Готова квартира чи будівництво: коли ви справді отримаєте ключі та скільки місяців оренди сплатите

Ви орендуєте квартиру у Варшаві й хочете знати не лише, скільки коштує очікування, а й коли можна перестати платити за оренду. Навіть на готову квартиру від забудовника доводиться чекати: на рішення банку, можливий дозвіл і нотаріальний акт. При купівлі на етапі будівництва додаються другий акт, термін із договору та можливе прострочення. Цей текст розкладає обидві купівлі на етапи й показує, де закон називає терміни, а де їх потрібно узгоджувати із забудовником, банком і нотаріусом. Правовий стан: жовтень 2026 р. Закон про забудовників (ustawa deweloperska) — це закон від 20 травня 2021 р. (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880).

Формулу вартості очікування, таблицю різниці цін за м² і порівняння середніх цін ви знайдете в окремих посібниках: формула й таблиця вартості очікування ключів та той самий вибір для іноземця, який орендує житло. Тут важливий календар.

Скільки місяців оренди входить у розрахунок?

У розрахунок входять місяці від сьогодні до дня, коли ви перестаєте платити за оренду, а не до дня підписання договору. При середній оренді 2-кімнатної квартири 40–59 м² у Варшаві, 3 897 zł на місяць (дані за травень 2026 р., звіт Bankier.pl на даних Otodom Analytics від 22.06.2026), кожен місяць оренди коштує 3 897 zł. Чотири додаткові місяці очікування дозволу — це 15 588 zł, і стільки ж чотири місяці прострочення будівництва (власний розрахунок, станом на жовтень 2026 р.). Підставте свою орендну плату.

Календар: готова квартира за договором купівлі-продажу

Забудовник може продати готове приміщення одразу договором купівлі-продажу (art. 3 ustawy deweloperskiej). Тоді діє лише частина закону, зокрема норми про бронювання, плату за бронювання та приймання (art. 29–32, art. 34 ust. 1 pkt 1–2, art. 41 ust. 1–3). Спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) і Гарантійний фонд забудовників (DFG) тут не застосовуються.

1. Огляд і бронювання. Договір бронювання укладають на визначений строк, а при кредиті він має враховувати час на кредитне рішення (art. 31). Плата за бронювання — не більше 1% ціни приміщення (art. 32 ust. 2), і її повертають вам, якщо банк відмовив у кредиті через негативну оцінку кредитоспроможності (art. 34 ust. 1 pkt 1). Докладніше: скільки можна втратити при бронюванні.
2. Рішення банку (якщо купуєте в кредит). Банк видає його на 21-й день після подання заяви, раніше лише за вашою згодою. Рішення зобов’язує банк щонайменше на 14 днів (art. 14 ust. 2 i 6 ustawy o kredycie hipotecznym, t.j. Dz.U. 2025 poz. 720).
3. Дозвіл MSWiA, якщо він потрібен (опис нижче). Це єдиний етап, який може додати кілька місяців.
4. Приймання приміщення до акта. Ви оглядаєте готову квартиру й заявляєте про недоліки до підписання акта.
5. Нотаріальний акт купівлі-продажу і передача ключів. Дату ви узгоджуєте із забудовником, нотаріусом і банком.

Закон не називає тривалість етапів 1, 4 і 5. Це терміни для узгодження, тому «ключі за два місяці» — план забудовника, а не гарантія. Розривайте оренду лише тоді, коли дати акта й передачі приміщення маєте письмово.

Календар: квартира на етапі будівництва за договором із забудовником

1. Бронювання та рішення банку виглядають так само, як вище.
2. Договір із забудовником (umowa deweloperska) у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1). У ньому зазначено, зокрема, термін передачі права власності, графік платежів і договірну неустойку (art. 35 ust. 1 pkt 14).
3. Платежі на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) за етапами під час будівництва (art. 8 ust. 1–3). У графіку щонайменше 4 етапи, кожен становить 10–25% загальних витрат на проєкт, а не ціни вашої квартири (art. 24 ust. 2). У цей час ви водночас платите оренду й внески забудовнику.
4. Термін із договору. Для орієнтира: за даними GUS, багатоквартирні будинки, здані в Польщі у 2025 р., будувалися в середньому 24,8 місяця (публікація від 30.06.2026). Це середнє по країні від початку будівництва до здачі, а не час від вашого договору до ключів, тому вирішує дата, записана в договорі.
5. Прострочення. Якщо забудовник не передасть вам право власності в строк, ви призначаєте йому додаткові 120 днів. Лише якщо він не дотримає й цього, ви можете відмовитися від договору, зберігши право на договірну неустойку за прострочення (art. 43 ust. 1 pkt 6 i ust. 3). Як завчасно розпізнати загрозу: як перевірити, чи будинок здадуть вчасно.
6. Приймання та акт про перехід права власності (art. 158 k.c., t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Це другий нотаріальний акт.

Розрахунок календаря для будівництва: місяці до терміну з договору плюс запас на прострочення, наприклад чотири місяці (це припущення розрахунку, а не прогноз). Порівняйте неустойку за місяць прострочення зі своєю орендою. Якщо неустойка нижча, різницю доплачуєте самі.

Що може додати місяці в обох сценаріях

Дозвіл MSWiA. Окрему житлову квартиру можна купити без дозволу MSWiA незалежно від громадянства. Виняток — прикордонна зона, але Варшава в неї не входить (art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Нежитлове приміщення під гараж звільнене, якщо купівля пов’язана з вашими житловими потребами (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Але якщо разом із приміщенням продається частка в окремій ділянці, наприклад у під’їзній дорозі, то, за даними MSWiA, дозвіл потрібен. Закон відводить на особливо складну справу до 2 місяців (art. 35 § 3 k.p.a.), на практиці, за даними MSWiA, це займає 2–4 місяці, інколи довше. Купівля без потрібного дозволу недійсна (art. 6 ust. 1). Норма не стосується громадян держав ЄЕП і Швейцарії (art. 8 ust. 2), а також тих, хто живе в Польщі щонайменше 5 років після отримання дозволу на постійне проживання або статусу довгострокового резидента ЄС (art. 8 ust. 1 pkt 2). Перш ніж рахувати місяці, запитайте у відділі продажу забудовника, що саме входить до предмета договору.

Мова акта. Нотаріальний акт складають польською. Якщо ви не володієте польською і перекладу немає, нотаріус перекладає акт сам або через присяжного перекладача (tłumacz przysięgły) і перед підписанням переконується, що ви розумієте зміст (art. 87 § 1 pkt 1 i art. 94 § 1 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). На ваше прохання він може додатково скласти акт іноземною мовою (art. 2 § 3 цього закону). При купівлі на будівництві таких зустрічей дві, і між ними часто минають роки.

Ваша відсутність у день акта. Довіреність на акт про перехід права власності має бути у формі нотаріального акта (art. 99 § 1 k.c.). Форму заздалегідь узгодьте з нотаріусом у Польщі.

Застава за оренду. При звичайній оренді застава може сягати 12-кратної місячної плати, при оренді «оказіональній» (najem okazjonalny) — 6-кратної (art. 6 ust. 1 i art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, t.j. Dz.U. 2023 poz. 725). Поки ви живете в орендованій квартирі, ці гроші в орендодавця. Плануйте перші платежі так, щоб вони не залежали від повернення застави.

Як скласти календар, якщо ви орендуєте житло

1. Запишіть дату, до якої можна розірвати оренду без додаткових витрат, і перевірте, чи можна продовжити її на кілька місяців.
2. Попросіть у забудовника дату передачі приміщення й акта письмово. При купівлі на будівництві додайте термін із договору та неустойку за прострочення.
3. Якщо купуєте з кредитом, запитайте кредитного консультанта, з якого місяця почнуться платежі за кредитом, і додайте місяці, коли ви платите і за кредитом, і за оренду.
4. Запитайте у відділі продажу, чи продається разом із приміщенням частка в окремій ділянці.
5. Розривайте оренду лише тоді, коли всі дати є на папері.

Якщо порівнюєте квартири в кількох житлових комплексах, зіставте терміни здачі в пошуку новобудов із терміном здачі.

Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Правовий стан на жовтень 2026 р.

FAQ

Скільки триває купівля готової квартири в забудовника, якщо я беру кредит?

Закон не встановлює єдиного терміну всієї купівлі, але визначає її складові. Банк видає кредитне рішення на 21-й день після подання заяви (раніше лише за вашою згодою), і рішення зобов’язує банк щонайменше на 14 днів (art. 14 ust. 2 i 6 ustawy o kredycie hipotecznym, t.j. Dz.U. 2025 poz. 720, станом на жовтень 2026 р.). Договір бронювання має враховувати цей час (art. 31 ustawy deweloperskiej). Далі додаються дата нотаріального акта та приймання квартири.

Коли розривати договір оренди, якщо я купую квартиру в забудовника?

Лише коли маєте письмово дати нотаріального акта та передачі квартири. Термін із договору із забудовником може зсунутися: після його спливу забудовник отримує ще 120 днів, і тільки потім ви можете відмовитися від договору (art. 43 ust. 1 pkt 6 i ust. 3 ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, станом на жовтень 2026 р.). Строк попередження про розірвання оренди дивіться у власному договорі оренди.

Скільки місяців може додати дозвіл MSWiA на купівлю квартири?

На саму квартиру дозвіл не потрібен, а Варшава не входить до прикордонної зони (art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Але якщо разом із приміщенням ви купуєте частку в окремій ділянці, наприклад у під’їзній дорозі, то, за даними MSWiA, дозвіл потрібен, і на практиці на нього чекають 2–4 місяці, інколи довше (станом на жовтень 2026 р.).

Скільки нотаріальних актів потрібно при купівлі на будівництві та при купівлі готової квартири?

При договорі із забудовником (umowa deweloperska) — два: сам договір у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej) і пізніше акт про перехід права власності (art. 158 k.c.). Готове приміщення, продане одразу договором купівлі-продажу, потребує одного акта (art. 3 ustawy deweloperskiej, станом на жовтень 2026 р.).

Чи повернуть заставу за поточну оренду до платежів забудовнику?

Гарантій немає. При звичайній оренді застава може сягати 12-кратної місячної плати, при «оказіональній» оренді (najem okazjonalny) — 6-кратної (art. 6 ust. 1 i art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, t.j. Dz.U. 2023 poz. 725, станом на жовтень 2026 р.). Поки ви живете в орендованій квартирі, гроші в орендодавця, тому не закладайте їх у перший платіж, доки не знаєте термін повернення.

Складаєте календар купівлі й не знаєте, яку дату вписати? Напишіть нам, перш ніж іти у відділ продажу. Ми заявимо вас там до вашого першого візиту, підемо разом і пройдемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору, зокрема термін здачі та неустойку. Підкажемо, про що запитати забудовника або юриста. Ми обслуговуємо клієнтів 7 мовами. Покупець на первинному ринку не платить нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.

Jawno · Vladyslav Moroz, посередник у сфері нерухомості (JDG, страхування OC) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com