İlanda 690.000 zł yazıyor, ancak bu yalnızca dairenin bedeli. Bütçeye fiyat listesinin göstermediği kalemler eklenir: noter, mahkeme harçları, varsa otopark yeri ve kredi kullanırsanız ipotek teminatı masrafları. Bunları en kolay, ödediğiniz sıraya göre hesaplarsınız: rezervasyon, müteahhitlik sözleşmesi (umowa deweloperska), mülkiyet akdi, tapu sicili (księga wieczysta) kaydı. Aşağıda tüm bütçeyi bu sırayla, Ekim 2026 itibarıyla tutarlarla ve Lehçe okumadığınızda ek olarak çıkabilenlerin ayrı bölümüyle bulacaksınız.
Hukuki dayanak: 20 Mayıs 2021 tarihli, konut veya müstakil ev alıcısının haklarının korunmasına ve Müteahhitlik Teminat Fonu’na ilişkin kanun (“müteahhitlik kanunu”), birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 880. Bu metindeki tüm hükümler, oranlar ve tutarlar Ekim 2026 hukuki durumuna göredir.
Adım 0: fiyat listesindeki bedele ne dahil
11 Temmuz 2025’ten beri fiyat şeffaflığı hükümleri geçerlidir (müteahhitlik kanunu art. 19a ve 19b). Müteahhit kendi sitesinde metrekare fiyatını ve her konutun fiyatını yayımlar; ayrıca konuta bağlı mekânların ve konuyu kullanmak için gerekli hakların fiyatını (bedele dahil değillerse) ve alıcının üstleneceği diğer yükümlülükleri de gösterir. Tüm tutarlar KDV dahildir. Buna tarihli fiyat değişiklikleri geçmişi eklenir (art. 19a ust. 1–2). Aynı veriler her gün bakana ve dane.gov.pl portalına iletilir (art. 19b). Sitemizdeki fiyatlar da tam olarak oradan gelir ve her zaman veri tarihiyle verilir.
Müteahhidin verdiği fiyatlar birbirinden farklıysa kendiniz için en elverişli olanı talep edebilirsiniz (art. 19a ust. 6). Bu yüzden satış ofisine gitmeden önce fiyat listesinin tarihli ekran görüntüsünü alın: daire, depolar, otopark yerleri ve diğer kalemler. Adım adım nasıl yapılacağı: dane.gov.pl’de müteahhidin fiyatı ve fiyat geçmişi nasıl bulunur.
Dairenin fiyatı. 13 Şubat 2026’dan itibaren yapılan sözleşmelerde konutun fiyatı, kullanım alanının metrekare fiyatıyla çarpımıdır (müteahhitlik kanunu art. 5a, Dz.U. 2026 poz. 27 ile eklendi). Alanın ölçüm yöntemi sözleşmede (art. 35 ust. 1 pkt 15) ve prospektüste, “Sposób pomiaru powierzchni” alanında yer almalıdır. Sözleşmede bahçe veya teras varsa, bunların konutun alanına ve fiyatına dahil mi yoksa ayrı bir kalem mi olduğunu sorun.
Adım 1: rezervasyondan önce fiyat listesinde olmayanları kontrol edin
Konuta bağlı mekânlar, yani bodrum, çatı katı, depo (komórka lokatorska) ve garaj gibi, kat mülkiyeti kanununda sayılır (birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 232, art. 2 ust. 4). Müteahhitler otopark yerlerini farklı hukuki biçimlerde satar ve biçim, KDV oranını da belirler. Rezervasyondan önce satış ofisinde şunları sorun:
- Bu dairede otopark yeri veya depo zorunlu mu?
- Hangi biçimde alıyorum: kendi tapu sicili olan ayrı bir konut olarak garajdaki pay mı, yoksa ortak alandaki bir yeri münhasıran kullanma hakkı mı?
- Fiyatı ne kadar ve fiyat listesindeki bedel, sözleşmedeki oranla aynı KDV’yi içeriyor mu?
- Garaj ödemeleri de daire ödemeleriyle aynı konut emanet hesabına (rachunek powierniczy) mi yatıyor?
Müteahhit satışı otopark yeri alımına bağlayabilir. Yüksek Mahkeme 8 Kasım 2012 tarihli kararında (I CSK 49/12), daireyi çok araçlı garajdaki payla birlikte alma şartının haksız şart olmadığına hükmetti. Bu nedenle müteahhitlik sözleşmesi hazırlandıktan sonra değil, rezervasyon sözleşmesinden önce sorun. 690.000 zł’lik bir dairede zorunlu otopark yeri, konut bedelinin yanında bütçenize sığmalıdır.
Varşova’daki projelerin yer ve depo fiyatlarını ayrıca derledik: fiyat listelerinde otopark yeri ve depo fiyatları.
Otopark yerinde KDV. 7 Ekim 2026 itibarıyla 150 m²’ye kadar konutların satışı %8 ile vergilendirilir (KDV kanunu art. 41 ust. 2 ve 12–12c ile art. 146ef, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 1263). Noter akdinden önce oranı yeniden kontrol edin: Maliye Bakanı, art. 146ef’teki sürenin sona erip ermediğini 31 Ekim 2026’ya kadar duyurur. Otopark yerinde oran satış biçimine bağlıdır:
- daireyle birlikte satılan ortak alandaki yer veya o yeri münhasıran kullanma hakkı: konutla aynı oran, bugün %8;
- kendi tapu sicili olan ayrı bir garaj biriminde pay: %23 (Varşova Bölge İdare Mahkemesi’nin 7 Aralık 2009 tarihli kararı, III SA/Wa 1110/09; 2009’da oranlar henüz %7 ve %22’ydi).
50.000 zł net değerindeki bir yerde %23 ile %8 arasındaki fark 7.500 zł’dir (kendi hesabımız).
Garaj da korunur. Aynı müteahhitlik projesinde daireyle birlikte alınan garaj birimindeki payı da müteahhitlik kanunu kapsar (art. 2 ust. 2 pkt 3–4); bunun ödemeleri emanet hesabına yatar (art. 16 ust. 1 pkt 2, art. 35 ust. 4 pkt 7). Yalnızca müteahhitlik sözleşmesiyle ilgisi olmayan ayrı bir alım kanunun dışında kalır.
Adım 2: rezervasyon
Rezervasyon ücreti, bilgilendirme prospektüsündeki fiyatın en çok %1’idir (art. 32 ust. 2): 690.000 zł’lik bir dairede 6.900 zł’yi geçmez. Bu ek bir masraf değildir, çünkü fiyata mahsup edilir (art. 32 ust. 3). Müteahhit prospektüsü rezervasyon sözleşmesinden önce, kalıcı bir ortamda ve ücretsiz verir (art. 21 ust. 1–2). İçinde nelere bakacağınız: bilgilendirme prospektüsü kontrol listesi.
Adım 3: noterde müteahhitlik sözleşmesi
Müteahhitlik sözleşmesi noter akdi biçiminde yapılır (art. 40 ust. 1). Bu sözleşme için noter ücretini (taksa notarialna), akit suretlerini ve tapu sicili kaydına ilişkin mahkeme harçlarını müteahhitle yarı yarıya paylaşırsınız (art. 40 ust. 2). Azami ücretleri, azami noter ücreti oranlarına ilişkin yönetmelik belirler (birleşik metin Dz.U. 2024 poz. 1566). 60.000 zł ile 1.000.000 zł arasındaki değerler için ücret, 1.010 zł artı 60.000 zł’yi aşan kısmın %0,4’üdür (§ 3 pkt 5). Müteahhitlik sözleşmesi için bu oranın yarısı uygulanır (§ 6 pkt 15a). Mahkeme harçları, hukuk davalarında mahkeme masrafları kanunundan doğar (birleşik metin Dz.U. 2025 poz. 1228).
Adım 4: mülkiyeti devreden akit
Daireyi teslim aldıktan sonra mülkiyeti devreden sözleşmeyi imzalarsınız. Bunun için de oranın yarısı geçerlidir (§ 6 pkt 16). Müteahhitlik kanunu yalnızca müteahhitlik sözleşmesinin masraflarını yarı yarıya böler; mülkiyetin devri masraflarının paylaşımını sözleşme taslağı gösterir. Otopark yerini garajda ayrı bir pay olarak alıyorsanız, noterden bu kalemi nasıl hesaplayacağını sorun.
690.000 zł’lik daire için masraf özeti
Kendi hesabımız, azami oranlar, Ekim 2026 durumu:
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Masraf | Tutar | Dayanak |
|---|---|---|
| Rezervasyon ücreti (fiyatın parçası, ek değil) | en çok 6.900 zł | müteahhitlik kanunu art. 32 ust. 2–3 |
| Müteahhitlik sözleşmesi noter ücreti, sizin payınız | en çok 882,50 zł net, KDV ile yaklaşık 1.085 zł | § 3 pkt 5, § 6 pkt 15a; art. 40 ust. 2 |
| Mülkiyeti devreden akdin noter ücreti | en çok 1.765 zł net | § 6 pkt 16 |
| Akit suretleri | sayfa başına 6 zł net | § 12 |
| Müteahhitlik sözleşmesinden doğan alacak hakkının kaydı | 150 zł (müteahhitle yarı yarıya) | mahkeme masrafları kanunu art. 43 ust. 3; art. 40 ust. 2 |
| Tapu sicili (księga wieczysta) açılışı | 100 zł | mahkeme masrafları kanunu art. 44 ust. 1 pkt 1 |
| Mülkiyet kaydı | 200 zł | mahkeme masrafları kanunu art. 42 ust. 1 |
| İpotek kaydı (kredi kullanırsanız) | 200 zł | mahkeme masrafları kanunu art. 42 ust. 1 |
| İpotek tesisi noter ücreti (kredi kullanırsanız) | § 3’teki oranın en çok 1/4’ü, ipotek tutarı üzerinden, artı %23 KDV | yönetmelik § 7 ust. 1 pkt 1 |
| İpotekte PCC (kredi kullanırsanız) | belirsiz tutarlı alacağı teminat altına alan ipotekte 19 zł, aksi halde teminat altındaki alacağın %0,1’i | PCC kanunu art. 7 ust. 1 pkt 7 |
Eklemeniz gerekmeyenler. KDV’ye tabi satış, hukuki işlemler vergisine (PCC) tabi değildir (PCC kanunu art. 2 pkt 4 lit. a, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 191). İstisna: aynı arsa üzerindeki bina veya binalarda altıncı ve sonraki her konutu alan kişi %6 PCC öder (art. 7a). Kendi ihtiyacınız için tek bir daire alıyorsanız bu geçerli değildir.
Lehçe okumuyorsanız: faturayı neyin artırabileceği
KDV ve PCC vatandaşlığa bağlı değildir; noter ücretleri ve mahkeme harçları da her alıcı için aynıdır. Değişen, bunların çevresindeki evrak işleri ve hiçbir tabloda görünmeyen birkaç masraftır.
Belgeler Lehçe. Müteahhitlik kanunu fiyat listesinin, prospektüsün veya sözleşmenin dilini düzenlemez. Lehçe dil kanununa göre (birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 81), tüketici sözleşmesi yabancı dilde yapılabilir; şu koşulla ki bunu siz talep edersiniz, o dili bilirsiniz, Polonya vatandaşı değilsinizdir ve daha önce size belgenin Lehçe olma hakkı bildirilmiştir (art. 8 ust. 1b). Müteahhidin çeviri yapma yükümlülüğü yoktur. Rakamları Lehçe karşılaştırırken şu kavramlar işinize yarar: brüt fiyat (cena brutto), depo (komórka lokatorska), otopark yeri (miejsce postojowe), garaj birimindeki pay (udział w lokalu garażowym), münhasır kullanım hakkı (prawo do wyłącznego korzystania), noter ücreti (taksa notarialna).
Noterde çeviri. Noter işlemleri Lehçe yapılır. Tarafın talebi üzerine noter akdi yabancı dilde de düzenleyebilir: dil bilgisi belgelenmişse bizzat, aksi halde yeminli tercüman katılımıyla (Noterlik Hukuku art. 2 § 3, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 614). Lehçe bilmiyorsanız ve akda çeviri eklenmemişse noter akdi kendisi veya bir tercüman aracılığıyla tercüme eder (art. 87 § 1 pkt 1). Akit imzadan önce okunur ve noter içeriğini ve anlamını kavradığınızdan emin olmak zorundadır (art. 94 § 1). Ücret tablosu çeviriyi kapsamaz; bu yüzden akit için randevu alırken tercümanı kimin sağlayacağını ve ücretini sorun. Adalet Bakanlığı yeminli tercümanlar listesini yayımlar.
İzin, yalnızca bazı durumlarda. Yabancıların taşınmaz edinmesi kanununa göre (birleşik metin Dz.U. 2017 poz. 2278), her uyruktan yabancı müstakil bir konutu izinsiz alabilir; ayrıca konut ihtiyacını karşılamaya yarıyorsa garaj birimini veya içindeki payı da alabilir (art. 8 ust. 1 pkt 1 ve 1a). Bu istisnalar sınır bölgesinde işlemez (art. 8 ust. 3) ve Varşova bu bölgede değildir. AEA ve İsviçre vatandaşlarının izne hiç ihtiyacı yoktur (art. 8 ust. 2). Dolayısıyla zorunlu bir otopark yeri tek başına izin anlamına gelmez. Kontrol edilecek bir ayrıntı var: MSWiA’nın sık sorulan sorularına göre daireyle birlikte satılan ayrı bir taşınmazdaki pay, örneğin ulaşım yolu veya sitenin bir bölümü, izin gerektirir. Bu, 1.570 zł damga harcı (ön onay belgesi için 98 zł) ve Bakanlığın belirttiği üzere uygulamada iki ila dört ay veya daha uzun süren bir prosedür demektir. Gerekli izin olmadan edinim geçersizdir (art. 6 ust. 1). Sözleşme taslağında başka bir arsadaki paydan söz ediliyorsa, müteahhide hangi arsa olduğunu yazılı sorun ve noterle görüşün. Daha fazlası: yabancı Polonya’da daire alabilir mi.
Yurt dışından gelen para. Noter ve emlak aracısı, kara para aklamayı önleme kanunu anlamında yükümlü kurumlardır (birleşik metin Dz.U. 2025 poz. 644; art. 2 ust. 1 pkt 13 lit. a ve pkt 18). Değeri en az 15.000 avro olan ara sıra yapılan işlemde sizin ve gerçek faydalanıcının kimliğini belirler, koşullar gerektiriyorsa fonların kaynağını araştırırlar (art. 34 ust. 1 ve art. 35 ust. 1). Yurt dışı hesaptan ödeme yapacaksanız, ilk taksitten önce paranın kaynağını gösteren belgeleri hazırlayın; izin başvurularında Bakanlık örnek olarak vergi beyannamelerini, iş sözleşmelerini veya başka bir taşınmazın satışını sayar.
İnşaat sırasında kira. Varşova’da kirada oturuyorsanız, kira hiçbir fiyat listesinde olmayan bir maliyettir. GUS’a göre 2025’te çok daireli bir konut binasının inşaatı ortalama 24,8 ay sürdü (“Efekty działalności budowlanej w 2025 r.”, 30 Haziran 2026). Emanet hesabına yapılan ödemeler aşamalıdır; takvimdeki her aşama bitince yapılır (müteahhitlik kanunu art. 8), yani bir süre hem taksit hem kira ödeyebilirsiniz. Bütçeyi rezervasyon tarihine göre değil, prospektüsteki mülkiyet devri tarihine göre planlayın.
Kredi düşünüyorsanız, rezervasyondan önce bir kredi danışmanıyla görüşün.
Toplam alım bedeli hesaplayıcısı
Sitemizdeki proje sayfalarında “Pełna cena zakupu” (toplam alım bedeli) hesaplayıcısı var. Azami ücretleri ve sabit mahkeme harçlarını kullanır; yani sonuç üst sınır tahminidir, kesin tutarları noter ve banka verir. Wola’daki NU! projesinde görebilirsiniz: Wola’daki NU! sayfasında toplam alım bedeli hesaplayıcısı. Yabancının ek kalemlerini ayrı bir rehber anlatır: müteahhitten alımda yabancının ek masrafları.
Rezervasyondan önce kontrol listesi
- Müteahhidin fiyat listesinin tarihli ekran görüntüsünü alın: daire, depolar, otopark yerleri, diğer yükümlülükler.
- Bilgilendirme prospektüsünü ücretsiz ve kalıcı bir ortamda isteyin.
- Otopark yerinin veya deponun zorunlu olup olmadığını ve hangi hukuki biçimde aldığınızı yazılı sorun.
- Her kalem için KDV oranını doğrulayın ve fiyat listesindeki brüt fiyatla karşılaştırın.
- Prospektüste ve sözleşmede alanın ölçüm yöntemini, terasın veya bahçenin konutun fiyatına dahil olup olmadığını kontrol edin.
- Noter ücretini ve mahkeme harçlarını yukarıdaki tablodan veya hesaplayıcıyla hesaplayın; noterden çeviri konusunu sorun.
- AEA veya İsviçre vatandaşı değilseniz, alımda izin gerektirecek ayrı bir arsadan pay olup olmadığına bakın.
FAQ
Polonya’da yeni daire alırken fiyat listesindeki bedelin üzerine ne kadar masraf çıkar?
690.000 zł’lik bir daire için, Ekim 2026 itibarıyla: müteahhitlik sözleşmesinin (umowa deweloperska) azami noter ücretinde sizin payınız 882,50 zł net (KDV ile yaklaşık 1.085 zł); mülkiyeti devreden akit için en çok 1.765 zł net (kimin ödeyeceğini sözleşme taslağı gösterir); akit suretleri sayfa başına 6 zł net; mahkeme harçları ise alacak hakkının kaydı için 150 zł (müteahhitle yarı yarıya), tapu sicili (księga wieczysta) açılışı için 100 zł ve mülkiyet kaydı için 200 zł. Noter azami tutardan az da alabilir. Zorunlu otopark yeri veya depo (komórka lokatorska) ayrıca eklenir.
Yabancı, müteahhitten alımda PCC öder mi?
Müteahhit daireyi KDV ile satıyorsa ödemez. KDV’ye tabi satış, hukuki işlemler vergisine (PCC) tabi değildir (PCC kanunu art. 2 pkt 4 lit. a); alıcının vatandaşlığının önemi yoktur. İstisna: aynı arsa üzerindeki bina veya binalarda altıncı ve sonraki her konutu alan kişi %6 PCC öder (art. 7a). KDV fiyat listesinde zaten vardır (hukuki durum: Ekim 2026).
Müteahhit, daireyle birlikte otopark yeri almamı zorunlu tutabilir mi?
Satışı buna bağlayabilir. Yüksek Mahkeme 8 Kasım 2012 tarihli kararında (I CSK 49/12), daireyi çok araçlı garajdaki payla birlikte alma şartının haksız şart olmadığına hükmetti. Rezervasyon sözleşmesinden önce zorunlu eklentileri sorun ve yanıtı yazılı isteyin.
Otopark yerinde KDV %8 mi, %23 mü?
Satış biçimine bağlıdır. Daireyle birlikte satılan ortak alandaki yer veya o yeri münhasıran kullanma hakkı, konutla aynı oranda vergilendirilir; Ekim 2026 itibarıyla bu %8’dir. Kendi tapu sicili olan ayrı bir garaj biriminde pay ise %23’tür (Varşova Bölge İdare Mahkemesi, III SA/Wa 1110/09). 50.000 zł net değerindeki bir yerde fark 7.500 zł eder.
AEA dışından bir vatandaşın, otopark yeri olan daire için Varşova’da izne ihtiyacı var mı?
Daire için yok; konut ihtiyacını karşılamaya yarayan garaj birimi veya payı için de yok (yabancıların taşınmaz edinmesi kanunu art. 8 ust. 1 pkt 1 ve 1a, hukuki durum: Ekim 2026). Varşova, bu istisnaların işlemediği sınır bölgesinin dışındadır. İçişleri ve İdare Bakanlığı’na (MSWiA) göre daireyle birlikte satılan ayrı bir taşınmazdaki pay, örneğin bir ulaşım yolu, izin gerektirir; AEA ve İsviçre vatandaşlarının hiçbir izne ihtiyacı yoktur; izin için damga harcı 1.570 zł’dir.
Sözleşmedeki fiyat müteahhidin sitesindekinden yüksekse ne yapmalıyım?
Müteahhitlik kanunu art. 19a ust. 6’ya göre, müteahhidin verdiği fiyatlar birbirinden farklıysa kendiniz için en elverişli olanı talep edebilirsiniz (hukuki durum: Ekim 2026). Fiyat listesinin tarihli ekran görüntüsünü saklayın ve bilgilendirme prospektüsündeki (prospekt informacyjny) ve sözleşme taslağındaki fiyatla karşılaştırın.
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum: Ekim 2026.
Bir daire buldunuz ve rezervasyondan önce toplam fiyatı öğrenmek mi istiyorsunuz? Müteahhidin satış ofisiyle ilk temasınızdan önce bize yazın: sizi orada bildirir ve toplantıya birlikte gideriz. Bilgilendirme prospektüsünü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceler, zorunlu eklentileri ve fiyatlarını da kapsayacak şekilde yedi hizmet dilimizden birinde (Türkçe dahil) ilerler, müteahhide veya bir avukata ne soracağınızı belirtiriz. Müteahhitten alım yapan alıcı olarak bize ücret ödemezsiniz. Birincil piyasadaki ücretimiz, müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden kaynaklanır.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com