Застройщик прислал информационный проспект (prospekt informacyjny) до бронирования, и каждая страница на польском. Версии на другом языке закон не требует, поэтому при бронировании вы всё равно работаете с польским текстом. Ниже 12 пунктов, которые стоит отметить до оплаты брони, вместе с польскими словами, по которым вы найдёте нужное место в документе. Плата за бронирование не может превышать 1% цены квартиры, указанной в проспекте (art. 32 ust. 2 закона о застройщиках).
Правовая основа: закон от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Застройщицком гарантийном фонде (ед. текст Dz.U. 2026 поз. 880). Нормы о защите покупателей действуют с 1 июля 2022 г. Все правила и цифры ниже даны по состоянию на октябрь 2026 г.
Чек-лист до оплаты брони
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| № | Что проверить | Польские слова в документе |
|---|---|---|
| 1 | Дата составления проспекта и полнота приложений или обновлений | „Data sporządzenia prospektu” |
| 2 | Номер земельно-ипотечной книги и записи в разделе IV (ипотеки, поданные заявления) | księga wieczysta, dział IV |
| 3 | Разрешение на строительство: есть ли оно, вступило ли в силу, обжаловано ли | pozwolenie na budowę |
| 4 | Вид эскроу-счёта (открытый или закрытый), банк и ставка взноса в DFG | „Środki ochrony nabywców” |
| 5 | График: не менее 4 этапов и плановый срок окончания работ | harmonogram przedsięwzięcia |
| 6 | Срок передачи права собственности на вашу квартиру (индивидуальная часть) | „Termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności” |
| 7 | Цена, цена за м², полезная площадь и совпадение с ценой на сайте застройщика | cena, powierzchnia użytkowa |
| 8 | Допускает ли договор индексацию цены и на каких условиях | „Dopuszczenie waloryzacji ceny” |
| 9 | Окружение: местный план для участков в пределах 100 м и планируемые проекты в радиусе 1 км | „Brak planu” |
| 10 | Три приложения: план квартиры, проект договора с застройщиком, схема расположения здания | załączniki do prospektu |
| 11 | Сам договор бронирования: письменный, на определённый срок, плата до 1% цены из проспекта | umowa rezerwacyjna |
| 12 | Если закон о приобретении недвижимости иностранцами вас касается: входит ли в покупку доля в отдельном участке, например в подъездной дороге | droga dojazdowa, udział |
Ниже разобраны пункты, где проще всего ошибиться.
Пункты 1-3: документ, земельно-ипотечная книга и разрешение
Проспект должен быть передан бесплатно, вместе с приложениями, на долговременном носителе, до договора бронирования и до договора с застройщиком (art. 21 ust. 1-2). Если вы получили его только в другой форме, можете потребовать бумажную версию в помещении предприятия застройщика (art. 21 ust. 3). Это не рекламная листовка: проспект с приложениями — неотъемлемая часть договора бронирования и договора с застройщиком (art. 23 ust. 2). Если что-то изменилось с даты составления, застройщик прикладывает приложение или новый проспект с изменением, отмеченным так, чтобы вы его заметили (art. 22).
Два сравнения можно сделать без знания польского, потому что это сопоставление номеров и названий:
- Земельно-ипотечная книга (księga wieczysta, KW). Введите номер KW из проспекта в поисковик Электронных земельно-ипотечных книг и сравните записи в разделе IV с полем проспекта об ипотеках.
- KRS. Проверьте номер KRS из общей части в поисковике KRS: совпадают ли название и место нахождения компании с проспектом и проектом договора?
По разрешению на строительство в проспекте есть три поля «да/нет» (есть ли оно, окончательное ли, обжаловано ли), а также номер разрешения и выдавший его орган. По требованию, даже до бронирования, застройщик обязан показать в своём помещении, среди прочего, актуальную земельно-ипотечную книгу, выписку из KRS, разрешение на строительство, финансовую отчётность за последние два года, строительный проект и согласие банка на передачу собственности без обременений или обязательство его дать (art. 26 ust. 1).
Пункт 4: эскроу-счёт (rachunek powierniczy) и DFG
Ищите поле „Środki ochrony nabywców”. В нём указаны вид счёта (открытый или закрытый), ставка взноса в DFG и учреждение, обеспечивающее платежи. Взнос в DFG платит застройщик, а не вы (art. 49 ust. 5). По постановлению от 21 июня 2022 г. (Dz.U. 2022 поз. 1341) ставки составляют 0,45% для открытого счёта и 0,1% для закрытого (по состоянию на октябрь 2026 г.).
DFG возвращает платежи с открытого эскроу-счёта в случаях из art. 48 ust. 1, например при банкротстве застройщика или если вы отказались от договора, а деньги не вернули в срок. Подробности: dfg.ufg.pl. Плата за бронирование засчитывается в счёт цены; после заключения договора с застройщиком он вносит её на эскроу-счёт в течение 7 дней (art. 32 ust. 3-4). Что с ней происходит, если сделка не состоится, описано в тексте о том, что можно потерять по договору бронирования.
Пункты 5-8: график, сроки и цена
График делит стройку минимум на 4 этапа, и каждый из них должен составлять от 10% до 25% общей стоимости проекта, а не цены вашей квартиры (art. 24 ust. 2). Разбивка ориентировочная (art. 24 ust. 1). Две даты планируются отдельно: плановый срок начала и окончания работ (общая часть) и срок передачи собственности на вашу квартиру (индивидуальная часть). Сравните вторую с проектом договора. Если поле об индексации цены говорит «да», прочитайте условия до того, как заплатите за бронь.
Если цена на сайте застройщика отличается от предложенной вам, вы можете требовать договор по наиболее выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6). Общая часть проспекта публикуется на сайте застройщика с начала продаж (art. 19a ust. 1, с 11 июля 2025 г.), поэтому до визита её можно пропустить через машинный переводчик. Это поможет найти нужные поля, но не заменит присяжный перевод. Как оценить сам темп стройки, описано в тексте о том, как проверить, сдадут ли дом в срок.
Пункт 9: окружение
Шаблон требует трёх видов сведений: об существующих объектах, влияющих на условия жизни (запах, шум, свет; радиус не определён), о положениях местного плана для участков в пределах 100 м от границы проекта (при его отсутствии застройщик пишет „Brak planu”) и о планируемых проектах в радиусе 1 км. Сравните описание со схемой расположения здания (приложение 3). Если на схеме видна дорога или трамвайная линия, которой нет в описании, спросите о ней письменно.
Пункт 12 и ваша ситуация как иностранца
Язык. Закон о застройщиках вместе с шаблоном проспекта не регулирует язык документа. Применяется закон о польском языке (ед. текст Dz.U. 2026 поз. 81): с потребителем, проживающим в Польше, используют польский (art. 7 ust. 1), у документа может быть параллельная версия на другом языке (art. 8 ust. 1a), а договор с потребителем можно составить на иностранном языке по его просьбе, если он знает этот язык, не является гражданином Польши и заранее был предупреждён о праве на документ по-польски (art. 8 ust. 1b). Это не обязывает застройщика переводить проспект. Как эти нормы применяются к самому проспекту, решит юрист.
Нотариус. Договор с застройщиком — нотариальный акт (art. 40 ust. 1). По Prawo o notariacie (ед. текст Dz.U. 2026 поз. 614) нотариальные действия совершаются по-польски, но по требованию стороны также на иностранном языке, лично или с присяжным переводчиком (art. 2 § 3). Если вы не знаете польского, а перевод не приложен, нотариус переводит акт лично или через переводчика (art. 87 § 1 pkt 1). Перед подписью акт зачитывается, и нотариус убеждается, что вы понимаете его содержание и значение (art. 94 § 1). Присяжный переводчик делает заверенные письменные переводы и переводит устно (art. 13 закона о профессии присяжного переводчика, ед. текст Dz.U. 2019 поз. 1326); список переводчиков ведёт министр юстиции. Раз проспект становится частью договора, его стоит понять до бронирования, а не при зачитывании акта. Пояснения терминов из документов есть в словаре польских терминов из ваших документов.
Разрешение MSWiA. По закону о приобретении недвижимости иностранцами (ед. текст Dz.U. 2017 поз. 2278) иностранец может купить самостоятельное жилое помещение без разрешения, так же гаражное помещение или долю в нём, если оно служит жилищным потребностям (art. 8 ust. 1 pkt 1 и 1a). Эти исключения не действуют в приграничной зоне (art. 8 ust. 3), а Варшава в ней не лежит. Граждане государств ЕЭЗ и Швейцарии разрешения не требуют вовсе (art. 8 ust. 2). По разъяснениям MSWiA доля в отдельной недвижимости, продаваемой вместе с квартирой, например в подъездной дороге, требует разрешения, если закон вас касается. Проверьте поле о доступе к публичной дороге в индивидуальной части и проект договора. Если в покупку входит доля в другом участке, письменно спросите застройщика, о каком именно, и до подписи уточните у нотариуса, нужно ли вам разрешение.
Аренда во время стройки. По данным GUS многоквартирные дома, сданные в 2025 г., строились в среднем 24,8 месяца („Efekty działalności budowlanej w 2025 r.”, опубликовано 30 июня 2026 г.). Платежи на эскроу-счёт вносятся по завершении очередных этапов графика (art. 8 закона о застройщиках), поэтому две даты из проспекта определяют, как долго вы будете платить аренду наряду с платежами по договору. При финансировании кредитом согласуйте срок брони с запасом на решение банка (art. 31). Сравнение готовой квартиры и квартиры на этапе строительства: сколько стоит ожидание квартиры на этапе строительства.
Что делать, если договор отличается от проспекта
- Во время бронирования. Застройщик обязан сообщить вам об изменениях проспекта и приложений (art. 33 ust. 1). Если он изменил проспект без уведомления, плата за бронирование подлежит немедленному возврату (art. 34 ust. 1 pkt 3).
- При подписании договора с застройщиком. Изменения, внесённые после вручения проспекта, должны быть в договоре явно выделены и связывают вас, только если вы на них согласились (art. 35 ust. 2-3). В договоре вы также заявляете, что получили и прочитали проспект (art. 35 ust. 1 pkt 16), поэтому сравните оба документа до подписи. Если вы опираетесь на перевод, сравнивайте польские тексты, а не только переводы.
- После подписания. На отказ у вас 30 дней с момента заключения договора (art. 43 ust. 2), в частности если содержание договора отклоняется от проспекта (кроме изменений, принятых на основании art. 35 ust. 2), если проспект или информация об изменении не были вручены, если данные в проспекте не соответствовали фактическому или правовому состоянию на день подписания или если в нём не хватало данных, требуемых шаблоном. Заявление подают письменно, с нотариально удостоверенной подписью и согласием на вычёркивание притязаний из земельно-ипотечной книги (art. 45 ust. 1). Договор тогда считается незаключённым, расходов на отказ вы не несёте, а застройщик возвращает средства, выплаченные ему с открытого эскроу-счёта, незамедлительно, не позднее чем через 30 дней после получения заявления (art. 44 ust. 2-3). При бронировании действуют правила art. 33-34, описанные выше.
FAQ
Обязан ли застройщик дать проспект на русском или английском языке?
Нет. Закон о застройщиках (ед. текст Dz.U. 2026 поз. 880) не содержит нормы о языке проспекта. Закон о польском языке (ед. текст Dz.U. 2026 поз. 81) допускает параллельную версию на другом языке, а покупатель, который не является гражданином Польши и знает этот язык, может попросить составить договор на нём (art. 8 ust. 1a-1b). Обязанности переводить документ ни одна из этих норм не вводит. Попросить версию на понятном вам языке можно, но застройщик давать её не обязан (по состоянию на октябрь 2026 г.).
Можно ли подписать договор с застройщиком, если я не говорю по-польски?
Да. Договор с застройщиком (umowa deweloperska) заключается в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1 закона о застройщиках), а акт составляют по-польски. По вашему требованию нотариус может провести сделку и на другом языке, лично или с присяжным переводчиком. Если вы не знаете польского, а перевод не приложен, нотариус переводит акт и убеждается, что вы поняли его содержание до подписи (Prawo o notariacie, art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1 и art. 94 § 1, по состоянию на октябрь 2026 г.).
Сколько застройщик может взять за бронирование квартиры?
По состоянию на октябрь 2026 г.: плата за бронирование не может превышать 1% цены квартиры, указанной в проспекте (art. 32 ust. 2 закона о застройщиках). Договор бронирования требует письменной формы под страхом недействительности (art. 30 ust. 1) и заключается на определённый срок. Если вы берёте кредит, срок должен учитывать время на решение банка (art. 31).
Нужно ли гражданину страны вне ЕС разрешение МВД Польши (MSWiA) на квартиру от застройщика в Варшаве?
На саму квартиру нет. По состоянию на октябрь 2026 г.: самостоятельное жилое помещение и гаражное помещение (или долю в нём), служащее жилищным потребностям, покупатель может приобрести без разрешения независимо от гражданства, кроме приграничной зоны; Варшава в неё не входит. По разъяснениям MSWiA доля в отдельной недвижимости, которую продают вместе с квартирой, например в подъездной дороге, требует разрешения, если закон вас касается.
Сколько времени есть на отказ от договора, если он не совпадает с проспектом?
По состоянию на октябрь 2026 г.: 30 дней со дня заключения договора с застройщиком (art. 43 ust. 2 закона о застройщиках). Это относится, в частности, к договору, который отличается от проспекта, к невручению проспекта и к данным в проспекте, не соответствующим фактическому или правовому состоянию. Заявление подают письменно, с нотариально удостоверенной подписью (art. 45 ust. 1).
Проспект на польском, а визит в офис продаж уже назначен? Напишите нам до первого визита в офис продаж (biuro sprzedaży) застройщика. Мы пройдём с вами по проспекту и проекту договора по этому чек-листу, подскажем, о чём спросить застройщика или юриста, и пойдём в офис вместе; обслуживаем на русском и ещё на шести языках. Покупатель на первичном рынке не платит нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками. Перед тем как писать, можно посмотреть новостройки Варшавы с ценами, опубликованными застройщиками.
Jawno · Vladyslav Moroz, посредник по недвижимости (pośrednik w obrocie nieruchomościami), JDG, страхование OC · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние на октябрь 2026 г.