Mieszkasz w Warszawie, czytasz po angielsku, a w ogłoszeniu, umowie lub u notariusza pojawiają się słowa takie jak „lokal”, „KW”, „zadatek” czy „akt”. Ten słownik podaje polski termin, jego angielski odpowiednik i krótko to, co mówi o nim prawo. Dla każdego pojęcia wskazujemy, gdzie je znajdziesz i o co zapytać. Stan prawny: październik 2026 r. Skrót „ustawa deweloperska” oznacza ustawę z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 880).
Ten tekst porządkuje słowa według miejsca, w którym je spotkasz. Jeśli kupujesz od dewelopera i chcesz zobaczyć etapy umowy krok po kroku, otwórz słownik pojęć przy zakupie od dewelopera, z harmonogramem i odbiorem. Skróty z prospektu rozwiązuje osobny słowniczek: KW, MRP, DFG i PCC w dokumentach.
Co kupujesz: lokal, własność i udział w częściach wspólnych
W ogłoszeniu słowo „mieszkanie” zwykle znaczy w prawie „samodzielny lokal mieszkalny”. Definicje zawiera ustawa o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 232).
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Termin polski | Po angielsku | Co oznacza (stan na październik 2026 r.) |
|---|---|---|
| samodzielny lokal mieszkalny | self-contained flat | Definicja w art. 2 ust. 2. Samodzielność lokalu potwierdza zaświadczenie starosty (art. 2 ust. 3) |
| pomieszczenie przynależne | ancillary room | Piwnica, strych, komórka lub garaż, który należy do lokalu (art. 2 ust. 4) |
| udział w nieruchomości wspólnej | share in the common property | Przysługuje właścicielowi lokalu razem z lokalem (art. 3) |
| wspólnota mieszkaniowa | homeowners’ association | Ogół właścicieli lokali w budynku (art. 6). Zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną płaci się do 10. dnia każdego miesiąca (art. 15 ust. 1) |
| powierzchnia użytkowa | usable floor area | Od 13 lutego 2026 r. cena to powierzchnia użytkowa w m² razy cena za m², a powierzchnię mierzy się według Polskiej Normy (art. 5a ustawy deweloperskiej) |
| użytkowanie wieczyste | perpetual usufruct | Rodzaj prawa do gruntu; przepisy w art. 232–233 Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2026 poz. 795) |
| spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu | cooperative ownership right to a flat | Ograniczone prawo rzeczowe, które można zbyć (art. 17² ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Dz.U. 2026 poz. 889) |
Na co zwrócić uwagę na rynku wtórnym: zacznij od ustalenia, jaką formę prawa dostajesz: pełną własność wydzielonego lokalu czy spółdzielcze prawo. Spółdzielcze prawo może mieć własną księgę, więc poproś o jej numer.
Dokumenty o nieruchomości: KW, odpis i prospekt
Księga wieczysta (land and mortgage register, w skrócie KW) rejestruje, kto jest właścicielem nieruchomości i co ją obciąża. Regulują ją przepisy ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 1066). Księga ma cztery działy (art. 25 ust. 1):
- dział I: opis nieruchomości i praw związanych z własnością;
- dział II: własność i użytkowanie wieczyste;
- dział III: ograniczone prawa rzeczowe inne niż hipoteka, ograniczenia rozporządzania, inne prawa i roszczenia;
- dział IV: hipoteki.
Trzy zasady, które ułatwiają czytanie księgi:
- Jawność. Nikt nie może się zasłaniać nieznajomością wpisów (art. 2).
- Domniemanie zgodności. Prawo wpisane do księgi uważa się za istniejące zgodnie z wpisem (art. 3).
- Podgląd za darmo. Każdy, kto zna numer księgi, obejrzy ją w internecie na ekw.ms.gov.pl (art. 36⁴ ust. 6). Wydruk z ekranu nie jest dokumentem urzędowym (art. 36⁴ ust. 7). Do transakcji potrzebny jest odpis z księgi wieczystej (an official copy).
Hipoteka (mortgage) pozwala wierzycielowi dochodzić długu z nieruchomości, bez względu na to, kto jest jej właścicielem (art. 65 ust. 1).
Przy zakupie od dewelopera drugim dokumentem jest prospekt informacyjny (information prospectus). Jego wzór ma część „Standard prac wykończeniowych”, czyli opis stanu, w jakim dostaniesz mieszkanie. Deweloper ma przekazać Ci prospekt bezpłatnie, na trwałym nośniku (durable medium), przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej (art. 21 ustawy deweloperskiej). Hasło stan deweloperski nie jest terminem prawnym i nie występuje w ustawie deweloperskiej. Liczy się zakres prac zapisany w prospekcie i w umowie (art. 35 ust. 1 pkt 6). Jeśli biuro sprzedaży mówi jedno, a dokumenty mówią mniej, wiążą dokumenty.
Umowy i pieniądze: rezerwacja, zadatek, zaliczka, rachunek powierniczy
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Termin polski | Po angielsku | Co mówi prawo (stan na październik 2026 r.) |
|---|---|---|
| umowa rezerwacyjna | reservation agreement | Wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 30 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Opłata nie może przekraczać 1% ceny z prospektu (art. 32 ust. 2). Praw z niej nie można przenieść na inną osobę (art. 30 ust. 3) |
| umowa deweloperska | developer agreement | Zawierana w formie aktu notarialnego (art. 40 ust. 1). To podstawa wpisu Twoich roszczeń do księgi wieczystej (art. 38) |
| cesja umowy deweloperskiej | assignment of a developer agreement | Co do zasady przeniesienie praw jest możliwe, jeśli umowa dotyczy jednego lokalu i w ciągu ostatnich 3 lat nie przeniesiono praw z innej umowy deweloperskiej (art. 37a ust. 1). Dla osób z I i II grupy podatkowej ten limit nie obowiązuje (art. 37a ust. 2) |
| umowa przedwstępna | preliminary agreement | Najczęściej na rynku wtórnym; przepisy w art. 389–390 Kodeksu cywilnego |
| zadatek | deposit | Jeśli umowa nie stanowi inaczej: gdy ten, kto dał zadatek, nie wykona umowy, druga strona może odstąpić i zadatek zatrzymać; gdy nie wykona jej druga strona, można odstąpić i żądać sumy dwukrotnej (art. 394 § 1 k.c.) |
| zaliczka | advance payment | Brak ogólnej definicji w Kodeksie cywilnym, więc zasada z art. 394 nie działa automatycznie. Los pieniędzy określa umowa |
| mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) | escrow account | Deweloper musi go mieć przed rozpoczęciem sprzedaży (art. 7 ust. 1). Wpłacasz na rachunek, a nie deweloperowi. Koszty ponosi deweloper (art. 14) |
| harmonogram | payment schedule | Co najmniej 4 etapy, każdy od 10 do 25% łącznych kosztów (art. 24 ust. 2). Zawiadomienie o ukończeniu etapu dostajesz na papierze lub na trwałym nośniku (art. 8) |
Różnica między zadatkiem a zaliczką ma największe znaczenie na rynku wtórnym, gdzie limit 1% dla opłaty rezerwacyjnej nie obowiązuje. Sprawdź, jakim słowem umowa nazywa wpłatę. Szerzej o rezerwacji: ile możesz stracić przy umowie rezerwacyjnej.
U notariusza: akt, język, pełnomocnictwo i tożsamość
Umowa, w której zobowiązujesz się przenieść własność nieruchomości, wymaga formy aktu notarialnego (notarial deed) (art. 158 k.c.). Jeśli ktoś ma podpisać za Ciebie, pełnomocnictwo (power of attorney) musi mieć tę samą formę (art. 99 § 1 k.c.).
Pytanie, które cudzoziemcy zadają najczęściej, brzmi: w jakim języku odbywa się czynność. Odpowiada na nie Prawo o notariacie (tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 614):
- Język. Akt notarialny sporządza się po polsku. Na Twoją prośbę notariusz może dokonać czynności także w innym języku, osobiście (jeśli potwierdził jego znajomość) albo z tłumaczem przysięgłym, czyli sworn translator (art. 2 § 3). Jeśli nie znasz polskiego, akt zostanie Ci przetłumaczony (art. 87 § 1 pkt 1).
- Tożsamość. Notariusz ustala ją na podstawie dokumentów przewidzianych w przepisach (art. 85 § 2). Ważna karta pobytu potwierdza tożsamość cudzoziemca w Polsce (art. 242 ustawy o cudzoziemcach, Dz.U. 2025 poz. 1079). W akcie podaje się Twoje obywatelstwo (art. 92 § 1 pkt 4a).
- Obowiązek rejestrowania danych. Notariusz i pośrednik w obrocie nieruchomościami to instytucje obowiązane w rozumieniu ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (Dz.U. 2025 poz. 644, art. 2 ust. 1 pkt 13 i 18). Zbierają m.in. imię i nazwisko, obywatelstwo, numer PESEL (albo datę i państwo urodzenia), numer dokumentu tożsamości i adres, jeśli jest znany (art. 36 ust. 1 pkt 1).
Po odbiorze: odbiór, wada, rękojmia
- pozwolenie na użytkowanie (occupancy permit): budynek wielorodzinny wymaga decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego, Dz.U. 2026 poz. 524);
- odbiór (handover inspection): odbywa się po uprawomocnieniu się pozwolenia, w Twojej obecności, i kończy się protokołem (art. 41 ust. 1–3 ustawy deweloperskiej). Deweloper ma 14 dni na przyjęcie lub odrzucenie zgłoszonych wad, a milczenie oznacza ich uznanie; 30 dni na usunięcie wad uznanych (art. 41 ust. 4–6);
- wada istotna (material defect): możesz odmówić odbioru, jeśli deweloper nie uznał istotnej wady (art. 41 ust. 9);
- rękojmia (statutory warranty): odpowiedzialność sprzedawcy za wady nieruchomości, które ujawnią się w ciągu 5 lat od wydania (art. 568 § 1 k.c.);
- gwarancja (guarantee): osobne, dobrowolne zobowiązanie (art. 577 § 1 k.c.);
- kara umowna (contractual penalty): kara za niewykonanie umowy, którą strony zapisują w umowie (art. 483 § 1 k.c.).
Co zrobić z nieznanym słowem w umowie
- Zapisz dokładne brzmienie zdania z numerem paragrafu umowy.
- Znajdź słowo w tym słowniku i sprawdź, czy opisana w umowie zasada zgadza się z artykułem ustawy.
- Jeśli się nie zgadza albo słowa tu nie ma, wyślij pytanie deweloperowi na piśmie. Poproś też o pomoc prawnika albo o tłumacza przysięgłego przed podpisem, a nie w dniu aktu.
FAQ
Jak jest po angielsku „księga wieczysta”?
Najczęściej używa się nazwy „land and mortgage register”, w skrócie KW. Każdy może przeglądać księgę w internecie za darmo na ekw.ms.gov.pl, jeśli zna jej numer (art. 36⁴ ust. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Dz.U. 2026 poz. 1066, stan na październik 2026 r.). Wydruk z ekranu nie jest dokumentem urzędowym, do transakcji potrzebny jest odpis.
Czym różni się zadatek od zaliczki?
Zadatek (deposit) ma definicję w art. 394 Kodeksu cywilnego: jeśli strona, która go dała, nie wykona umowy, druga może odstąpić i zatrzymać zadatek, a jeśli nie wykona jej druga strona, można odstąpić i żądać sumy dwukrotnej (stan na październik 2026 r.). Zaliczka (advance payment) nie ma ogólnej definicji w Kodeksie, więc zasada „podwójnie albo przepada” nie obowiązuje automatycznie. Los pieniędzy określa umowa.
Czy akt notarialny można podpisać po angielsku?
Akt notarialny jest sporządzany po polsku. Na Twoją prośbę notariusz może dokonać czynności także w innym języku: osobiście, jeśli potwierdził jego znajomość, albo z udziałem tłumacza przysięgłego (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 614, stan na październik 2026 r.). Gdy nie znasz polskiego, akt musi zostać Ci przetłumaczony (art. 87 § 1 pkt 1).
Czy „stan deweloperski” to termin prawny?
Nie. Tego określenia nie ma w ustawie deweloperskiej (tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 880, stan na październik 2026 r.). Zakres prac wykończeniowych wynika z części „Standard prac wykończeniowych” prospektu informacyjnego oraz z umowy deweloperskiej, która musi go wskazać (art. 35 ust. 1 pkt 6).
Co to jest mieszkaniowy rachunek powierniczy?
To rachunek w banku (escrow account), który deweloper musi mieć przed rozpoczęciem sprzedaży (art. 7 ust. 1 ustawy deweloperskiej, stan na październik 2026 r.). Wpłacasz pieniądze na ten rachunek, a nie deweloperowi. Koszty rachunku ponosi deweloper (art. 14).
Masz projekt umowy od dewelopera z Warszawy?
Napisz do nas przed pierwszą wizytą w biurze sprzedaży, żebyśmy mogli zgłosić Cię tam jako naszego klienta. Przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika, i pójdziemy razem do biura sprzedaży. Obsługujemy klientów w 7 językach, w tym po angielsku. Za pomoc w zakupie od dewelopera nie pobieramy od Ciebie wynagrodzenia. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami. Zanim napiszesz, możesz obejrzeć nowe mieszkania w Warszawie z cenami deweloperów.
Jawno · Vladyslav Moroz, pośrednik w obrocie nieruchomościami, jednoosobowa działalność z ubezpieczeniem OC · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny: październik 2026 r.