Fertig oder im Bau: Wann Sie wirklich die Schlüssel bekommen und wie viele Monate Miete Sie zahlen

Sie mieten eine Wohnung in Warschau und wollen nicht nur wissen, was das Warten kostet, sondern wann Sie die Miete nicht mehr zahlen müssen. Auch auf eine fertige Wohnung vom Bauträger müssen Sie warten: auf die Bankentscheidung, eine mögliche Genehmigung und die notarielle Beurkundung. Bei einer Wohnung im Bau kommen eine zweite Urkunde, die Frist aus dem Vertrag und ein möglicher Verzug hinzu. Dieser Text zerlegt beide Käufe in Etappen und zeigt, wo das Gesetz Fristen nennt und wo Sie sie mit Bauträger, Bank und Notar vereinbaren müssen. Rechtsstand: Oktober 2026. Das Bauträgergesetz (ustawa deweloperska) ist das Gesetz vom 20. Mai 2021 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880).

Die Formel für die Wartekosten, die Tabelle mit dem Preisunterschied je m² und den Vergleich der Durchschnittspreise finden Sie in eigenen Ratgebern: Formel und Tabelle zu den Wartekosten bis zu den Schlüsseln sowie dieselbe Entscheidung aus Sicht eines mietenden Ausländers. Hier zählt der Kalender.

Wie viele Monate Miete zählen in der Rechnung?

In die Rechnung gehen die Monate von heute bis zu dem Tag, an dem Sie keine Miete mehr zahlen, nicht bis zum Tag der Vertragsunterzeichnung. Bei der Durchschnittsmiete für 2 Zimmer mit 40–59 m² in Warschau von 3 897 zł pro Monat (Daten für Mai 2026, Bericht von Bankier.pl auf Basis von Otodom Analytics vom 22.06.2026) kostet jeder Monat Miete 3 897 zł. Vier zusätzliche Monate Genehmigungsdauer sind also 15 588 zł, und vier Monate Bauverzug genauso viel (eigene Berechnung, Stand Oktober 2026). Setzen Sie Ihre eigene Miete ein.

Zeitplan: fertige Wohnung per Kaufvertrag

Ein Bauträger kann eine fertige Wohnung direkt per Kaufvertrag verkaufen (art. 3 ustawy deweloperskiej). Dann gilt nur ein Teil des Gesetzes, u. a. die Vorschriften zur Reservierung, zur Reservierungsgebühr und zur Abnahme (art. 29–32, art. 34 ust. 1 pkt 1–2, art. 41 ust. 1–3). Das Bau-Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy) und der Bauträger-Garantiefonds (DFG) greifen hier nicht.

1. Besichtigung und Reservierung. Der Reservierungsvertrag wird befristet geschlossen und soll bei einem Kredit die Zeit für die Kreditentscheidung berücksichtigen (art. 31). Die Reservierungsgebühr beträgt höchstens 1 % des Wohnungspreises (art. 32 ust. 2) und wird Ihnen erstattet, wenn die Bank den Kredit wegen negativer Bonitätsbewertung ablehnt (art. 34 ust. 1 pkt 1). Details: wie viel Sie bei einer Reservierung verlieren können.
2. Bankentscheidung (bei Kauf auf Kredit). Die Bank erlässt sie am 21. Tag nach Antragstellung, früher nur mit Ihrer Zustimmung. Die Entscheidung bindet die Bank mindestens 14 Tage (art. 14 ust. 2 i 6 ustawy o kredycie hipotecznym, t.j. Dz.U. 2025 poz. 720).
3. MSWiA-Genehmigung, falls nötig (Beschreibung unten). Das ist die einzige Etappe, die mehrere Monate hinzufügen kann.
4. Abnahme der Wohnung vor der Urkunde. Sie besichtigen die fertige Wohnung und melden Mängel, bevor Sie die Urkunde unterschreiben.
5. Notarielle Kaufurkunde und Schlüsselübergabe. Den Termin vereinbaren Sie mit Bauträger, Notar und Bank.

Das Gesetz nennt keine Dauer für die Etappen 1, 4 und 5. Das sind Termine zum Vereinbaren; „Schlüssel in zwei Monaten“ ist also ein Plan des Bauträgers und keine Garantie. Kündigen Sie die Miete erst, wenn Sie den Termin der Urkunde und der Übergabe schriftlich haben.

Zeitplan: Wohnung im Bau mit Bauträgervertrag

1. Reservierung und Bankentscheidung laufen wie oben ab.
2. Bauträgervertrag (umowa deweloperska) in Form einer notariellen Urkunde (art. 40 ust. 1). Darin stehen u. a. der Termin der Eigentumsübertragung, der Zahlungsplan und die Vertragsstrafe (art. 35 ust. 1 pkt 14).
3. Zahlungen auf das Bau-Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy) in Etappen während des Baus (art. 8 ust. 1–3). Der Plan hat mindestens 4 Etappen, jede macht 10–25 % der Gesamtkosten des Vorhabens aus, nicht des Preises Ihrer Wohnung (art. 24 ust. 2). In dieser Zeit zahlen Sie gleichzeitig Miete und Raten an den Bauträger.
4. Frist aus dem Vertrag. Zur Orientierung: Nach Angaben des GUS wurden Mehrfamilienhäuser, die 2025 in Polen fertiggestellt wurden, im Schnitt in 24,8 Monaten gebaut (Veröffentlichung vom 30.06.2026). Das ist der landesweite Durchschnitt vom Baubeginn bis zur Fertigstellung und nicht die Zeit von Ihrem Vertrag bis zu den Schlüsseln; entscheidend ist also das im Vertrag festgelegte Datum.
5. Verzug. Überträgt der Bauträger das Eigentum nicht fristgerecht auf Sie, setzen Sie ihm eine Nachfrist von 120 Tagen. Erst wenn er auch diese nicht einhält, können Sie vom Vertrag zurücktreten und behalten den Anspruch auf die Vertragsstrafe für den Verzug (art. 43 ust. 1 pkt 6 i ust. 3). Wie Sie die Gefahr früh erkennen: wie Sie prüfen, ob das Gebäude rechtzeitig fertig wird.
6. Abnahme und Urkunde zur Eigentumsübertragung (art. 158 k.c., t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Das ist die zweite notarielle Urkunde.

Kalenderrechnung für den Bau: Monate bis zur Frist aus dem Vertrag plus Puffer für Verzug, zum Beispiel vier Monate (das ist eine Annahme der Rechnung, keine Prognose). Vergleichen Sie die Vertragsstrafe für einen Monat Verzug mit Ihrer Miete. Liegt die Strafe darunter, zahlen Sie die Differenz selbst.

Was in beiden Szenarien Monate hinzufügen kann

MSWiA-Genehmigung. Eine eigenständige Wohnung können Sie unabhängig von der Staatsangehörigkeit ohne MSWiA-Genehmigung kaufen. Ausnahme ist die Grenzzone, doch Warschau liegt nicht darin (art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Eine Gewerbeeinheit als Garage ist befreit, wenn der Kauf mit Ihrem Wohnbedarf zusammenhängt (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Wird zusammen mit der Wohnung jedoch ein Anteil an einem eigenen Grundstück verkauft, etwa an einer Zufahrtsstraße, ist nach Angaben des MSWiA eine Genehmigung nötig. Das Gesetz gewährt für besonders komplizierte Sachen bis zu 2 Monate (art. 35 § 3 k.p.a.); in der Praxis dauert es nach Angaben des MSWiA 2–4 Monate, mitunter länger. Ein Kauf ohne erforderliche Genehmigung ist nichtig (art. 6 ust. 1). Die Vorschrift gilt nicht für Staatsangehörige des EWR und der Schweiz (art. 8 ust. 2) sowie für Personen, die seit mindestens 5 Jahren nach Erhalt einer Niederlassungserlaubnis oder des Status eines langfristig Aufenthaltsberechtigten in der EU in Polen leben (art. 8 ust. 1 pkt 2). Fragen Sie vor dem Rechnen im Verkaufsbüro des Bauträgers, was genau zum Vertragsgegenstand gehört.

Sprache der Urkunde. Die notarielle Urkunde wird auf Polnisch errichtet. Wenn Sie kein Polnisch sprechen und keine Übersetzung vorliegt, übersetzt der Notar die Urkunde selbst oder über einen vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły) und vergewissert sich vor der Unterschrift, dass Sie den Inhalt verstehen (art. 87 § 1 pkt 1 i art. 94 § 1 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Auf Ihr Verlangen kann er die Urkunde zusätzlich in einer Fremdsprache errichten (art. 2 § 3 dieses Gesetzes). Bei einer Wohnung im Bau gibt es zwei solche Termine, oft Jahre auseinander.

Abwesenheit am Tag der Urkunde. Die Vollmacht für die Urkunde zur Eigentumsübertragung muss die Form einer notariellen Urkunde haben (art. 99 § 1 k.c.). Klären Sie die Form vorab mit einem Notar in Polen.

Kaution aus der Miete. Bei einem gewöhnlichen Mietverhältnis kann die Kaution bis zum 12-Fachen der Monatsmiete betragen, bei der Gelegenheitsmiete (najem okazjonalny) bis zum 6-Fachen (art. 6 ust. 1 i art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, t.j. Dz.U. 2023 poz. 725). Solange Sie in der Mietwohnung leben, liegt dieses Geld beim Vermieter. Planen Sie die ersten Zahlungen so, dass sie nicht von der Rückzahlung abhängen.

So legen Sie den Kalender an, wenn Sie zur Miete wohnen

1. Notieren Sie das Datum, bis zu dem Sie die Miete ohne zusätzliche Kosten kündigen können, und prüfen Sie, ob sie sich um einige Monate verlängern lässt.
2. Bitten Sie den Bauträger um den Termin der Übergabe und der Urkunde in schriftlicher Form. Ergänzen Sie beim Bau die Frist aus dem Vertrag und die Vertragsstrafe für Verzug.
3. Bei einem Kauf mit Kredit fragen Sie Ihren Kreditberater, ab wann die Raten beginnen, und rechnen Sie die Monate dazu, in denen Sie Rate und Miete zahlen.
4. Fragen Sie im Verkaufsbüro, ob zusammen mit der Wohnung ein Anteil an einem eigenen Grundstück verkauft wird.
5. Kündigen Sie die Miete erst, wenn alle Termine schriftlich vorliegen.

Wenn Sie Wohnungen in mehreren Wohnanlagen vergleichen, stellen Sie die Fertigstellungstermine in der Suche nach Neubauwohnungen mit Fertigstellungstermin gegenüber.

Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand Oktober 2026.

FAQ

Wie lange dauert der Kauf einer fertigen Wohnung vom Bauträger, wenn ich einen Kredit aufnehme?

Das Gesetz nennt keine einheitliche Frist für den gesamten Kauf, regelt aber seine Bausteine. Die Bank trifft die Kreditentscheidung am 21. Tag nach Antragstellung (früher nur mit Ihrer Zustimmung) und ist an sie mindestens 14 Tage gebunden (art. 14 ust. 2 i 6 ustawy o kredycie hipotecznym, t.j. Dz.U. 2025 poz. 720, Stand Oktober 2026). Der Reservierungsvertrag soll diese Zeit berücksichtigen (art. 31 ustawy deweloperskiej). Hinzu kommen der Beurkundungstermin und die Abnahme der Wohnung.

Wann sollte ich die Mietwohnung kündigen, wenn ich beim Bauträger kaufe?

Erst wenn Sie den Termin der notariellen Beurkundung und der Übergabe schriftlich haben. Die Frist aus dem Bauträgervertrag kann sich verschieben: Nach ihrem Ablauf erhält der Bauträger noch weitere 120 Tage, bevor Sie vom Vertrag zurücktreten können (art. 43 ust. 1 pkt 6 i ust. 3 ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, Stand Oktober 2026). Die Kündigungsfrist Ihres Mietvertrags entnehmen Sie dem Mietvertrag.

Wie viele Monate kann die MSWiA-Genehmigung für den Wohnungskauf zusätzlich kosten?

Für die Wohnung selbst ist keine Genehmigung nötig, und Warschau liegt nicht in der Grenzzone (art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Kaufen Sie jedoch zusammen mit der Wohnung einen Anteil an einem eigenen Grundstück, etwa an einer Zufahrtsstraße, ist nach Angaben des MSWiA eine Genehmigung nötig; in der Praxis wartet man darauf 2–4 Monate, mitunter länger (Stand Oktober 2026).

Wie viele notarielle Urkunden braucht man bei einer Wohnung im Bau und wie viele bei einer fertigen?

Beim Bauträgervertrag (umowa deweloperska) zwei: den Bauträgervertrag in Form einer notariellen Urkunde (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej) und später die Urkunde zur Eigentumsübertragung (art. 158 k.c.). Eine fertige Wohnung, die direkt per Kaufvertrag verkauft wird, erfordert eine Urkunde (art. 3 ustawy deweloperskiej, Stand Oktober 2026).

Bekomme ich die Kaution aus meiner Mietwohnung vor den Zahlungen an den Bauträger zurück?

Dafür gibt es keine Garantie. Die Kaution kann bei einem gewöhnlichen Mietverhältnis bis zum 12-Fachen der Monatsmiete betragen, bei der Gelegenheitsmiete (najem okazjonalny) bis zum 6-Fachen (art. 6 ust. 1 i art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, t.j. Dz.U. 2023 poz. 725, Stand Oktober 2026). Solange Sie in der Mietwohnung leben, liegt das Geld beim Vermieter. Planen Sie es daher nicht für die erste Zahlung ein, solange Sie den Rückzahlungstermin nicht kennen.

Sie legen Ihren Kaufkalender an und wissen nicht, welches Datum Sie eintragen sollen? Schreiben Sie uns, bevor Sie ins Verkaufsbüro gehen. Wir melden Sie dort vor Ihrem ersten Besuch an, gehen gemeinsam hin und besprechen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf, darunter Fertigstellungstermin und Vertragsstrafe. Wir zeigen Ihnen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten. Wir betreuen Kunden in 7 Sprachen. Käufer auf dem Primärmarkt zahlen uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.

Jawno · Vladyslav Moroz, Immobilienmakler (JDG, OC-Versicherung) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com