Sie leben in Warschau oder planen den Kauf, und in der Anzeige, im Vertrag oder beim Notar fallen Wörter wie „lokal“, „KW“, „zadatek“ oder „akt“. Dieses Glossar nennt den polnischen Begriff, sein deutsches Gegenstück und kurz, was das Gesetz dazu sagt. Zu jedem Begriff steht, wo Sie ihm begegnen und was Sie fragen sollten. Rechtsstand: Oktober 2026. Die Abkürzung „Bauträgergesetz“ meint das Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und den Bauträger-Garantiefonds (einheitlicher Text: Dz.U. 2026 poz. 880). Artikelnummern lassen wir auf Polnisch stehen, damit Sie sie Notar oder Anwalt zeigen können.
Die Begriffe sind nach dem Ort geordnet, an dem Sie ihnen begegnen. Wenn Sie vom Bauträger kaufen und die Vertragsstufen Schritt für Schritt sehen möchten, öffnen Sie das Glossar zum Kauf vom Bauträger mit Zahlungsplan und Abnahme. Die Abkürzungen aus dem Prospekt erklärt das separate Wörterbuch: Abkürzungen KW, MRP, DFG und PCC in den Unterlagen.
Was Sie kaufen: Wohnung, Eigentum und Miteigentumsanteil
In der Anzeige heißt „Wohnung“ rechtlich meist „selbständige Wohnräume“ (samodzielny lokal mieszkalny). Die Definitionen enthält das Wohnungseigentumsgesetz (einheitlicher Text: Dz.U. 2026 poz. 232).
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| Polnischer Begriff | Auf Deutsch | Bedeutung (Stand Oktober 2026) |
|---|---|---|
| samodzielny lokal mieszkalny | selbständige Wohnung | Definition in Art. 2 Abs. 2. Die Selbständigkeit bestätigt eine Bescheinigung des Starosten (Art. 2 Abs. 3) |
| pomieszczenie przynależne | Nebenraum | Keller, Dachboden, Abstellraum oder Garage, die zur Wohnung gehören (Art. 2 Abs. 4) |
| udział w nieruchomości wspólnej | Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum | Steht dem Wohnungseigentümer zusammen mit der Wohnung zu (Art. 3) |
| wspólnota mieszkaniowa | Wohnungseigentümergemeinschaft | Alle Eigentümer im Gebäude (Art. 6). Vorschüsse auf die Kosten der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zahlt man bis zum 10. jedes Monats (Art. 15 Abs. 1) |
| powierzchnia użytkowa | Nutzfläche | Seit dem 13. Februar 2026 ist der Preis die Nutzfläche in m² mal Preis pro m²; die Fläche wird nach der Polnischen Norm gemessen (Art. 5a des Bauträgergesetzes) |
| użytkowanie wieczyste | Erbbaurecht (ewiges Nutzungsrecht) | Eine Form des Rechts am Grundstück; Vorschriften in Art. 232–233 des Zivilgesetzbuchs (Dz.U. 2026 poz. 795) |
| spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu | genossenschaftliches Eigentumsrecht an der Wohnung | Beschränktes dingliches Recht, das veräußert werden kann (Art. 17² Abs. 1 des Wohnungsgenossenschaftsgesetzes, Dz.U. 2026 poz. 889) |
Worauf Sie auf dem Zweitmarkt achten sollten: Klären Sie zuerst, welches Recht Sie erhalten: volles Eigentum an einer abgetrennten Wohnung oder ein Genossenschaftsrecht. Das Genossenschaftsrecht kann ein eigenes Buch haben, bitten Sie daher um dessen Nummer.
Dokumente zur Immobilie: KW, Auszug und Prospekt
Das Grundbuch (księga wieczysta, KW) verzeichnet, wem eine Immobilie gehört und womit sie belastet ist. Es ist im Gesetz vom 6. Juli 1982 über Grundbücher und Hypothek geregelt (einheitlicher Text: Dz.U. 2026 poz. 1066). Das Buch hat vier Abteilungen (Art. 25 Abs. 1):
- Abteilung I: Beschreibung der Immobilie und der mit dem Eigentum verbundenen Rechte;
- Abteilung II: Eigentum und Erbbaurecht;
- Abteilung III: beschränkte dingliche Rechte außer der Hypothek, Verfügungsbeschränkungen, andere Rechte und Ansprüche;
- Abteilung IV: Hypotheken.
Drei Grundsätze, die das Lesen erleichtern:
- Öffentlichkeit. Niemand kann sich auf Unkenntnis der Eintragungen berufen (Art. 2).
- Vermutung der Richtigkeit. Ein eingetragenes Recht gilt als gemäß der Eintragung bestehend (Art. 3).
- Kostenlose Einsicht. Wer die Nummer kennt, kann das Buch online unter ekw.ms.gov.pl einsehen (Art. 36⁴ Abs. 6). Ein Bildschirmausdruck ist kein amtliches Dokument (Art. 36⁴ Abs. 7). Für das Geschäft benötigen Sie einen Auszug aus dem Grundbuch (odpis).
Die Hypothek (hipoteka) erlaubt dem Gläubiger, eine Schuld aus der Immobilie einzutreiben, unabhängig davon, wem sie gehört (Art. 65 Abs. 1).
Beim Kauf vom Bauträger ist das zweite Dokument der Informationsprospekt (prospekt informacyjny). Sein Muster enthält den Teil „Standard prac wykończeniowych“, also die Beschreibung des Zustands, in dem Sie die Wohnung erhalten. Der Bauträger muss Ihnen den Prospekt kostenlos auf einem dauerhaften Datenträger (trwały nośnik) vor Unterzeichnung der Reservierungs- oder Bauträgervereinbarung übergeben (Art. 21 des Bauträgergesetzes). Der Ausdruck stan deweloperski ist kein Rechtsbegriff und kommt im Bauträgergesetz nicht vor. Maßgeblich ist der in Prospekt und Vertrag festgehaltene Arbeitsumfang (Art. 35 Abs. 1 Nr. 6). Sagt der Vertrieb (biuro sprzedaży) das eine, die Unterlagen aber weniger, gelten die Unterlagen.
Verträge und Geld: Reservierung, Anzahlung, Vorauszahlung, Treuhandkonto
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| Polnischer Begriff | Auf Deutsch | Was das Gesetz sagt (Stand Oktober 2026) |
|---|---|---|
| umowa rezerwacyjna | Reservierungsvereinbarung | Erfordert Schriftform bei sonstiger Nichtigkeit (Art. 30 Abs. 1 des Bauträgergesetzes). Die Gebühr darf 1 % des Prospektpreises nicht übersteigen (Art. 32 Abs. 2). Die Rechte daraus lassen sich nicht auf eine andere Person übertragen (Art. 30 Abs. 3) |
| umowa deweloperska | Bauträgervertrag | Wird als notarielle Urkunde geschlossen (Art. 40 Abs. 1). Er ist die Grundlage für die Eintragung Ihrer Ansprüche im Grundbuch (Art. 38) |
| cesja umowy deweloperskiej | Abtretung des Bauträgervertrags | Grundsätzlich ist die Übertragung der Rechte möglich, wenn der Vertrag eine Wohnung betrifft und in den letzten 3 Jahren keine Rechte aus einem anderen Bauträgervertrag übertragen wurden (Art. 37a Abs. 1). Für Personen der I. und II. Steuergruppe gilt diese Grenze nicht (Art. 37a Abs. 2) |
| umowa przedwstępna | Vorvertrag | Meist auf dem Zweitmarkt; Vorschriften in Art. 389–390 des Zivilgesetzbuchs |
| zadatek | Anzahlung (mit Strafwirkung) | Sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt: Erfüllt derjenige nicht, der den zadatek geleistet hat, kann die andere Seite zurücktreten und ihn behalten; erfüllt die andere Seite nicht, kann man zurücktreten und den doppelten Betrag verlangen (Art. 394 § 1 k.c.) |
| zaliczka | Vorauszahlung | Keine allgemeine Definition im Zivilgesetzbuch, daher greift die Regel des Art. 394 nicht automatisch. Über das Geld entscheidet der Vertrag |
| mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) | Treuhandkonto bei einer Bank | Der Bauträger muss es vor Verkaufsbeginn haben (Art. 7 Abs. 1). Sie zahlen auf das Konto ein, nicht an den Bauträger. Die Kosten trägt der Bauträger (Art. 14) |
| harmonogram | Zahlungsplan | Mindestens 4 Stufen, jede zwischen 10 und 25 % der Gesamtkosten (Art. 24 Abs. 2). Die Mitteilung über den Abschluss einer Stufe erhalten Sie auf Papier oder auf einem dauerhaften Datenträger (Art. 8) |
Der Unterschied zwischen Anzahlung und Vorauszahlung zählt am meisten auf dem Zweitmarkt, wo die 1-%-Grenze für die Reservierungsgebühr nicht gilt. Prüfen Sie, wie der Vertrag die Zahlung nennt. Mehr zur Reservierung: was Sie bei einer Reservierungsvereinbarung verlieren können.
Beim Notar: Urkunde, Sprache, Vollmacht und Identität
Ein Vertrag, durch den Sie sich zur Übertragung des Eigentums an einer Immobilie verpflichten, bedarf der Form der notariellen Urkunde (akt notarialny) (Art. 158 k.c.). Soll jemand für Sie unterschreiben, muss die Vollmacht (pełnomocnictwo) dieselbe Form haben (Art. 99 § 1 k.c.).
Am häufigsten fragen Ausländer, in welcher Sprache die Handlung stattfindet. Das beantwortet das Notariatsgesetz (einheitlicher Text: Dz.U. 2026 poz. 614):
- Sprache. Die notarielle Urkunde wird auf Polnisch errichtet. Auf Ihren Wunsch kann der Notar die Handlung auch in einer anderen Sprache vornehmen, persönlich (wenn er sich ihrer Kenntnis vergewissert hat) oder mit einem vereidigten Dolmetscher (tłumacz przysięgły, Art. 2 § 3). Sprechen Sie kein Polnisch, wird Ihnen die Urkunde übersetzt (Art. 87 § 1 Nr. 1).
- Identität. Der Notar stellt sie anhand der in den Vorschriften vorgesehenen Dokumente fest (Art. 85 § 2). Eine gültige Aufenthaltskarte (karta pobytu) bestätigt die Identität eines Ausländers in Polen (Art. 242 des Ausländergesetzes, Dz.U. 2025 poz. 1079). In der Urkunde wird Ihre Staatsangehörigkeit angegeben (Art. 92 § 1 Nr. 4a).
- Pflicht zur Datenerfassung. Notar und Immobilienmakler sind verpflichtete Institutionen im Sinne des Geldwäschegesetzes (Dz.U. 2025 poz. 644, Art. 2 Abs. 1 Nr. 13 und 18). Sie erfassen unter anderem Vor- und Nachname, Staatsangehörigkeit, die PESEL-Nummer (oder Geburtsdatum und -staat), die Nummer des Ausweisdokuments und die Adresse, sofern bekannt (Art. 36 Abs. 1 Nr. 1).
Was ein deutschsprachiger Käufer wissen sollte
- Die Unterlagen erhalten Sie sehr wahrscheinlich auf Polnisch. Bauträgervertrag und Urkunde werden auf Polnisch errichtet, und wenn Sie die Sprache nicht beherrschen, muss die Urkunde Ihnen übersetzt werden (Art. 87 § 1 Nr. 1).
- Klären Sie vorab, ob ein vereidigter Dolmetscher beim Termin dabei ist, und verschieben Sie die Frage nicht auf den Tag der Urkunde.
- Zur Identitätsfeststellung beim Geschäft brauchen Sie ein gültiges Dokument. Für Ausländer in Polen ist das unter anderem die Aufenthaltskarte (Art. 242 des Ausländergesetzes).
- Gleichen Sie jedes Werbewort („stan deweloperski“ und Ähnliches) mit Prospekt und Vertrag ab: Maßgeblich ist der Text der Unterlagen.
Nach der Übergabe: Abnahme, Mangel, Gewährleistung
- pozwolenie na użytkowanie (Nutzungsgenehmigung): Ein Mehrfamilienhaus benötigt die Entscheidung über die Nutzungsgenehmigung (Art. 55 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a des Baugesetzes, Dz.U. 2026 poz. 524);
- odbiór (Abnahme der Wohnung): findet nach Rechtskraft der Genehmigung in Ihrer Anwesenheit statt und endet mit einem Protokoll (Art. 41 Abs. 1–3 des Bauträgergesetzes). Der Bauträger hat 14 Tage, um gemeldete Mängel anzuerkennen oder abzulehnen, Schweigen gilt als Anerkennung; 30 Tage zur Beseitigung anerkannter Mängel (Art. 41 Abs. 4–6);
- wada istotna (wesentlicher Mangel): Sie können die Abnahme verweigern, wenn der Bauträger einen wesentlichen Mangel nicht anerkannt hat (Art. 41 Abs. 9);
- rękojmia (gesetzliche Gewährleistung): Haftung des Verkäufers für Mängel der Immobilie, die innerhalb von 5 Jahren nach Übergabe zutage treten (Art. 568 § 1 k.c.);
- gwarancja (Garantie): eine eigene, freiwillige Verpflichtung (Art. 577 § 1 k.c.);
- kara umowna (Vertragsstrafe): Strafe für Nichterfüllung des Vertrags, die die Parteien im Vertrag festlegen (Art. 483 § 1 k.c.).
Was Sie mit einem unbekannten Wort im Vertrag tun
- Notieren Sie den genauen Wortlaut des Satzes samt Paragraphennummer des Vertrags.
- Suchen Sie das Wort in diesem Glossar und prüfen Sie, ob die im Vertrag beschriebene Regel mit dem Gesetzesartikel übereinstimmt.
- Stimmt sie nicht überein oder fehlt das Wort hier, senden Sie dem Bauträger Ihre Frage schriftlich. Holen Sie außerdem vor der Unterschrift Hilfe bei einem Anwalt oder vereidigten Dolmetscher, nicht erst am Tag der Urkunde.
FAQ
Was ist die księga wieczysta auf Deutsch?
Das ist das Grundbuch (księga wieczysta, KW). Wer die Nummer kennt, kann das Buch kostenlos online unter ekw.ms.gov.pl einsehen (Art. 36⁴ Abs. 6 des Gesetzes über Grundbücher und Hypothek, Dz.U. 2026 poz. 1066, Stand Oktober 2026). Ein Bildschirmausdruck ist kein amtliches Dokument; für ein Geschäft brauchen Sie einen beglaubigten Auszug (odpis).
Worin unterscheiden sich zadatek und zaliczka?
Der zadatek (Anzahlung mit Strafwirkung) ist in Art. 394 des Zivilgesetzbuchs geregelt: Erfüllt derjenige nicht, der ihn geleistet hat, kann die andere Seite zurücktreten und den zadatek behalten; erfüllt die andere Seite nicht, können Sie zurücktreten und den doppelten Betrag verlangen (Stand Oktober 2026). Die zaliczka (Vorauszahlung) hat im Gesetzbuch keine allgemeine Definition, daher gilt die Regel „doppelt oder verfallen“ nicht automatisch. Über das Geld entscheidet der Vertrag.
Kann eine notarielle Urkunde auf Deutsch unterzeichnet werden?
Die notarielle Urkunde wird auf Polnisch errichtet. Auf Ihren Wunsch kann der Notar die Handlung auch in einer anderen Sprache vornehmen: persönlich, wenn er sich ihrer Kenntnis vergewissert hat, oder mit einem vereidigten Dolmetscher (Art. 2 § 3 des Notariatsgesetzes, Dz.U. 2026 poz. 614, Stand Oktober 2026). Sprechen Sie kein Polnisch, muss die Urkunde Ihnen übersetzt werden (Art. 87 § 1 Nr. 1).
Ist „stan deweloperski“ ein Rechtsbegriff?
Nein. Im Bauträgergesetz (einheitlicher Text: Dz.U. 2026 poz. 880, Stand Oktober 2026) kommt der Ausdruck nicht vor. Den Umfang der Ausbauarbeiten bestimmen der Teil „Standard prac wykończeniowych“ des Informationsprospekts und der Bauträgervertrag, der ihn angeben muss (Art. 35 Abs. 1 Nr. 6).
Was ist ein mieszkaniowy rachunek powierniczy?
Das ist ein Treuhandkonto bei einer Bank, das der Bauträger vor Verkaufsbeginn haben muss (Art. 7 Abs. 1 des Bauträgergesetzes, Stand Oktober 2026). Sie zahlen auf dieses Konto ein, nicht an den Bauträger. Die Kosten des Kontos trägt der Bauträger (Art. 14).
Sie haben einen Vertragsentwurf eines Bauträgers in Warschau?
Schreiben Sie uns vor dem ersten Besuch im Vertrieb (biuro sprzedaży), damit wir Sie dort als unseren Kunden anmelden können. Wir gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch, zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten, und gehen gemeinsam zum Vertrieb. Wir betreuen Kunden in 7 Sprachen, auch auf Deutsch. Für die Hilfe beim Kauf vom Bauträger berechnen wir Ihnen keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Bevor Sie schreiben, können Sie sich Neubauwohnungen in Warschau mit Bauträgerpreisen ansehen.
Jawno · Vladyslav Moroz, Immobilienmakler, Einzelunternehmen mit OC-Versicherung · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Dieser Text hat informativen Charakter und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand: Oktober 2026.