İnşaat halindeki daire zamanında biter mi? Alıcı için kontrol takvimi

Varşova’da kirada oturuyorsunuz, inşaat aşamasında bir daire alıyorsunuz ve kira sözleşmeniz bitmeden taşınıp taşınamayacağınızı bilmeniz gerekiyor. Kimse size teslim tarihi garantisi veremez, ancak kontrolü üç ana ize bölebilirsiniz: sözleşmeyi imzalamadan önce, inşaat sırasında ve teslimden önce. Aşağıda her an için kısa bir kontrol listesi var; belgeleriniz Lehçe olduğu ve siz başka bir dilde okuduğunuz için neyin değiştiğini de ekledik. Takvimin adım adım izlenmesi ayrı bir rehberde anlatılıyor: inşaat ilerlemesini adım adım nasıl izleyeceğiniz. Burada konu takvim: ne zaman neye bakılır.

Hukuki dayanak (Ekim 2026 hukuki durumu): müteahhit kanunu, yani 20 Mayıs 2021 tarihli, konut veya müstakil ev alıcısının haklarının korunmasına ve Müteahhit Garanti Fonu’na (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny) ilişkin kanun (birleştirilmiş metin: Dz.U. 2026 poz. 880) ile İnşaat Hukuku (Prawo budowlane, birleştirilmiş metin: Dz.U. 2026 poz. 524).

An 1. Rezervasyon ve sözleşmeden önce: hangi tarihe bakmalı?

Reklam genellikle tek bir tarih verir, örneğin “2027’nin 4. çeyreği”. Müteahhit sözleşmesinde (umowa deweloperska) en az üç farklı tarih vardır ve kanun bunların her birini zorunlu kılar (art. 35 ust. 1, Ekim 2026 hukuki durumu):

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

En önemlisi mülkiyetin devri tarihidir, çünkü kanun gecikme nedeniyle sözleşmeden dönme hakkını buna bağlar (art. 43 ust. 1 pkt 6). Kanun cezai şart getirmez, tutarını da belirlemez. Sözleşme taslağında gecikme için cezai şart yoksa, yoktur. İmzalamadan önce bu maddeye bakın.

Sözleşmeden önce incelemeniz gerekenler:

• Bilgi prospektüsü (prospekt informacyjny). Müteahhit bunu rezervasyon veya müteahhit sözleşmesinden önce, ücretsiz ve kalıcı bir ortamda verir (art. 21 ust. 1–2). İçinde işlerin planlanan başlangıcı ve bitişi, takvim ve mülkiyetin devri tarihi yer alır. Değişiklikleri müteahhit ek sözleşmeyle (aneks) veya yeni prospektüsle iletir (art. 22 ust. 1). Madde madde nelere bakılacağı: bilgi prospektüsünde nelere bakmalısınız.
• Müteahhidin merkezindeki belgeler. İsteğinizle, imzadan önce inşaat ruhsatını, son iki yılın mali tablolarını (özel amaçlı şirkette ana şirketinkini de), yapı projesini ve verilmişse kullanım ruhsatını (pozwolenie na użytkowanie) görebilirsiniz (art. 26 ust. 1 pkt 3–6).
• GUNB sicilinde ruhsat. Başvuru, karar ve bildirim sicili (RWDZ) wyszukiwarka.gunb.gov.pl adresindedir. Ücretsizdir, giriş gerektirmez, 1 Ocak 2016’dan beri olan dosyaları kapsar ve dosyanın durumunu gösterir, kararın içeriğini göstermez. İnşaat ruhsatı, karar kesinleştikten sonra üç yıl içinde inşaata başlanmazsa veya inşaat üç yıldan uzun süre kesilirse geçersiz olur (İnşaat Hukuku art. 37 ust. 1).
• Sözleşmedeki şirket. Genellikle reklamdaki marka değil, özel amaçlı bir şirkettir. Onu KRS’de (prs.ms.gov.pl/krs), mali tablolarını ise Mali Belgeler Deposu’nda (RDF, rdf-przegladarka.ms.gov.pl) kontrol edin. Sicil müteahhidin yetişip yetişmeyeceğini söylemez ama kiminle imza attığınızı gösterir.

Fikir vermesi için: GUS’a göre 2025’te teslim edilen çok aileli binalar, inşaatın başlamasından bitmesine kadar ortalama 24,8 ay sürdü (tüm ülke verisi, “Efekty działalności budowlanej w 2025 r.”, 30 Haziran 2026’da yayımlandı). Bu bir referans noktasıdır, sizin yatırımınız için norm değildir.

An 2. İnşaat sırasında: bir tablo ve bir fotoğraf

Müteahhitlik projesinin takvimi en az dört aşamadan oluşur; her aşama projenin toplam maliyetinin (sizin dairenizin fiyatının değil) %10’u ile %25’i arasını kapsar ve kendi bitiş tarihi vardır (art. 24 ust. 1–2). Aşama bittiğinde müteahhit sizi yazılı olarak veya başka bir kalıcı ortamda bilgilendirir (art. 8 ust. 1–3). Banka, müteahhide açık hesaptaki (mieszkaniowy rachunek powierniczy, konut emanet hesabı) parayı ancak aşamanın bittiği doğrulandıktan sonra öder; bu, sözleşmeden en erken 30 gün sonra olabilir, son aşamanın kalanı ise mülkiyeti devreden noter senedinin özeti bankaya sunulduktan sonra ödenir (art. 16 ust. 1–2).

Her bildirim, takvimle karşılaştıracağınız bir tarihtir. Basit bir tablo yeter:

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Aşamadan aşamaya büyüyen fark, sözleşmedeki tarih geçmeden önce bir uyarı işaretidir. Bu, müteahhitle konuşmak için bir nedendir, kötü niyetin kanıtı değil. Tarih değişikliklerini yalnızca yazılı olarak kabul edin.

Birkaç ayda bir inşaat bilgi levhasının tarihli fotoğrafını çekin. Levha kamuya açık yoldan görünür olmalı ve kullanım ruhsatı alınana kadar asılı kalır (İnşaat Hukuku art. 45b). Üzerinde ruhsatın numarası ve tarihi, makam, yapı denetimi, yatırımcı ve şantiye şefi yazar. Ruhsat numarası sözleşmedekiyle aynı olmalıdır. Hukuki anlamda “inşaata başlama”nın hazırlık işlerini de kapsadığını unutmayın: yapının aplikasyonu, arazinin tesviyesi, bağlantılar (art. 41 ust. 1–2). Bu yüzden çevrilmiş bir arsa ve bir konteyner, temel görünmese de yasal olarak “devam eden inşaat” olabilir.

An 3. İşlerin bitişinden anahtara: üç ardışık adım

İşlerin bitişi henüz anahtar demek değildir. Ekim 2026 hukuki durumuna göre üç adım daha vardır.

1. Kullanım ruhsatı. Çok aileli konut binası (XIII. kategori) kullanım ruhsatı kararı gerektirir (İnşaat Hukuku art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a). Prosedürün tarafı yalnızca yatırımcıdır (art. 59 ust. 7), dolayısıyla makam kararı size göndermez. Müteahhide kararın ne zaman kesinleştiğini sorun, çünkü dairenizin teslim alınması ancak bundan sonra olabilir (müteahhit kanunu art. 41 ust. 1).
2. Dairenin teslim alınması. Sizin huzurunuzda yapılır ve tutanakla biter. Müteahhit bildirilen kusurlara tutanağın imzalanmasından itibaren 14 gün içinde yanıt verir, kabul ettiklerini o günden itibaren 30 gün içinde giderir (art. 41 ust. 1–6).
3. Mülkiyetin devri senedi. Burada sözleşmenin en önemli tarihi olan art. 35 ust. 1 pkt 7’deki süre geçerlidir.

Taşınmayı veya kira bitişini planlarken işlerin bitişinden değil mülkiyetin devri tarihinden sayın ve pay bırakın. Her ek ayın maliyetini nasıl hesaplayacağınız için: beklemenin her ek ayının maliyeti. Taşınmanız okul yılına bağlıysa ayrıca bakın: yeni adresin okul bölgesini nasıl kontrol edeceğiniz.

Müteahhit gecikiyor: kanun ne diyor

Müteahhit sözleşmedeki tarihte mülkiyeti size devretmezse, Ekim 2026 hukuki durumu şöyledir:

1. Mülkiyetin devri için 120 günlük ek süre verirsiniz. Ancak bu süre sonuçsuz geçtikten sonra sözleşmeden dönebilirsiniz (art. 43 ust. 1 pkt 6 ve ust. 3).
2. Dönme beyanını yazılı olarak, imzası noter onaylı biçimde ve talep haklarının tapu sicilinden (księga wieczysta) silinmesine rıza ile birlikte verirsiniz (art. 45 ust. 1).
3. Sözleşme yapılmamış sayılır ve dönmeyle ilgili masraf üstlenmezsiniz (art. 44 ust. 2). Müteahhit, bankanın kendisine ödediği tutarları 30 gün içinde iade eder (art. 44 ust. 3).

Gecikme süresi için cezai şart talebiniz dönmeden sonra da saklı kalır (art. 43 ust. 3), ancak yalnızca sözleşme böyle bir ceza öngörüyorsa. Dönerken beklediğiniz daireden vazgeçersiniz. Bu kararı sözleşmenizi okumuş bir hukukçuyla verin.

Belgeleri Lehçe dışında bir dilde okuyorsanız

Kurallar vatandaşlıktan bağımsız aynıdır. Fark pratiktedir: dil, mesafe ve beklerken ödenen kira.

• Belgeler Lehçe olacak. Müteahhit kanunu prospektüsün veya sözleşmenin dilini düzenlemez, dolayısıyla çeviri hakkı vermez. Tüketiciyle sözleşme, talep ederseniz, o dili biliyorsanız, Polonya vatandaşı değilseniz ve Lehçe belge hakkınız konusunda önceden bilgilendirildiyseniz yabancı dilde de hazırlanabilir (Lehçe Dil Kanunu art. 8 ust. 1b, Dz.U. 2026 poz. 81). Pratikte art. 35 ust. 1’deki tarihleri ve takvimi bir kez çevirtin, yukarıdaki tabloya yazın ve her yeni bildirimi onunla karşılaştırın.
• Çoğu zaman yıllar arayla iki noter senedi. Müteahhit sözleşmesi noter senedi biçimindedir (müteahhit kanunu art. 40 ust. 1; Medeni Kanun art. 158, Dz.U. 2026 poz. 795), inşaat bittikten sonra da mülkiyeti devreden senet yapılır. Lehçe bilmiyorsanız ve çeviri yoksa noter senedi kendisi veya yeminli tercüman aracılığıyla çevirir ve anladığınızdan emin olmak zorundadır (Noterlik Kanunu art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1 ve art. 94 § 1, Dz.U. 2026 poz. 614). Gecikme ikinci senedi öteler, bu yüzden tercümanı tarih yazılı olarak teyit edildikten sonra ayırtın.
• Senet gününde yurt dışındaysanız. Senet için vekâletname noter senedi biçiminde olmalıdır (Medeni Kanun art. 99 § 1). Dönme beyanının altındaki imza noter onaylı olmalıdır (müteahhit kanunu art. 45 ust. 1). Biçimi önceden Polonyalı bir noterle netleştirin.
• MSWiA izni. Sınır bölgesi dışında bağımsız bir konut için izin gerekmez (yabancıların taşınmaz edinmesi kanunu art. 8 ust. 1 pkt 1 ve ust. 3, Dz.U. 2017 poz. 2278) ve Varşova sınır bölgesinde değildir. art. 8 ust. 1 pkt 1’deki muafiyet yalnızca dairenin kendisi içindir. Senet bunun dışında bir şeyi de kapsıyorsa (örneğin ayrı bir arsa), iznin gerekip gerekmediğini notere sorun. AEA ve İsviçre vatandaşları kural olarak muaftır (art. 8 ust. 2). İzin iki yıl, promesa (iznin verileceğine dair söz) bir yıl geçerlidir (art. 3 ust. 2 ve art. 3d ust. 2). Tarih ertelenirse, iznin hangi senet için gerektiğini ve o zaman hâlâ geçerli olup olmayacağını notere sorun.
• Arka plandaki kira. Gecikmenin her ayı bir ay daha kira demektir. Kira sözleşmenizin fesih süresine ve birkaç ay uzatma imkânına bakın; feshi ancak teslim ve senet tarihlerini yazılı olarak aldıktan sonra verin.

Kontrol listesi

Rezervasyon ve sözleşmeden önce

• Sözleşme taslağında üç tarih var: işlerin bitişi, teslim alma ve mülkiyetin devri.
• Sözleşmede mülkiyetin devrindeki gecikme için cezai şart var.
• İnşaat ruhsatının numarası ve tarihi sözleşmede ve levhada aynı, GUNB sicili olumlu kararla bir dosya gösteriyor.
• Takvimde en az dört aşama ve tarihleri var.
• Sözleşmedeki şirket KRS’de, mali tabloları RDF’de.
• Tarihlerin ve takvimin güvenebileceğiniz bir çevirisi var.

İnşaat sırasında

• Her aşama bildirimini tabloya yazıyorsunuz.
• Birkaç ayda bir levhayla birlikte inşaat fotoğrafı çekiyorsunuz.
• Tarih değişikliklerini yalnızca yazılı kabul ediyorsunuz.

Anahtardan önce

• Müteahhide kullanım ruhsatının verilip verilmediğini ve ne zaman kesinleştiğini soruyorsunuz.
• Teslim almayı ancak karar kesinleştikten sonra ayarlıyorsunuz.
• Yurt dışında olacaksanız noter vekâletnamesi zamanında hazır.

Beyan edilen teslim tarihlerini katalogda karşılaştırabilirsiniz: beyan edilen teslim tarihleriyle Varşova’daki yeni daireler. Bunları başlangıç noktası sayın, çünkü önemli olan müteahhit sözleşmenizdeki tarihtir.

FAQ

İnşaatın plana uygun ilerleyip ilerlemediğini ne zaman kontrol etmeliyim?

Takvimin her aşamasında. Müteahhit kanununa (Dz.U. 2026 poz. 880, art. 24) göre takvim en az dört aşamadan oluşur ve her aşamanın kendi bitiş tarihi vardır; müteahhit aşamanın bittiğini size yazılı olarak veya başka bir kalıcı ortamda bildirir (art. 8). Ekim 2026 hukuki durumu. Her bildirimin tarihini not edin ve takvimle karşılaştırın.

Müteahhidin geciktiğini sözleşmedeki hangi tarih belirler?

Mülkiyetin devri tarihi (müteahhit kanunu art. 35 ust. 1 pkt 7). Kanun, gecikme nedeniyle sözleşmeden dönme hakkını bu tarihe bağlar (art. 43 ust. 1 pkt 6). İnşaat işlerinin bitişi anahtara giden yolun yalnızca ilk adımıdır. Ekim 2026 hukuki durumu.

Müteahhit mülkiyeti zamanında devretmezse ne yapabilirim?

Ek olarak 120 günlük süre verirsiniz. Bu süre de sonuçsuz geçerse sözleşmeden dönebilirsiniz (art. 43 ust. 1 pkt 6 ve ust. 3). Sözleşme öngörüyorsa gecikme için cezai şart (kara umowna) talebiniz saklı kalır (art. 35 ust. 1 pkt 14). Müteahhit, bankanın kendisine ödediği tutarları 30 gün içinde iade eder (art. 44 ust. 3). Ekim 2026 hukuki durumu.

Daire hazır olduğunda Polonya’da bulunmak zorunda mıyım?

Noter işlemine bizzat katılmanız şart değil, ancak daire alımı için verilecek vekâletname noter senedi biçiminde olmalıdır (Medeni Kanun art. 99 § 1). Sözleşmeden dönme beyanı için noter onaylı imza gerekir (müteahhit kanunu art. 45 ust. 1). Yurt dışında imza atacaksanız biçimi önceden Polonyalı bir noterle netleştirin. Ekim 2026 hukuki durumu.

İnşaat uzarsa kira sözleşmem ne olur?

Müteahhit kanunu bunu düzenlemez; her şey kira sözleşmenize bağlıdır. Fesih süresine ve kirayı birkaç ay uzatma imkânına bakın; kirayı ancak teslim ve mülkiyet devri tarihlerini yazılı olarak aldıktan sonra feshedin.

Polonya’da bir apartman inşaatı ne kadar sürer?

GUS verilerine göre 2025’te teslim edilen çok aileli binalar, inşaatın başlamasından bitmesine kadar ortalama 24,8 ay sürdü (“Efekty działalności budowlanej w 2025 r.”, 30 Haziran 2026). Bu ülke ortalamasıdır; belirli bir yatırımın normu değildir.

İnşaat aşamasında daire seçiyor ve sözleşmeyi imzalamadan önce tarihleri kontrol etmek mi istiyorsunuz? Müteahhidin satış ofisine (biuro sprzedaży) ilk ziyaretinizden önce bize yazın; sizi orada müşterimiz olarak bildirebilelim. Bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceleriz, müteahhide veya bir hukukçuya ne soracağınızı gösteririz ve satış ofisine birlikte gideriz. 7 dilde hizmet veriyoruz. Birincil piyasada yeni daire alan olarak bize ücret ödemezsiniz. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.

Jawno · Vladyslav Moroz, gayrimenkul aracısı, OC sigortalı tek kişilik işletme · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum: Ekim 2026.