Вы живёте в Варшаве или только планируете покупку, а в объявлении, договоре и у нотариуса встречаются слова «lokal», «KW», «zadatek», «akt». Этот словарь даёт польский термин, его русский эквивалент и коротко то, что о нём говорит закон. Для каждого понятия мы указываем, где вы его встретите и о чём спросить. Правовое состояние: октябрь 2026 г. Сокращение «закон о застройщиках» означает закон от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и Гарантийном фонде застройщиков (единый текст: Dz.U. 2026 poz. 880). Номера статей мы оставляем по-польски: так вы сможете показать их нотариусу или юристу.
Слова расположены по месту, где вы с ними столкнётесь. Если вы покупаете у застройщика и хотите увидеть этапы договора шаг за шагом, откройте словарь терминов при покупке у застройщика: график платежей и приёмка. Сокращения из проспекта объясняет отдельный словарик: KW, MRP, DFG и PCC в документах.
Что вы покупаете: помещение, собственность и доля в общем имуществе
В объявлении слово «квартира» в праве обычно означает «самостоятельное жилое помещение» (samodzielny lokal mieszkalny). Определения даёт закон о собственности помещений (единый текст: Dz.U. 2026 poz. 232).
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Польский термин | По-русски | Что означает (по состоянию на октябрь 2026 г.) |
|---|---|---|
| samodzielny lokal mieszkalny | самостоятельное жилое помещение | Определение в art. 2 ust. 2. Самостоятельность помещения подтверждает справка старосты (art. 2 ust. 3) |
| pomieszczenie przynależne | вспомогательное помещение | Подвал, чердак, кладовая или гараж, относящиеся к квартире (art. 2 ust. 4) |
| udział w nieruchomości wspólnej | доля в общем имуществе | Принадлежит собственнику помещения вместе с самим помещением (art. 3) |
| wspólnota mieszkaniowa | сообщество собственников жилья | Все собственники помещений в доме (art. 6). Взносы на расходы по управлению общим имуществом вносят до 10-го числа каждого месяца (art. 15 ust. 1) |
| powierzchnia użytkowa | полезная площадь | С 13 февраля 2026 г. цена равна полезной площади в м² на цену за м², а площадь измеряют по Польской норме (art. 5a закона о застройщиках) |
| użytkowanie wieczyste | право вечного пользования землёй | Вид права на землю; нормы в art. 232–233 Гражданского кодекса (Dz.U. 2026 poz. 795) |
| spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu | кооперативное право собственности на помещение | Ограниченное вещное право, которое можно передать (art. 17² ust. 1 закона о жилищных кооперативах, Dz.U. 2026 poz. 889) |
На что обратить внимание на вторичном рынке: сначала выясните, какое именно право вы получаете: полную собственность на выделенное помещение или кооперативное право. У кооперативного права может быть собственная книга, поэтому попросите её номер.
Документы о недвижимости: KW, выписка и проспект
Земельно-ипотечная книга (księga wieczysta, KW) регистрирует, кто владеет недвижимостью и что её обременяет. Её регулирует закон от 6 июля 1982 г. о земельно-ипотечных книгах и ипотеке (единый текст: Dz.U. 2026 poz. 1066). В книге четыре раздела (art. 25 ust. 1):
- раздел I: описание недвижимости и связанных с собственностью прав;
- раздел II: собственность и вечное пользование;
- раздел III: ограниченные вещные права, кроме ипотеки, ограничения распоряжения, иные права и притязания;
- раздел IV: ипотеки.
Три правила, которые помогают читать книгу:
- Открытость. Никто не может ссылаться на незнание записей (art. 2).
- Презумпция соответствия. Право, записанное в книгу, считается существующим в соответствии с записью (art. 3).
- Бесплатный просмотр. Любой, кто знает номер книги, может посмотреть её в интернете на ekw.ms.gov.pl (art. 36⁴ ust. 6). Распечатка с экрана не является официальным документом (art. 36⁴ ust. 7). Для сделки нужна официальная выписка из книги (odpis).
Ипотека (hipoteka) позволяет кредитору взыскивать долг с недвижимости независимо от того, кто её владелец (art. 65 ust. 1).
При покупке у застройщика второй документ — информационный проспект (prospekt informacyjny). В его образце есть часть «Standard prac wykończeniowych», то есть описание состояния, в котором вы получите квартиру. Застройщик должен передать вам проспект бесплатно, на долговременном носителе (trwały nośnik), до подписания договора бронирования или договора с застройщиком (art. 21 закона о застройщиках). Выражение stan deweloperski юридическим термином не является и в законе о застройщиках не встречается. Значение имеет объём работ, записанный в проспекте и в договоре (art. 35 ust. 1 pkt 6). Если отдел продаж говорит одно, а в документах написано меньше, действуют документы.
Договоры и деньги: бронирование, задаток, аванс, специальный счёт
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Польский термин | По-русски | Что говорит закон (по состоянию на октябрь 2026 г.) |
|---|---|---|
| umowa rezerwacyjna | договор бронирования | Требует письменной формы под страхом недействительности (art. 30 ust. 1 закона о застройщиках). Плата не может превышать 1% цены из проспекта (art. 32 ust. 2). Права из него нельзя передать другому лицу (art. 30 ust. 3) |
| umowa deweloperska | договор с застройщиком | Заключается в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1). Это основание для записи ваших притязаний в земельно-ипотечную книгу (art. 38) |
| cesja umowy deweloperskiej | уступка прав по договору с застройщиком | В общем случае передача прав возможна, если договор касается одного помещения и за последние 3 года не передавались права из другого договора с застройщиком (art. 37a ust. 1). Для лиц из I и II налоговой группы этот лимит не действует (art. 37a ust. 2) |
| umowa przedwstępna | предварительный договор | Чаще всего на вторичном рынке; нормы в art. 389–390 Гражданского кодекса |
| zadatek | задаток | Если договор не предусматривает иное: когда не исполнит договор тот, кто дал задаток, вторая сторона может отказаться от договора и оставить задаток; когда не исполнит вторая сторона, можно отказаться и потребовать двойную сумму (art. 394 § 1 k.c.) |
| zaliczka | аванс | Общего определения в Гражданском кодексе нет, поэтому правило art. 394 само не действует. Судьбу денег определяет договор |
| mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) | специальный (доверительный) счёт в банке | Застройщик обязан иметь его до начала продаж (art. 7 ust. 1). Вы вносите деньги на счёт, а не застройщику. Расходы несёт застройщик (art. 14) |
| harmonogram | график платежей | Не менее 4 этапов, каждый от 10 до 25% общих затрат (art. 24 ust. 2). Уведомление о завершении этапа вы получаете на бумаге или на долговременном носителе (art. 8) |
Разница между задатком и авансом важнее всего на вторичном рынке, где лимит 1% для платы за бронирование не действует. Проверьте, как договор называет внесённую сумму. Подробнее о бронировании: сколько можно потерять по договору бронирования.
У нотариуса: акт, язык, доверенность и личность
Договор, по которому вы обязуетесь передать право собственности на недвижимость, требует формы нотариального акта (akt notarialny) (art. 158 k.c.). Если за вас должен подписать другой человек, доверенность (pełnomocnictwo) должна быть в той же форме (art. 99 § 1 k.c.).
Чаще всего иностранцы спрашивают, на каком языке проходит действие. Отвечает на это Закон о нотариате (единый текст: Dz.U. 2026 poz. 614):
- Язык. Нотариальный акт составляется по-польски. По вашей просьбе нотариус может совершить действие и на другом языке: лично (если подтвердил его знание) или с присяжным переводчиком (tłumacz przysięgły, art. 2 § 3). Если вы не знаете польского, акт будет вам переведён (art. 87 § 1 pkt 1).
- Личность. Нотариус устанавливает её по документам, предусмотренным нормами (art. 85 § 2). Действительная карта побыту подтверждает личность иностранца в Польше (art. 242 закона об иностранцах, Dz.U. 2025 poz. 1079). В акте указывается ваше гражданство (art. 92 § 1 pkt 4a).
- Обязанность регистрировать данные. Нотариус и посредник в сделках с недвижимостью — обязанные учреждения по закону о противодействии отмыванию денег (Dz.U. 2025 poz. 644, art. 2 ust. 1 pkt 13 и 18). Они собирают, в частности, имя и фамилию, гражданство, номер PESEL (или дату и страну рождения), номер документа, удостоверяющего личность, и адрес, если он известен (art. 36 ust. 1 pkt 1).
Что должен знать иностранец, читающий по-русски
- Документы вам, скорее всего, дадут по-польски. Договор с застройщиком и акт составляются на польском, а если вы не знаете языка, акт должен быть вам переведён (art. 87 § 1 pkt 1).
- Заранее уточните, будет ли присяжный переводчик на подписании, и не откладывайте этот вопрос на день акта.
- Для личности на сделке понадобится действительный документ. Для иностранца в Польше это, в частности, карта побыту (art. 242 закона об иностранцах).
- Сверяйте любое слово из рекламы («stan deweloperski» и подобные) с проспектом и договором: значение имеет текст документов.
После приёмки: приёмка, дефект, ответственность продавца
- pozwolenie na użytkowanie (разрешение на эксплуатацию): многоквартирный дом требует решения о разрешении на эксплуатацию (art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a Строительного права, Dz.U. 2026 poz. 524);
- odbiór (приёмка квартиры): проходит после вступления разрешения в силу, в вашем присутствии, и заканчивается протоколом (art. 41 ust. 1–3 закона о застройщиках). У застройщика 14 дней, чтобы принять или отклонить заявленные дефекты, а молчание означает их признание; 30 дней на устранение признанных дефектов (art. 41 ust. 4–6);
- wada istotna (существенный дефект): вы можете отказаться от приёмки, если застройщик не признал существенный дефект (art. 41 ust. 9);
- rękojmia (ответственность продавца за дефекты): отвечает за дефекты недвижимости, проявившиеся в течение 5 лет с момента передачи (art. 568 § 1 k.c.);
- gwarancja (гарантия): отдельное добровольное обязательство (art. 577 § 1 k.c.);
- kara umowna (договорная неустойка): наказание за неисполнение договора, которое стороны записывают в договор (art. 483 § 1 k.c.).
Что делать с незнакомым словом в договоре
- Запишите точную формулировку предложения с номером параграфа договора.
- Найдите слово в этом словаре и проверьте, совпадает ли описанное в договоре правило со статьёй закона.
- Если не совпадает или слова здесь нет, отправьте вопрос застройщику письменно. Попросите также помощи юриста или присяжного переводчика до подписания, а не в день акта.
FAQ
Что такое księga wieczysta по-русски?
Это земельно-ипотечная книга (księga wieczysta, KW). Любой, кто знает её номер, может бесплатно посмотреть книгу в интернете на ekw.ms.gov.pl (art. 36⁴ ust. 6 закона о земельно-ипотечных книгах и ипотеке, Dz.U. 2026 poz. 1066, по состоянию на октябрь 2026 г.). Распечатка с экрана не является официальным документом, для сделки нужна официальная выписка (odpis).
Чем отличается zadatek от zaliczka?
Zadatek (задаток) определён в art. 394 Гражданского кодекса: если не исполнит договор тот, кто его внёс, вторая сторона может отказаться от договора и оставить задаток себе; если не исполнит вторая сторона, можно отказаться и потребовать сумму в двойном размере (по состоянию на октябрь 2026 г.). Zaliczka (аванс) общего определения в Кодексе не имеет, поэтому правило «вдвойне или пропадает» само не действует. Судьбу денег определяет договор.
Можно ли подписать нотариальный акт на русском языке?
Нотариальный акт составляется по-польски. По вашей просьбе нотариус может совершить действие и на другом языке: лично, если подтвердил его знание, либо с участием присяжного переводчика (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 614, по состоянию на октябрь 2026 г.). Если вы не знаете польского, акт должен быть вам переведён (art. 87 § 1 pkt 1).
Что такое «stan deweloperski» — юридический термин?
Нет. В законе о застройщиках (единый текст: Dz.U. 2026 poz. 880, по состоянию на октябрь 2026 г.) такого выражения нет. Объём отделочных работ определяют раздел «Standard prac wykończeniowych» информационного проспекта и договор с застройщиком, который обязан его указать (art. 35 ust. 1 pkt 6).
Что такое mieszkaniowy rachunek powierniczy?
Это специальный (доверительный) счёт в банке, который застройщик обязан иметь до начала продаж (art. 7 ust. 1 закона о застройщиках, по состоянию на октябрь 2026 г.). Деньги вы вносите на этот счёт, а не застройщику. Расходы по счёту несёт застройщик (art. 14).
Есть проект договора от застройщика в Варшаве?
Напишите нам до первого визита в отдел продаж (biuro sprzedaży), чтобы мы могли заявить вас там как нашего клиента. Мы пройдём с вами по информационному проспекту и проекту договора, подскажем, о чём спросить застройщика или юриста, и пойдём в отдел продаж вместе. Мы обслуживаем клиентов на 7 языках, в том числе по-русски. За помощь в покупке у застройщика мы не берём с вас вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками. Прежде чем писать, можно посмотреть новостройки Варшавы с ценами застройщиков.
Jawno · Vladyslav Moroz, посредник в сделках с недвижимостью, индивидуальная деятельность со страхованием OC · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние: октябрь 2026 г.