Hazır mı inşaat halinde mi: anahtarı gerçekte ne zaman alırsınız ve kaç ay kira ödersiniz

Varşova’da kiradasınız ve yalnızca beklemenin ne kadar tuttuğunu değil, kirayı ne zaman ödemeyi bırakabileceğinizi de bilmek istiyorsunuz. Müteahhitten hazır daire için de beklemek gerekir: banka kararı, olası izin ve noter senedi için. İnşaat halindeki dairede buna iki senet, sözleşmedeki tarih ve olası gecikme eklenir. Bu yazı iki alımı aşamalara ayırır ve kanunun nerede süre verdiğini, nerede müteahhit, banka ve noterle kendiniz anlaşmanız gerektiğini gösterir. Hukuki durum: Ekim 2026. Geliştirici kanunu, 20 Mayıs 2021 tarihli kanundur (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880).

Bekleme maliyetinin formülünü, m² başına fiyat farkı tablosunu ve ortalama fiyat karşılaştırmasını ayrı rehberlerde bulursunuz: anahtar beklemenin formülü ve maliyet tablosu ve aynı seçim, kirada oturan yabancının gözünden. Burada önemli olan takvimdir.

Hesaba kaç ay kira girer?

Hesaba bugünden kira ödemeyi bıraktığınız güne kadar olan ayları katarsınız, sözleşmeyi imzaladığınız güne kadar olanları değil. Varşova’da 40–59 m² 2 odalı daire için ortalama kira ayda 3 897 zł’dir (Mayıs 2026 verileri, Bankier.pl’in Otodom Analytics verilerine dayanan 22.06.2026 tarihli raporu). Her kira ayı 3 897 zł demektir. Dolayısıyla izin için dört ek ay 15 588 zł eder, inşaat gecikmesinin dört ayı da aynı tutarı (kendi hesabımız, Ekim 2026 itibarıyla). Kendi kiranızı yerine koyun.

Zaman çizelgesi: satış sözleşmesiyle alınan hazır daire

Müteahhit hazır daireyi doğrudan satış sözleşmesiyle satabilir (geliştirici kanunu madde 3). O zaman kanunun yalnızca bir kısmı uygulanır; bunlar arasında rezervasyon, rezervasyon ücreti ve teslim alma hükümleri vardır (madde 29–32, madde 34 ust. 1 pkt 1–2, madde 41 ust. 1–3). Konut emanet hesabı (mieszkaniowy rachunek powierniczy) ve DFG uygulanmaz.

1. Gezme ve rezervasyon. Rezervasyon sözleşmesi belirli bir süre için yapılır; krediyle alımda bu süre kredi kararı için gereken zamanı hesaba katmalıdır (madde 31). Rezervasyon ücreti en fazla dairenin fiyatının %1’idir (madde 32 ust. 2) ve banka kredi kapasitesinin olumsuz değerlendirilmesi nedeniyle krediyi reddederse size iade edilir (madde 34 ust. 1 pkt 1). Ayrıntılar: rezervasyonda ne kaybedebilirsiniz.
2. Banka kararı (krediyle alıyorsanız). Banka kararı başvurunun 21. gününde verir, daha erken yalnızca sizin rızanızla. Karar bankayı en az 14 gün bağlar (ipotekli kredi kanunu madde 14 ust. 2 ve 6, t.j. Dz.U. 2025 poz. 720).
3. MSWiA izni, gerekiyorsa (aşağıda anlatılıyor). Birkaç ay ekleyebilen tek aşama budur.
4. Senetten önce dairenin teslim alınması. Hazır daireyi gezer, senedi imzalamadan önce kusurları bildirirsiniz.
5. Satış noter senedi ve anahtarların teslimi. Tarihi müteahhit, noter ve bankayla birlikte belirlersiniz.

Kanun 1., 4. ve 5. aşamanın ne kadar süreceğini söylemez. Bunlar anlaşmayla belirlenen tarihlerdir; yani „iki ay sonra anahtar” müteahhidin planıdır, garanti değil. Kirayı ancak senet ve daire teslim tarihini yazılı olarak aldığınızda feshedin.

Zaman çizelgesi: geliştirici sözleşmesiyle inşaat halindeki daire

1. Rezervasyon ve banka kararı yukarıdakiyle aynıdır.
2. Noter senedi şeklinde geliştirici sözleşmesi (umowa deweloperska) (madde 40 ust. 1). İçinde mülkiyetin devir tarihi, ödeme takvimi ve sözleşme cezası bulunur (madde 35 ust. 1 pkt 14).
3. İnşaat sırasında konut emanet hesabına aşamalı ödemeler (madde 8 ust. 1–3). Takvim en az 4 aşamadan oluşur ve her aşama sizin dairenizin fiyatının değil, projenin toplam maliyetinin %10–25’idir (madde 24 ust. 2). Bu dönemde hem kira hem de müteahhide taksit ödersiniz.
4. Sözleşmedeki tarih. Yön vermesi için: GUS’a göre 2025’te Polonya’da teslim edilen çok daireli binalar ortalama 24,8 ayda inşa edildi (30.06.2026 tarihli yayın). Bu, inşaatın başlangıcından teslimine kadar ülke ortalamasıdır, sizin sözleşmenizden anahtara kadar geçen süre değil; belirleyici olan sözleşmeye yazılan tarihtir.
5. Gecikme. Müteahhit mülkiyeti zamanında size devretmezse ona ek 120 gün verirsiniz. Ancak bu süreye de uymazsa sözleşmeden cayabilirsiniz ve gecikme için sözleşme cezası hakkınız saklı kalır (madde 43 ust. 1 pkt 6 ve ust. 3). Tehlikeyi erken nasıl fark edersiniz: binanın zamanında teslim edilip edilmeyeceğini nasıl kontrol edersiniz.
6. Teslim alma ve mülkiyeti devreden senet (Medeni Kanun madde 158, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Bu, ikinci noter senedidir.

İnşaat için takvim hesabı: sözleşmedeki tarihe kadar olan aylar artı gecikme payı, örneğin dört ay (bu hesabın varsayımıdır, tahmin değil). Bir aylık gecikme cezasını kendi kiranızla karşılaştırın. Ceza daha düşükse farkı kendiniz ödersiniz.

Yabancı olarak neye dikkat etmelisiniz?

MSWiA izni. Müstakil konutu uyruğunuz ne olursa olsun MSWiA izni olmadan satın alabilirsiniz. İstisna sınır bölgesidir, ancak Varşova orada değildir (yabancıların taşınmaz edinmesi kanunu madde 8 ust. 1 pkt 1 ve ust. 3, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Konutla ilgili garaj niteliğindeki bağımsız bölüm, alım konut ihtiyaçlarınızla bağlantılıysa muaftır (madde 8 ust. 1 pkt 1a). Ancak daireyle birlikte ayrı bir taşınmazda pay da satılıyorsa, örneğin erişim yolunda, MSWiA’ya göre izin gerekir. Kanun, özellikle karmaşık bir dava için 2 aya kadar süre tanır (İdari Usul Kanunu madde 35 § 3); MSWiA’ya göre pratikte 2–4 ay, bazen daha fazla sürer. Gerekli izin olmadan yapılan alım geçersizdir (madde 6 ust. 1). Bu hüküm EEA ve İsviçre vatandaşlarına uygulanmaz (madde 8 ust. 2); ayrıca kalıcı oturma izni veya AB uzun dönemli ikamet izni aldıktan sonra Polonya’da en az 5 yıl oturanlara da uygulanmaz (madde 8 ust. 1 pkt 2). Ayları saymaya başlamadan önce satış ofisinde (biuro sprzedaży) sözleşmenin tam olarak neyi kapsadığını sorun.

Senedin dili. Noter senedi Lehçe düzenlenir. Lehçe bilmiyorsanız ve çeviri yoksa noter senedi ya kendisi çevirir ya da yeminli tercüman (tłumacz przysięgły) aracılığıyla çevirtir ve imzadan önce içeriği anladığınızdan emin olur (Noterlik Kanunu madde 87 § 1 pkt 1 ve madde 94 § 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Talebiniz üzerine ayrıca yabancı dilde de senet düzenleyebilir (aynı kanunun madde 2 § 3). İnşaat halindeki dairede bu iki randevu demektir ve çoğu zaman aralarında yıllar vardır.

Senet günü yurtdışında olmak. Mülkiyeti devreden senet için vekâletname noter senedi şeklinde olmalıdır (Medeni Kanun madde 99 § 1). Şekli önceden Polonya’daki noterle kararlaştırın.

Kira depozitosu. Olağan kirada depozito aylık kiranın 12 katına, ikamet kirasında (najem okazjonalny) 6 katına kadar çıkabilir (kiracı hakları kanunu madde 6 ust. 1 ve madde 19a, t.j. Dz.U. 2023 poz. 725). Kiralık dairede oturduğunuz sürece bu para ev sahibindedir. İlk ödemelerinizi iadeye bağlı olmayacak şekilde planlayın.

Kirada oturuyorsanız takvimi nasıl kurarsınız?

1. Ek maliyet olmadan kirayı feshedebileceğiniz tarihi yazın ve kiranın birkaç ay uzatılıp uzatılamayacağını kontrol edin.
2. Müteahhitten dairenin teslim ve senet tarihini yazılı isteyin. İnşaat halindeki dairede sözleşmedeki tarihi ve gecikme cezasını da ekleyin.
3. Krediyle alımda kredi danışmanınıza taksitlerin ne zaman başlayacağını sorun ve hem taksit hem kira ödediğiniz ayları ekleyin.
4. Satış ofisine, daireyle birlikte ayrı bir taşınmazda pay satılıp satılmadığını sorun.
5. Kirayı ancak tüm tarihler yazılı olduğunda feshedin.

Birkaç projedeki daireleri karşılaştırıyorsanız teslim tarihlerini teslim tarihine göre yeni daire arama aracında yan yana koyun.

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir.

FAQ

Kredi çekersem müteahhitten hazır daire almak ne kadar sürer?

Kanun tüm satın almanın süresini tek bir tarih olarak vermez, ama unsurlarını belirler. Banka, kredi kararını başvurunun 21. gününde verir (daha erken yalnızca sizin rızanızla) ve karar bankayı en az 14 gün bağlar (ipotekli kredi kanunu madde 14 ust. 2 ve 6, t.j. Dz.U. 2025 poz. 720, Ekim 2026 itibarıyla). Rezervasyon sözleşmesi bu süreyi hesaba katmalıdır (geliştirici kanunu madde 31). Buna senet tarihi ve dairenin teslim alınması eklenir.

Müteahhitten daire alırken kira sözleşmesini ne zaman feshetmeliyim?

Ancak noter senedi ve daire teslim tarihlerini yazılı olarak elinize aldığınızda. Geliştirici sözleşmesindeki tarih kayabilir: süre dolduktan sonra müteahhide 120 gün daha ek süre verilir, ancak ondan sonra sözleşmeden cayabilirsiniz (geliştirici kanunu madde 43 ust. 1 pkt 6 ve ust. 3, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, Ekim 2026 itibarıyla). Fesih süresini kendi kira sözleşmenizden öğrenin.

MSWiA izni daire alımına kaç ay ekleyebilir?

Dairenin kendisi için izin gerekmez ve Varşova sınır bölgesinde değildir (yabancıların taşınmaz edinmesi kanunu madde 8 ust. 1 pkt 1 ve ust. 3, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Ancak daireyle birlikte ayrı bir taşınmazda pay da alıyorsanız, örneğin erişim yolunda, MSWiA’ya göre izin gerekir ve pratikte 2–4 ay, bazen daha uzun beklenir (Ekim 2026 itibarıyla).

İnşaat halindeki dairede kaç, hazır dairede kaç noter senedi gerekir?

Geliştirici sözleşmesinde iki: noter senedi şeklindeki geliştirici sözleşmesi (geliştirici kanunu madde 40 ust. 1) ve sonra mülkiyeti devreden senet (Medeni Kanun madde 158). Doğrudan satış sözleşmesiyle satılan hazır daire tek senet gerektirir (geliştirici kanunu madde 3, Ekim 2026 itibarıyla).

Mevcut kiranın depozitosu müteahhide yapacağım ödemelerden önce bana döner mi?

Bunun garantisi yoktur. Olağan kirada depozito aylık kiranın 12 katına, ikamet kirasında (najem okazjonalny) 6 katına kadar çıkabilir (kiracı hakları kanunu madde 6 ust. 1 ve madde 19a, t.j. Dz.U. 2023 poz. 725, Ekim 2026 itibarıyla). Kiralık dairede oturduğunuz sürece para ev sahibindedir; iade tarihini öğrenmeden ilk ödemenizde ona güvenmeyin.

Satın alma takvimini kuruyorsunuz ve hangi tarihi yazacağınızı bilmiyor musunuz? Satış ofisine gitmeden önce bize yazın. Sizi ilk ziyaretinizden önce orada bildiririz, birlikte gideriz ve bilgilendirme prospektüsünü (prospekt informacyjny) ve sözleşme örneğini, teslim tarihi ve sözleşme cezası dahil, sizinle birlikte inceleriz. Müteahhide veya bir hukukçuya ne soracağınızı gösteririz. Müşterilere 7 dilde hizmet veriyoruz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.

Jawno · Vladyslav Moroz, gayrimenkul aracısı (pośrednik w obrocie nieruchomościami; tek kişilik işletme, OC sigortalı) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com