Вы снимаете жильё в Варшаве, покупаете квартиру в строящемся доме и должны знать, успеете ли вы до конца аренды. Гарантий срока никто не даст, но проверку можно разложить на три момента: до подписания договора, во время стройки и перед приёмкой. Ниже для каждого момента есть короткий список того, что проверить, и отдельный раздел о том, что меняется, если документы на польском, а вы читаете на русском. Подробно о том, как следить за графиком, рассказано в отдельной статье: как шаг за шагом следить за ходом стройки. Здесь речь о календаре: что и когда.
Правовая основа (состояние на октябрь 2026 г.): закон о застройщиках, то есть закон от 20 мая 2021 г. о защите прав приобретателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (ustawa deweloperska, единый текст: Dz.U. 2026 poz. 880), и Строительное право (Prawo budowlane, единый текст: Dz.U. 2026 poz. 524).
Момент 1. До бронирования и договора: от какой даты считать?
В рекламе обычно одна дата, например «IV квартал 2027». В договоре с застройщиком (umowa deweloperska) минимум три разных срока, и закон требует указать каждый из них (art. 35 ust. 1, состояние на октябрь 2026 г.):
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Что указывает договор | Норма | Что это значит для вас |
|---|---|---|
| Начало и окончание строительных работ | art. 35 ust. 1 pkt 12 | Когда здание должно быть физически готово |
| Срок и способ уведомления о приёмке и срок приёмки | art. 35 ust. 1 pkt 17 | Когда вы увидите квартиру и зафиксируете недостатки |
| Срок передачи права собственности | art. 35 ust. 1 pkt 7 | Когда вы станете собственником у нотариуса |
| Номер разрешения на строительство, орган, сведения о вступлении в силу | art. 35 ust. 1 pkt 11 | Отправная точка для проверки стройки в реестре |
| Договорные неустойки и проценты | art. 35 ust. 1 pkt 14 | Только если стороны их предусмотрели |
Важнее всего срок передачи права собственности: именно с ним закон связывает право отказаться от договора из-за задержки (art. 43 ust. 1 pkt 6). Закон не обязывает включать неустойку и не определяет её размер. Если в проекте договора неустойки за просрочку нет, её нет. Проверьте этот пункт до подписи.
Что посмотреть до договора:
- Информационный проспект (prospekt informacyjny). Застройщик передаёт его бесплатно, на долговременном носителе, до договора бронирования или договора с застройщиком (art. 21 ust. 1–2). В нём указаны планируемые начало и конец работ, график и срок передачи права собственности. Изменения застройщик передаёт дополнением к договору или новым проспектом (art. 22 ust. 1). Что проверить пункт за пунктом: что проверить в информационном проспекте.
- Документы в офисе застройщика. По вашему требованию до подписания вы можете посмотреть разрешение на строительство, финансовую отчётность за последние два года (у специальной проектной компании также отчётность материнской), строительный проект и разрешение на эксплуатацию, если оно уже выдано (art. 26 ust. 1 pkt 3–6).
- Разрешение в реестре GUNB. Реестр заявлений, решений и уведомлений (RWDZ) находится по адресу wyszukiwarka.gunb.gov.pl. Он бесплатный, без регистрации, охватывает дела с 1 января 2016 г. и показывает статус дела, но не текст решения. Разрешение на строительство утрачивает силу, если работы не начаты в течение трёх лет с даты, когда решение стало окончательным, или если стройку прервали более чем на три года (art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego).
- Компания из договора. Это часто специальная проектная компания, а не бренд из рекламы. Найдите её в KRS (prs.ms.gov.pl/krs), а её отчётность — в Репозитории финансовых документов (rdf-przegladarka.ms.gov.pl). Реестры не скажут, успеет ли застройщик, но покажут, с кем вы подписываете договор.
Для ориентира: по данным GUS, многоквартирные дома, сданные в 2025 г., строились в среднем 24,8 месяца от начала работ до завершения (данные по всей стране, «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.», опубликовано 30 июня 2026 г.). Это точка отсчёта, а не норма для вашего жилого комплекса.
Момент 2. Во время стройки: одна таблица и одна фотография
В графике девелоперского проекта не меньше четырёх этапов; каждый охватывает от 10% до 25% общих затрат на проект (а не цены вашей квартиры) и имеет свой срок окончания (art. 24 ust. 1–2). После завершения этапа застройщик уведомляет вас письменно или на другом долговременном носителе (art. 8 ust. 1–3). Банк выплачивает застройщику средства с открытого специального счёта (mieszkaniowy rachunek powierniczy) только после подтверждения завершения этапа, не раньше чем через 30 дней после заключения договора, а остаток последнего этапа — после предоставления банку выписки из нотариального акта о передаче собственности (art. 16 ust. 1–2).
Каждое уведомление — дата, которую нужно сравнить с графиком. Хватит простой таблицы:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Этап | Срок в графике | Дата уведомления | Разница |
|---|---|---|---|
| 1 | |||
| 2 | |||
| 3 | |||
| 4 |
Разница, растущая от этапа к этапу, — тревожный сигнал ещё до того, как наступил срок из договора. Это повод поговорить с застройщиком, а не доказательство недобросовестности. Любые изменения сроков принимайте только в письменной форме.
Раз в несколько месяцев фотографируйте информационную табличку стройки с датой. Табличка должна быть видна с общественной дороги и висит до получения разрешения на эксплуатацию (art. 45b Prawa budowlanego). На ней указаны номер и дата разрешения, орган, строительный надзор, инвестор и руководитель строительства. Номер разрешения должен совпадать с номером в договоре. Помните: «начало строительства» в юридическом смысле уже включает подготовительные работы, например разбивку объекта, планировку участка и подключение коммуникаций (art. 41 ust. 1–2). Огороженный участок с бытовкой вполне законно может быть «стройкой в процессе», хотя фундамента не видно.
Момент 3. От окончания работ до ключей: три следующих шага
Окончание работ — это ещё не ключи. По правовому состоянию на октябрь 2026 г. впереди ещё три этапа.
- Разрешение на эксплуатацию (pozwolenie na użytkowanie). Многоквартирный дом (категория XIII) требует решения о разрешении на эксплуатацию (art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego). Стороной разбирательства является только инвестор (art. 59 ust. 7), поэтому орган не пришлёт решение вам. Спросите застройщика, когда решение вступило в силу: приёмка вашей квартиры возможна только после этого (art. 41 ust. 1 закона о застройщиках).
- Приёмка квартиры. Проходит в вашем присутствии и заканчивается протоколом. Застройщик отвечает на заявленные недостатки в течение 14 дней со дня подписания протокола, а признанные устраняет в течение 30 дней с этого дня (art. 41 ust. 1–6).
- Нотариальный акт о передаче собственности. Здесь действует срок из art. 35 ust. 1 pkt 7 — самый важный во всём договоре.
Планируя переезд или конец аренды, считайте от срока передачи права собственности, а не от конца работ, и оставьте запас. Как посчитать стоимость каждого лишнего месяца, показывает статья сколько стоит каждый лишний месяц ожидания. Если переезд привязан к учебному году, проверьте и как проверить школьный округ нового адреса.
Застройщик опаздывает: что говорит закон
Если застройщик не передал вам право собственности в срок из договора, по правовому состоянию на октябрь 2026 г. порядок такой:
- Вы назначаете дополнительный срок в 120 дней на передачу права собственности. Отказаться от договора можно только после его безрезультатного истечения (art. 43 ust. 1 pkt 6 и ust. 3).
- Вы подаёте заявление об отказе в письменной форме с подписью, удостоверенной нотариусом, вместе с согласием на вычеркивание ваших требований из земельно-ипотечной книги (księga wieczysta) (art. 45 ust. 1).
- Договор считается незаключённым, и вы не несёте связанных с отказом расходов (art. 44 ust. 2). Застройщик возвращает выплаченные ему банком средства в течение 30 дней (art. 44 ust. 3).
Требование о договорной неустойке за время просрочки сохраняется и после отказа (art. 43 ust. 3), но только если договор такую неустойку предусматривает. Отказываясь, вы отказываетесь и от квартиры, которую ждали. Такое решение принимайте с юристом, который прочитал именно ваш договор.
Если вы читаете документы не на польском
Нормы одинаковы независимо от гражданства. Различается практика: язык, расстояние и аренда, которую вы платите в ожидании.
- Документы будут на польском. Закон о застройщиках не регулирует язык проспекта и договора, поэтому права на перевод он не даёт. Договор с потребителем можно составить на иностранном языке, если вы об этом попросите, знаете этот язык, не имеете польского гражданства и заранее получили информацию о праве на документ на польском (art. 8 ust. 1b закона о польском языке, Dz.U. 2026 poz. 81). На практике один раз переведите сроки из art. 35 ust. 1 и график, внесите их в таблицу выше и сравнивайте с ней каждое новое уведомление.
- Два нотариальных акта, часто с перерывом в несколько лет. Договор с застройщиком заключается в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1 закона о застройщиках; art. 158 Гражданского кодекса, Dz.U. 2026 poz. 795), а после окончания стройки следует акт о передаче собственности. Если вы не знаете польского и перевода нет, нотариус переводит акт лично или через присяжного переводчика (tłumacz przysięgły) и обязан убедиться, что вы его поняли (art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1 и art. 94 § 1 Закона о нотариате, Dz.U. 2026 poz. 614). Задержка сдвигает второй акт, поэтому переводчика бронируйте только после письменного подтверждения даты.
- Если в день акта вы будете за границей. Доверенность для участия в акте должна быть оформлена нотариальным актом (art. 99 § 1 Гражданского кодекса). Подпись под заявлением об отказе должна быть удостоверена нотариусом (art. 45 ust. 1 закона о застройщиках). Форму заранее согласуйте с польским нотариусом.
- Разрешение MSWiA. На самостоятельное жилое помещение вне приграничной зоны разрешение не требуется (art. 8 ust. 1 pkt 1 и ust. 3 закона о приобретении недвижимости иностранцами, Dz.U. 2017 poz. 2278), а Варшава в приграничную зону не входит. Освобождение по art. 8 ust. 1 pkt 1 касается только самого помещения. Если акт охватывает что-то ещё (например, отдельный участок), спросите нотариуса, нужно ли разрешение. Граждане стран ЕЭЗ и Швейцарии, как правило, освобождены (art. 8 ust. 2). Разрешение действует два года, а промеса (promesa — обещание выдать разрешение) один год (art. 3 ust. 2 и art. 3d ust. 2). Если срок сдвинется, спросите нотариуса, для какого акта разрешение нужно и будет ли оно ещё действовать.
- Аренда в фоне. Каждый месяц задержки — ещё один месяц арендной платы. Проверьте срок предупреждения о расторжении договора аренды и возможность продлить его на несколько месяцев, а уведомление о расторжении подавайте только после получения в письменном виде сроков приёмки и нотариального акта.
Чек-лист
До бронирования и договора
- В проекте договора есть три даты: работ, приёмки и передачи права собственности.
- В договоре есть неустойка за просрочку передачи права собственности.
- Номер и дата разрешения на строительство совпадают в договоре и на табличке, а реестр GUNB показывает дело с положительным решением.
- В графике не меньше четырёх этапов со сроками.
- Компания из договора есть в KRS, а её отчётность — в RDF.
- У вас есть перевод сроков и графика, на который можно положиться.
Во время стройки
- Каждое уведомление об этапе вы вносите в таблицу.
- Раз в несколько месяцев фотографируете стройку с табличкой.
- Изменения сроков принимаете только письменно.
Перед ключами
- Спрашиваете застройщика, выдано ли разрешение на эксплуатацию и когда оно стало окончательным.
- Приёмку назначаете только после вступления решения в силу.
- Если будете за границей, нотариальная доверенность готова вовремя.
Заявленные сроки сдачи можно сравнить в каталоге: новостройки Варшавы с заявленными сроками сдачи. Считайте их отправной точкой, ведь важна дата из вашего договора с застройщиком.
FAQ
Как часто нужно проверять, идёт ли стройка по плану?
На каждом этапе графика. По закону о застройщиках (Dz.U. 2026 poz. 880, art. 24) в графике не меньше четырёх этапов, у каждого свой срок окончания, а об окончании этапа застройщик уведомляет вас письменно или на другом долговременном носителе (art. 8). Правовое состояние на октябрь 2026 г. Записывайте дату каждого уведомления и сравнивайте её с графиком.
Какой срок в договоре показывает, что застройщик опаздывает?
Срок передачи права собственности (art. 35 ust. 1 pkt 7 закона о застройщиках). Именно с ним закон связывает право отказаться от договора из-за задержки (art. 43 ust. 1 pkt 6). Окончание строительных работ — лишь первый шаг к ключам. Состояние на октябрь 2026 г.
Что делать, если застройщик не передал право собственности в срок?
Вы назначаете дополнительный срок в 120 дней. Если и он истёк безрезультатно, можно отказаться от договора (art. 43 ust. 1 pkt 6 и ust. 3). Требование о договорной неустойке за просрочку сохраняется, если договор её предусматривает (art. 35 ust. 1 pkt 14). Застройщик возвращает выплаченные ему банком средства в течение 30 дней (art. 44 ust. 3). Состояние на октябрь 2026 г.
Нужно ли мне быть в Польше, когда квартира будет готова?
Лично присутствовать на нотариальном акте не обязательно, но доверенность на покупку квартиры должна быть оформлена нотариальным актом (art. 99 § 1 Гражданского кодекса). Заявление об отказе от договора требует подписи, удостоверенной нотариусом (art. 45 ust. 1 закона о застройщиках). Если будете подписывать за границей, заранее согласуйте форму с польским нотариусом. Состояние на октябрь 2026 г.
Что с арендой, если стройка затянется?
Закон о застройщиках этого не регулирует, всё зависит от вашего договора аренды. Проверьте срок предупреждения о расторжении и возможность продлить аренду на несколько месяцев, а расторгайте её только когда у вас на руках письменные даты приёмки и нотариального акта о передаче собственности.
Сколько в Польше обычно строят многоквартирный дом?
По данным GUS, многоквартирные дома, сданные в 2025 г., строились в среднем 24,8 месяца от начала работ до завершения (публикация «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.» от 30 июня 2026 г.). Это среднее по стране, а не норма для конкретного жилого комплекса.
Выбираете квартиру в строящемся доме и хотите проверить сроки до подписания договора? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика, чтобы мы могли заявить вас там как нашего клиента. Мы пройдём с вами по информационному проспекту и проекту договора, подскажем, о чём спросить застройщика или юриста, и пойдём вместе в отдел продаж. Мы обслуживаем клиентов на 7 языках. Как покупатель новой квартиры на первичном рынке вы не платите нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.
Jawno · Vladyslav Moroz, посредник в сделках с недвижимостью, индивидуальная предпринимательская деятельность (JDG) со страхованием гражданской ответственности (OC) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние на октябрь 2026 г.