Отдел продаж (biuro sprzedaży) застройщика даёт вам на подпись договор бронирования (umowa rezerwacyjna) на польском и просит внести плату за бронирование. Вы не уверены, одобрят ли кредит, нужно ли разрешение и та ли это квартира. Короткий ответ по правовому состоянию на октябрь 2026 г.: плата за бронирование не может превышать 1% цены из информационного проспекта (art. 32 ust. 2 ustawy deweloperskiej). Для квартиры за 690 000 zł это не более 6 900 zł. Если вы купите квартиру, плата засчитывается в цену. Если банк откажет в кредите из-за отрицательной оценки кредитоспособности, застройщик обязан вернуть плату. Если вы просто передумаете, закон возврата не предусматривает, и плату, как правило, теряют.
Этот текст о ситуации человека, который не читает документы по-польски. Общий разбор договора бронирования есть в общем путеводителе по договору бронирования.
Правовая основа: закон от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Застройщицком гарантийном фонде, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880 («ustawa deweloperska»), и закон об ипотечном кредите, t.j. Dz.U. 2025 poz. 720. Все нормы приводим по состоянию на октябрь 2026 г.
Сколько можно потерять при бронировании
Лимит один, и он касается самой платы: не более 1% цены квартиры из проспекта (art. 32 ust. 2). Поэтому сравните три цены: из проспекта, из договора бронирования и с сайта застройщика, где он обязан публиковать цены с НДС (art. 19a ust. 1). Если цена на сайте отличается от цены, предложенной при подписании, вы можете потребовать заключить договор по цене, наиболее выгодной для вас (art. 19a ust. 6).
Пример (собственный расчёт, правовое состояние на октябрь 2026 г.):
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Цена квартиры в проспекте | Максимальная плата за бронирование (1%) |
|---|---|
| 690 000 zł | 6 900 zł |
Что происходит с внесёнными деньгами:
- Если вы покупаете. Плата засчитывается в цену (art. 32 ust. 3). После подписания договора с застройщиком (umowa deweloperska) застройщик вносит её на специальный счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy) в течение 7 дней (art. 32 ust. 4). До этого момента денег на специальном счёте нет.
- Если не покупаете. Возврат зависит от того, подпадает ли ваша ситуация под art. 34.
Закон ограничивает плату, но прочитайте весь договор. Если помимо платы он предусматривает любой другой платёж при отказе, спросите об этом письменно до подписания.
Когда застройщик обязан вернуть плату
Art. 34 ust. 1 называет три случая, когда возврат производится незамедлительно (правовое состояние на октябрь 2026 г.):
- Вы не получили кредит, потому что ваша кредитоспособность оценена отрицательно: у вас нет ни положительного кредитного решения, ни обещания выдать кредит (pkt 1; оценка кредитоспособности в смысле art. 4 pkt 11 закона об ипотечном кредите).
- Застройщик не исполняет обязательство по договору бронирования (pkt 2).
- Застройщик изменил проспект или его приложения и не сообщил вам об этом (pkt 3).
В двух ситуациях плата возвращается в двойном размере:
- когда застройщик не исполняет обязательство по договору бронирования (art. 34 ust. 3); при плате 6 900 zł это 13 800 zł (собственный расчёт);
- при покупке готовой квартиры по обычному договору купли-продажи (art. 3 закона; если продаёт предприниматель, не являющийся застройщиком, art. 4), если бронирование предшествовало этому договору, продавец не устранил недостатки, записанные в протоколе приёмки, а вы не заключили договор о переходе права собственности (art. 34 ust. 2).
При готовой квартире, покупаемой по договору купли-продажи, закон применяет только pkt 1 и 2 из art. 34 ust. 1 (art. 3 и 4). Возврат за несообщённое изменение проспекта этот случай не охватывает.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Ситуация | Что с платой (состояние на октябрь 2026 г.) | Норма |
|---|---|---|
| Вы покупаете квартиру | засчитывается в цену | art. 32 ust. 3 |
| Банк отказал из-за отрицательной оценки кредитоспособности | возврат незамедлительно | art. 34 ust. 1 pkt 1 |
| Застройщик не исполняет договор бронирования | возврат в двойном размере | art. 34 ust. 1 pkt 2 и ust. 3 |
| Застройщик изменил проспект без уведомления | возврат незамедлительно | art. 34 ust. 1 pkt 3 |
| Готовая квартира: не устранены недостатки из протокола, вы не заключили договор | возврат в двойном размере | art. 34 ust. 2 |
| Вы передумали | закон не регулирует; решает договор | art. 34 (перечень закрытый) |
Банк отказал: когда плата возвращается
Возврат положен, если вы не получили положительного кредитного решения или обещания выдать кредит (понятие из art. 3 ust. 1 закона об ипотечном кредите) из-за отрицательной оценки кредитоспособности (art. 34 ust. 1 pkt 1). Закон о застройщиках не требует отказов из нескольких банков. Достаточно одного решения, отвечающего этому условию.
Перечень в art. 34 закрытый. Если кредит не состоится по другой причине, pkt 1 права на возврат не даёт, и значение имеет только текст договора бронирования. На практике:
- сохраните решение банка и попросите банк письменно подтвердить, что отказ связан с отрицательной оценкой кредитоспособности. Это ваше доказательство перед застройщиком;
- если вам нужна более широкая защита, например возврат при любом отказе в кредите, впишите это в договор бронирования до подписания. Закон этого не даёт.
Сколько должно длиться бронирование? Договор заключается на определённый срок, а если вы подаёте заявку на кредит, срок должен учитывать время на получение кредитного решения или обещания (art. 31). Банк передаёт кредитное решение на 21-й день после получения заявки, а раньше только с вашего согласия (art. 14 ust. 2 закона об ипотечном кредите). Решение связывает банк не менее 14 дней с момента передачи (art. 14 ust. 6). Поэтому срок бронирования отсчитывайте от дня, когда вы фактически подали заявку в банк, а не от дня подписания договора бронирования.
Документ по-польски: кто вам его прочтёт
Закон о застройщиках не содержит нормы о языке проспекта и договоров. Применяется закон о польском языке (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81):
- если вы проживаете в Польше в момент заключения договора, а договор исполняется в Польше, в отношениях с вами как с потребителем используется польский язык (art. 7 ust. 1);
- договор с потребителем можно составить на иностранном языке, если потребитель об этом просит, знает этот язык, не является гражданином Польши и заранее предупреждён о праве на документ по-польски (art. 8 ust. 1b). Закон не обязывает застройщика готовить перевод.
Для договора бронирования нужна только письменная форма (art. 30 ust. 1), а последующий договор с застройщиком требует нотариального акта (art. 40 ust. 1). Обязанности нотариуса перед стороной, не знающей польского (перевод акта и проверка, что вы понимаете содержание до подписания: art. 87 § 1 pkt 1 и art. 94 § 1 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614), относятся к акту, а не к бронированию. На этапе бронирования договор и проспект, который становится его частью (art. 23 ust. 2), вы читаете без такой помощи.
Если нужен заверенный перевод, присяжный переводчик (tłumacz przysięgły) делает заверенные письменные переводы и устные переводы (art. 13 закона о профессии присяжного переводчика, t.j. Dz.U. 2019 poz. 1326). Министр юстиции ведёт и публикует список присяжных переводчиков (art. 6 ust. 2 и art. 10). Значение польских слов из документов объясняет словарь польских терминов из договора бронирования и договора с застройщиком, а проспект вы пройдёте по чек-листу информационного проспекта застройщика.
Если вы иностранец: что меняется для бронирования
Из изложенного выше для читателя, не знающего польского, важно следующее (правовое состояние на октябрь 2026 г.):
- закон о застройщиках не регулирует язык, а договор бронирования не требует нотариуса, поэтому переводить документ на этом этапе вам никто не обязан. Просите перевод или присяжного переводчика до оплаты;
- гражданство и статус пребывания не упоминаются в art. 34 ust. 1 pkt 1: возврат при отказе банка зависит только от причины отказа;
- обязанности нотариуса по переводу и проверке понимания возникают при подписании договора с застройщиком, а не при бронировании.
Разрешение: проверьте до оплаты
Согласно закону о приобретении недвижимости иностранцами (t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, состояние на октябрь 2026 г.):
- самостоятельное жилое помещение можно купить без разрешения независимо от гражданства, так же как гаражное помещение или долю в нём, служащие жилищным потребностям (art. 8 ust. 1 pkt 1 и ust. 1a). Эти исключения не действуют в приграничной зоне (art. 8 ust. 3); Варшава в ней не находится;
- граждане ЕЭЗ и Швейцарии разрешения не требуют (art. 8 ust. 2), а лицо с польским гражданством, в том числе двойным, не является иностранцем в смысле закона (art. 1 ust. 2 pkt 1);
- по FAQ MSWiA доля в отдельной недвижимости, продаваемая вместе с квартирой, например в подъездной дороге или части территории жилого комплекса, требует разрешения, если покупатель подпадает под закон.
Почему это важно при бронировании? Отказ в разрешении или долгое ожидание не является случаем возврата по art. 34 ustawy deweloperskiej, а art. 31 привязывает срок бронирования только к получению кредитного решения или обещания. Без необходимого разрешения приобретение невозможно, а сделка, совершённая вопреки закону, недействительна (art. 5 и art. 6 ust. 1). Кодекс административного производства допускает до двух месяцев на особо сложное дело (art. 35 § 3, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1691); по FAQ MSWiA производство длится до двух месяцев, если к заявлению приложены все документы, а сроки, предусмотренные в нормах права, в этот срок не включаются. Разрешение действительно 2 года, промеса (promesa — обещание выдать разрешение) 1 год (art. 3 ust. 2 и art. 3d ust. 2); госпошлина (opłata skarbowa) составляет 1570 zł за разрешение и 98 zł за промесу (закон о гербовом сборе, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1154, состояние на октябрь 2026 г.).
До подписания проверьте в проспекте и проекте договора с застройщиком, нет ли в пакете доли в другом земельном участке. Если есть, письменно спросите застройщика, какого участка она касается, и согласуйте срок бронирования и условие о возврате с учётом разрешения либо проконсультируйтесь с нотариусом до оплаты. Кто нуждается в разрешении, описано в тексте кому нужно разрешение на покупку недвижимости в Польше.
Ипотечный кредит
Получите ли вы кредит и на каких условиях, спросите у кредитного консультанта до бронирования. Art. 34 ust. 1 pkt 1 не упоминает ни гражданство, ни статус пребывания (состояние на октябрь 2026 г.): о возврате решает только причина отказа, описанная выше.
Что проверить в договоре перед подписанием
Контрольный список по правовому состоянию на октябрь 2026 г.:
- Письменная форма. Договор бронирования, заключённый без письменной формы, недействителен (art. 30 ust. 1).
- Сначала проспект. Застройщик передаёт проспект до договора бронирования, бесплатно и на долговременном носителе (art. 21 ust. 1–2). Без него не платите.
- Плата. Не более 1% цены из проспекта (art. 32 ust. 2). Пересчитайте сами.
- Цена. Сравните проспект, договор и сайт застройщика (art. 19a ust. 1 и 6).
- Срок. Определённое время с запасом на кредитное решение (art. 31) и, если нужно, на разрешение.
- Отказ и возвраты. Повторяет ли договор случаи из art. 34 и добавляет ли что-то в вашу пользу, например возврат при любом отказе в кредите?
- Название платежа. Если в договоре стоит «задаток» (zadatek), спросите почему. Это другой институт (art. 394 Гражданского кодекса, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795), а закон о застройщиках это слово не использует.
Ещё одно ограничение: бронирование нельзя передать другому лицу. Уступка требования из договора бронирования недействительна (art. 30 ust. 3), кроме лица из I или II налоговой группы по закону о налоге на наследства и дарения, то есть члена семьи из этих групп (art. 30 ust. 4).
После подписания договора с застройщиком
Договор с застройщиком указывает, что заключён договор бронирования, и сумму платы (art. 35 ust. 1 pkt 20). Плата поступает на специальный счёт в течение 7 дней (art. 32 ust. 4). С этого момента действуют другие правила: закон перечисляет случаи отказа от договора с застройщиком (art. 43 ust. 1), а отказ в кредите среди них не значится (состояние на октябрь 2026 г.). Если финансирование не гарантировано, защита должна быть прописана в самом договоре.
Изменятся ли нормы
Правительственный проект поправок к закону о застройщиках (UD361, опубликован на сайте RCL 11 мая 2026 г.) предусматривает, в частности, возврат платы за бронирование в четырёхкратном размере в некоторых случаях. По состоянию на 7 октября 2026 г. проект в Сейм не поступил. Это ещё не закон, поэтому сегодня действуют правила, описанные выше.
FAQ
Какой максимальный размер платы за бронирование у застройщика?
По правовому состоянию на октябрь 2026 г. не больше 1% цены квартиры, указанной в информационном проспекте (art. 32 ust. 2 ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). При цене 690 000 zł это максимум 6 900 zł. Если вы покупаете квартиру, плата засчитывается в цену (art. 32 ust. 3).
Верну ли я плату, если передумаю?
Как правило, нет. Art. 34 ust. 1 ustawy deweloperskiej называет только три случая возврата, а смена решения среди них не значится. Тогда судьбу платы определяет текст договора бронирования. Правовое состояние на октябрь 2026 г.
Должен ли договор бронирования быть на польском или у нотариуса?
У нотариуса он быть не обязан: достаточно письменной формы, иначе договор недействителен (art. 30 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Язык закон о застройщиках не регулирует. По закону о польском языке договор с потребителем, не являющимся гражданином Польши, можно составить на иностранном языке, если потребитель об этом просит, знает язык и заранее предупреждён о праве на текст по-польски (art. 8 ust. 1b, t.j. Dz.U. 2026 poz. 81). Правовое состояние на октябрь 2026 г.
Даёт ли отказ в разрешении MSWiA право на возврат платы за бронирование?
Нет. Отказ или затянувшаяся выдача разрешения не входит в случаи возврата по art. 34 ustawy deweloperskiej. Разрешение нужно лишь в узких ситуациях, например при доле в отдельной недвижимости (подъездной дороге), которую продают вместе с квартирой (art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Правовое состояние на октябрь 2026 г.
Плата за бронирование и задаток (zadatek) — это одно и то же?
Нет. Задаток — институт гражданского кодекса (art. 394, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795), а закон о застройщиках это слово вообще не использует. У платы за бронирование свои правила: лимит 1% цены и случаи возврата из art. 34. Правовое состояние на октябрь 2026 г.
Собираетесь забронировать квартиру у застройщика в Варшаве? Напишите нам до первого визита в отдел продаж: мы должны заявить вас там, прежде чем вы пойдёте туда самостоятельно. Пойдём вместе. Заранее пройдём с вами по информационному проспекту и проекту договора бронирования, на русском или на другом из наших семи языков, и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. За помощь в покупке квартиры у застройщика вы не платите нам вознаграждения. Наше вознаграждение при первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками. Цены и предложения можно заранее посмотреть в каталоге новых квартир в Варшаве с ценами и датой данных, по данным dane.gov.pl.
Jawno · Vladyslav Moroz, посредник в сделках с недвижимостью, индивидуальная деятельность со страхованием OC · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние на октябрь 2026 г.