L’ufficio vendite (biuro sprzedaży) del costruttore Le propone da firmare un contratto di prenotazione (umowa rezerwacyjna) in polacco e di versare una caparra di prenotazione (opłata rezerwacyjna). Non è sicuro di ottenere il mutuo, se Le serva un permesso e se sia proprio questo l’appartamento giusto. Risposta breve secondo lo stato giuridico di ottobre 2026: la caparra di prenotazione non può superare l’1% del prezzo indicato nel prospetto informativo (art. 32, comma 2, della legge sui costruttori). Per un appartamento da 690 000 zł sono al massimo 6 900 zł. Se acquista l’appartamento, l’importo viene imputato al prezzo. Se la banca rifiuta il mutuo per una valutazione negativa del merito creditizio, il costruttore deve restituirla. Se invece cambia semplicemente idea, la legge non prevede alcun rimborso e di norma la perde.
Questo testo riguarda la situazione di chi non legge i documenti in polacco. Per un quadro generale sul contratto di prenotazione veda la guida generale al contratto di prenotazione con il costruttore.
Base giuridica: legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’unità abitativa o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880 (di seguito: legge sui costruttori), e legge sul credito ipotecario, Dz.U. 2025 poz. 720. Tutte le norme sono riportate secondo lo stato di ottobre 2026.
Quanto si può perdere con la prenotazione
C’è un solo limite e riguarda la caparra stessa: al massimo l’1% del prezzo dell’appartamento indicato nel prospetto (art. 32, comma 2). Confronti quindi tre prezzi: quello del prospetto, quello del contratto di prenotazione e quello sul sito del costruttore, dove i prezzi vanno pubblicati con l’IVA (art. 19a, comma 1). Se il prezzo sul sito è diverso da quello proposto alla firma, può chiedere un contratto al prezzo più favorevole per Lei (art. 19a, comma 6).
Esempio (calcolo nostro, stato giuridico di ottobre 2026):
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| Prezzo dell’appartamento nel prospetto | Caparra di prenotazione massima (1%) |
|---|---|
| 690 000 zł | 6 900 zł |
Che fine fa il denaro versato:
- Se acquista. L’importo viene imputato al prezzo (art. 32, comma 3). Dopo la firma del contratto con il costruttore (umowa deweloperska) il costruttore lo versa sul conto vincolato abitativo (mieszkaniowy rachunek powierniczy) entro 7 giorni (art. 32, comma 4). Fino a quel momento il denaro non è sul conto vincolato.
- Se non acquista. Il rimborso dipende dal fatto che il Suo caso rientri nell’art. 34.
La legge limita l’importo della caparra, ma legga l’intero contratto. Se oltre alla caparra prevede un altro pagamento in caso di rinuncia, lo chieda per iscritto prima della firma.
Quando il costruttore deve restituire la caparra
L’art. 34, comma 1, elenca tre casi in cui il rimborso avviene senza indugio (stato giuridico di ottobre 2026):
- Non ha ottenuto il mutuo per una valutazione negativa del merito creditizio: non ha né una decisione di credito positiva né l’impegno a concedere il credito (n. 1; valutazione ai sensi dell’art. 4, n. 11, della legge sul credito ipotecario).
- Il costruttore non adempie l’obbligo derivante dal contratto di prenotazione (n. 2).
- Il costruttore ha modificato il prospetto o i suoi allegati senza informarLa (n. 3).
In due situazioni la caparra torna in misura doppia:
- quando il costruttore non adempie l’obbligo derivante dal contratto di prenotazione (art. 34, comma 3); con una caparra di 6 900 zł sono 13 800 zł (calcolo nostro);
- nell’acquisto di un appartamento finito con un normale contratto di vendita (art. 3 della legge; se vende un imprenditore diverso dal costruttore, art. 4), se la prenotazione ha preceduto quel contratto, il venditore non ha eliminato i difetti annotati nel verbale di consegna e Lei non ha stipulato il contratto di trasferimento della proprietà (art. 34, comma 2).
Per un appartamento finito acquistato con un contratto di vendita la legge applica solo i nn. 1 e 2 dell’art. 34, comma 1 (artt. 3 e 4). Il rimborso per una modifica non comunicata del prospetto non copre questo caso.
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| Situazione | Che cosa accade alla caparra (stato di ottobre 2026) | Norma |
|---|---|---|
| Acquista l’appartamento | imputata al prezzo | art. 32, comma 3 |
| La banca ha rifiutato per merito creditizio negativo | rimborso senza indugio | art. 34, comma 1, n. 1 |
| Il costruttore non adempie la prenotazione | rimborso in misura doppia | art. 34, comma 1, n. 2 e comma 3 |
| Il costruttore ha modificato il prospetto senza informarLa | rimborso senza indugio | art. 34, comma 1, n. 3 |
| Appartamento finito: difetti del verbale non eliminati, non ha firmato il contratto di trasferimento | rimborso in misura doppia | art. 34, comma 2 |
| Ha cambiato idea | la legge non lo regola; decide il contratto | art. 34 (elenco chiuso) |
La banca ha rifiutato: quando la caparra torna indietro
Il rimborso spetta quando non ha ottenuto una decisione di credito positiva né l’impegno a concedere il credito (nozione dell’art. 3, comma 1, della legge sul credito ipotecario) a causa di una valutazione negativa del merito creditizio (art. 34, comma 1, n. 1). La legge sui costruttori non richiede rifiuti da più banche: basta una decisione che soddisfi questa condizione.
L’elenco dell’art. 34 è chiuso. Se il mutuo non viene concesso per un altro motivo, il n. 1 non dà diritto al rimborso e conta solo il testo del contratto di prenotazione. In pratica:
- conservi la decisione della banca e Le chieda una conferma scritta che il rifiuto deriva dalla valutazione negativa del merito creditizio. È la Sua prova nei confronti del costruttore;
- se vuole una tutela più ampia, per esempio il rimborso in caso di qualsiasi rifiuto del mutuo, la faccia scrivere nel contratto di prenotazione prima della firma. La legge non gliela garantisce.
Quanto dovrebbe durare la prenotazione? Il contratto è a tempo determinato e, se presenta domanda di mutuo, il termine dovrebbe tenere conto del tempo necessario per ottenere la decisione di credito o l’impegno (art. 31). La banca trasmette la decisione di credito il 21° giorno dal ricevimento della domanda, prima solo con il Suo consenso (legge sul credito ipotecario, art. 14, comma 2). La decisione vincola la banca per almeno 14 giorni dalla trasmissione (art. 14, comma 6). Conti quindi il termine della prenotazione dal giorno in cui presenta effettivamente la domanda in banca, non dal giorno della firma del contratto di prenotazione.
Documento in polacco: chi lo leggerà per Lei
La legge sui costruttori non contiene norme sulla lingua del prospetto o dei contratti. Si applica la legge sulla lingua polacca (testo unico Dz.U. 2026 poz. 81):
- se al momento della conclusione del contratto risiede in Polonia e il contratto è eseguito in Polonia, nei rapporti con Lei come consumatore si usa il polacco (art. 7, comma 1);
- il contratto con un consumatore può essere redatto in lingua straniera se il consumatore lo chiede, conosce quella lingua, non è cittadino polacco ed è stato avvertito in precedenza del diritto al documento in polacco (art. 8, comma 1b). La legge non obbliga il costruttore a preparare una traduzione.
Il contratto di prenotazione richiede solo la forma scritta (art. 30, comma 1), mentre il successivo contratto con il costruttore richiede l’atto notarile (art. 40, comma 1). Gli obblighi del notaio verso la parte che non conosce il polacco (traduzione dell’atto e verifica che comprenda il contenuto prima della firma: art. 87, § 1, n. 1 e art. 94, § 1 della legge sul notariato, testo unico Dz.U. 2026 poz. 614) riguardano quindi l’atto, non la prenotazione. Nella fase di prenotazione legge il contratto e il prospetto, che ne diventa parte (art. 23, comma 2), senza un aiuto di questo tipo.
Se vuole una traduzione asseverata, il traduttore giurato (tłumacz przysięgły) redige traduzioni scritte certificate e svolge traduzioni orali (art. 13 della legge sulla professione di traduttore giurato, testo unico Dz.U. 2019 poz. 1326). Il Ministro della Giustizia tiene e pubblica l’elenco dei traduttori giurati (art. 6, comma 2 e art. 10). Il significato delle parole polacche che troverà nei documenti è spiegato nel glossario dei termini polacchi dei contratti di prenotazione e con il costruttore, mentre il prospetto può esaminarlo con la checklist del prospetto informativo del costruttore.
La Sua situazione di straniero
Per chi non legge il polacco, i punti essenziali derivano dalle norme verificate sopra (stato giuridico di ottobre 2026):
- i documenti possono arrivare in polacco; la legge non impone al costruttore una traduzione, e un contratto in lingua straniera è possibile solo su Sua richiesta e dopo l’avvertimento sul diritto al testo in polacco (legge sulla lingua polacca, art. 8, comma 1b);
- nella fase di prenotazione non può contare sulla traduzione del notaio: gli obblighi del notaio valgono per l’atto del contratto con il costruttore;
- se necessario, può ottenere una traduzione asseverata da un traduttore giurato;
- cittadinanza e status di soggiorno non cambiano i casi di rimborso dell’art. 34: conta solo il motivo del rifiuto.
Il permesso: lo verifichi prima di pagare
Secondo la legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri (testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278, stato di ottobre 2026):
- un’unità abitativa autonoma si acquista senza permesso indipendentemente dalla cittadinanza, così come un garage o una quota di esso destinati a soddisfare esigenze abitative (art. 8, comma 1, n. 1 e comma 1a). Queste eccezioni non valgono nella zona di frontiera (art. 8, comma 3); Varsavia non vi si trova;
- i cittadini dello SEE e della Svizzera non hanno bisogno del permesso (art. 8, comma 2) e chi ha la cittadinanza polacca, anche doppia, non è straniero ai sensi della legge (art. 1, comma 2, n. 1);
- secondo le FAQ del MSWiA una quota di un immobile separato venduta insieme all’appartamento, per esempio di una strada di accesso o di una parte del complesso, richiede il permesso se l’acquirente rientra nella legge.
Perché conta per la prenotazione? Il rifiuto del permesso o una lunga attesa non rientra nei casi di rimborso dell’art. 34 della legge sui costruttori, e l’art. 31 collega la durata della prenotazione solo all’ottenimento della decisione di credito o dell’impegno. Senza il permesso richiesto l’acquisto è impossibile e l’atto compiuto in violazione della legge è nullo (art. 5 e art. 6, comma 1). Il codice del procedimento amministrativo consente fino a due mesi per una pratica particolarmente complessa (art. 35, § 3, testo unico Dz.U. 2025 poz. 1691); secondo le FAQ del MSWiA il procedimento dura fino a due mesi, se alla domanda sono allegati tutti i documenti richiesti, e a questo termine non si sommano i termini previsti dalle norme. Il permesso è valido 2 anni, la promessa di permesso (promesa) 1 anno (art. 3, comma 2 e art. 3d, comma 2); l’imposta di bollo è di 1570 zł per il permesso e di 98 zł per la promessa (legge sull’imposta di bollo, testo unico Dz.U. 2025 poz. 1154, stato di ottobre 2026).
Prima della firma controlli nel prospetto e nel progetto di contratto con il costruttore che il pacchetto non comprenda una quota di un’altra particella. Se sì, chieda per iscritto al costruttore di quale particella si tratta e concordi un termine di prenotazione e una clausola di rimborso che comprendano il permesso, oppure si consulti con un notaio prima del versamento. Chi ha bisogno del permesso lo spiega il testo chi ha bisogno del permesso per acquistare un immobile in Polonia.
Mutuo ipotecario
Se otterrà il mutuo e a quali condizioni lo chieda a un consulente creditizio prima della prenotazione. L’art. 34, comma 1, n. 1 non menziona né la cittadinanza né lo status di soggiorno (stato di ottobre 2026): per il rimborso decide solo il motivo del rifiuto, descritto sopra.
Che cosa controllare nel contratto prima della firma
Lista di controllo secondo lo stato giuridico di ottobre 2026:
- Forma scritta. Il contratto di prenotazione concluso senza forma scritta è nullo (art. 30, comma 1).
- Prima il prospetto. Il costruttore consegna il prospetto prima del contratto di prenotazione, gratuitamente e su supporto durevole (trwały nośnik) (art. 21, commi 1-2). Non paghi senza di esso.
- Caparra. Al massimo l’1% del prezzo del prospetto (art. 32, comma 2). La ricalcoli da sé.
- Prezzo. Confronti prospetto, contratto e sito del costruttore (art. 19a, commi 1 e 6).
- Termine. Tempo determinato con margine per la decisione di credito (art. 31) e, se serve, per il permesso.
- Rinuncia e rimborsi. Il contratto ripete i casi dell’art. 34 e aggiunge qualcosa a Suo favore, per esempio il rimborso in caso di qualsiasi rifiuto del mutuo?
- Nome del versamento. Se nel contratto compare «zadatek» (caparra confirmatoria), chieda perché. È un altro istituto (art. 394 del codice civile, testo unico Dz.U. 2026 poz. 795), e la legge sui costruttori non usa questa parola.
Un ulteriore limite: la prenotazione non può essere trasferita a un’altra persona. La cessione del credito derivante dal contratto di prenotazione è nulla (art. 30, comma 3), con l’eccezione di una persona del I o II gruppo fiscale secondo la legge sull’imposta sulle successioni e donazioni, cioè di un familiare di questi gruppi (art. 30, comma 4).
Dopo la firma del contratto con il costruttore
Il contratto con il costruttore indica che è stato concluso un contratto di prenotazione e l’importo della caparra (art. 35, comma 1, n. 20). La caparra va sul conto vincolato entro 7 giorni (art. 32, comma 4). Da quel momento valgono altre regole: la legge elenca i casi di recesso dal contratto con il costruttore (art. 43, comma 1) e il rifiuto del mutuo non è tra questi (stato di ottobre 2026). Se il finanziamento non è certo, la tutela deve essere scritta nel contratto stesso.
Le norme cambieranno?
Il progetto governativo di modifica della legge sui costruttori (UD361, pubblicato sul sito RCL l’11 maggio 2026) prevede, tra l’altro, il rimborso della caparra di prenotazione in misura quadrupla in alcuni casi. Al 7 ottobre 2026 il progetto non è arrivato in Sejm. Non è diritto vigente, quindi oggi valgono le regole descritte sopra.
FAQ
Quanto può essere al massimo la caparra di prenotazione dal costruttore?
Secondo lo stato giuridico di ottobre 2026 non più dell’1% del prezzo dell’appartamento indicato nel prospetto informativo (art. 32, comma 2, della legge sui costruttori, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880). Con un prezzo di 690 000 zł sono al massimo 6 900 zł. Se compra l’appartamento, l’importo viene imputato al prezzo (art. 32, comma 3).
Recupero la caparra se cambio idea?
Di norma no. L’art. 34, comma 1, della legge sui costruttori elenca soltanto tre casi di rimborso e il ripensamento non è tra questi. In tal caso decide il testo del contratto di prenotazione. Stato giuridico di ottobre 2026.
Il contratto di prenotazione deve essere in polacco o davanti a un notaio?
Non serve il notaio: basta la forma scritta, altrimenti il contratto è nullo (art. 30, comma 1, della legge sui costruttori). La legge sui costruttori non regola la lingua. Secondo la legge sulla lingua polacca il contratto con un consumatore non cittadino polacco può essere redatto in lingua straniera, se il consumatore lo chiede, conosce quella lingua ed è stato avvertito del diritto al testo in polacco (art. 8, comma 1b, testo unico Dz.U. 2026 poz. 81). Stato giuridico di ottobre 2026.
Il rifiuto del permesso MSWiA dà diritto al rimborso della caparra?
No. Il rifiuto o i tempi lunghi del permesso non rientrano nei casi di rimborso dell’art. 34 della legge sui costruttori. Il permesso serve solo in situazioni ristrette, per esempio per una quota di un immobile separato (come una strada di accesso) venduta insieme all’appartamento (legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, art. 8). Stato giuridico di ottobre 2026.
La caparra di prenotazione è la stessa cosa della caparra confirmatoria (zadatek)?
No. Lo zadatek è un istituto del codice civile (art. 394, testo unico Dz.U. 2026 poz. 795), mentre la legge sui costruttori non usa affatto questa parola. La caparra di prenotazione ha regole proprie: tetto dell’1% del prezzo e casi di rimborso dell’art. 34. Stato giuridico di ottobre 2026.
Pensa di prenotare un appartamento dal costruttore a Varsavia? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite: dobbiamo segnalarLa prima che vi si presenti da solo. Andremo insieme. Prima esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza del contratto di prenotazione, in italiano o in un’altra delle nostre sette lingue, e Le indicheremo cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Per l’aiuto nell’acquisto di un appartamento dal costruttore non Le addebitiamo alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori. Prezzi e offerte può consultarli prima negli appartamenti nuovi a Varsavia, con prezzi e data dei dati, con dati di dane.gov.pl.
Jawno · Vladyslav Moroz, agente immobiliare (pośrednik w obrocie nieruchomościami), impresa individuale con assicurazione RC · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Questo testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico di ottobre 2026.