Ви орендуєте житло у Варшаві, купуєте квартиру в будинку, що будується, і маєте знати, чи встигнете до кінця оренди. Гарантії строку не дасть ніхто, але перевірку можна розкласти на три моменти: до підписання договору, під час будівництва та перед прийманням. Нижче для кожного моменту є короткий перелік того, що перевірити, і окремий розділ про те, що змінюється, коли документи польською, а ви читаєте українською. Докладно про те, як стежити за графіком, розповідає окрема стаття: як крок за кроком стежити за ходом будівництва. Тут ідеться про календар: що й коли.
Правова основа (станом на жовтень 2026 р.): закон про забудовників, тобто закон від 20 травня 2021 р. про захист прав набувача житлового приміщення або одноквартирного будинку та Гарантійний фонд забудовників (ustawa deweloperska, єдиний текст: Dz.U. 2026 poz. 880), і Будівельне право (Prawo budowlane, єдиний текст: Dz.U. 2026 poz. 524).
Момент 1. До бронювання й договору: від якої дати рахувати?
У рекламі зазвичай одна дата, наприклад «IV квартал 2027». У договорі із забудовником (umowa deweloperska) щонайменше три різні строки, і закон вимагає вказати кожен із них (art. 35 ust. 1, станом на жовтень 2026 р.):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Що вказує договір | Норма | Що це означає для вас |
|---|---|---|
| Початок і закінчення будівельних робіт | art. 35 ust. 1 pkt 12 | Коли будівля має бути фізично готова |
| Строк і спосіб повідомлення про приймання та строк приймання | art. 35 ust. 1 pkt 17 | Коли ви побачите квартиру й зафіксуєте недоліки |
| Строк передачі права власності | art. 35 ust. 1 pkt 7 | Коли ви станете власником у нотаріуса |
| Номер дозволу на будівництво, орган, відомості про набрання чинності | art. 35 ust. 1 pkt 11 | Відправна точка для перевірки будівництва в реєстрі |
| Договірні неустойки та відсотки | art. 35 ust. 1 pkt 14 | Лише якщо сторони їх передбачили |
Найважливіший строк передачі права власності: саме з ним закон пов’язує право відмовитися від договору через затримку (art. 43 ust. 1 pkt 6). Закон не зобов’язує включати неустойку й не визначає її розмір. Якщо в проєкті договору немає неустойки за прострочення, її немає. Перевірте цей пункт до підпису.
Що переглянути до договору:
- Інформаційний проспект (prospekt informacyjny). Забудовник передає його безоплатно, на довговічному носії, до договору бронювання або договору із забудовником (art. 21 ust. 1–2). У ньому вказані плановані початок і кінець робіт, графік і строк передачі права власності. Зміни забудовник передає додатком до договору або новим проспектом (art. 22 ust. 1). Що перевірити пункт за пунктом: що перевірити в інформаційному проспекті.
- Документи в офісі забудовника. На ваше прохання до підписання ви можете переглянути дозвіл на будівництво, фінансову звітність за останні два роки (у спеціальної проєктної компанії також звітність материнської), будівельний проєкт і дозвіл на експлуатацію, якщо його вже видано (art. 26 ust. 1 pkt 3–6).
- Дозвіл у реєстрі GUNB. Реєстр заяв, рішень і повідомлень (RWDZ) розташований за адресою wyszukiwarka.gunb.gov.pl. Він безкоштовний, без реєстрації, охоплює справи з 1 січня 2016 р. і показує статус справи, але не текст рішення. Дозвіл на будівництво втрачає чинність, якщо роботи не розпочато протягом трьох років від дати, коли рішення стало остаточним, або якщо будівництво було перервано більш ніж на три роки (art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego).
- Компанія з договору. Це часто спеціальна проєктна компанія, а не бренд із реклами. Знайдіть її в KRS (prs.ms.gov.pl/krs), а її звітність — у Репозиторії фінансових документів (rdf-przegladarka.ms.gov.pl). Реєстри не скажуть, чи встигне забудовник, але покажуть, з ким ви підписуєте договір.
Для орієнтиру: за даними GUS, багатоквартирні будинки, здані у 2025 р., будувалися в середньому 24,8 місяця від початку робіт до завершення (дані по всій країні, «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.», опубліковано 30 червня 2026 р.). Це точка відліку, а не норма для вашого житлового комплексу.
Момент 2. Під час будівництва: одна таблиця й одне фото
У графіку девелоперського проєкту щонайменше чотири етапи; кожен охоплює від 10% до 25% загальних витрат на проєкт (а не ціни вашої квартири) і має власний строк завершення (art. 24 ust. 1–2). Після завершення етапу забудовник повідомляє вас письмово або на іншому довговічному носії (art. 8 ust. 1–3). Банк виплачує забудовнику кошти з відкритого спеціального рахунку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) лише після підтвердження завершення етапу, не раніше ніж через 30 днів після укладення договору, а залишок останнього етапу — після подання банку витягу з нотаріального акта про передачу власності (art. 16 ust. 1–2).
Кожне повідомлення — дата, яку треба порівняти з графіком. Вистачить простої таблиці:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Етап | Строк у графіку | Дата повідомлення | Різниця |
|---|---|---|---|
| 1 | |||
| 2 | |||
| 3 | |||
| 4 |
Різниця, що зростає від етапу до етапу, — тривожний сигнал ще до того, як настав строк із договору. Це привід поговорити із забудовником, а не доказ недобросовісності. Будь-які зміни строків приймайте лише письмово.
Раз на кілька місяців фотографуйте інформаційну табличку будівництва з датою. Табличка має бути видима з дороги загального користування й висить до отримання дозволу на експлуатацію (art. 45b Prawa budowlanego). На ній вказані номер і дата дозволу, орган, будівельний нагляд, інвестор і керівник будівництва. Номер дозволу має збігатися з номером у договорі. Пам’ятайте: «початок будівництва» в юридичному сенсі вже охоплює підготовчі роботи, як-от винесення об’єкта в натуру, планування ділянки та підключення комунікацій (art. 41 ust. 1–2). Огороджена ділянка з побутівкою цілком законно може бути «будівництвом у процесі», хоча фундаменту не видно.
Момент 3. Від завершення робіт до ключів: три наступні кроки
Завершення робіт — це ще не ключі. За правовим станом на жовтень 2026 р. попереду ще три етапи.
- Дозвіл на експлуатацію (pozwolenie na użytkowanie). Багатоквартирний будинок (категорія XIII) потребує рішення про дозвіл на експлуатацію (art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego). Стороною провадження є лише інвестор (art. 59 ust. 7), тому орган не надішле рішення вам. Запитайте забудовника, коли рішення набрало чинності: приймання вашої квартири можливе лише після цього (art. 41 ust. 1 закону про забудовників).
- Приймання квартири. Відбувається у вашій присутності й завершується протоколом. Забудовник відповідає на заявлені недоліки протягом 14 днів від підписання протоколу, а визнані усуває протягом 30 днів від цього дня (art. 41 ust. 1–6).
- Нотаріальний акт про передачу власності. Тут діє строк з art. 35 ust. 1 pkt 7 — найважливіший у всьому договорі.
Плануючи переїзд або кінець оренди, рахуйте від строку передачі права власності, а не від кінця робіт, і залиште запас. Як порахувати вартість кожного зайвого місяця, показує стаття скільки коштує кожен зайвий місяць очікування. Якщо переїзд залежить від навчального року, перевірте також як перевірити шкільний округ нової адреси.
Забудовник запізнюється: що каже закон
Якщо забудовник не передав вам право власності в строк із договору, за правовим станом на жовтень 2026 р. порядок такий:
- Ви призначаєте додатковий строк у 120 днів на передачу права власності. Відмовитися від договору можна лише після його безрезультатного спливу (art. 43 ust. 1 pkt 6 і ust. 3).
- Ви подаєте заяву про відмову в письмовій формі з підписом, засвідченим нотаріусом, разом зі згодою на вилучення ваших вимог із земельно-іпотечної книги (księga wieczysta) (art. 45 ust. 1).
- Договір вважається неукладеним, і ви не несете пов’язаних із відмовою витрат (art. 44 ust. 2). Забудовник повертає кошти, виплачені йому банком, протягом 30 днів (art. 44 ust. 3).
Вимогу про договірну неустойку за час прострочення зберігаєте й після відмови (art. 43 ust. 3), але лише якщо договір таку неустойку передбачає. Відмовляючись, ви відмовляєтеся й від квартири, на яку чекали. Таке рішення ухвалюйте з юристом, який прочитав саме ваш договір.
Якщо ви читаєте документи не польською
Норми однакові незалежно від громадянства. Різниться практика: мова, відстань та оренда, яку ви платите під час очікування.
- Документи будуть польською. Закон про забудовників не регулює мову проспекту й договору, тому права на переклад він не дає. Договір зі споживачем можна скласти іноземною мовою, якщо ви про це попросите, знаєте цю мову, не маєте польського громадянства й заздалегідь отримали інформацію про право на документ польською (art. 8 ust. 1b закону про польську мову, Dz.U. 2026 poz. 81). На практиці один раз перекладіть строки з art. 35 ust. 1 та графік, внесіть їх у таблицю вище й порівнюйте з нею кожне нове повідомлення.
- Два нотаріальні акти, часто з перервою в кілька років. Договір із забудовником укладається у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1 закону про забудовників; art. 158 Цивільного кодексу, Dz.U. 2026 poz. 795), а після завершення будівництва настає акт про передачу власності. Якщо ви не знаєте польської й перекладу немає, нотаріус перекладає акт особисто або через присяжного перекладача (tłumacz przysięgły) і мусить простежити, щоб ви його зрозуміли (art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1 і art. 94 § 1 Закону про нотаріат, Dz.U. 2026 poz. 614). Затримка зсуває другий акт, тож перекладача бронюйте лише після письмового підтвердження дати.
- Якщо в день акта ви будете за кордоном. Довіреність для участі в акті має бути оформлена нотаріальним актом (art. 99 § 1 Цивільного кодексу). Підпис під заявою про відмову має бути засвідчений нотаріусом (art. 45 ust. 1 закону про забудовників). Форму заздалегідь узгодьте з польським нотаріусом.
- Дозвіл MSWiA. На самостійне житлове приміщення поза прикордонною зоною дозвіл не потрібен (art. 8 ust. 1 pkt 1 і ust. 3 закону про набуття нерухомості іноземцями, Dz.U. 2017 poz. 2278), а Варшава в прикордонну зону не входить. Звільнення з art. 8 ust. 1 pkt 1 стосується лише самого приміщення. Якщо акт охоплює щось іще (наприклад, окрему ділянку), запитайте нотаріуса, чи потрібен дозвіл. Громадяни країн ЄЕЗ і Швейцарії, як правило, звільнені (art. 8 ust. 2). Дозвіл чинний два роки, а промеса (promesa — обіцянка видати дозвіл) один рік (art. 3 ust. 2 і art. 3d ust. 2). Якщо строк зсунеться, запитайте нотаріуса, для якого акта дозвіл потрібен і чи буде він іще чинним.
- Оренда у фоні. Кожен місяць затримки — ще один місяць орендної плати. Перевірте строк попередження про розірвання договору оренди та можливість продовжити його на кілька місяців, а повідомлення про розірвання подавайте лише після отримання письмово строків приймання й нотаріального акта.
Чек-лист
До бронювання й договору
- У проєкті договору є три дати: робіт, приймання та передачі права власності.
- У договорі є неустойка за прострочення передачі права власності.
- Номер і дата дозволу на будівництво збігаються в договорі й на табличці, а реєстр GUNB показує справу з позитивним рішенням.
- У графіку щонайменше чотири етапи зі строками.
- Компанія з договору є в KRS, а її звітність — у RDF.
- У вас є переклад строків і графіка, на який можна покластися.
Під час будівництва
- Кожне повідомлення про етап вносите в таблицю.
- Раз на кілька місяців фотографуєте будівництво з табличкою.
- Зміни строків приймаєте лише письмово.
Перед ключами
- Питаєте забудовника, чи видано дозвіл на експлуатацію і коли він став остаточним.
- Приймання призначаєте лише після набрання рішенням чинності.
- Якщо будете за кордоном, нотаріальна довіреність готова вчасно.
Заявлені строки здачі можна порівняти в каталозі: новобудови Варшави із заявленими строками здачі. Вважайте їх відправною точкою, адже важить дата з вашого договору із забудовником.
FAQ
Як часто потрібно перевіряти, чи будівництво йде за планом?
На кожному етапі графіка. За законом про забудовників (Dz.U. 2026 poz. 880, art. 24) у графіку щонайменше чотири етапи, у кожного свій строк завершення, а про закінчення етапу забудовник повідомляє вас письмово або на іншому довговічному носії (art. 8). Правовий стан на жовтень 2026 р. Записуйте дату кожного повідомлення й порівнюйте її з графіком.
Який строк у договорі показує, що забудовник запізнюється?
Строк передачі права власності (art. 35 ust. 1 pkt 7 закону про забудовників). Саме з ним закон пов’язує право відмовитися від договору через затримку (art. 43 ust. 1 pkt 6). Завершення будівельних робіт — лише перший крок до ключів. Станом на жовтень 2026 р.
Що робити, якщо забудовник не передав право власності вчасно?
Ви призначаєте додатковий строк у 120 днів. Якщо й він минув безрезультатно, можна відмовитися від договору (art. 43 ust. 1 pkt 6 і ust. 3). Вимогу про договірну неустойку за прострочення зберігаєте, якщо договір її передбачає (art. 35 ust. 1 pkt 14). Забудовник повертає кошти, виплачені йому банком, протягом 30 днів (art. 44 ust. 3). Станом на жовтень 2026 р.
Чи потрібно мені бути в Польщі, коли квартира буде готова?
Особисто бути на нотаріальному акті не обов’язково, але довіреність на купівлю квартири має бути оформлена нотаріальним актом (art. 99 § 1 Цивільного кодексу). Заява про відмову від договору потребує підпису, засвідченого нотаріусом (art. 45 ust. 1 закону про забудовників). Якщо підписуватимете за кордоном, заздалегідь узгодьте форму з польським нотаріусом. Станом на жовтень 2026 р.
Що з орендою, якщо будівництво затягнеться?
Закон про забудовників цього не регулює, усе залежить від вашого договору оренди. Перевірте строк попередження про розірвання та можливість продовжити оренду на кілька місяців, а розривайте її лише тоді, коли маєте письмові дати приймання та нотаріального акта про передачу власності.
Скільки в Польщі зазвичай будують багатоквартирний будинок?
За даними GUS, багатоквартирні будинки, здані у 2025 р., будувалися в середньому 24,8 місяця від початку робіт до завершення (публікація «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.» від 30 червня 2026 р.). Це середнє по країні, а не норма для конкретного житлового комплексу.
Обираєте квартиру в будинку, що будується, і хочете перевірити строки до підписання договору? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу забудовника, щоб ми могли заявити вас там як нашого клієнта. Ми пройдемо з вами по інформаційному проспекту та проєкту договору, підкажемо, про що запитати забудовника або юриста, і підемо разом до відділу продажу. Ми обслуговуємо клієнтів 7 мовами. Як покупець нової квартири на первинному ринку ви не платите нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.
Jawno · Vladyslav Moroz, посередник у сфері нерухомості, індивідуальна підприємницька діяльність (JDG) зі страхуванням цивільної відповідальності (OC) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Правовий стан на жовтень 2026 р.