Reservierungsvereinbarung in Warschau, wenn Sie kein Polnisch lesen: Was Sie verlieren können und was Sie vor der Zahlung prüfen

Das Verkaufsbüro (biuro sprzedaży) des Bauträgers legt Ihnen eine polnische Reservierungsvereinbarung (umowa rezerwacyjna) zur Unterschrift vor und bittet um die Reservierungsgebühr. Sie sind nicht sicher, ob Sie den Kredit bekommen, ob Sie eine Genehmigung brauchen und ob es wirklich diese Wohnung sein soll. Die kurze Antwort nach dem Rechtsstand Oktober 2026: Die Reservierungsgebühr darf 1 % des Preises aus dem Informationsprospekt nicht übersteigen (Art. 32 Abs. 2 des Bauträgergesetzes). Bei einer Wohnung für 690.000 zł sind das höchstens 6.900 zł. Kaufen Sie die Wohnung, wird die Gebühr auf den Preis angerechnet. Lehnt die Bank den Kredit wegen negativer Bonitätsbewertung ab, muss der Bauträger die Gebühr zurückzahlen. Überlegen Sie es sich einfach anders, sieht das Gesetz keine Rückzahlung vor, und Sie verlieren die Gebühr in der Regel.

Dieser Text richtet sich an Leser, die Dokumente nicht auf Polnisch lesen. Eine allgemeine Anleitung zur Reservierungsvereinbarung finden Sie im allgemeinen Ratgeber zur Reservierungsvereinbarung.

Rechtsgrundlage: das Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und über den Bauträger-Garantiefonds, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880 („Bauträgergesetz“), sowie das Hypothekarkreditgesetz, einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 720. Alle Vorschriften nennen wir im Stand Oktober 2026.

Wie viel Sie bei der Reservierung verlieren können

Es gibt eine Grenze, und sie betrifft die Gebühr selbst: höchstens 1 % des Wohnungspreises aus dem Prospekt (Art. 32 Abs. 2). Vergleichen Sie deshalb drei Preise: den aus dem Prospekt, den aus der Reservierungsvereinbarung und den von der Website des Bauträgers, auf der er die Preise inklusive MwSt. veröffentlichen muss (Art. 19a Abs. 1). Weicht der Preis auf der Website vom Preis ab, der bei der Unterschrift angeboten wird, können Sie verlangen, den Vertrag zum für Sie günstigsten Preis zu schließen (Art. 19a Abs. 6).

Beispiel (eigene Berechnung, Rechtsstand Oktober 2026):

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Was mit dem eingezahlten Geld geschieht:

• Wenn Sie kaufen. Die Gebühr wird auf den Preis angerechnet (Art. 32 Abs. 3). Nach Unterschrift des Bauträgervertrags (umowa deweloperska) zahlt der Bauträger sie innerhalb von 7 Tagen auf das Treuhandkonto für Wohnungsbau (mieszkaniowy rachunek powierniczy) ein (Art. 32 Abs. 4). Bis dahin liegt das Geld nicht auf dem Treuhandkonto.
• Wenn Sie nicht kaufen. Ob Sie die Gebühr zurückerhalten, hängt davon ab, ob Ihre Lage unter Art. 34 fällt.

Das Gesetz begrenzt die Gebühr, doch lesen Sie die gesamte Vereinbarung. Sieht sie neben der Gebühr irgendeine weitere Zahlung bei Rücktritt vor, fragen Sie vor der Unterschrift schriftlich danach.

Wann der Bauträger die Gebühr zurückzahlen muss

Art. 34 Abs. 1 nennt drei Fälle, in denen die Rückzahlung unverzüglich erfolgt (Rechtsstand Oktober 2026):

1. Sie haben keinen Kredit erhalten, weil Ihre Kreditwürdigkeit negativ bewertet wurde: Sie haben weder eine positive Kreditentscheidung noch eine Kreditzusage (Nr. 1; Bewertung der Kreditwürdigkeit im Sinne von Art. 4 Nr. 11 des Hypothekarkreditgesetzes).
2. Der Bauträger erfüllt seine Pflicht aus der Reservierungsvereinbarung nicht (Nr. 2).
3. Der Bauträger hat den Prospekt oder seine Anlagen geändert und Sie nicht darüber informiert (Nr. 3).

In zwei Situationen wird die Gebühr in doppelter Höhe zurückgezahlt:

• wenn der Bauträger seine Pflicht aus der Reservierungsvereinbarung nicht erfüllt (Art. 34 Abs. 3); bei einer Gebühr von 6.900 zł sind das 13.800 zł (eigene Berechnung);
• beim Kauf einer fertigen Wohnung per gewöhnlichem Kaufvertrag (Art. 3 des Gesetzes; verkauft ein anderer Unternehmer als ein Bauträger, Art. 4), wenn der Reservierung dieser Vertrag folgte, der Verkäufer die im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel nicht beseitigt hat und Sie dem Vertrag über die Eigentumsübertragung nicht beigetreten sind (Art. 34 Abs. 2).

Bei einer fertigen Wohnung, die per Kaufvertrag erworben wird, wendet das Gesetz nur Nr. 1 und 2 aus Art. 34 Abs. 1 an (Art. 3 und 4). Die Rückzahlung wegen einer nicht mitgeteilten Prospektänderung gilt in diesem Fall nicht.

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Die Bank lehnt ab: Wann die Gebühr zurückfließt

Sie haben Anspruch auf Rückzahlung, wenn Sie wegen einer negativen Bewertung der Kreditwürdigkeit keine positive Kreditentscheidung und keine Kreditzusage (Begriff aus Art. 3 Abs. 1 des Hypothekarkreditgesetzes) erhalten haben (Art. 34 Abs. 1 Nr. 1). Das Bauträgergesetz verlangt keine Ablehnungen mehrerer Banken. Eine Entscheidung, die diese Bedingung erfüllt, genügt.

Der Katalog in Art. 34 ist abschließend. Scheitert der Kredit aus einem anderen Grund, gibt Nr. 1 kein Recht auf Rückzahlung, und allein der Text der Reservierungsvereinbarung zählt. In der Praxis:

• bewahren Sie die Entscheidung der Bank auf und bitten Sie die Bank um eine schriftliche Bestätigung, dass die Ablehnung auf der negativen Bewertung der Kreditwürdigkeit beruht. Das ist Ihr Nachweis gegenüber dem Bauträger;
• wünschen Sie weiteren Schutz, etwa eine Rückzahlung bei jeder Kreditablehnung, tragen Sie das vor der Unterschrift in die Reservierungsvereinbarung ein. Das Gesetz gibt Ihnen das nicht.

Wie lange soll die Reservierung laufen? Die Vereinbarung wird für eine bestimmte Zeit geschlossen, und wenn Sie einen Kredit beantragen, soll die Frist die Zeit für die Kreditentscheidung oder die Zusage berücksichtigen (Art. 31). Die Bank übermittelt die Kreditentscheidung am 21. Tag nach Eingang des Antrags, früher nur mit Ihrer Zustimmung (Art. 14 Abs. 2 des Hypothekarkreditgesetzes). Die Entscheidung bindet die Bank mindestens 14 Tage ab Übermittlung (Art. 14 Abs. 6). Rechnen Sie die Reservierungsfrist daher ab dem Tag, an dem Sie den Antrag tatsächlich bei der Bank stellen, nicht ab dem Tag der Unterschrift unter die Reservierungsvereinbarung.

Dokument auf Polnisch: Wer es Ihnen vorliest

Das Bauträgergesetz enthält keine Vorschrift über die Sprache von Prospekt oder Verträgen. Anzuwenden ist das Gesetz über die polnische Sprache (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 81):

• wohnen Sie bei Vertragsschluss in Polen und wird der Vertrag in Polen erfüllt, wird im Kontakt mit Ihnen als Verbraucher die polnische Sprache verwendet (Art. 7 Abs. 1);
• ein Vertrag mit einem Verbraucher darf in einer Fremdsprache abgefasst werden, wenn der Verbraucher darum bittet, die Sprache beherrscht, kein polnischer Staatsbürger ist und vorher auf sein Recht auf ein Dokument auf Polnisch hingewiesen wurde (Art. 8 Abs. 1b). Das Gesetz verpflichtet den Bauträger nicht, eine Übersetzung zu erstellen.

Für die Reservierungsvereinbarung genügt die Schriftform (Art. 30 Abs. 1), der spätere Bauträgervertrag dagegen verlangt eine notarielle Urkunde (Art. 40 Abs. 1). Die Pflichten des Notars gegenüber einer Partei, die kein Polnisch kann (Übersetzung der Urkunde und Sicherstellung, dass Sie den Inhalt vor der Unterschrift verstehen: Art. 87 § 1 Nr. 1 und Art. 94 § 1 des Notariatsgesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 614), betreffen also die Urkunde, nicht die Reservierung. In der Reservierungsphase lesen Sie die Vereinbarung und den Prospekt, der ihr Bestandteil wird (Art. 23 Abs. 2), ohne eine solche Hilfe.

Möchten Sie eine beglaubigte Übersetzung, fertigt ein vereidigter Übersetzer (tłumacz przysięgły) beglaubigte schriftliche Übersetzungen an und dolmetscht mündlich (Art. 13 des Gesetzes über den Beruf des vereidigten Übersetzers, einheitlicher Text Dz.U. 2019 Pos. 1326). Der Justizminister führt und veröffentlicht die Liste der vereidigten Übersetzer (Art. 6 Abs. 2 und Art. 10). Die Bedeutung der polnischen Wörter in den Dokumenten erklärt das Glossar polnischer Begriffe aus Reservierungs- und Bauträgervertrag, und den Prospekt gehen Sie mit der Checkliste zum Informationsprospekt des Bauträgers durch.

Wenn Sie Ausländer sind: Was sich für die Reservierung ändert

Aus dem Obigen ist für Leser ohne Polnischkenntnisse Folgendes wichtig (Rechtsstand Oktober 2026):

• das Bauträgergesetz regelt die Sprache nicht, und die Reservierungsvereinbarung braucht keinen Notar, daher ist in dieser Phase niemand verpflichtet, das Dokument für Sie zu übersetzen. Bitten Sie vor der Zahlung um eine Übersetzung oder ziehen Sie einen vereidigten Übersetzer hinzu;
• Staatsangehörigkeit und Aufenthaltsstatus kommen in Art. 34 Abs. 1 Nr. 1 nicht vor: Ob Sie bei einer Bankablehnung die Gebühr zurückbekommen, hängt allein vom Grund der Ablehnung ab;
• die Pflichten des Notars zu Übersetzung und Verständnisprüfung entstehen bei der Unterschrift des Bauträgervertrags, nicht bei der Reservierung.

Genehmigung: Vor der Zahlung prüfen

Nach dem Gesetz über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer (einheitlicher Text Dz.U. 2017 Pos. 2278, Stand Oktober 2026):

• eine selbständige Wohnung können Sie unabhängig von der Staatsangehörigkeit ohne Genehmigung kaufen, ebenso eine Garage oder einen Anteil daran, der Wohnbedürfnissen dient (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 1a). Diese Ausnahmen gelten nicht in der Grenzzone (Art. 8 Abs. 3); Warschau liegt nicht darin;
• Bürger des EWR und der Schweiz brauchen keine Genehmigung (Art. 8 Abs. 2), und wer die polnische Staatsbürgerschaft besitzt, auch zusätzlich, ist kein Ausländer im Sinne des Gesetzes (Art. 1 Abs. 2 Nr. 1);
• nach den FAQ des MSWiA braucht ein Anteil an einer gesonderten Immobilie, der zusammen mit der Wohnung verkauft wird, etwa an einer Zufahrtsstraße oder an einem Teil des Wohnareals, eine Genehmigung, wenn das Gesetz den Käufer erfasst.

Warum ist das bei der Reservierung wichtig? Die Ablehnung der Genehmigung oder langes Warten ist kein Rückzahlungsfall nach Art. 34 des Bauträgergesetzes, und Art. 31 bindet die Reservierungsfrist nur an die Kreditentscheidung oder Kreditzusage. Ohne eine erforderliche Genehmigung ist der Erwerb unmöglich, und ein gesetzwidriges Geschäft ist nichtig (Art. 5 und Art. 6 Abs. 1). Das Verwaltungsverfahrensgesetz lässt bis zu zwei Monate für eine besonders komplizierte Sache zu (Art. 35 § 3, einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 1691); nach den FAQ des MSWiA dauert das Verfahren bis zu zwei Monate, sofern dem Antrag alle erforderlichen Unterlagen beigefügt sind, und in diese Frist werden die in den Vorschriften vorgesehenen Fristen nicht eingerechnet. Die Genehmigung gilt 2 Jahre, die Zusage (promesa) 1 Jahr (Art. 3 Abs. 2 und Art. 3d Abs. 2); die Stempelgebühr (opłata skarbowa) beträgt 1570 zł für die Genehmigung und 98 zł für die Zusage (Stempelgebührengesetz, einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 1154, Stand Oktober 2026).

Prüfen Sie vor der Unterschrift im Prospekt und im Entwurf des Bauträgervertrags, ob das Paket einen Anteil an einem anderen Grundstück enthält. Wenn ja, fragen Sie den Bauträger schriftlich, welches Grundstück gemeint ist, und vereinbaren Sie Reservierungsfrist und Rückzahlungsklausel unter Berücksichtigung der Genehmigung oder sprechen Sie vor der Zahlung mit einem Notar. Wer eine Genehmigung braucht, beschreibt der Text wer für den Immobilienkauf in Polen eine Genehmigung braucht.

Hypothekarkredit

Ob Sie einen Kredit bekommen und zu welchen Bedingungen, fragen Sie vor der Reservierung einen Kreditberater. Art. 34 Abs. 1 Nr. 1 erwähnt weder Staatsangehörigkeit noch Aufenthaltsstatus (Stand Oktober 2026): Über die Rückzahlung entscheidet allein der oben beschriebene Ablehnungsgrund.

Was Sie vor der Unterschrift in der Vereinbarung prüfen

Checkliste nach dem Rechtsstand Oktober 2026:

1. Schriftform. Eine ohne Schriftform geschlossene Reservierungsvereinbarung ist nichtig (Art. 30 Abs. 1).
2. Zuerst der Prospekt. Der Bauträger übergibt den Prospekt vor der Reservierungsvereinbarung, kostenlos und auf einem dauerhaften Datenträger (Art. 21 Abs. 1–2). Zahlen Sie nicht ohne ihn.
3. Gebühr. Höchstens 1 % des Preises aus dem Prospekt (Art. 32 Abs. 2). Rechnen Sie selbst nach.
4. Preis. Vergleichen Sie Prospekt, Vereinbarung und Website des Bauträgers (Art. 19a Abs. 1 und 6).
5. Frist. Eine bestimmte Zeit mit Puffer für die Kreditentscheidung (Art. 31) und, falls nötig, für die Genehmigung.
6. Rücktritt und Rückzahlungen. Wiederholt die Vereinbarung die Fälle aus Art. 34 und fügt sie etwas zu Ihren Gunsten hinzu, etwa eine Rückzahlung bei jeder Kreditablehnung?
7. Bezeichnung der Zahlung. Steht in der Vereinbarung „Anzahlung“ (zadatek), fragen Sie, warum. Das ist ein anderes Rechtsinstitut (Art. 394 des Zivilgesetzbuchs, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 795), und das Bauträgergesetz verwendet das Wort nicht.

Eine weitere Einschränkung: Die Reservierung können Sie nicht auf eine andere Person übertragen. Die Abtretung der Forderung aus der Reservierungsvereinbarung ist nichtig (Art. 30 Abs. 3), ausgenommen eine Person aus der I. oder II. Steuergruppe nach dem Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz, also ein Familienmitglied aus diesen Gruppen (Art. 30 Abs. 4).

Nach der Unterschrift des Bauträgervertrags

Der Bauträgervertrag nennt, dass eine Reservierungsvereinbarung geschlossen wurde, und den Betrag der Gebühr (Art. 35 Abs. 1 Nr. 20). Die Gebühr geht innerhalb von 7 Tagen auf das Treuhandkonto (Art. 32 Abs. 4). Ab diesem Moment gelten andere Regeln: Das Gesetz zählt die Fälle des Rücktritts vom Bauträgervertrag auf (Art. 43 Abs. 1), und eine Kreditablehnung gehört nicht dazu (Stand Oktober 2026). Ist die Finanzierung nicht sicher, muss der Schutz im Vertrag selbst stehen.

Ändern sich die Vorschriften?

Der Regierungsentwurf zur Änderung des Bauträgergesetzes (UD361, am 11. Mai 2026 auf der Seite RCL veröffentlicht) sieht unter anderem in einigen Fällen die Rückzahlung der Reservierungsgebühr in vierfacher Höhe vor. Nach dem Stand vom 7. Oktober 2026 ist der Entwurf nicht in den Sejm gelangt. Das ist noch kein Recht, daher gelten heute die oben beschriebenen Regeln.

FAQ

Wie hoch darf die Reservierungsgebühr beim Bauträger höchstens sein?

Nach dem Rechtsstand Oktober 2026 höchstens 1 % des im Informationsprospekt angegebenen Wohnungspreises (Art. 32 Abs. 2 des Bauträgergesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880). Bei einem Preis von 690.000 zł sind das höchstens 6.900 zł. Kaufen Sie die Wohnung, wird die Gebühr auf den Preis angerechnet (Art. 32 Abs. 3).

Bekomme ich die Gebühr zurück, wenn ich es mir anders überlege?

In der Regel nicht. Art. 34 Abs. 1 des Bauträgergesetzes nennt nur drei Rückzahlungsfälle, und eine Meinungsänderung gehört nicht dazu. Dann entscheidet der Text der Reservierungsvereinbarung über das Schicksal der Gebühr. Rechtsstand Oktober 2026.

Muss die Reservierungsvereinbarung auf Polnisch sein oder beim Notar geschlossen werden?

Einen Notar braucht sie nicht: Die Schriftform genügt, sonst ist die Vereinbarung nichtig (Art. 30 Abs. 1 des Bauträgergesetzes). Die Sprache regelt das Bauträgergesetz nicht. Nach dem Gesetz über die polnische Sprache darf ein Vertrag mit einem Verbraucher, der kein polnischer Staatsbürger ist, in einer Fremdsprache abgefasst werden, wenn der Verbraucher darum bittet, die Sprache beherrscht und vorher auf sein Recht auf einen polnischen Text hingewiesen wurde (Art. 8 Abs. 1b, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 81). Rechtsstand Oktober 2026.

Gibt mir die Ablehnung der MSWiA-Genehmigung ein Recht auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr?

Nein. Eine Ablehnung oder eine lange Bearbeitung der Genehmigung gehört nicht zu den Rückzahlungsfällen nach Art. 34 des Bauträgergesetzes. Eine Genehmigung ist nur in engen Fällen nötig, etwa bei einem Anteil an einer gesonderten Immobilie (Zufahrtsstraße), der zusammen mit der Wohnung verkauft wird (Art. 8 Abs. 2 des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer). Rechtsstand Oktober 2026.

Ist die Reservierungsgebühr dasselbe wie eine Anzahlung (zadatek)?

Nein. Die Anzahlung (zadatek) ist ein Rechtsinstitut des Zivilgesetzbuchs (Art. 394, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 795), das Bauträgergesetz verwendet das Wort gar nicht. Die Reservierungsgebühr hat eigene Regeln: Grenze von 1 % des Preises und die Rückzahlungsfälle aus Art. 34. Rechtsstand Oktober 2026.

Möchten Sie in Warschau eine Wohnung beim Bauträger reservieren? Schreiben Sie uns vor Ihrem ersten Besuch im Verkaufsbüro: Wir müssen Sie dort anmelden, bevor Sie allein hingehen. Wir gehen gemeinsam hin. Vorher gehen wir mit Ihnen den Informationsprospekt und den Entwurf der Reservierungsvereinbarung durch, auf Deutsch oder in einer unserer anderen sieben Sprachen, und zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Juristen fragen sollten. Für die Hilfe beim Wohnungskauf vom Bauträger zahlen Sie uns keine Vergütung. Unsere Vergütung beim Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Preise und Angebote können Sie vorab im Katalog neuer Wohnungen in Warschau mit Preisen und Datenstand ansehen, nach Daten von dane.gov.pl.

Jawno · Vladyslav Moroz, Immobilienmakler, Einzelunternehmen mit OC-Versicherung · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Der Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand Oktober 2026.