Pronto o in costruzione: quando riceverà davvero le chiavi e quanti mesi di affitto pagherà

Affitta un appartamento a Varsavia e vuole sapere non solo quanto costa aspettare, ma quando potrà smettere di pagare il canone. Anche per un appartamento pronto del costruttore bisogna attendere: la decisione della banca, l’eventuale permesso e l’atto notarile. Con un appartamento in costruzione si aggiungono due atti, il termine del contratto e un possibile ritardo. Questo testo divide i due acquisti in tappe e mostra dove la legge indica dei termini e dove Lei deve concordarli con costruttore, banca e notaio. Situazione giuridica: ottobre 2026. La legge sui costruttori (ustawa deweloperska) è la legge del 20 maggio 2021 (testo unico Dz.U. 2026 poz. 880).

La formula del costo dell’attesa, la tabella con la differenza di prezzo al m² e il confronto dei prezzi medi si trovano in guide separate: formula e tabella del costo dell’attesa delle chiavi e la stessa scelta dal punto di vista di uno straniero in affitto. Qui conta il calendario.

Quanti mesi di affitto entrano nel calcolo?

Nel calcolo mette i mesi da oggi fino al giorno in cui smette di pagare il canone, non fino alla firma del contratto. Con il canone medio per un bilocale di 40–59 m² a Varsavia, 3 897 zł al mese (dati di maggio 2026, rapporto di Bankier.pl su dati Otodom Analytics del 22.06.2026), ogni mese di affitto vale 3 897 zł. Quattro mesi aggiuntivi di permesso sono quindi 15 588 zł, e quattro mesi di ritardo del cantiere altrettanto (calcolo nostro, a ottobre 2026). Inserisca il Suo canone.

Calendario: appartamento pronto con contratto di compravendita

Il costruttore può vendere un appartamento pronto direttamente con un contratto di compravendita (art. 3 della legge sui costruttori). In tal caso si applica solo una parte della legge, tra cui le norme su prenotazione, caparra di prenotazione e consegna (art. 29–32, art. 34 ust. 1 pkt 1–2, art. 41 ust. 1–3). Il conto vincolato abitativo (mieszkaniowy rachunek powierniczy) e il DFG non si applicano.

1. Visita e prenotazione. Il contratto di prenotazione è a tempo determinato e, con un mutuo, deve tenere conto del tempo per la decisione della banca (art. 31). La caparra di prenotazione è al massimo l’1% del prezzo (art. 32 ust. 2) e Le viene restituita se la banca rifiuta il mutuo per valutazione negativa della capacità creditizia (art. 34 ust. 1 pkt 1). Dettagli: quanto si può perdere con la prenotazione.
2. Decisione della banca (se compra con un mutuo). La banca la emette al 21º giorno dalla domanda, prima solo con il Suo consenso. La decisione vincola la banca per almeno 14 giorni (art. 14 ust. 2 e 6 della legge sul credito ipotecario, testo unico Dz.U. 2025 poz. 720).
3. Permesso MSWiA, se necessario (descritto sotto). È l’unica tappa che può aggiungere diversi mesi.
4. Ritiro dell’appartamento prima dell’atto. Visita l’appartamento pronto e segnala i difetti prima di firmare l’atto.
5. Atto notarile di compravendita e consegna delle chiavi. La data la concorda con costruttore, notaio e banca.

La legge non dice quanto durino le tappe 1, 4 e 5. Sono termini da concordare, quindi «le chiavi tra due mesi» è un piano del costruttore, non una garanzia. Disdica l’affitto solo quando ha per iscritto la data dell’atto e della consegna.

Calendario: appartamento in costruzione con contratto con il costruttore

1. Prenotazione e decisione della banca sono uguali a quanto sopra.
2. Contratto con il costruttore (umowa deweloperska) in forma di atto notarile (art. 40 ust. 1). Contiene, tra l’altro, il termine di trasferimento della proprietà, il calendario dei versamenti e la penale (art. 35 ust. 1 pkt 14).
3. Versamenti a tappe sul conto vincolato abitativo durante la costruzione (art. 8 ust. 1–3). Il calendario ha almeno 4 tappe e ognuna è il 10–25% dei costi complessivi dell’intervento, non del prezzo del Suo appartamento (art. 24 ust. 2). In questo periodo paga contemporaneamente il canone e le rate al costruttore.
4. Termine del contratto. Come orientamento: secondo il GUS gli edifici plurifamiliari consegnati in Polonia nel 2025 sono stati costruiti in media in 24,8 mesi (pubblicazione del 30.06.2026). È la media nazionale dall’inizio dei lavori alla consegna, non il tempo dal Suo contratto alle chiavi, quindi conta la data scritta nel contratto.
5. Ritardo. Se il costruttore non Le trasferisce la proprietà nei termini, gli fissa 120 giorni supplementari. Solo se non li rispetta può recedere dal contratto, conservando il diritto alla penale per il ritardo (art. 43 ust. 1 pkt 6 e ust. 3). Come riconoscere presto il rischio: come verificare se l’edificio sarà consegnato in tempo.
6. Ritiro e atto di trasferimento della proprietà (art. 158 del codice civile, testo unico Dz.U. 2026 poz. 795). È il secondo atto notarile.

Il calcolo del calendario per un immobile in costruzione: i mesi fino al termine del contratto più un margine per il ritardo, per esempio quattro mesi (è un’ipotesi di calcolo, non una previsione). Confronti la penale per un mese di ritardo con il Suo canone. Se la penale è più bassa, la differenza la paga Lei.

La situazione di chi legge da straniero

Permesso MSWiA. Un’unità abitativa autonoma può acquistarla senza permesso del MSWiA a prescindere dalla cittadinanza. L’eccezione è la zona di confine, ma Varsavia non vi rientra (art. 8 ust. 1 pkt 1 e ust. 3 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278). Un’unità non abitativa adibita a garage è esente se l’acquisto è legato alle Sue esigenze abitative (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Se però insieme all’unità viene venduta una quota di un immobile separato, per esempio della strada di accesso, secondo il MSWiA il permesso è necessario. Per un caso particolarmente complesso la legge dà fino a 2 mesi (art. 35 § 3 del codice di procedura amministrativa); in pratica, secondo il MSWiA, ci vogliono 2–4 mesi, a volte di più. L’acquisto senza il permesso richiesto è nullo (art. 6 ust. 1). La norma non riguarda i cittadini SEE e della Svizzera (art. 8 ust. 2) né chi risiede in Polonia da almeno 5 anni dopo aver ottenuto il permesso di soggiorno permanente o lo status di soggiornante di lungo periodo UE (art. 8 ust. 1 pkt 2). Prima di contare i mesi, chieda all’ufficio vendite (biuro sprzedaży) che cosa comprenda esattamente l’oggetto del contratto.

Lingua dell’atto. L’atto notarile si redige in polacco. Se non conosce il polacco e non c’è una traduzione, il notaio lo traduce da sé oppure tramite un traduttore giurato (tłumacz przysięgły) e, prima della firma, si accerta che Lei ne comprenda il contenuto (art. 87 § 1 pkt 1 e art. 94 § 1 della legge sul notariato, testo unico Dz.U. 2026 poz. 614). A Sua richiesta può redigere l’atto anche in lingua straniera (art. 2 § 3 della stessa legge). Con un immobile in costruzione sono due appuntamenti di questo tipo, spesso distanti anni.

Assenza nel giorno dell’atto. La procura per l’atto che trasferisce la proprietà deve avere la forma di atto notarile (art. 99 § 1 del codice civile). Concordi in anticipo la forma con un notaio in Polonia.

Cauzione dell’affitto. Nella locazione ordinaria la cauzione può arrivare a 12 mensilità di canone, in quella occasionale (najem okazjonalny) a 6 (art. 6 ust. 1 e art. 19a della legge sulla tutela dei diritti dei conduttori, testo unico Dz.U. 2023 poz. 725). Finché abita nell’appartamento in affitto, quel denaro è presso il locatore. Pianifichi i primi versamenti in modo che non dipendano dalla sua restituzione.

Come impostare il calendario se è in affitto

1. Annoti la data entro cui può disdire l’affitto senza costi aggiuntivi e verifichi se è possibile prorogarlo di qualche mese.
2. Chieda al costruttore per iscritto la data di consegna e dell’atto. Per un immobile in costruzione aggiunga il termine del contratto e la penale per il ritardo.
3. Per l’acquisto con mutuo chieda al consulente da quando partiranno le rate e aggiunga i mesi in cui paga rata e canone insieme.
4. Chieda all’ufficio vendite se insieme all’unità viene venduta una quota di un immobile separato.
5. Disdica l’affitto solo quando tutte le date sono per iscritto.

Se confronta appartamenti in più interventi, metta a confronto i termini di consegna nella ricerca dei nuovi appartamenti per data di consegna.

Questo testo ha carattere informativo e non è consulenza legale.

FAQ

Quanto tempo serve per comprare un appartamento pronto dal costruttore con un mutuo?

La legge non fissa un unico termine per l’intero acquisto, ma ne disciplina le singole parti. La banca decide sul mutuo al 21º giorno dalla domanda (prima solo con il Suo consenso) e la decisione la vincola per almeno 14 giorni (art. 14 ust. 2 e 6 della legge sul credito ipotecario, testo unico Dz.U. 2025 poz. 720, a ottobre 2026). Il contratto di prenotazione deve tenere conto di questo tempo (art. 31 della legge sui costruttori). A ciò si aggiungono la data dell’atto e la consegna dell’appartamento.

Quando disdire l’affitto se compro un appartamento dal costruttore?

Solo quando ha per iscritto la data dell’atto notarile e della consegna dell’appartamento. Il termine del contratto con il costruttore può slittare: dopo la scadenza il costruttore ha ancora 120 giorni supplementari prima che Lei possa recedere (art. 43 ust. 1 pkt 6 e ust. 3 della legge sui costruttori, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880, a ottobre 2026). Il preavviso lo ricavi dal Suo contratto di locazione.

Quanti mesi può aggiungere il permesso MSWiA per l’acquisto di un appartamento?

Per l’appartamento in sé il permesso non serve e Varsavia non si trova nella zona di confine (art. 8 ust. 1 pkt 1 e ust. 3 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278). Se però insieme all’unità acquista una quota di un immobile separato, per esempio della strada di accesso, secondo il MSWiA il permesso è necessario e in pratica l’attesa è di 2–4 mesi, a volte di più (a ottobre 2026).

Quanti atti notarili servono per un appartamento in costruzione e quanti per uno pronto?

Con il contratto con il costruttore ne servono due: il contratto in forma di atto notarile (art. 40 ust. 1 della legge sui costruttori) e poi l’atto che trasferisce la proprietà (art. 158 del codice civile). Un appartamento pronto venduto subito con un contratto di compravendita richiede un solo atto (art. 3 della legge sui costruttori, a ottobre 2026).

Il deposito cauzionale dell’affitto attuale mi tornerà prima dei versamenti al costruttore?

Non ci sono garanzie. Nella locazione ordinaria la cauzione può arrivare a 12 mensilità di canone, in quella occasionale (najem okazjonalny) a 6 (art. 6 ust. 1 e art. 19a della legge sulla tutela dei diritti dei conduttori, testo unico Dz.U. 2023 poz. 725, a ottobre 2026). Finché abita nell’appartamento in affitto, il denaro è presso il locatore: non lo conti per il primo versamento finché non conosce la data della restituzione.

Sta impostando il calendario dell’acquisto e non sa quale data scrivere? Ci scriva prima di andare all’ufficio vendite. La segnaliamo lì prima della Sua prima visita, andiamo insieme e rivediamo con Lei il prospetto informativo (prospekt informacyjny) e lo schema di contratto, compresi termine di consegna e penale. Le indichiamo cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Serviamo i clienti in 7 lingue. Chi compra sul mercato primario non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.

Jawno · Vladyslav Moroz, agente immobiliare (pośrednik w obrocie nieruchomościami; ditta individuale, con assicurazione OC) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com