Il costruttore Le ha mandato il prospetto informativo (prospekt informacyjny) prima della prenotazione e ogni pagina è in polacco. La legge non richiede una versione in un’altra lingua, quindi al momento della prenotazione lavorerà comunque su un testo polacco. Qui sotto trova 12 punti da spuntare prima di versare la caparra di prenotazione (opłata rezerwacyjna), con i termini polacchi che Le indicano il punto giusto nel documento. La caparra non può superare l’1% del prezzo dell’appartamento indicato nel prospetto (legge sui costruttori, art. 32 ust. 2).
Base giuridica: legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’unità abitativa o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG), t.j. Dz.U. 2026 poz. 880. Le norme di tutela degli acquirenti sono in vigore dal 1° luglio 2022. Tutte le regole e i numeri seguenti: situazione a ottobre 2026.
Checklist prima della caparra di prenotazione
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| N. | Che cosa verificare | Termine polacco nel documento |
|---|---|---|
| 1 | Data di redazione del prospetto e completezza di allegati o aggiornamenti | „Data sporządzenia prospektu” |
| 2 | Numero del registro fondiario (księga wieczysta) e iscrizioni nella sezione IV (ipoteche, domande pendenti) | księga wieczysta, dział IV |
| 3 | Permesso di costruire: se esiste, se è definitivo, se è stato impugnato | pozwolenie na budowę |
| 4 | Tipo di conto vincolato (aperto o chiuso), banca e aliquota del contributo al DFG | „Środki ochrony nabywców” |
| 5 | Cronoprogramma: almeno 4 fasi e termine previsto di fine lavori | harmonogram przedsięwzięcia |
| 6 | Termine del trasferimento della proprietà del Suo appartamento (parte individuale) | „Termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności” |
| 7 | Prezzo, prezzo al m², superficie utile e coerenza con il prezzo sul sito del costruttore | cena, powierzchnia użytkowa |
| 8 | Se il contratto ammette la rivalutazione del prezzo e a quali condizioni | „Dopuszczenie waloryzacji ceny” |
| 9 | Dintorni: piano regolatore per i lotti entro 100 m e opere previste entro 1 km | „Brak planu” |
| 10 | Tre allegati: pianta dell’appartamento, bozza del contratto con il costruttore, schizzo di ubicazione dell’edificio | załączniki do prospektu |
| 11 | Il contratto di prenotazione stesso: scritto, a tempo determinato, caparra fino all’1% del prezzo del prospetto | umowa rezerwacyjna |
| 12 | Se la legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri La riguarda: se nell’acquisto rientra una quota di un lotto separato, per esempio una strada di accesso | droga dojazdowa, udział |
Di seguito i punti in cui è più facile sbagliare.
Punti 1-3: documento, registro fondiario e permesso di costruire
Il prospetto deve essere consegnato gratuitamente, con gli allegati, su supporto durevole (trwały nośnik), prima del contratto di prenotazione e prima del contratto con il costruttore (art. 21 ust. 1-2). Se lo ha ricevuto solo in altra forma, può chiedere la versione cartacea presso la sede del costruttore (art. 21 ust. 3). Non è un volantino: il prospetto con gli allegati è parte integrante del contratto di prenotazione e di quello con il costruttore (art. 23 ust. 2). Se qualcosa è cambiato dalla data di redazione, il costruttore allega un addendum o un nuovo prospetto con la modifica segnalata in modo riconoscibile (art. 22).
Due confronti si fanno senza sapere il polacco, perché sono abbinamenti di numeri e nomi:
- Registro fondiario. Inserisca il numero KW del prospetto nel motore di ricerca dei Registri fondiari elettronici e confronti le iscrizioni della sezione IV con il campo del prospetto sulle ipoteche.
- KRS. Verifichi il numero KRS della parte generale nel motore di ricerca del KRS: denominazione e sede della società coincidono con il prospetto e la bozza di contratto?
Per il permesso di costruire il prospetto ha tre campi sì/no (se c’è, se è definitivo, se è stato impugnato), oltre al numero del permesso e all’autorità che lo ha rilasciato. Su richiesta, anche prima della prenotazione, il costruttore deve mostrare nella propria sede, tra l’altro, il registro fondiario aggiornato, l’estratto del KRS, il permesso di costruire, i bilanci degli ultimi due anni, il progetto edilizio e il consenso della banca al trasferimento della proprietà libera da gravami o l’impegno a darlo (art. 26 ust. 1).
Punto 4: conto vincolato e DFG
Cerchi il campo „Środki ochrony nabywców”. Indica il tipo di conto (aperto o chiuso), l’aliquota del contributo al DFG e l’istituzione che garantisce i versamenti. Il contributo al DFG lo paga il costruttore, non Lei (art. 49 ust. 5). Secondo il regolamento del 21 giugno 2022 (Dz.U. 2022 poz. 1341) le aliquote sono 0,45% per il conto aperto e 0,1% per quello chiuso (situazione a ottobre 2026).
Il DFG rimborsa i versamenti da un conto vincolato aperto nei casi dell’art. 48 ust. 1, per esempio in caso di fallimento del costruttore o se ha receduto dal contratto e il denaro non è tornato nei termini. Dettagli: dfg.ufg.pl. La caparra di prenotazione è imputata al prezzo; dopo la conclusione del contratto con il costruttore, questi la versa sul conto vincolato entro 7 giorni (art. 32 ust. 3-4). Che cosa succede se l’operazione non si conclude lo descriviamo in che cosa si può perdere con il contratto di prenotazione.
Punti 5-8: cronoprogramma, termini e prezzo
Il cronoprogramma divide i lavori in almeno 4 fasi, e ciascuna deve rappresentare dal 10% al 25% dei costi complessivi dell’iniziativa, non del prezzo del Suo appartamento (art. 24 ust. 2). La ripartizione è indicativa (art. 24 ust. 1). Pianifichi separatamente due date: inizio e fine lavori previsti (parte generale) e termine del trasferimento della proprietà del Suo appartamento (parte individuale). Confronti la seconda con la bozza di contratto. Se il campo sulla rivalutazione del prezzo dice „sì”, legga le regole prima di pagare la prenotazione.
Se il prezzo sul sito del costruttore differisce da quello offerto a Lei, può chiedere un contratto al prezzo più favorevole per Lei (art. 19a ust. 6). La parte generale del prospetto è pubblicata sul sito del costruttore dall’inizio delle vendite (art. 19a ust. 1, dall’11 luglio 2025), quindi prima della visita può passarla in un traduttore automatico. Aiuta a trovare i campi, ma non sostituisce la traduzione giurata. Come valutare il ritmo dei lavori lo spieghiamo in come verificare se il cantiere sarà consegnato in tempo.
Punto 9: dintorni
Il modello richiede tre tipi di informazioni: opere esistenti che incidono sulle condizioni di vita (odori, rumore, luce; senza un raggio determinato), previsioni del piano regolatore per i lotti entro 100 m dal confine dell’iniziativa (se il piano manca, il costruttore scrive „Brak planu”) e opere previste entro 1 km. Confronti la descrizione con lo schizzo di ubicazione dell’edificio (allegato 3). Se nello schizzo compare una strada o una linea del tram che la descrizione non cita, chieda per iscritto.
Punto 12 e la Sua situazione di straniero
Lingua. La legge sui costruttori, con il modello di prospetto, non regola la lingua del documento. Si applica la legge sulla lingua polacca (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81): nei confronti del consumatore residente in Polonia si usa il polacco (art. 7 ust. 1), il documento può avere una versione parallela in un’altra lingua (art. 8 ust. 1a) e il contratto con il consumatore può essere redatto in lingua straniera su sua richiesta, se la conosce, non è cittadino polacco ed è stato informato in precedenza del diritto al documento in polacco (art. 8 ust. 1b). Ciò non obbliga il costruttore a tradurre il prospetto. Come queste norme si applichino al prospetto lo stabilirà un legale.
Notaio. Il contratto con il costruttore è un atto notarile (art. 40 ust. 1). Secondo il Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. 2026 poz. 614) gli atti notarili si svolgono in polacco, ma su richiesta della parte anche in lingua straniera, di persona o con un traduttore giurato (art. 2 § 3). Se non conosce il polacco e non è allegata una traduzione, il notaio traduce l’atto personalmente o tramite un traduttore (art. 87 § 1 pkt 1). Prima della firma l’atto viene letto e il notaio si assicura che Lei ne comprenda il contenuto e il significato (art. 94 § 1). Il traduttore giurato redige traduzioni scritte certificate ed effettua traduzioni orali (art. 13 della legge sulla professione di traduttore giurato, t.j. Dz.U. 2019 poz. 1326); l’elenco dei traduttori è tenuto dal Ministro della Giustizia. Poiché il prospetto diventa parte del contratto, conviene capirlo prima della prenotazione e non solo durante la lettura dell’atto. Per i termini dei documenti veda il glossario dei termini polacchi nei Suoi documenti.
Autorizzazione del MSWiA. Secondo la legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri (t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278) lo straniero può acquistare senza autorizzazione un’unità abitativa autonoma, così come un posto auto o garage o una quota, se serve alle esigenze abitative (art. 8 ust. 1 pkt 1 e 1a). Queste eccezioni non valgono nella zona di confine (art. 8 ust. 3) e Varsavia non vi rientra. I cittadini dello Spazio economico europeo e della Svizzera non hanno bisogno di alcuna autorizzazione (art. 8 ust. 2). Secondo le FAQ del MSWiA, una quota di un immobile separato venduta insieme all’appartamento, per esempio una strada di accesso, richiede l’autorizzazione se la legge si applica a Lei. Controlli il campo sull’accesso alla strada pubblica nella parte individuale e la bozza di contratto. Se nell’acquisto rientra una quota di un altro lotto, chieda per iscritto al costruttore di quale si tratti e verifichi dal notaio, prima della firma, se Le serve l’autorizzazione.
Affitto durante i lavori. Secondo il GUS gli edifici plurifamiliari consegnati nel 2025 sono stati costruiti in media in 24,8 mesi („Efekty działalności budowlanej w 2025 r.”, pubblicato il 30 giugno 2026). I versamenti sul conto vincolato avvengono al termine delle fasi successive del cronoprogramma (art. 8 della legge sui costruttori), quindi le due date del prospetto determinano per quanto tempo pagherà l’affitto oltre alle rate. Se finanzia l’acquisto con un mutuo, concordi il termine di prenotazione con un margine per la decisione della banca (art. 31). Il confronto tra appartamento pronto e in costruzione: quanto costa aspettare un appartamento in costruzione.
Che cosa fare se il contratto differisce dal prospetto
- Durante la prenotazione. Il costruttore deve informarLa delle modifiche del prospetto e degli allegati (art. 33 ust. 1). Se ha modificato il prospetto senza informarLa, la caparra di prenotazione va restituita senza indugio (art. 34 ust. 1 pkt 3).
- Alla firma del contratto con il costruttore. Le modifiche introdotte dopo la consegna del prospetto devono essere evidenziate nel contratto e La vincolano solo se le accetta (art. 35 ust. 2-3). Nel contratto dichiara anche di aver ricevuto e letto il prospetto (art. 35 ust. 1 pkt 16), quindi confronti i due documenti prima di firmare. Se si basa su una traduzione, confronti i testi polacchi e non solo le traduzioni.
- Dopo la firma. Ha 30 giorni dalla conclusione del contratto per recedere (art. 43 ust. 2), tra l’altro quando il contenuto del contratto si discosta dal prospetto (salvo le modifiche accettate ai sensi dell’art. 35 ust. 2), quando non sono stati consegnati il prospetto o l’informazione sulla modifica, quando i dati del prospetto non corrispondevano allo stato di fatto o di diritto alla data della firma oppure mancavano dati richiesti dal modello. La dichiarazione si rende per iscritto con firma autenticata da notaio e con il consenso alla cancellazione delle pretese dal registro fondiario (art. 45 ust. 1). Il contratto si considera allora non concluso, Lei non sostiene costi di recesso e il costruttore restituisce senza indugio, al più tardi entro 30 giorni dal ricevimento della dichiarazione, le somme che gli sono state versate dal conto vincolato aperto (art. 44 ust. 2-3). Per la prenotazione valgono le regole degli art. 33-34 descritte sopra.
FAQ
Il costruttore deve fornire il prospetto informativo in italiano o in inglese?
No. La legge sui costruttori (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880) non contiene alcuna norma sulla lingua del prospetto. La legge sulla lingua polacca (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81) consente una versione parallela in un’altra lingua, e l’acquirente che non è cittadino polacco e conosce quella lingua può chiedere che il contratto sia redatto in essa (art. 8 ust. 1a-1b). Nessuna di queste norme introduce un obbligo di traduzione. Può chiedere una versione in un’altra lingua, ma il costruttore non è tenuto a fornirla (situazione a ottobre 2026).
Posso firmare il contratto con il costruttore se non parlo polacco?
Sì. Il contratto con il costruttore ha la forma di atto notarile (legge sui costruttori, art. 40 ust. 1) e l’atto è redatto in polacco. Su sua richiesta il notaio può svolgere l’atto anche in un’altra lingua, di persona o con un traduttore giurato. Se non conosce il polacco e non è allegata una traduzione, il notaio traduce l’atto e si assicura che Lei ne comprenda il contenuto prima della firma (Prawo o notariacie, art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1 e art. 94 § 1, situazione a ottobre 2026).
Quanto può chiedere il costruttore per la prenotazione di un appartamento?
A ottobre 2026 la caparra di prenotazione non può superare l’1% del prezzo dell’appartamento indicato nel prospetto (legge sui costruttori, art. 32 ust. 2). Il contratto di prenotazione richiede la forma scritta a pena di nullità (art. 30 ust. 1) ed è concluso a tempo determinato. Se chiede un mutuo, il termine dovrebbe tenere conto del tempo necessario alla decisione della banca (art. 31).
Uno straniero extra-UE ha bisogno dell’autorizzazione del MSWiA per un appartamento acquistato da un costruttore a Varsavia?
Non per l’appartamento in sé. A ottobre 2026 l’acquirente può comprare senza autorizzazione, a prescindere dalla cittadinanza, un’unità abitativa autonoma e un posto auto o garage (o una quota) al servizio delle esigenze abitative, fuori dalla zona di confine; Varsavia non vi rientra. Secondo le FAQ del MSWiA, una quota di un immobile separato venduta insieme all’appartamento, per esempio una strada di accesso, richiede l’autorizzazione se la legge si applica a Lei.
Di quanto tempo dispongo per recedere se il contratto non corrisponde al prospetto?
A ottobre 2026: 30 giorni dalla conclusione del contratto con il costruttore (legge sui costruttori, art. 43 ust. 2). Rientrano tra l’altro il contratto difforme dal prospetto, la mancata consegna del prospetto e i dati del prospetto non conformi allo stato di fatto o di diritto. La dichiarazione si rende per iscritto con firma autenticata da notaio (art. 45 ust. 1).
Ha un prospetto in polacco e un appuntamento in ufficio vendite? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite (biuro sprzedaży) del costruttore. Esamineremo con Lei il prospetto e la bozza di contratto secondo questa checklist, Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un legale e andremo insieme in ufficio; il servizio è disponibile in italiano e in altre sei lingue. Sul mercato primario l’acquirente non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori. Prima di scrivere può dare un’occhiata ai nuovi appartamenti a Varsavia con i prezzi pubblicati dai costruttori.
Jawno · Vladyslav Moroz, intermediario immobiliare (JDG, assicurazione RC) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Situazione giuridica: ottobre 2026.