Vive a Varsavia, legge in italiano e nell’annuncio, nel contratto o dal notaio compaiono parole come „lokal”, „KW”, „zadatek” o „akt”. Questo glossario dà per ogni termine polacco l’equivalente italiano e in breve ciò che ne dice la legge. Per ogni concetto indichiamo dove lo incontrerà e che cosa chiedere. Stato giuridico: ottobre 2026. Con „legge sui costruttori” (ustawa deweloperska) si intende la legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’unità abitativa o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori (testo unico: Dz.U. 2026 poz. 880).
Le parole sono ordinate secondo il punto in cui le incontrerà. Se compra dal costruttore e vuole vedere le fasi del contratto passo per passo, apra il glossario per l’acquisto dal costruttore, con calendario e consegna. Le sigle del prospetto le scioglie una guida a parte: le sigle KW, MRP, DFG e PCC nei documenti.
Che cosa compra: lokal, proprietà e quota delle parti comuni
Nell’annuncio la parola „mieszkanie” (appartamento) in diritto significa di solito „samodzielny lokal mieszkalny” (unità abitativa autonoma). Le definizioni sono nella legge sulla proprietà delle unità immobiliari (testo unico: Dz.U. 2026 poz. 232).
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| Termine polacco | In italiano | Che cosa significa (stato di ottobre 2026) |
|---|---|---|
| samodzielny lokal mieszkalny | unità abitativa autonoma | Definizione nell’art. 2 ust. 2. L’autonomia dell’unità è confermata da un certificato dello starosta (art. 2 ust. 3) |
| pomieszczenie przynależne | pertinenza | Cantina, soffitta, ripostiglio o garage che appartiene all’unità (art. 2 ust. 4) |
| udział w nieruchomości wspólnej | quota dell’immobile comune | Spetta al proprietario dell’unità insieme all’unità (art. 3) |
| wspólnota mieszkaniowa | comunità dei proprietari (condominio) | L’insieme dei proprietari delle unità nell’edificio (art. 6). Gli acconti per i costi di gestione delle parti comuni si pagano entro il 10 di ogni mese (art. 15 ust. 1) |
| powierzchnia użytkowa | superficie utile | Dal 13 febbraio 2026 il prezzo è la superficie utile in m² per il prezzo al m², e la superficie si misura secondo la Norma polacca (art. 5a della legge sui costruttori) |
| użytkowanie wieczyste | usufrutto perpetuo | Tipo di diritto sul terreno; norme negli art. 232–233 del Codice civile (Dz.U. 2026 poz. 795) |
| spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu | diritto cooperativo di proprietà sull’unità | Diritto reale limitato che si può cedere (art. 17² ust. 1 della legge sulle cooperative edilizie, Dz.U. 2026 poz. 889) |
A cosa fare attenzione sul mercato secondario: stabilisca prima quale forma di diritto riceve: la piena proprietà di un’unità autonoma o un diritto cooperativo. Il diritto cooperativo può avere un proprio registro, quindi ne chieda il numero.
Documenti sull’immobile: KW, copia e prospetto
La księga wieczysta (KW, registro fondiario e ipotecario) registra chi è il proprietario di un immobile e che cosa lo grava. È disciplinata dalla legge del 6 luglio 1982 sui registri fondiari e sull’ipoteca (testo unico: Dz.U. 2026 poz. 1066). Il registro ha quattro sezioni (art. 25 ust. 1):
- sezione I: descrizione dell’immobile e dei diritti connessi alla proprietà;
- sezione II: proprietà e usufrutto perpetuo;
- sezione III: diritti reali limitati diversi dall’ipoteca, limiti alla disposizione, altri diritti e pretese;
- sezione IV: ipoteche.
Tre regole che aiutano a leggere il registro:
- Pubblicità. Nessuno può invocare l’ignoranza delle iscrizioni (art. 2).
- Presunzione di conformità. Il diritto iscritto nel registro si considera esistente conformemente all’iscrizione (art. 3).
- Consultazione gratuita. Chi conosce il numero del registro può vederlo online su ekw.ms.gov.pl (art. 36⁴ ust. 6). La stampa dello schermo non è un documento ufficiale (art. 36⁴ ust. 7). Per l’atto serve una copia (odpis) del registro.
L’ipoteca (hipoteka) permette al creditore di soddisfare il credito sull’immobile, chiunque ne sia il proprietario (art. 65 ust. 1).
Nell’acquisto dal costruttore il secondo documento è il prospekt informacyjny (prospetto informativo). Il suo modello ha la parte „Standard prac wykończeniowych” (standard delle finiture), cioè la descrizione dello stato in cui riceverà l’appartamento. Il costruttore deve consegnarle il prospetto gratuitamente, su supporto durevole, prima della firma del contratto di prenotazione o del contratto con il costruttore (art. 21 della legge sui costruttori). L’espressione stan deweloperski non è un termine giuridico e non compare nella legge sui costruttori. Conta l’ambito dei lavori scritto nel prospetto e nel contratto (art. 35 ust. 1 pkt 6). Se l’ufficio vendite dice una cosa e i documenti dicono meno, vincolano i documenti.
Contratti e denaro: prenotazione, zadatek, zaliczka, conto vincolato
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| Termine polacco | In italiano | Che cosa dice la legge (stato di ottobre 2026) |
|---|---|---|
| umowa rezerwacyjna | contratto di prenotazione | Richiede la forma scritta a pena di nullità (art. 30 ust. 1 della legge sui costruttori). Il costo non può superare l’1% del prezzo del prospetto (art. 32 ust. 2). I diritti che ne derivano non si possono trasferire a un’altra persona (art. 30 ust. 3) |
| umowa deweloperska | contratto con il costruttore | Si conclude in forma di atto notarile (art. 40 ust. 1). È la base per iscrivere le sue pretese nel registro fondiario (art. 38) |
| cesja umowy deweloperskiej | cessione del contratto con il costruttore | In linea di principio il trasferimento dei diritti è possibile se il contratto riguarda una sola unità e negli ultimi 3 anni non sono stati trasferiti diritti da un altro contratto con un costruttore (art. 37a ust. 1). Per le persone del I e II gruppo fiscale questo limite non vale (art. 37a ust. 2) |
| umowa przedwstępna | contratto preliminare | Il più frequente sul mercato secondario; norme negli art. 389–390 del Codice civile |
| zadatek | zadatek (caparra) | Se il contratto non dispone diversamente: se non adempie chi ha dato lo zadatek, l’altra parte può recedere e trattenerlo; se non adempie l’altra parte, si può recedere e chiedere il doppio (art. 394 § 1 k.c.) |
| zaliczka | acconto | Nessuna definizione generale nel Codice civile, quindi la regola dell’art. 394 non opera in automatico. La sorte del denaro la stabilisce il contratto |
| mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) | conto vincolato abitativo (escrow) | Il costruttore deve averlo prima di avviare la vendita (art. 7 ust. 1). Versa sul conto, non al costruttore. I costi li sostiene il costruttore (art. 14) |
| harmonogram | calendario dei pagamenti | Almeno 4 fasi, ciascuna dal 10 al 25% dei costi complessivi (art. 24 ust. 2). La comunicazione di fine fase arriva su carta o su supporto durevole (art. 8) |
La differenza tra zadatek e zaliczka conta soprattutto sul mercato secondario, dove il limite dell’1% per il costo di prenotazione non vale. Verifichi con quale parola il contratto chiama il versamento. Sulla prenotazione in dettaglio: quanto si può perdere con il contratto di prenotazione.
Dal notaio: atto, lingua, procura e identità
Il contratto con cui ci si obbliga a trasferire la proprietà di un immobile richiede la forma dell’atto notarile (akt notarialny) (art. 158 k.c.). Se qualcuno deve firmare per Lei, la procura (pełnomocnictwo) deve avere la stessa forma (art. 99 § 1 k.c.).
La domanda che gli stranieri pongono più spesso è in quale lingua si svolga l’atto. Risponde la legge sul notariato (testo unico: Dz.U. 2026 poz. 614):
- Lingua. L’atto notarile è redatto in polacco. Su sua richiesta il notaio può svolgere l’atto anche in un’altra lingua, di persona (se ne ha confermato la conoscenza) oppure con un traduttore giurato (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3). Se non conosce il polacco, l’atto Le sarà tradotto (art. 87 § 1 pkt 1).
- Identità. Il notaio la accerta sulla base dei documenti previsti dalle norme (art. 85 § 2). Una carta di soggiorno (karta pobytu) valida conferma l’identità dello straniero in Polonia (art. 242 della legge sugli stranieri, Dz.U. 2025 poz. 1079). Nell’atto è indicata la sua cittadinanza (art. 92 § 1 pkt 4a).
- Obbligo di registrare i dati. Il notaio e l’intermediario immobiliare sono soggetti obbligati ai sensi della legge antiriciclaggio (Dz.U. 2025 poz. 644, art. 2 ust. 1 pkt 13 e 18). Raccolgono tra l’altro nome e cognome, cittadinanza, numero PESEL (oppure data e Stato di nascita), numero del documento d’identità e indirizzo, se noto (art. 36 ust. 1 pkt 1).
Se non legge il polacco con sicurezza
Contratto, prospetto e registro sono in polacco. Le indicazioni di questa sezione si basano su quanto già detto sopra.
- Prima della firma comunichi al notaio la sua richiesta sulla lingua: il notaio può svolgere l’atto in una lingua che conosce oppure chiamare un traduttore giurato (art. 2 § 3).
- L’atto Le deve essere tradotto, ma esamini la bozza del contratto per tempo, non il giorno della firma.
- Se qualcuno firma per Lei, la procura deve avere la forma dell’atto notarile (art. 99 § 1 k.c.).
- Per l’identità tenga pronti la carta di soggiorno e il passaporto; notaio e intermediario sono tenuti a registrare i dati che La riguardano.
Dopo la consegna: collaudo, difetto, garanzia
- pozwolenie na użytkowanie (permesso di utilizzo): un edificio plurifamiliare richiede la decisione sul permesso di utilizzo (art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a del Prawo budowlane, Dz.U. 2026 poz. 524);
- odbiór (collaudo e presa in consegna): avviene dopo che il permesso è divenuto definitivo, in sua presenza, e termina con un verbale (art. 41 ust. 1–3 della legge sui costruttori). Il costruttore ha 14 giorni per accettare o respingere i difetti segnalati, e il silenzio equivale ad accettazione; 30 giorni per eliminare i difetti accettati (art. 41 ust. 4–6);
- wada istotna (difetto rilevante): può rifiutare la presa in consegna se il costruttore non ha riconosciuto un difetto rilevante (art. 41 ust. 9);
- rękojmia (garanzia legale): responsabilità del venditore per i difetti dell’immobile che si manifestano entro 5 anni dalla consegna (art. 568 § 1 k.c.);
- gwarancja (garanzia convenzionale): obbligazione distinta e volontaria (art. 577 § 1 k.c.);
- kara umowna (penale contrattuale): penale per l’inadempimento che le parti scrivono nel contratto (art. 483 § 1 k.c.).
Che fare con una parola sconosciuta nel contratto
- Annoti la frase esatta con il numero del paragrafo del contratto.
- Trovi la parola in questo glossario e verifichi se la regola descritta nel contratto coincide con l’articolo di legge.
- Se non coincide o la parola non c’è, invii al costruttore una domanda scritta. Chieda aiuto anche a un avvocato o a un traduttore giurato prima della firma, non il giorno dell’atto.
FAQ
Che cos’è la „księga wieczysta” in italiano?
È il registro pubblico che indica il proprietario di un immobile e i gravami che lo riguardano (KW); svolge una funzione simile al registro immobiliare italiano. Chi conosce il numero può consultarlo gratuitamente su ekw.ms.gov.pl (art. 36⁴ ust. 6 della legge sui registri fondiari e sull’ipoteca, Dz.U. 2026 poz. 1066, stato di ottobre 2026). La stampa dello schermo non è un documento ufficiale: per l’atto serve la copia (odpis) del registro.
Qual è la differenza tra zadatek e zaliczka?
Lo zadatek è definito nell’art. 394 del Codice civile: se non adempie la parte che lo ha dato, l’altra può recedere e trattenerlo; se non adempie l’altra parte, si può recedere e chiedere il doppio (stato di ottobre 2026). La zaliczka (acconto) non ha una definizione generale nel Codice, quindi la regola „il doppio oppure si perde” non vale in automatico. La sorte del denaro la stabilisce il contratto.
L’atto notarile si può firmare in italiano?
L’atto notarile è redatto in polacco. Su sua richiesta il notaio può svolgere l’atto anche in un’altra lingua: di persona, se ne ha confermato la conoscenza, oppure con un traduttore giurato (art. 2 § 3 della legge sul notariato, Dz.U. 2026 poz. 614, stato di ottobre 2026). Se non conosce il polacco, l’atto deve esserle tradotto (art. 87 § 1 pkt 1).
Lo „stan deweloperski” è un termine giuridico?
No. Nella legge sui costruttori questa espressione non compare (testo unico: Dz.U. 2026 poz. 880, stato di ottobre 2026). L’ambito delle finiture risulta dalla parte „Standard prac wykończeniowych” del prospetto informativo e dal contratto con il costruttore, che deve indicarlo (art. 35 ust. 1 pkt 6).
Che cos’è il „mieszkaniowy rachunek powierniczy” (MRP)?
È il conto vincolato presso una banca (escrow) che il costruttore deve avere prima di avviare la vendita (art. 7 ust. 1 della legge sui costruttori, stato di ottobre 2026). Il denaro lo versa su questo conto, non al costruttore. I costi del conto li sostiene il costruttore (art. 14).
Ha la bozza del contratto di un costruttore di Varsavia?
Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite, così potremo segnalarLa lì come nostro cliente. Esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza del contratto, Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato e andremo insieme all’ufficio vendite. Serviamo i clienti in 7 lingue, tra cui l’italiano. Per l’aiuto nell’acquisto dal costruttore non Le chiediamo alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori. Prima di scriverci può vedere gli appartamenti nuovi a Varsavia con i prezzi dei costruttori.
Jawno · Vladyslav Moroz, intermediario immobiliare, ditta individuale con assicurazione RC · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico: ottobre 2026.