Ви купили квартиру в будівництві або лише обираєте її, а до отримання ключів орендуєте житло у Варшаві. Кожен місяць затримки - це для вас ще одна орендна плата, а часто й віза чи договір оренди зі своїми датами. Ніхто не гарантує, що будівництво завершиться вчасно. Проте можна рано помітити, що строк віддаляється, і мати готовий план на цей випадок. Нижче: на які ознаки звертати увагу, що робити, якщо вони підтвердяться, і чого остерігатися, якщо документи ви читаєте не рідною мовою. Докладний опис самих інструментів (договір, графік, таблиця на будмайданчику, реєстр GUNB) - в окремому посібнику: як крок за кроком стежити за ходом будівництва після підписання договору.
Правова основа (станом на жовтень 2026 р.): закон про захист прав набувача житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників (далі - закон про забудовників, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880) і Будівельне право (єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 524). Зміна з Dz.U. 2025 poz. 1669, чинна з 2 жовтня 2026 р., стосується реєстру, який веде Страховий гарантійний фонд (art. 50 і 51). Зміна з Dz.U. 2026 poz. 1077, яка набуде чинності 11 листопада 2026 р., стосується лише art. 19b (дані про ціни). Описані нижче норми вона не змінює.
Ознаки в документах: ще до підписання договору
Перші попередження часто видно на папері, а не на будівництві.
- Одна дата в рекламі, кілька в договорі. Гасло на кшталт «IV кв. 2027» з оголошення не є договірним строком. Договір із забудовником (umowa deweloperska) має окремо містити термін початку і завершення робіт (art. 35 ust. 1 pkt 12), термін повідомлення про прийом квартири та сам прийом (pkt 17) і термін передання права власності (pkt 7). Якщо чогось бракує або дати не узгоджуються, запитайте чому.
- Немає договірної неустойки. Закон не зобов’язує її вписувати й не визначає її розмір: art. 35 ust. 1 pkt 14 говорить про договірні неустойки, «якщо сторони їх передбачили». Якщо проєкт договору їх не містить, за затримку неустойки немає. Це важливо для кожного, хто платить оренду.
- Графік без конкретики. У графіку має бути щонайменше 4 етапи, кожен вартістю від 10 до 25% витрат на проєкт, з окремим терміном завершення (art. 24 ust. 1-2). Розмитий графік ускладнює подальше порівняння.
- Старий дозвіл, порожня ділянка. Дозвіл на будівництво втрачає чинність, якщо будівництво не розпочато протягом 3 років від дня, коли рішення стало остаточним, або його перервано більш ніж на 3 роки (art. 37 ust. 1 Будівельного права). Якщо рішення давнє, а на ділянці нічого не відбувається, запитайте прямо, коли почалися підготовчі роботи.
- Номер дозволу не збігається. Номер і дату дозволу перевірте в договорі (art. 35 ust. 1 pkt 11), в проспекті, на таблиці будівництва та в реєстрі GUNB (wyszukiwarka.gunb.gov.pl). Розбіжності потребують пояснення.
Перед підписанням договору забудовник на вашу вимогу має надати в приміщенні свого підприємства, зокрема, дозвіл на будівництво або повідомлення, фінансову звітність за останні два роки, будівельний проєкт і дозвіл на експлуатацію, якщо його вже видано (art. 26 ust. 1 pkt 3-6). Попросіть ці документи вже під час першого візиту у відділ продажу.
Ознаки під час будівництва: таблиця розбіжностей
Найоб’єктивніший показник - різниця між терміном у графіку та датою повідомлення про завершення етапу. Ви платите на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) після завершення чергового етапу, а забудовник повідомляє вас письмово або на іншому довговічному носії (art. 8 ust. 1-3). Банк виплачує забудовнику кошти з рахунку не раніше ніж через 30 днів після укладення договору й лише після підтвердження завершення етапу, пропорційно до його частки. Решту за останній етап забудовник отримує після передання банку витягу з нотаріального акта про передання власності (art. 16 ust. 1-2).
Ведіть просту таблицю:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Етап | Термін із графіка | Дата повідомлення | Різниця |
|---|---|---|---|
| 1 | |||
| 2 | |||
| 3 | |||
| 4 |
Як це читати:
- стала й невелика різниця (кілька днів) зазвичай не привід для занепокоєння;
- різниця, що зростає від етапу до етапу, означає, що затримка накопичується, навіть якщо договірний термін ще не минув;
- відсутність повідомлення попри помітні зміни на будівництві або навпаки - повідомлення без видимих робіт - привід попросити письмових пояснень.
Це не доказ недобросовісності забудовника, а привід для розмови. Будь-яку зміну строків приймайте лише письмово. Зміни проспекту забудовник вносить додатком або новим проспектом (art. 22 ust. 1).
Ознаки на будмайданчику
Візит на місце займає годину й дає інформацію, якої не знайдете в документах.
- Інформаційна таблиця. До отримання дозволу на експлуатацію на будівництві має висіти таблиця з літерами заввишки щонайменше 6 см, видима з боку громадської дороги або під’їзду до неї (art. 45b Будівельного права). Вона повинна містити дату й номер дозволу та орган, що його видав, назву й телефон органу будівельного нагляду, а також дані інвестора і керівника будівництва. Відсутність таблиці або невідповідні дані - привід з’ясувати.
- Фото з датою. Фотографуйте будівництво з одного й того самого місця раз на кілька місяців: темп робіт видно краще, ніж із запевнень відділу продажу.
- Позірний початок. Юридично «початок будівництва» вже охоплює підготовчі роботи: геодезичне розмічування, планування території, облаштування майданчика, підключення комунікацій (art. 41 ust. 1-2 Будівельного права). Огороджена ділянка з вагончиками може формально бути початком будівництва, хоча фундаменту ще немає. Про намічений термін початку робіт інвестор повідомляє орган нагляду (art. 41 ust. 4).
Для орієнтиру: скільки триває будівництво багатоквартирного будинку
За даними GUS, багатоквартирні будинки, здані в 2025 р., будували в середньому 24,8 місяця від початку будівництва до введення в експлуатацію. Для одноквартирних будинків це було 51 місяць, для всіх житлових будівель - 42,2 місяця (GUS, «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.», публікація від 30.06.2026, дані по всій Польщі). Це середнє по країні, а не норма для конкретного проєкту, і воно не вимірює час від підписання договору до ключів. Його можна використати як орієнтир, коли порівнюєте терміни робіт у договорі з тим, що бачите на будівництві.
Від кінця робіт до ключів: де строк може ще зсунутися
Завершення робіт не означає ключів. Станом на жовтень 2026 р. попереду ще три кроки.
- Дозвіл на експлуатацію. Багатоквартирний житловий будинок належить до категорії XIII і перед заселенням потребує рішення про дозвіл на експлуатацію (art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a Будівельного права). Спрощений шлях через повідомлення про завершення будівництва, коли орган має 14 днів на заперечення (art. 54 ust. 1), до такого будинку не застосовується. Рішення видає орган нагляду після обов’язкової перевірки (art. 59 ust. 1, art. 59a). Стороною провадження є лише інвестор (art. 59 ust. 7), тому рішення ви не отримаєте автоматично. Запитайте забудовника, коли рішення стало остаточним: прийом квартири можливий лише після цього (art. 41 ust. 1 закону про забудовників).
- Прийом квартири. Відбувається за вашої участі та з протоколом. Забудовник висловлюється щодо недоліків із протоколу протягом 14 днів від його підписання, а визнані усуває протягом 30 днів від тієї самої дати (art. 41 ust. 1-6 закону про забудовників).
- Нотаріальний акт про передання власності. Тут діє термін з art. 35 ust. 1 pkt 7, тобто найважливіший.
Забудовник запізнюється: план дій
Якщо забудовник не передасть власність у термін із договору, станом на жовтень 2026 р. це виглядає так:
- Ви призначаєте додатковий термін у 120 днів на передання власності. Лише після його марного спливу можна відмовитися від договору (art. 43 ust. 1 pkt 6 і ust. 3).
- Ви подаєте заяву про відмову письмово з нотаріально засвідченими підписами разом зі згодою на виключення ваших вимог із земельно-іпотечної книги (księga wieczysta) (art. 45 ust. 1).
- Договір вважається неукладеним, і ви не несете витрат, пов’язаних із відмовою (art. 44 ust. 2). Забудовник повертає гроші, виплачені йому банком зі спеціального рахунку, протягом 30 днів від отримання заяви (art. 44 ust. 3).
Вимогу про договірну неустойку ви зберігаєте й після відмови (art. 43 ust. 3), але лише якщо неустойку записано в договорі. Відмовляючись, ви втрачаєте квартиру, на яку чекаєте, тому таке рішення варто ухвалювати разом із юристом, який прочитає ваш договір.
Компанія забудовника: реєстри без входу
Реєстри не скажуть, чи встигне забудовник, але покажуть, із ким ви підписуєте договір (станом на жовтень 2026 р.): KRS (prs.ms.gov.pl/krs), Репозиторій фінансових документів (rdf-przegladarka.ms.gov.pl), Судовий і господарський вісник (prs.ms.gov.pl/msig) і Національний реєстр боржників (krz.ms.gov.pl). Стороною договору буває спеціальна проєктна компанія, а не бренд із реклами; тоді попросіть також звітність материнської компанії, яку забудовник зобов’язаний надати (art. 26 ust. 1 pkt 4).
Якщо ви іноземець: де строк може зсунутися не з вини бетону
Методи перевірки ті самі, але у вашій ситуації додаються місця, де вас може щось здивувати.
Листи від забудовника прийдуть польською. Закон про забудовників не регулює мову проспекту, договору чи повідомлень і не зобов’язує забудовника їх перекладати. Сам договір із забудовником укладається у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1), а нотаріальні дії здійснюють польською мовою. На ваше прохання нотаріус може додатково провести їх іноземною мовою, самостійно або за участі присяжного перекладача (art. 2 § 3 і art. 87 § 1 pkt 1 Закону про нотаріат, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 614). Інші документи для споживача можна скласти вашою мовою, якщо ви самі про це просите, володієте цією мовою, не є громадянином Польщі та вас попередили про право на польський текст (art. 8 ust. 1b закону про польську мову, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 81). Повідомлення ви, найімовірніше, все одно отримаєте польською, тож варто знати кілька слів:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Вислів у листі | Що це означає |
|---|---|
| zakończenie etapu | етап графіка завершено, наближається наступний платіж |
| zmiana harmonogramu, aneks | змінюються терміни або проспект |
| pozwolenie na użytkowanie | дозвіл на експлуатацію будинку |
| zawiadomienie o odbiorze | запрошення на прийом квартири |
| przeniesienie prawa własności | нотаріальний акт, у якому ви стаєте власником |
Дату кожного такого листа вписуйте в таблицю етапів. Перегляньте в проєкті договору, як забудовник повідомляє про прийом (art. 35 ust. 1 pkt 17), і письмово повідомляйте його про кожну зміну адреси чи телефону.
Запас на час оренди. Плануйте оренду до терміну передання права власності з договору, а не до дати, названої усно у відділі продажу, і залиште запас. Не розривайте договір оренди, доки не маєте письмово дати прийому й нотаріального акта. Як перерахувати додаткові місяці в злотих, показано в посібнику про те, скільки коштує кожен місяць очікування, поки ви орендуєте житло.
Частка в окремій нерухомості та дозвіл MSWiA. Житлове приміщення (самостійне житлове приміщення) у Варшаві іноземець набуває без дозволу MSWiA незалежно від громадянства (art. 8 ust. 1 pkt 1 закону про набуття нерухомості іноземцями, єдиний текст Dz.U. 2017 poz. 2278). Якщо ж закон вас стосується (наприклад, ви не громадянин ЄЕП чи Швейцарії), то за роз’ясненнями MSWiA дозвіл потрібен на частку в окремій нерухомості, яку продають разом із приміщенням, наприклад у під’їзній дорозі. Без потрібного дозволу правочин недійсний (art. 6 ust. 1), а отримання дозволу на практиці може тривати 2-4 місяці, а в окремих справах довше (MSWiA, найчастіші запитання). Якщо така частка входить до предмета договору, подайте заяву заздалегідь, щоб затримка не виникла з вашого боку. Докладніше про те, кому з іноземців потрібен дозвіл MSWiA.
Коли у важливий день вас не буде в Польщі. Плани змінюються під час будівництва. Варто знати, що:
- передання власності потребує нотаріального акта (art. 158 Цивільного кодексу, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 795), а довіреність на нього має мати ту саму форму (art. 99 § 1);
- правило, що достатньо форми країни підписання, не стосується нерухомості (art. 25 ust. 2 закону про міжнародне приватне право, єдиний текст Dz.U. 2023 poz. 503);
- консул засвідчує підписи й копії, але нотаріальний акт складає лише за письмовим уповноваженням міністра юстиції (art. 28 Консульського права, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 711). Підпису на довіреності на передання нерухомості консул не засвідчує, що пояснює, зокрема, польська установа в Стокгольмі.
Якщо в день прийому, акта чи відмови ви можете бути за кордоном, форму довіреності заздалегідь узгодьте з нотаріусом у Польщі. Усі норми цього розділу наведено станом на жовтень 2026 р.
Чек-лист: ознаки затримки
Перед бронюванням і договором:
- У проєкті договору є три терміни: робіт, прийому та передання власності.
- Договір містить договірну неустойку за затримку передання власності.
- Номер і дата дозволу збігаються в договорі, проспекті, на таблиці та в реєстрі GUNB.
- Графік має щонайменше 4 етапи з датами завершення.
- Компанія з договору є в KRS, а звітність - у Репозиторії фінансових документів.
- Якщо вас стосується закон про набуття нерухомості іноземцями: у предметі договору немає частки в окремій нерухомості або заяву до MSWiA вже подано.
Під час будівництва:
- Кожне повідомлення про завершення етапу ви вписуєте в таблицю й порівнюєте з графіком.
- Раз на кілька місяців робите фото будівництва разом із таблицею.
- Зміни строків приймаєте лише письмово.
- Забудовник має вашу актуальну адресу для повідомлень.
Перед ключами:
- Питаєте, чи є дозвіл на експлуатацію і коли він став остаточним.
- Прийом призначаєте лише після цього.
- Якщо можете виїхати, форму довіреності узгоджено з нотаріусом.
- Договір оренди розриваєте лише тоді, коли дату акта маєте письмово.
Заявлені терміни здачі можна порівняти в каталозі: нові квартири у Варшаві із заявленим терміном здачі. Це відправна точка, а вирішальний термін, записаний у вашому договорі із забудовником.
FAQ
Як зрозуміти, що забудовник не встигне здати квартиру?
Найнадійніша ознака - зростаюча різниця між термінами етапів у графіку й датами, коли забудовник повідомляє вам про їх завершення. Закон вимагає щонайменше 4 етапів із терміном завершення кожного (art. 24), а про завершення етапу забудовник повідомляє письмово або на іншому довговічному носії (art. 8). Одне запізніле повідомлення ще не доказ, але кілька поспіль - привід поговорити із забудовником. Станом на жовтень 2026 р.
Який строк у договорі із забудовником найважливіший при затримці?
Термін передання права власності (art. 35 ust. 1 pkt 7). Саме з ним закон про забудовників (єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880) пов’язує право відмовитися від договору (art. 43 ust. 1 pkt 6). Термін завершення робіт (pkt 12) і термін прийому квартири (pkt 17) - окремі строки й не замінюють його. Станом на жовтень 2026 р.
Де онлайн перевірити, чи має проєкт дозвіл на будівництво?
У реєстрі Головного управління будівельного нагляду (GUNB): wyszukiwarka.gunb.gov.pl. Він безкоштовний, працює без реєстрації й охоплює заяви та рішення, подані з 1 січня 2016 р. Показує статус справи, але не зміст рішення. Номер дозволу є в договорі із забудовником (art. 35 ust. 1 pkt 11) і на інформаційній таблиці будівництва. Станом на жовтень 2026 р.
Забудовник запізнюється з передачею власності. Чи поверну я гроші?
Так, але після призначення забудовнику додаткового терміну в 120 днів. Якщо й за цей час власність не буде передано, ви можете відмовитися від договору (art. 43 ust. 1 pkt 6 і ust. 3). Забудовник повертає гроші, виплачені йому зі спеціального рахунку в банку, протягом 30 днів від отримання вашої заяви (art. 44 ust. 3). Договірну неустойку за затримку можна вимагати лише тоді, коли її записано в договорі. Станом на жовтень 2026 р.
Чи можна підписати нотаріальний акт через представника з-за кордону?
Передання власності потребує нотаріального акта (art. 158 Цивільного кодексу), а довіреність на нього має мати ту саму форму (art. 99 § 1). Правило, що достатньо форми країни підписання, не стосується нерухомості (art. 25 ust. 2 закону про міжнародне приватне право). Форму довіреності узгодьте з нотаріусом у Польщі. Станом на жовтень 2026 р.
Обираєте квартиру в будівництві й хочете перевірити терміни до підписання договору? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу забудовника. Підемо туди разом, разом із вами пройдемо інформаційний проспект, графік і проєкт договору та підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста. Покупець на первинному ринку не платить нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками. Обслуговуємо 7 мовами.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Норми наведено станом на жовтень 2026 р.