Der Bauträger hat Ihnen vor der Reservierung den Informationsprospekt (prospekt informacyjny) geschickt, und jede Seite ist auf Polnisch. Eine Fassung in anderer Sprache verlangt das Gesetz nicht, Sie arbeiten bei der Reservierung also trotzdem mit dem polnischen Text. Unten finden Sie 12 Punkte zum Abhaken, bevor Sie die Reservierungsgebühr zahlen, zusammen mit den polnischen Begriffen, über die Sie die richtige Stelle im Dokument finden. Die Reservierungsgebühr darf 1 % des im Prospekt genannten Wohnungspreises nicht übersteigen (Art. 32 Abs. 2 Bauträgergesetz).
Rechtsgrundlage: Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und über den Bauträger-Garantiefonds (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880). Die Vorschriften zum Erwerberschutz gelten seit dem 1. Juli 2022. Alle Regeln und Zahlen unten: Stand Oktober 2026.
Checkliste vor der Reservierungsgebühr
Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen.
| Nr. | Was prüfen | Polnischer Begriff im Dokument |
|---|---|---|
| 1 | Datum der Erstellung des Prospekts und Vollständigkeit der Anlagen oder Aktualisierungen | „Data sporządzenia prospektu” |
| 2 | Grundbuchnummer und Eintragungen in Abteilung IV (Hypotheken, anhängige Anträge) | księga wieczysta, dział IV |
| 3 | Baugenehmigung: ob sie vorliegt, rechtskräftig ist, angefochten wurde | pozwolenie na budowę |
| 4 | Art des Treuhandkontos (offen oder geschlossen), Bank und Beitragssatz zum DFG | „Środki ochrony nabywców” |
| 5 | Bauzeitenplan: mindestens 4 Etappen und geplanter Termin für das Bauende | harmonogram przedsięwzięcia |
| 6 | Termin der Eigentumsübertragung Ihrer Wohnung (individueller Teil) | „Termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności” |
| 7 | Preis, Preis pro m², Nutzfläche und Übereinstimmung mit dem Preis auf der Website des Bauträgers | cena, powierzchnia użytkowa |
| 8 | Ob der Vertrag eine Preisanpassung zulässt und zu welchen Bedingungen | „Dopuszczenie waloryzacji ceny” |
| 9 | Umfeld: Bebauungsplan für Grundstücke bis 100 m und geplante Vorhaben im Umkreis von 1 km | „Brak planu” |
| 10 | Drei Anlagen: Wohnungsgrundriss, Entwurf des Bauträgervertrags, Lageskizze des Gebäudes | załączniki do prospektu |
| 11 | Der Reservierungsvertrag selbst: schriftlich, befristet, Gebühr bis 1 % des Preises laut Prospekt | umowa rezerwacyjna |
| 12 | Falls das Gesetz über den Immobilienerwerb durch Ausländer auf Sie zutrifft: ob zum Kauf ein Anteil an einem gesonderten Grundstück gehört, etwa an einer Zufahrtsstraße | droga dojazdowa, udział |
Nachfolgend die Punkte, bei denen Fehler am leichtesten passieren.
Punkte 1-3: Dokument, Grundbuch und Baugenehmigung
Der Prospekt muss unentgeltlich, mit Anlagen, auf einem dauerhaften Datenträger übergeben werden, vor dem Reservierungsvertrag und vor dem Bauträgervertrag (Art. 21 Abs. 1-2). Haben Sie ihn nur in anderer Form erhalten, können Sie eine Papierfassung in den Geschäftsräumen des Bauträgers verlangen (Art. 21 Abs. 3). Das ist kein Werbeprospekt: Der Prospekt samt Anlagen ist fester Bestandteil des Reservierungs- und des Bauträgervertrags (Art. 23 Abs. 2). Hat sich seit dem Erstellungsdatum etwas geändert, legt der Bauträger eine Anlage oder einen neuen Prospekt bei, in dem die Änderung so gekennzeichnet ist, dass Sie sie erkennen (Art. 22).
Zwei Vergleiche gelingen ohne Polnischkenntnisse, denn es geht um den Abgleich von Nummern und Namen:
- Grundbuch (księga wieczysta, KW). Geben Sie die KW-Nummer aus dem Prospekt in die Suche der Elektronischen Grundbücher ein und vergleichen Sie die Eintragungen in Abteilung IV mit dem Prospektfeld zu Hypotheken.
- KRS. Prüfen Sie die KRS-Nummer aus dem allgemeinen Teil in der KRS-Suche: Stimmen Name und Sitz der Gesellschaft mit Prospekt und Vertragsentwurf überein?
Zur Baugenehmigung enthält der Prospekt drei Ja/Nein-Felder (liegt sie vor, ist sie rechtskräftig, wurde sie angefochten) sowie die Nummer der Genehmigung und die ausstellende Behörde. Auf Verlangen, auch schon vor der Reservierung, muss der Bauträger in seinen Räumen unter anderem das aktuelle Grundbuch, den KRS-Auszug, die Baugenehmigung, die Jahresabschlüsse der letzten zwei Jahre, das Bauprojekt sowie die Zustimmung der Bank zur lastenfreien Eigentumsübertragung oder die Verpflichtung zu ihrer Erteilung vorlegen (Art. 26 Abs. 1).
Punkt 4: Treuhandkonto (rachunek powierniczy) und DFG
Suchen Sie das Feld „Środki ochrony nabywców”. Es nennt die Art des Kontos (offen oder geschlossen), den Beitragssatz zum DFG und die Einrichtung, die die Zahlungen absichert. Den DFG-Beitrag zahlt der Bauträger, nicht Sie (Art. 49 Abs. 5). Nach der Verordnung vom 21. Juni 2022 (Dz.U. 2022 Pos. 1341) betragen die Sätze 0,45 % für das offene und 0,1 % für das geschlossene Konto (Stand Oktober 2026).
Der DFG erstattet Zahlungen vom offenen Treuhandkonto in den Fällen des Art. 48 Abs. 1, etwa bei Insolvenz des Bauträgers oder wenn Sie zurückgetreten sind und das Geld nicht fristgerecht zurückkam. Einzelheiten: dfg.ufg.pl. Die Reservierungsgebühr wird auf den Preis angerechnet; nach Abschluss des Bauträgervertrags zahlt sie der Bauträger innerhalb von 7 Tagen auf das Treuhandkonto ein (Art. 32 Abs. 3-4). Was mit ihr geschieht, wenn der Kauf nicht zustande kommt, beschreiben wir im Text darüber, was Sie beim Reservierungsvertrag verlieren können.
Punkte 5-8: Bauzeitenplan, Termine und Preis
Der Bauzeitenplan teilt den Bau in mindestens 4 Etappen, und jede soll 10 % bis 25 % der Gesamtkosten des Vorhabens ausmachen, nicht des Preises Ihrer Wohnung (Art. 24 Abs. 2). Die Aufteilung ist eine Schätzung (Art. 24 Abs. 1). Zwei Daten werden getrennt geplant: der geplante Beginn und das geplante Ende der Arbeiten (allgemeiner Teil) sowie der Termin der Eigentumsübertragung Ihrer Wohnung (individueller Teil). Vergleichen Sie den zweiten mit dem Vertragsentwurf. Sagt das Feld zur Preisanpassung „ja“, lesen Sie die Regeln, bevor Sie die Reservierung bezahlen.
Weicht der Preis auf der Website des Bauträgers von dem Ihnen angebotenen ab, können Sie einen Vertrag zum für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6). Der allgemeine Teil des Prospekts ist seit Verkaufsbeginn auf der Website des Bauträgers veröffentlicht (Art. 19a Abs. 1, seit dem 11. Juli 2025), sodass Sie ihn vor dem Termin durch ein maschinelles Übersetzungsprogramm laufen lassen können. Das hilft, die Felder zu finden, ersetzt aber keine beglaubigte Übersetzung. Wie Sie das Bautempo selbst beurteilen, beschreiben wir im Text darüber, wie Sie prüfen, ob das Projekt fristgerecht fertig wird.
Punkt 9: Umfeld
Die Vorlage verlangt drei Arten von Angaben: bestehende Objekte, die die Lebensbedingungen beeinflussen (Geruch, Lärm, Licht; ohne festgelegten Radius), Festsetzungen des Bebauungsplans für Grundstücke bis 100 m von der Grenze des Vorhabens (fehlt ein Plan, trägt der Bauträger „Brak planu“ ein) und geplante Vorhaben im Umkreis von 1 km. Vergleichen Sie die Beschreibung mit der Lageskizze des Gebäudes (Anlage 3). Zeigt die Skizze eine Straße oder Tramlinie, die in der Beschreibung fehlt, fragen Sie schriftlich nach.
Punkt 12 und Ihre Situation als Ausländer
Sprache. Das Bauträgergesetz regelt samt Prospektvorlage nicht die Sprache des Dokuments. Anwendung findet das Gesetz über die polnische Sprache (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 81): Gegenüber einem in Polen lebenden Verbraucher wird Polnisch verwendet (Art. 7 Abs. 1), das Dokument kann eine parallele Fassung in anderer Sprache haben (Art. 8 Abs. 1a), und den Vertrag mit dem Verbraucher kann man auf dessen Bitte in einer Fremdsprache abfassen, wenn er sie beherrscht, kein polnischer Staatsbürger ist und zuvor über das Recht auf ein polnisches Dokument belehrt wurde (Art. 8 Abs. 1b). Das verpflichtet den Bauträger nicht, den Prospekt zu übersetzen. Wie diese Vorschriften auf den Prospekt selbst anzuwenden sind, klärt ein Rechtsanwalt.
Notar. Der Bauträgervertrag ist eine notarielle Urkunde (Art. 40 Abs. 1). Nach dem Prawo o notariacie (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 614) werden Notartätigkeiten auf Polnisch vorgenommen, auf Verlangen der Partei aber auch in einer Fremdsprache, persönlich oder mit einem vereidigten Übersetzer (Art. 2 § 3). Können Sie kein Polnisch und ist keine Übersetzung beigefügt, übersetzt der Notar die Urkunde persönlich oder durch einen Übersetzer (Art. 87 § 1 Nr. 1). Vor der Unterschrift wird die Urkunde verlesen, und der Notar stellt sicher, dass Sie Inhalt und Bedeutung verstehen (Art. 94 § 1). Der vereidigte Übersetzer fertigt beglaubigte schriftliche Übersetzungen an und dolmetscht mündlich (Art. 13 des Gesetzes über den Beruf des vereidigten Übersetzers, einheitlicher Text Dz.U. 2019 Pos. 1326); die Liste der Übersetzer führt der Justizminister. Da der Prospekt Vertragsbestandteil wird, sollten Sie ihn vor der Reservierung verstehen und nicht erst beim Verlesen der Urkunde. Erklärungen der Begriffe aus den Unterlagen finden Sie im Glossar der polnischen Begriffe aus Ihren Unterlagen.
MSWiA-Genehmigung. Nach dem Gesetz über den Immobilienerwerb durch Ausländer (einheitlicher Text Dz.U. 2017 Pos. 2278) darf ein Ausländer eine selbständige Wohnung ohne Genehmigung kaufen, ebenso eine Garage oder einen Anteil daran, wenn sie Wohnzwecken dient (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 und 1a). Diese Ausnahmen gelten nicht in der Grenzzone (Art. 8 Abs. 3), und Warschau liegt nicht darin. Bürger der EWR-Staaten und der Schweiz benötigen überhaupt keine Genehmigung (Art. 8 Abs. 2). Laut FAQ des MSWiA bedarf ein Anteil an einer gesonderten Immobilie, die zusammen mit der Wohnung verkauft wird, etwa an einer Zufahrtsstraße, einer Genehmigung, wenn das Gesetz auf Sie anwendbar ist. Prüfen Sie das Feld zum Zugang zur öffentlichen Straße im individuellen Teil und den Vertragsentwurf. Gehört zum Kauf ein Anteil an einem anderen Grundstück, fragen Sie den Bauträger schriftlich, um welches es sich handelt, und klären Sie vor der Unterschrift beim Notar, ob Sie eine Genehmigung brauchen.
Miete während des Baus. Laut GUS wurden 2025 fertiggestellte Mehrfamilienhäuser im Durchschnitt in 24,8 Monaten gebaut („Efekty działalności budowlanej w 2025 r.“, veröffentlicht am 30. Juni 2026). Die Zahlungen auf das Treuhandkonto erfolgen nach Abschluss der jeweiligen Etappen des Bauzeitenplans (Art. 8 Bauträgergesetz), sodass die beiden Daten aus dem Prospekt bestimmen, wie lange Sie neben den Raten noch Miete zahlen. Bei Kreditfinanzierung vereinbaren Sie die Reservierungsfrist mit Puffer für die Entscheidung der Bank (Art. 31). Vergleich einer fertigen Wohnung mit einer im Bau: was das Warten auf eine Wohnung im Bau kostet.
Was tun, wenn der Vertrag vom Prospekt abweicht
- Während der Reservierung. Der Bauträger muss Sie über Änderungen des Prospekts und der Anlagen informieren (Art. 33 Abs. 1). Hat er den Prospekt ohne Information geändert, ist die Reservierungsgebühr unverzüglich zu erstatten (Art. 34 Abs. 1 Nr. 3).
- Bei Unterzeichnung des Bauträgervertrags. Nach Aushändigung des Prospekts vorgenommene Änderungen müssen im Vertrag deutlich hervorgehoben sein und binden Sie nur, wenn Sie ihnen zustimmen (Art. 35 Abs. 2-3). Im Vertrag erklären Sie zudem, den Prospekt erhalten und gelesen zu haben (Art. 35 Abs. 1 Nr. 16); vergleichen Sie deshalb beide Dokumente vor der Unterschrift. Stützen Sie sich auf eine Übersetzung, vergleichen Sie die polnischen Texte und nicht nur die Übersetzungen.
- Nach der Unterschrift. Für den Rücktritt haben Sie 30 Tage ab Vertragsschluss (Art. 43 Abs. 2), unter anderem wenn der Vertragsinhalt vom Prospekt abweicht (mit Ausnahme der nach Art. 35 Abs. 2 akzeptierten Änderungen), wenn der Prospekt oder die Information über eine Änderung nicht ausgehändigt wurde, wenn die Angaben im Prospekt am Unterschriftstag nicht dem tatsächlichen oder rechtlichen Stand entsprachen oder wenn ihm von der Vorlage geforderte Angaben fehlten. Die Erklärung geben Sie schriftlich mit notariell beglaubigter Unterschrift und mit Zustimmung zur Löschung der Ansprüche aus dem Grundbuch ab (Art. 45 Abs. 1). Der Vertrag gilt dann als nicht geschlossen, Sie tragen keine Rücktrittskosten, und der Bauträger erstattet die ihm vom offenen Treuhandkonto ausgezahlten Mittel unverzüglich, spätestens binnen 30 Tagen nach Erhalt der Erklärung (Art. 44 Abs. 2-3). Bei der Reservierung gelten die oben beschriebenen Regeln der Art. 33-34.
FAQ
Muss der Bauträger den Prospekt auf Deutsch oder Englisch aushändigen?
Nein. Das Bauträgergesetz (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880) enthält keine Vorschrift zur Sprache des Prospekts. Das Gesetz über die polnische Sprache (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 81) lässt eine parallele Fassung in einer anderen Sprache zu, und ein Erwerber, der kein polnischer Staatsbürger ist und diese Sprache beherrscht, kann darum bitten, den Vertrag in dieser Sprache abzufassen (Art. 8 Abs. 1a-1b). Eine Übersetzungspflicht führt keine dieser Vorschriften ein. Sie können um eine Fassung in einer Ihnen verständlichen Sprache bitten, der Bauträger muss sie aber nicht liefern (Stand Oktober 2026).
Kann ich den Bauträgervertrag unterschreiben, wenn ich kein Polnisch spreche?
Ja. Der Bauträgervertrag (umowa deweloperska) wird als notarielle Urkunde geschlossen (Art. 40 Abs. 1 Bauträgergesetz), und die Urkunde wird auf Polnisch errichtet. Auf Ihr Verlangen kann der Notar die Beurkundung auch in einer anderen Sprache durchführen, persönlich oder mit einem vereidigten Übersetzer. Wenn Sie kein Polnisch können und keine Übersetzung beigefügt ist, übersetzt der Notar die Urkunde und stellt vor der Unterschrift sicher, dass Sie ihren Inhalt verstanden haben (Prawo o notariacie, Art. 2 § 3, Art. 87 § 1 Nr. 1 und Art. 94 § 1, Stand Oktober 2026).
Wie viel darf der Bauträger für die Reservierung einer Wohnung verlangen?
Stand Oktober 2026: Die Reservierungsgebühr darf 1 % des im Prospekt genannten Wohnungspreises nicht übersteigen (Art. 32 Abs. 2 Bauträgergesetz). Der Reservierungsvertrag bedarf der Schriftform bei sonstiger Nichtigkeit (Art. 30 Abs. 1) und wird auf bestimmte Zeit geschlossen. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, sollte die Frist die Zeit für die Entscheidung der Bank berücksichtigen (Art. 31).
Braucht ein Ausländer von außerhalb der EU eine Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA) für eine Bauträgerwohnung in Warschau?
Nicht für die Wohnung selbst. Stand Oktober 2026: Eine selbständige Wohnung sowie eine Garage (oder einen Anteil daran), die Wohnzwecken dient, kann der Erwerber unabhängig von der Staatsangehörigkeit ohne Genehmigung kaufen, außer in der Grenzzone; Warschau liegt nicht darin. Laut FAQ des MSWiA bedarf ein Anteil an einer gesonderten Immobilie, der zusammen mit der Wohnung verkauft wird, etwa an einer Zufahrtsstraße, einer Genehmigung, wenn das Gesetz auf Sie anwendbar ist.
Wie lange kann ich vom Vertrag zurücktreten, wenn er nicht mit dem Prospekt übereinstimmt?
Stand Oktober 2026: 30 Tage ab Abschluss des Bauträgervertrags (Art. 43 Abs. 2 Bauträgergesetz). Das gilt unter anderem, wenn der Vertrag vom Prospekt abweicht, der Prospekt nicht ausgehändigt wurde oder Angaben im Prospekt nicht dem tatsächlichen oder rechtlichen Stand entsprachen. Die Erklärung wird schriftlich mit notariell beglaubigter Unterschrift abgegeben (Art. 45 Abs. 1).
Prospekt auf Polnisch und Termin im Verkaufsbüro schon vereinbart? Schreiben Sie uns vor Ihrem ersten Besuch im Verkaufsbüro (biuro sprzedaży) des Bauträgers. Wir gehen den Prospekt und den Vertragsentwurf mit Ihnen anhand dieser Checkliste durch, zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Rechtsanwalt fragen sollten, und gehen gemeinsam ins Büro; wir betreuen Sie auf Deutsch und in sechs weiteren Sprachen. Als Käufer auf dem Primärmarkt zahlen Sie uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Bevor Sie schreiben, können Sie sich Neubauwohnungen in Warschau mit den von den Bauträgern veröffentlichten Preisen ansehen.
Jawno · Vladyslav Moroz, Immobilienmakler (pośrednik w obrocie nieruchomościami), JDG, mit OC-Versicherung · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand Oktober 2026.