmaz edinmesi kanunu, 8. madde, 2. fıkra). Ekim 2026 hukuki durumu.

Rezervasyon ücreti kapora (zadatek) ile aynı şey midir?

Hayır. Zadatek Medeni Kanun’un kurumudur (394. madde, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 795); müteahhitlik kanunu bu sözcüğü hiç kullanmaz. Rezervasyon ücretinin kendi kuralları vardır: fiyatın yüzde 1’i sınırı ve 34. maddedeki iade durumları. Ekim 2026 hukuki durumu.

Varşova’da müteahhitten daire rezerve etmeyi mi düşünüyorsunuz? Satış ofisine ilk ziyaretinizden önce bize yazın: siz tek başınıza gitmeden önce sizi orada bildirmemiz gerekir. Birlikte gideriz. Öncesinde sizinle bilgi prospektüsünü ve rezervasyon sözleşmesi taslağını gözden geçirir, yedi dilimizden birinde, müteahhide veya bir avukata ne soracağınızı belirtiriz. Müteahhitten daire alımında yardımımız için sizden ücret almıyoruz. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Birincil piyasada ücretimiz, müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Fiyatları ve teklifleri önceden Varşova’daki yeni daireler, fiyatlar ve veri tarihiyle sayfasında, dane.gov.pl verileriyle inceleyebilirsiniz.

Jawno · Vladyslav Moroz, gayrimenkul aracısı (pośrednik w obrocie nieruchomościami), sigortalı (OC) tek kişilik işletme · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Ekim 2026 hukuki durumu.