Забудовник надіслав інформаційний проспект (prospekt informacyjny) до бронювання, і кожна сторінка польською. Версії іншою мовою закон не вимагає, тож під час бронювання ви все одно працюєте з польським текстом. Нижче 12 пунктів, які варто відзначити до оплати бронювання, разом із польськими словами, за якими ви знайдете потрібне місце в документі. Плата за бронювання не може перевищувати 1% ціни квартири, зазначеної в проспекті (art. 32 ust. 2 закону про забудовників).
Правова основа: закон від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Забудовницький гарантійний фонд (єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 880). Норми про захист покупців діють від 1 липня 2022 р. Усі правила й цифри нижче подано станом на жовтень 2026 р.
Чек-лист до оплати бронювання
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| № | Що перевірити | Польські слова в документі |
|---|---|---|
| 1 | Дата складання проспекту та повнота додатків або оновлень | „Data sporządzenia prospektu” |
| 2 | Номер земельно-іпотечної книги та записи в розділі IV (іпотеки, подані заяви) | księga wieczysta, dział IV |
| 3 | Дозвіл на будівництво: чи є він, чи набув чинності, чи оскаржений | pozwolenie na budowę |
| 4 | Вид ескроу-рахунку (відкритий чи закритий), банк і ставка внеску до DFG | „Środki ochrony nabywców” |
| 5 | Графік: щонайменше 4 етапи та плановий строк завершення робіт | harmonogram przedsięwzięcia |
| 6 | Строк передачі права власності на вашу квартиру (індивідуальна частина) | „Termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności” |
| 7 | Ціна, ціна за м², корисна площа та збіг із ціною на сайті забудовника | cena, powierzchnia użytkowa |
| 8 | Чи допускає договір індексацію ціни і на яких умовах | „Dopuszczenie waloryzacji ceny” |
| 9 | Оточення: місцевий план для ділянок у межах 100 м і планувані проєкти в радіусі 1 км | „Brak planu” |
| 10 | Три додатки: план квартири, проєкт договору із забудовником, схема розташування будівлі | załączniki do prospektu |
| 11 | Сам договір бронювання: письмовий, на визначений строк, плата до 1% ціни з проспекту | umowa rezerwacyjna |
| 12 | Якщо закон про набуття нерухомості іноземцями вас стосується: чи входить у покупку частка у відокремленій ділянці, наприклад у під’їзній дорозі | droga dojazdowa, udział |
Нижче розібрано пункти, де найлегше помилитися.
Пункти 1-3: документ, земельно-іпотечна книга та дозвіл
Проспект має бути переданий безоплатно, разом із додатками, на довготривалому носії, до договору бронювання та до договору із забудовником (art. 21 ust. 1-2). Якщо ви отримали його лише в іншій формі, можете вимагати паперову версію в приміщенні підприємства забудовника (art. 21 ust. 3). Це не рекламний буклет: проспект із додатками є невід’ємною частиною договору бронювання та договору із забудовником (art. 23 ust. 2). Якщо щось змінилося з дати складання, забудовник додає додаток або новий проспект зі зміною, позначеною так, щоб ви її помітили (art. 22).
Два порівняння можна зробити без знання польської, бо це зіставлення номерів і назв:
- Земельно-іпотечна книга (księga wieczysta, KW). Введіть номер KW із проспекту в пошукову систему Електронних земельно-іпотечних книг і порівняйте записи в розділі IV з полем проспекту про іпотеки.
- KRS. Перевірте номер KRS із загальної частини в пошуковику KRS: чи збігаються назва й місцезнаходження компанії з проспектом і проєктом договору?
За дозволом на будівництво в проспекті є три поля «так/ні» (чи він є, чи остаточний, чи оскаржений), а також номер дозволу й орган, що його видав. На вимогу, навіть до бронювання, забудовник зобов’язаний показати у своєму приміщенні, зокрема, актуальну земельно-іпотечну книгу, витяг із KRS, дозвіл на будівництво, фінансову звітність за останні два роки, будівельний проєкт і згоду банку на передачу власності без обтяжень або зобов’язання її надати (art. 26 ust. 1).
Пункт 4: ескроу-рахунок (rachunek powierniczy) і DFG
Шукайте поле „Środki ochrony nabywców”. У ньому вказано вид рахунку (відкритий чи закритий), ставку внеску до DFG та установу, що забезпечує платежі. Внесок до DFG сплачує забудовник, а не ви (art. 49 ust. 5). За постановою від 21 червня 2022 р. (Dz.U. 2022 поз. 1341) ставки становлять 0,45% для відкритого рахунку та 0,1% для закритого (станом на жовтень 2026 р.).
DFG повертає платежі з відкритого ескроу-рахунку у випадках з art. 48 ust. 1, наприклад у разі банкрутства забудовника або якщо ви відмовилися від договору, а гроші не повернули в строк. Подробиці: dfg.ufg.pl. Плата за бронювання зараховується в рахунок ціни; після укладення договору із забудовником він вносить її на ескроу-рахунок протягом 7 днів (art. 32 ust. 3-4). Що з нею відбувається, якщо угода не відбудеться, описано в тексті про те, що можна втратити за договором бронювання.
Пункти 5-8: графік, строки та ціна
Графік ділить будівництво щонайменше на 4 етапи, і кожен із них має становити від 10% до 25% загальної вартості проєкту, а не ціни вашої квартири (art. 24 ust. 2). Розбивка орієнтовна (art. 24 ust. 1). Дві дати плануються окремо: плановий строк початку й завершення робіт (загальна частина) і строк передачі власності на вашу квартиру (індивідуальна частина). Порівняйте другу з проєктом договору. Якщо поле про індексацію ціни каже «так», прочитайте умови, перш ніж платити за бронювання.
Якщо ціна на сайті забудовника відрізняється від запропонованої вам, ви можете вимагати договір за найвигіднішою для вас ціною (art. 19a ust. 6). Загальна частина проспекту публікується на сайті забудовника від початку продажів (art. 19a ust. 1, з 11 липня 2025 р.), тому до візиту її можна пропустити через машинний перекладач. Це допоможе знайти потрібні поля, але не замінить присяжний переклад. Як оцінити сам темп будівництва, описано в тексті про те, як перевірити, чи здадуть будинок вчасно.
Пункт 9: оточення
Шаблон вимагає трьох видів відомостей: про наявні об’єкти, що впливають на умови життя (запах, шум, світло; радіус не визначено), про положення місцевого плану для ділянок у межах 100 м від межі проєкту (за його відсутності забудовник пише „Brak planu”) та про планувані проєкти в радіусі 1 км. Порівняйте опис зі схемою розташування будівлі (додаток 3). Якщо на схемі видно дорогу чи трамвайну лінію, якої немає в описі, запитайте про неї письмово.
Пункт 12 і ваша ситуація як іноземця
Мова. Закон про забудовників разом із шаблоном проспекту не регулює мову документа. Застосовується закон про польську мову (єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 81): зі споживачем, що проживає в Польщі, використовують польську (art. 7 ust. 1), документ може мати паралельну версію іншою мовою (art. 8 ust. 1a), а договір зі споживачем можна скласти іноземною мовою на його прохання, якщо він знає цю мову, не є громадянином Польщі й заздалегідь був попереджений про право на документ польською (art. 8 ust. 1b). Це не зобов’язує забудовника перекладати проспект. Як ці норми застосовуються до самого проспекту, вирішить юрист.
Нотаріус. Договір із забудовником є нотаріальним актом (art. 40 ust. 1). За Prawo o notariacie (єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 614) нотаріальні дії здійснюють польською, але на вимогу сторони також іноземною мовою, особисто або з присяжним перекладачем (art. 2 § 3). Якщо ви не знаєте польської, а переклад не додано, нотаріус перекладає акт особисто або через перекладача (art. 87 § 1 pkt 1). Перед підписом акт зачитується, і нотаріус переконується, що ви розумієте його зміст і значення (art. 94 § 1). Присяжний перекладач робить засвідчені письмові переклади та перекладає усно (art. 13 закону про професію присяжного перекладача, єдиний текст Dz.U. 2019 поз. 1326); список перекладачів веде міністр юстиції. Оскільки проспект стає частиною договору, його варто зрозуміти до бронювання, а не під час зачитування акта. Пояснення термінів із документів є в словнику польських термінів із ваших документів.
Дозвіл MSWiA. За законом про набуття нерухомості іноземцями (єдиний текст Dz.U. 2017 поз. 2278) іноземець може купити самостійне житлове приміщення без дозволу, так само гаражне приміщення чи частку в ньому, якщо воно слугує житловим потребам (art. 8 ust. 1 pkt 1 і 1a). Ці винятки не діють у прикордонній зоні (art. 8 ust. 3), а Варшава в ній не лежить. Громадяни держав ЄЕП і Швейцарії дозволу не потребують узагалі (art. 8 ust. 2). За роз’ясненнями MSWiA частка у відокремленій нерухомості, що продається разом із квартирою, наприклад у під’їзній дорозі, потребує дозволу, якщо закон вас стосується. Перевірте поле про доступ до публічної дороги в індивідуальній частині та проєкт договору. Якщо в покупку входить частка в іншій ділянці, письмово запитайте забудовника, про яку саме, і до підпису уточніть у нотаріуса, чи потрібен вам дозвіл.
Оренда під час будівництва. За даними GUS багатоквартирні будинки, здані у 2025 р., будувалися в середньому 24,8 місяця („Efekty działalności budowlanej w 2025 r.”, опубліковано 30 червня 2026 р.). Платежі на ескроу-рахунок вносяться після завершення наступних етапів графіка (art. 8 закону про забудовників), тож дві дати з проспекту визначають, як довго ви платитимете оренду поряд із платежами за договором. За фінансування кредитом погодьте строк бронювання із запасом на рішення банку (art. 31). Порівняння готової квартири та квартири на етапі будівництва: скільки коштує очікування квартири на етапі будівництва.
Що робити, якщо договір відрізняється від проспекту
- Під час бронювання. Забудовник зобов’язаний повідомити вас про зміни проспекту та додатків (art. 33 ust. 1). Якщо він змінив проспект без повідомлення, плата за бронювання підлягає негайному поверненню (art. 34 ust. 1 pkt 3).
- Під час підписання договору із забудовником. Зміни, внесені після вручення проспекту, мають бути в договорі чітко виділені й зобов’язують вас, лише якщо ви на них погодилися (art. 35 ust. 2-3). У договорі ви також заявляєте, що отримали й прочитали проспект (art. 35 ust. 1 pkt 16), тому порівняйте обидва документи до підпису. Якщо ви спираєтеся на переклад, порівнюйте польські тексти, а не лише переклади.
- Після підписання. На відмову у вас 30 днів від укладення договору (art. 43 ust. 2), зокрема якщо зміст договору відхиляється від проспекту (крім змін, прийнятих на підставі art. 35 ust. 2), якщо проспект або інформацію про зміну не вручено, якщо дані в проспекті не відповідали фактичному чи правовому стану на день підписання або якщо в ньому бракувало даних, потрібних за шаблоном. Заяву подають письмово, з нотаріально засвідченим підписом і згодою на викреслення вимог із земельно-іпотечної книги (art. 45 ust. 1). Договір тоді вважається неукладеним, витрат на відмову ви не несете, а забудовник повертає кошти, виплачені йому з відкритого ескроу-рахунку, негайно, не пізніше ніж через 30 днів після отримання заяви (art. 44 ust. 2-3). Під час бронювання діють правила art. 33-34, описані вище.
FAQ
Чи зобов’язаний забудовник дати проспект українською чи англійською?
Ні. Закон про забудовників (єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 880) не містить норми про мову проспекту. Закон про польську мову (єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 81) допускає паралельну версію іншою мовою, а покупець, який не є громадянином Польщі й знає цю мову, може попросити скласти договір нею (art. 8 ust. 1a-1b). Обов’язку перекладати документ жодна з цих норм не запроваджує. Попросити версію зрозумілою вам мовою можна, але забудовник давати її не зобов’язаний (станом на жовтень 2026 р.).
Чи можна підписати договір із забудовником, якщо я не розмовляю польською?
Так. Договір із забудовником (umowa deweloperska) укладається у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1 закону про забудовників), а акт складають польською. На ваше прохання нотаріус може провести угоду й іншою мовою, особисто або з присяжним перекладачем. Якщо ви не знаєте польської, а переклад не додано, нотаріус перекладає акт і переконується, що ви зрозуміли його зміст до підпису (Prawo o notariacie, art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1 та art. 94 § 1, станом на жовтень 2026 р.).
Скільки забудовник може взяти за бронювання квартири?
Станом на жовтень 2026 р.: плата за бронювання не може перевищувати 1% ціни квартири, зазначеної в проспекті (art. 32 ust. 2 закону про забудовників). Договір бронювання вимагає письмової форми під страхом недійсності (art. 30 ust. 1) і укладається на визначений строк. Якщо ви берете кредит, строк має враховувати час на рішення банку (art. 31).
Чи потрібен громадянину країни поза ЄС дозвіл МВС Польщі (MSWiA) на квартиру від забудовника у Варшаві?
На саму квартиру ні. Станом на жовтень 2026 р.: самостійне житлове приміщення та гаражне приміщення (або частку в ньому), що слугує житловим потребам, покупець може придбати без дозволу незалежно від громадянства, крім прикордонної зони; Варшава в неї не входить. За роз’ясненнями MSWiA частка у відокремленій нерухомості, яку продають разом із квартирою, наприклад у під’їзній дорозі, потребує дозволу, якщо закон вас стосується.
Скільки часу є на відмову від договору, якщо він не збігається з проспектом?
Станом на жовтень 2026 р.: 30 днів від дня укладення договору із забудовником (art. 43 ust. 2 закону про забудовників). Це стосується, зокрема, договору, що відрізняється від проспекту, невручення проспекту та даних у проспекті, які не відповідають фактичному чи правовому стану. Заяву подають письмово, з нотаріально засвідченим підписом (art. 45 ust. 1).
Проспект польською, а візит в офіс продажів уже призначено? Напишіть нам до першого візиту в офіс продажів (biuro sprzedaży) забудовника. Ми пройдемо з вами по проспекту та проєкту договору за цим чек-листом, підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста, і підемо в офіс разом; обслуговуємо українською та ще п’ятьма мовами. Покупець на первинному ринку не платить нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками. Перш ніж писати, можна переглянути новобудови Варшави з цінами, опублікованими забудовниками.
Jawno · Vladyslav Moroz, посередник у сфері нерухомості (pośrednik w obrocie nieruchomościami), JDG, страхування OC · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Правовий стан на жовтень 2026 р.