Deweloper przysłał prospekt informacyjny przed rezerwacją, a każda strona jest po polsku. Wersji angielskiej prawo nie wymaga, więc przy rezerwacji i tak pracujesz na polskim tekście. Poniżej znajdziesz 12 punktów do odhaczenia, zanim zapłacisz opłatę rezerwacyjną, razem z polskimi hasłami, które wskażą Ci właściwe miejsce w dokumencie. Opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny mieszkania podanej w prospekcie (art. 32 ust. 2 ustawy deweloperskiej).
Podstawa prawna: ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Przepisy o ochronie nabywców obowiązują od 1 lipca 2022 r. Wszystkie zasady i liczby poniżej: stan na październik 2026 r.
Lista kontrolna przed opłatą rezerwacyjną
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Nr | Co sprawdzić | Polskie hasło w dokumencie |
|---|---|---|
| 1 | Data sporządzenia prospektu i komplet załączników lub aktualizacji | „Data sporządzenia prospektu” |
| 2 | Numer księgi wieczystej i wpisy w dziale IV (hipoteki, wnioski w toku) | księga wieczysta, dział IV |
| 3 | Pozwolenie na budowę: czy istnieje, czy jest ostateczne, czy zostało zaskarżone | pozwolenie na budowę |
| 4 | Rodzaj rachunku powierniczego (otwarty lub zamknięty), bank i stawka składki na DFG | „Środki ochrony nabywców” |
| 5 | Harmonogram: co najmniej 4 etapy i planowany termin zakończenia robót | harmonogram przedsięwzięcia |
| 6 | Termin przeniesienia własności Twojego mieszkania (część indywidualna) | „Termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności” |
| 7 | Cena, cena za m², powierzchnia użytkowa i zgodność z ceną na stronie dewelopera | cena, powierzchnia użytkowa |
| 8 | Czy umowa dopuszcza waloryzację ceny i na jakich zasadach | „Dopuszczenie waloryzacji ceny” |
| 9 | Otoczenie: plan miejscowy dla działek do 100 m i planowane przedsięwzięcia w promieniu 1 km | „Brak planu” |
| 10 | Trzy załączniki: rzut mieszkania, projekt umowy deweloperskiej, szkic usytuowania budynku | załączniki do prospektu |
| 11 | Sama umowa rezerwacyjna: pisemna, na czas oznaczony, opłata do 1% ceny z prospektu | umowa rezerwacyjna |
| 12 | Jeśli ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców Cię dotyczy: czy w zakup wchodzi udział w odrębnej działce, np. w drodze dojazdowej | droga dojazdowa, udział |
Poniżej omawiamy punkty, przy których najłatwiej o błąd.
Punkty 1-3: dokument, księga wieczysta i pozwolenie
Prospekt musi być przekazany nieodpłatnie, wraz z załącznikami, na trwałym nośniku, przed umową rezerwacyjną i przed umową deweloperską (art. 21 ust. 1-2). Jeśli dostałeś go tylko w innej formie, możesz żądać wersji papierowej w lokalu przedsiębiorstwa dewelopera (art. 21 ust. 3). To nie jest ulotka: prospekt wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy rezerwacyjnej i deweloperskiej (art. 23 ust. 2). Jeśli coś się zmieniło od daty sporządzenia, deweloper dołącza aneks lub nowy prospekt ze zmianą oznaczoną tak, byś ją rozpoznał (art. 22).
Dwa porównania zrobisz bez znajomości polskiego, bo to zestawienie numerów i nazw:
- Księga wieczysta. Wpisz numer KW z prospektu w wyszukiwarkę Elektronicznych Ksiąg Wieczystych i porównaj wpisy w dziale IV z polem prospektu o hipotekach.
- KRS. Sprawdź numer KRS z części ogólnej w wyszukiwarce KRS: czy nazwa i siedziba spółki zgadzają się z prospektem i projektem umowy?
Przy pozwoleniu na budowę prospekt ma trzy pola tak/nie (czy jest, czy ostateczne, czy zaskarżone) oraz numer pozwolenia i organ, który je wydał. Na życzenie, nawet przed rezerwacją, deweloper musi też okazać w swoim lokalu m.in. aktualną księgę wieczystą, odpis z KRS, pozwolenie na budowę, sprawozdania finansowe za ostatnie dwa lata, projekt budowlany oraz zgodę banku na bezobciążeniowe przeniesienie własności lub zobowiązanie do jej udzielenia (art. 26 ust. 1).
Punkt 4: rachunek powierniczy i DFG
Szukaj pola „Środki ochrony nabywców”. Podaje ono rodzaj rachunku (otwarty lub zamknięty), stawkę składki na DFG i instytucję zabezpieczającą wpłaty. Składkę na DFG płaci deweloper, nie Ty (art. 49 ust. 5). Według rozporządzenia z 21 czerwca 2022 r. (Dz.U. 2022 poz. 1341) stawki wynoszą 0,45% dla rachunku otwartego i 0,1% dla zamkniętego (stan na październik 2026 r.).
DFG zwraca wpłaty z otwartego rachunku powierniczego w przypadkach z art. 48 ust. 1, np. przy upadłości dewelopera albo gdy odstąpiłeś od umowy, a pieniądze nie wróciły w terminie. Szczegóły: dfg.ufg.pl. Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny; po zawarciu umowy deweloperskiej deweloper wpłaca ją na rachunek powierniczy w ciągu 7 dni (art. 32 ust. 3-4). Co się z nią dzieje, gdy transakcja nie dojdzie do skutku, opisujemy w tekście o tym, co możesz stracić przy umowie rezerwacyjnej.
Punkty 5-8: harmonogram, terminy i cena
Harmonogram dzieli budowę na co najmniej 4 etapy, a każdy z nich ma stanowić od 10% do 25% łącznych kosztów przedsięwzięcia, nie ceny Twojego mieszkania (art. 24 ust. 2). Podział jest szacunkowy (art. 24 ust. 1). Dwie daty planujesz osobno: planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót (część ogólna) oraz termin przeniesienia własności Twojego mieszkania (część indywidualna). Porównaj tę drugą z projektem umowy. Jeśli pole o waloryzacji ceny mówi „tak”, przeczytaj zasady, zanim zapłacisz za rezerwację.
Jeśli cena na stronie internetowej dewelopera różni się od oferowanej Tobie, możesz żądać umowy po cenie dla Ciebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6). Część ogólna prospektu jest publikowana na stronie dewelopera od początku sprzedaży (art. 19a ust. 1, od 11 lipca 2025 r.), więc przed wizytą możesz ją przepuścić przez tłumacza maszynowego. To pomoże znaleźć pola, ale nie zastępuje tłumaczenia przysięgłego. Jak ocenić samo tempo budowy, opisujemy w tekście o tym, jak sprawdzić, czy inwestycja zostanie oddana na czas.
Punkt 9: otoczenie
Szablon wymaga trzech rodzajów informacji: istniejących obiektów wpływających na warunki życia (zapach, hałas, światło; bez określonego promienia), zapisów planu miejscowego dla działek do 100 m od granicy inwestycji (przy braku planu deweloper wpisuje „Brak planu”) oraz planowanych przedsięwzięć w promieniu 1 km. Porównaj opis ze szkicem usytuowania budynku (załącznik 3). Jeśli na szkicu widać drogę lub linię tramwajową, której nie ma w opisie, zapytaj o nią na piśmie.
Punkt 12 i Twoja sytuacja jako cudzoziemca
Język. Ustawa deweloperska, razem z szablonem prospektu, nie reguluje języka dokumentu. Zastosowanie ma ustawa o języku polskim (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81): wobec konsumenta mieszkającego w Polsce używa się polskiego (art. 7 ust. 1), dokument może mieć równoległą wersję w innym języku (art. 8 ust. 1a), a umowę z konsumentem można sporządzić w obcym języku na jego prośbę, jeśli zna ten język, nie jest obywatelem polskim i został wcześniej uprzedzony o prawie do dokumentu po polsku (art. 8 ust. 1b). To nie obliguje dewelopera do tłumaczenia prospektu. Jak te przepisy stosują się do samego prospektu, rozstrzygnie prawnik.
Notariusz. Umowa deweloperska to akt notarialny (art. 40 ust. 1). Według Prawa o notariacie (t.j. Dz.U. 2026 poz. 614) czynności notarialne dokonuje się po polsku, ale na żądanie strony także w obcym języku, osobiście lub z tłumaczem przysięgłym (art. 2 § 3). Jeśli nie znasz polskiego, a tłumaczenia nie załączono, notariusz tłumaczy akt osobiście lub przez tłumacza (art. 87 § 1 pkt 1). Przed podpisem akt jest odczytywany, a notariusz upewnia się, że rozumiesz jego treść i znaczenie (art. 94 § 1). Tłumacz przysięgły sporządza poświadczone tłumaczenia pisemne i tłumaczy ustnie (art. 13 ustawy o zawodzie tłumacza przysięgłego, t.j. Dz.U. 2019 poz. 1326); listę tłumaczy prowadzi Minister Sprawiedliwości. Skoro prospekt staje się częścią umowy, warto go zrozumieć przed rezerwacją, a nie dopiero przy odczytywaniu aktu. Wyjaśnienie pojęć z dokumentów znajdziesz w słowniku polskich pojęć z Twoich dokumentów.
Zezwolenie MSWiA. Według ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278) cudzoziemiec może kupić samodzielny lokal mieszkalny bez zezwolenia, podobnie lokal garażowy lub udział w nim, jeśli służy potrzebom mieszkaniowym (art. 8 ust. 1 pkt 1 i 1a). Wyjątki te nie działają w strefie nadgranicznej (art. 8 ust. 3), a Warszawa w niej nie leży. Obywatele EOG i Szwajcarii nie potrzebują zezwolenia wcale (art. 8 ust. 2). Według FAQ MSWiA udział w odrębnej nieruchomości sprzedawanej razem z mieszkaniem, np. w drodze dojazdowej, wymaga zezwolenia, jeśli ustawa Cię dotyczy. Sprawdź pole o dostępie do drogi publicznej w części indywidualnej oraz projekt umowy. Jeśli w zakup wchodzi udział w innej działce, zapytaj dewelopera na piśmie, o którą chodzi, i sprawdź u notariusza przed podpisem, czy potrzebujesz zezwolenia.
Czynsz podczas budowy. Według GUS budynki wielorodzinne oddane w 2025 r. budowano średnio 24,8 miesiąca („Efekty działalności budowlanej w 2025 r.”, opublikowane 30 czerwca 2026 r.). Wpłaty na rachunek powierniczy następują po zakończeniu kolejnych etapów harmonogramu (art. 8 ustawy deweloperskiej), więc dwie daty z prospektu wyznaczają, jak długo zapłacisz czynsz obok rat. Przy finansowaniu kredytem uzgodnij termin rezerwacji z zapasem na decyzję banku (art. 31). Porównanie mieszkania gotowego i w budowie: ile kosztuje czekanie na mieszkanie w budowie.
Co zrobić, gdy umowa różni się od prospektu
- Podczas rezerwacji. Deweloper musi poinformować Cię o zmianach prospektu i załączników (art. 33 ust. 1). Jeśli zmienił prospekt bez informacji, opłata rezerwacyjna podlega niezwłocznemu zwrotowi (art. 34 ust. 1 pkt 3).
- Przy podpisaniu umowy deweloperskiej. Zmiany wprowadzone po doręczeniu prospektu muszą być w umowie wyraźnie wyróżnione i wiążą Cię tylko wtedy, gdy się na nie zgodzisz (art. 35 ust. 2-3). W umowie składasz też oświadczenie, że prospekt otrzymałeś i przeczytałeś (art. 35 ust. 1 pkt 16), więc porównaj oba dokumenty przed podpisem. Jeśli opierasz się na tłumaczeniu, porównuj teksty polskie, a nie tylko przekłady.
- Po podpisaniu. Masz 30 dni od zawarcia umowy na odstąpienie (art. 43 ust. 2), m.in. gdy treść umowy odbiega od prospektu (z wyjątkiem zmian zaakceptowanych na podstawie art. 35 ust. 2), gdy nie doręczono prospektu lub informacji o zmianie, gdy dane w prospekcie nie odpowiadały stanowi faktycznemu lub prawnemu w dniu podpisania albo gdy brakowało w nim danych wymaganych szablonem. Oświadczenie składasz na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym i ze zgodą na wykreślenie roszczeń z księgi wieczystej (art. 45 ust. 1). Umowę uważa się wtedy za niezawartą, nie ponosisz kosztów odstąpienia, a deweloper zwraca środki wypłacone mu z otwartego rachunku powierniczego niezwłocznie, najpóźniej w 30 dni od otrzymania oświadczenia (art. 44 ust. 2-3). Przy rezerwacji obowiązują zasady z art. 33-34 opisane wyżej.
FAQ
Czy deweloper musi dać prospekt informacyjny po angielsku?
Nie. Ustawa deweloperska (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880) nie zawiera przepisu o języku prospektu. Ustawa o języku polskim (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81) pozwala na równoległą wersję w innym języku, a nabywca niebędący obywatelem polskim, który zna ten język, może poprosić o sporządzenie umowy w tym języku (art. 8 ust. 1a-1b). Obowiązku tłumaczenia żaden z tych przepisów nie wprowadza. O wersję angielską możesz poprosić, ale deweloper nie musi jej dać (stan na październik 2026 r.).
Czy mogę podpisać umowę deweloperską, jeśli nie mówię po polsku?
Tak. Umowa deweloperska ma formę aktu notarialnego (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej), a akt sporządza się po polsku. Na Twoje żądanie notariusz może go przeprowadzić także w innym języku, osobiście lub z tłumaczem przysięgłym. Jeśli nie znasz polskiego, a tłumaczenia nie załączono, notariusz tłumaczy akt i upewnia się, że rozumiesz jego treść przed podpisem (Prawo o notariacie, art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1 i art. 94 § 1, stan na październik 2026 r.).
Ile deweloper może pobrać za rezerwację mieszkania?
Stan na październik 2026 r.: opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny mieszkania podanej w prospekcie (art. 32 ust. 2 ustawy deweloperskiej). Umowa rezerwacyjna wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 30 ust. 1) i jest zawierana na czas oznaczony. Jeśli bierzesz kredyt, termin powinien uwzględniać czas na decyzję banku (art. 31).
Czy cudzoziemiec spoza UE potrzebuje zezwolenia MSWiA na mieszkanie od dewelopera w Warszawie?
Nie na samo mieszkanie. Stan na październik 2026 r.: samodzielny lokal mieszkalny oraz lokal garażowy (lub udział w nim) służący potrzebom mieszkaniowym nabywca może kupić bez zezwolenia, niezależnie od obywatelstwa, poza strefą nadgraniczną; Warszawa w niej nie leży. Według FAQ MSWiA udział w odrębnej nieruchomości sprzedawany z mieszkaniem, np. w drodze dojazdowej, wymaga zezwolenia, jeśli ustawa Cię dotyczy.
Ile mam czasu na odstąpienie, gdy umowa nie zgadza się z prospektem?
Stan na październik 2026 r.: 30 dni od zawarcia umowy deweloperskiej (art. 43 ust. 2 ustawy deweloperskiej). Dotyczy to m.in. umowy różniącej się od prospektu, niedoręczenia prospektu oraz danych w prospekcie niezgodnych ze stanem faktycznym lub prawnym. Oświadczenie składa się na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 45 ust. 1).
Masz prospekt po polsku i termin w biurze sprzedaży? Napisz do nas przed pierwszą wizytą w biurze sprzedaży dewelopera. Przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy według tej listy, wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika, i pójdziemy do biura razem; obsługujemy po angielsku i w innych sześciu językach. Kupujący na rynku pierwotnym nie płaci nam wynagrodzenia. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami. Zanim napiszesz, możesz przejrzeć nowe mieszkania w Warszawie z cenami opublikowanymi przez deweloperów.
Jawno · Vladyslav Moroz, pośrednik w obrocie nieruchomościami (JDG, ubezpieczenie OC) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny na październik 2026 r.