Wird der Neubau fristgerecht fertig? Prüfkalender für Käufer einer Wohnung im Bau

Sie mieten in Warschau, kaufen eine Wohnung im Bau und müssen wissen, ob Sie vor dem Ende Ihres Mietvertrags einziehen können. Eine Garantie für den Termin gibt Ihnen niemand, aber Sie können die Kontrolle auf drei Zeitpunkte verteilen: vor der Vertragsunterschrift, während des Baus und vor der Abnahme. Unten finden Sie für jeden Zeitpunkt eine kurze Liste und einen eigenen Abschnitt dazu, was sich ändert, wenn die Unterlagen auf Polnisch sind und Sie sie auf Deutsch lesen. Eine ausführliche Anleitung zur Verfolgung des Zeitplans steht in einem eigenen Ratgeber: wie Sie den Baufortschritt Schritt für Schritt verfolgen. Hier geht es um den Kalender: was und wann.

Rechtsgrundlage (Rechtsstand Oktober 2026): das Bauträgergesetz (ustawa deweloperska), also das Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und den Bauträger-Garantiefonds (einheitlicher Text: Dz.U. 2026 Pos. 880), sowie das Baugesetz (Prawo budowlane, einheitlicher Text: Dz.U. 2026 Pos. 524).

Zeitpunkt 1. Vor Reservierung und Vertrag: Von welchem Datum an rechnen?

Die Werbung nennt meist ein Datum, zum Beispiel „4. Quartal 2027“. Im Bauträgervertrag (umowa deweloperska) stehen mindestens drei verschiedene Termine, und das Gesetz verlangt jeden davon (Art. 35 Abs. 1, Rechtsstand Oktober 2026):

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Am wichtigsten ist der Termin der Eigentumsübertragung, denn an ihn knüpft das Gesetz das Rücktrittsrecht bei Verzug (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6). Das Gesetz schreibt weder eine Vertragsstrafe noch deren Höhe vor. Fehlt im Vertragsentwurf eine Strafe für Verspätung, gibt es sie nicht. Prüfen Sie diese Klausel, bevor Sie unterschreiben.

Was Sie vor dem Vertrag ansehen sollten:

• Verkaufsprospekt (prospekt informacyjny). Der Bauträger übergibt ihn kostenlos, auf einem dauerhaften Datenträger, vor dem Reservierungsvertrag oder dem Bauträgervertrag (Art. 21 Abs. 1–2). Er enthält den geplanten Beginn und das geplante Ende der Arbeiten, den Zeitplan und den Termin der Eigentumsübertragung. Änderungen übergibt der Bauträger als Nachtrag oder als neuen Prospekt (Art. 22 Abs. 1). Was Sie Punkt für Punkt prüfen sollten: was Sie im Verkaufsprospekt prüfen sollten.
• Unterlagen im Büro des Bauträgers. Auf Ihr Verlangen können Sie vor der Unterschrift die Baugenehmigung, die Jahresabschlüsse der letzten zwei Jahre (bei einer Projektgesellschaft auch die der Muttergesellschaft), das Bauprojekt und die Nutzungsgenehmigung einsehen, sofern sie bereits erteilt wurde (Art. 26 Abs. 1 Nr. 3–6).
• Genehmigung im GUNB-Register. Das Register der Anträge, Entscheidungen und Anzeigen (RWDZ) finden Sie unter wyszukiwarka.gunb.gov.pl. Es ist kostenlos, ohne Anmeldung nutzbar, erfasst Verfahren seit dem 1. Januar 2016 und zeigt den Status des Verfahrens, nicht aber den Inhalt der Entscheidung. Eine Baugenehmigung erlischt, wenn nicht binnen drei Jahren nach Eintritt der Bestandskraft mit dem Bau begonnen wurde oder wenn der Bau länger als drei Jahre unterbrochen war (Art. 37 Abs. 1 des Baugesetzes).
• Die Gesellschaft aus dem Vertrag. Oft ist es eine Projektgesellschaft und nicht die Marke aus der Werbung. Prüfen Sie sie im Handelsregister KRS (prs.ms.gov.pl/krs) und ihre Abschlüsse im Finanzdokumenten-Repositorium (rdf-przegladarka.ms.gov.pl). Die Register verraten nicht, ob der Bauträger rechtzeitig fertig wird, zeigen aber, mit wem Sie den Vertrag schließen.

Zur Orientierung: Laut GUS wurden Mehrfamilienhäuser, die 2025 fertiggestellt wurden, im Schnitt in 24,8 Monaten gebaut, gerechnet vom Baubeginn bis zur Fertigstellung (Daten für ganz Polen, „Efekty działalności budowlanej w 2025 r.“, veröffentlicht am 30. Juni 2026). Das ist ein Richtwert und keine Norm für Ihr Projekt.

Zeitpunkt 2. Während des Baus: eine Tabelle und ein Foto

Der Zeitplan des Bauvorhabens hat mindestens vier Etappen; jede umfasst 10 % bis 25 % der Gesamtkosten des Vorhabens (nicht des Preises Ihrer Wohnung) und hat einen eigenen Endtermin (Art. 24 Abs. 1–2). Nach Abschluss einer Etappe meldet der Bauträger Ihnen das schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger (Art. 8 Abs. 1–3). Die Bank zahlt dem Bauträger Mittel vom offenen Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy) erst nach Bestätigung des Etappenabschlusses aus, frühestens 30 Tage nach Vertragsschluss, und den Rest der letzten Etappe erst, wenn der Bank der Auszug aus der notariellen Urkunde über die Eigentumsübertragung vorliegt (Art. 16 Abs. 1–2).

Jede Meldung ist ein Datum, das Sie mit dem Zeitplan vergleichen sollten. Eine einfache Tabelle genügt:

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Eine von Etappe zu Etappe wachsende Differenz ist ein Warnsignal, noch bevor der Vertragstermin verstrichen ist. Das ist ein Anlass für ein Gespräch mit dem Bauträger, kein Beweis für böse Absicht. Terminänderungen akzeptieren Sie nur schriftlich.

Fotografieren Sie alle paar Monate die Informationstafel der Baustelle mit Datum. Die Tafel muss von der öffentlichen Straße aus sichtbar sein und hängt bis zur Erteilung der Nutzungsgenehmigung (Art. 45b des Baugesetzes). Sie nennt Nummer und Datum der Genehmigung, die Behörde, die Bauaufsicht sowie Bauherrn und Bauleiter. Die Genehmigungsnummer muss mit der im Vertrag übereinstimmen. Bedenken Sie: „Baubeginn“ im rechtlichen Sinn umfasst bereits Vorbereitungsarbeiten wie das Abstecken des Objekts, Geländeplanierung und Anschlüsse (Art. 41 Abs. 1–2). Ein eingezäuntes Grundstück mit Container kann also rechtmäßig eine „laufende Baustelle“ sein, obwohl man kein Fundament sieht.

Zeitpunkt 3. Vom Bauende bis zu den Schlüsseln: drei weitere Schritte

Das Ende der Arbeiten bedeutet noch keine Schlüssel. Nach dem Rechtsstand von Oktober 2026 folgen noch drei Schritte.

1. Nutzungsgenehmigung (pozwolenie na użytkowanie). Ein Mehrfamilienhaus (Kategorie XIII) braucht eine Entscheidung über die Nutzungsgenehmigung (Art. 55 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a des Baugesetzes). Partei des Verfahrens ist nur der Bauherr (Art. 59 Abs. 7), die Behörde schickt Ihnen die Entscheidung also nicht. Fragen Sie den Bauträger, wann die Entscheidung rechtskräftig wurde, denn die Abnahme Ihrer Wohnung kann erst danach erfolgen (Art. 41 Abs. 1 des Bauträgergesetzes).
2. Abnahme der Wohnung. Sie findet in Ihrer Anwesenheit statt und endet mit einem Protokoll. Der Bauträger äußert sich binnen 14 Tagen nach Unterzeichnung des Protokolls zu den gemeldeten Mängeln und beseitigt anerkannte Mängel binnen 30 Tagen ab diesem Tag (Art. 41 Abs. 1–6).
3. Notarielle Urkunde über die Eigentumsübertragung. Hier gilt der Termin aus Art. 35 Abs. 1 Nr. 7, der wichtigste des ganzen Vertrags.

Wenn Sie Umzug oder Mietende planen, rechnen Sie ab dem Termin der Eigentumsübertragung und nicht ab dem Ende der Arbeiten, und lassen Sie Puffer. Wie Sie die Kosten jedes zusätzlichen Monats berechnen, zeigt der Ratgeber was jeder zusätzliche Wartemonat kostet. Hängt Ihr Umzug am Schuljahr, prüfen Sie auch, wie Sie das Schuleinzugsgebiet der neuen Adresse prüfen.

Der Bauträger verzögert: Was das Gesetz sagt

Überträgt der Bauträger das Eigentum nicht zum Vertragstermin, gilt nach dem Rechtsstand von Oktober 2026 Folgendes:

1. Sie setzen eine Nachfrist von 120 Tagen für die Eigentumsübertragung. Erst nach deren erfolglosem Ablauf können Sie vom Vertrag zurücktreten (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 3).
2. Sie geben die Rücktrittserklärung schriftlich mit notariell beglaubigter Unterschrift ab, zusammen mit der Zustimmung zur Löschung Ihrer Ansprüche im Grundbuch (księga wieczysta) (Art. 45 Abs. 1).
3. Der Vertrag gilt als nicht geschlossen, und Sie tragen keine mit dem Rücktritt verbundenen Kosten (Art. 44 Abs. 2). Der Bauträger zahlt das ihm von der Bank ausgezahlte Geld binnen 30 Tagen zurück (Art. 44 Abs. 3).

Den Anspruch auf Vertragsstrafe für die Zeit der Verspätung behalten Sie auch nach dem Rücktritt (Art. 43 Abs. 3), aber nur, wenn der Vertrag eine solche Strafe vorsieht. Mit dem Rücktritt verzichten Sie zugleich auf die Wohnung, auf die Sie gewartet haben. Treffen Sie diese Entscheidung mit einem Juristen, der Ihren Vertrag gelesen hat.

Wenn Sie die Unterlagen nicht auf Polnisch lesen

Die Vorschriften sind unabhängig von der Staatsangehörigkeit dieselben. Unterschiedlich ist die Praxis: Sprache, Entfernung und die Miete, die Sie während des Wartens zahlen.

• Die Unterlagen werden auf Polnisch sein. Das Bauträgergesetz regelt die Sprache von Prospekt und Vertrag nicht, es gibt Ihnen also keinen Anspruch auf eine Übersetzung. Ein Verbrauchervertrag kann in einer Fremdsprache abgefasst werden, wenn Sie das verlangen, die Sprache beherrschen, nicht die polnische Staatsangehörigkeit haben und zuvor über das Recht auf ein Dokument auf Polnisch informiert wurden (Art. 8 Abs. 1b des Gesetzes über die polnische Sprache, Dz.U. 2026 Pos. 81). In der Praxis übersetzen Sie einmal die Termine aus Art. 35 Abs. 1 und den Zeitplan, tragen sie in die obige Tabelle ein und vergleichen jede neue Meldung damit.
• Zwei notarielle Urkunden, oft mit mehrjähriger Pause. Der Bauträgervertrag bedarf der Form einer notariellen Urkunde (Art. 40 Abs. 1 des Bauträgergesetzes; Art. 158 des Zivilgesetzbuchs, Dz.U. 2026 Pos. 795), und nach Bauende folgt die Urkunde über die Eigentumsübertragung. Sprechen Sie kein Polnisch und gibt es keine Übersetzung, übersetzt der Notar die Urkunde selbst oder über einen vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły) und muss sicherstellen, dass Sie sie verstehen (Art. 2 § 3, Art. 87 § 1 Nr. 1 und Art. 94 § 1 des Notariatsgesetzes, Dz.U. 2026 Pos. 614). Eine Verzögerung verschiebt die zweite Urkunde, buchen Sie den Übersetzer daher erst nach schriftlicher Bestätigung des Termins.
• Wenn Sie am Tag der Urkunde im Ausland sind. Die Vollmacht zur Urkunde muss die Form einer notariellen Urkunde haben (Art. 99 § 1 des Zivilgesetzbuchs). Die Unterschrift unter der Rücktrittserklärung muss notariell beglaubigt sein (Art. 45 Abs. 1 des Bauträgergesetzes). Klären Sie die Form frühzeitig mit einem polnischen Notar.
• Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA). Für eine selbständige Wohnung außerhalb der Grenzzone ist keine Genehmigung nötig (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3 des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, Dz.U. 2017 Pos. 2278), und Warschau liegt nicht in der Grenzzone. Die Ausnahme nach Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 betrifft nur die Wohnung selbst. Umfasst die Urkunde mehr (etwa ein gesondertes Grundstück), fragen Sie den Notar, ob eine Genehmigung nötig ist. Staatsangehörige des EWR und der Schweiz sind grundsätzlich befreit (Art. 8 Abs. 2). Die Genehmigung gilt zwei Jahre, die Zusage (promesa, ein Versprechen der Genehmigung) ein Jahr (Art. 3 Abs. 2 und Art. 3d Abs. 2). Verschiebt sich der Termin, fragen Sie den Notar, für welche Urkunde die Genehmigung erforderlich ist und ob sie dann noch gilt.
• Der Mietvertrag im Hintergrund. Jeder Monat Verzug ist ein weiterer Monat Miete. Prüfen Sie die Kündigungsfrist Ihres Mietvertrags und die Möglichkeit, ihn um einige Monate zu verlängern, und kündigen Sie erst, wenn Sie die Termine für Abnahme und Urkunde schriftlich haben.

Checkliste

Vor Reservierung und Vertrag

• Im Vertragsentwurf stehen drei Termine: Arbeiten, Abnahme und Eigentumsübertragung.
• Der Vertrag enthält eine Vertragsstrafe für verspätete Eigentumsübertragung.
• Nummer und Datum der Baugenehmigung stimmen in Vertrag und auf der Tafel überein, und das GUNB-Register zeigt ein Verfahren mit positiver Entscheidung.
• Der Zeitplan hat mindestens vier Etappen mit Terminen.
• Die Gesellschaft aus dem Vertrag ist im KRS eingetragen, ihre Abschlüsse liegen im RDF.
• Sie haben eine verlässliche Übersetzung der Termine und des Zeitplans.

Während des Baus

• Jede Etappenmeldung tragen Sie in die Tabelle ein.
• Alle paar Monate fotografieren Sie die Baustelle mit der Tafel.
• Terminänderungen akzeptieren Sie nur schriftlich.

Vor den Schlüsseln

• Sie fragen den Bauträger, ob die Nutzungsgenehmigung erteilt wurde und wann sie rechtskräftig wurde.
• Die Abnahme vereinbaren Sie erst nach Rechtskraft der Entscheidung.
• Wenn Sie im Ausland sein werden, liegt die notarielle Vollmacht rechtzeitig vor.

Die angegebenen Fertigstellungstermine können Sie im Katalog vergleichen: Neubauwohnungen in Warschau mit angegebenen Fertigstellungsterminen. Betrachten Sie sie als Ausgangspunkt, denn maßgeblich ist das Datum aus Ihrem Bauträgervertrag.

FAQ

Wann sollte ich prüfen, ob der Bau planmäßig läuft?

Bei jeder Etappe des Zeitplans. Nach dem Bauträgergesetz (Dz.U. 2026 Pos. 880, Art. 24) hat der Zeitplan mindestens vier Etappen mit jeweils eigenem Endtermin, und der Bauträger meldet Ihnen das Ende jeder Etappe schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger (Art. 8). Rechtsstand Oktober 2026. Notieren Sie das Datum jeder Meldung und vergleichen Sie es mit dem Zeitplan.

Welcher Termin im Vertrag entscheidet, ob der Bauträger im Verzug ist?

Der Termin der Eigentumsübertragung (Art. 35 Abs. 1 Nr. 7 des Bauträgergesetzes). An ihn knüpft das Gesetz das Rücktrittsrecht bei Verzug (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6). Das Ende der Bauarbeiten ist nur der erste Schritt zu den Schlüsseln. Rechtsstand Oktober 2026.

Was kann ich tun, wenn der Bauträger das Eigentum nicht fristgerecht überträgt?

Sie setzen eine Nachfrist von 120 Tagen. Verstreicht auch sie ohne Ergebnis, können Sie vom Vertrag zurücktreten (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 3). Den Anspruch auf Vertragsstrafe für die Verspätung behalten Sie, sofern der Vertrag eine Strafe vorsieht (Art. 35 Abs. 1 Nr. 14). Der Bauträger zahlt das ihm von der Bank ausgezahlte Geld binnen 30 Tagen zurück (Art. 44 Abs. 3). Rechtsstand Oktober 2026.

Muss ich in Polen sein, wenn die Wohnung fertig ist?

Sie müssen beim notariellen Akt nicht persönlich anwesend sein, aber die Vollmacht zum Wohnungskauf braucht die Form einer notariellen Urkunde (Art. 99 § 1 des Zivilgesetzbuchs). Die Rücktrittserklärung braucht eine notariell beglaubigte Unterschrift (Art. 45 Abs. 1 des Bauträgergesetzes). Unterschreiben Sie im Ausland, klären Sie die Form frühzeitig mit einem polnischen Notar. Rechtsstand Oktober 2026.

Was wird aus meinem Mietvertrag, wenn sich der Bau verlängert?

Das Bauträgergesetz regelt das nicht, alles hängt von Ihrem Mietvertrag ab. Prüfen Sie die Kündigungsfrist und die Möglichkeit, die Miete um einige Monate zu verlängern, und kündigen Sie erst, wenn Sie die Termine für Abnahme und Eigentumsübertragung schriftlich haben.

Wie lange dauert der Bau eines Mehrfamilienhauses in Polen?

Laut GUS wurden Mehrfamilienhäuser, die 2025 fertiggestellt wurden, im Schnitt in 24,8 Monaten gebaut, gerechnet vom Baubeginn bis zur Fertigstellung (Veröffentlichung „Efekty działalności budowlanej w 2025 r.“ vom 30.06.2026). Das ist ein Durchschnitt für ganz Polen und keine Norm für ein bestimmtes Projekt.

Sie wählen eine Wohnung im Bau und möchten die Termine vor der Vertragsunterschrift prüfen? Schreiben Sie uns vor dem ersten Besuch im Vertriebsbüro des Bauträgers, damit wir Sie dort als unseren Kunden anmelden können. Wir gehen mit Ihnen den Verkaufsprospekt und den Vertragsentwurf durch, zeigen Ihnen, was Sie den Bauträger oder einen Juristen fragen sollten, und gehen gemeinsam mit Ihnen ins Vertriebsbüro. Wir betreuen Sie in 7 Sprachen. Als Käufer einer Neubauwohnung auf dem Primärmarkt zahlen Sie uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit den Bauträgern.

Jawno · Vladyslav Moroz, Immobilienmakler, Einzelunternehmen (JDG) mit Berufshaftpflichtversicherung (OC) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Der Text hat informativen Charakter und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand: Oktober 2026.