В объявлении стоит 690 000 zł, но это сумма только за квартиру. К бюджету добавляется то, чего прайс не показывает: нотариус, судебные сборы, возможное машиноместо и, если вы берёте кредит, расходы на оформление ипотеки. Проще всего считать в том порядке, в котором вы платите: бронирование, договор с застройщиком, акт о праве собственности, запись в земельно-ипотечную книгу. Ниже весь бюджет в этом порядке, с суммами по состоянию на октябрь 2026 г., и отдельный блок о том, что добавляется, когда вы не читаете по-польски.
Правовая основа: закон от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Гарантийном фонде застройщиков («закон о застройщиках», ustawa deweloperska), единый текст Dz.U. 2026 poz. 880. Все нормы, ставки и суммы в этом тексте даны по правовому состоянию на октябрь 2026 г.
Шаг 0: что входит в цену из прайса
С 11 июля 2025 г. действуют нормы о прозрачности цен (art. 19a и 19b закона о застройщиках). На собственном сайте застройщик публикует цену метра и цену каждого помещения, цену принадлежащих помещений и прав, необходимых для пользования помещением, если они не включены в цену, а также другие платежи, которые несёт покупатель. Все суммы указаны с VAT. К этому добавляется история изменений цен с датами (art. 19a ust. 1–2). Те же данные ежедневно передаются министру и на портал dane.gov.pl (art. 19b). Цены на нашем сайте берутся именно оттуда, всегда с датой данных.
Если указанные застройщиком цены расходятся, вы вправе требовать наиболее выгодной для себя (art. 19a ust. 6). Поэтому перед визитом в отдел продаж сделайте скриншот прайса с датой: квартира, кладовые, машиноместа и другие позиции. Как это сделать шаг за шагом: как найти цену застройщика и её историю на dane.gov.pl.
Цена квартиры. В договорах, заключаемых с 13 февраля 2026 г., цена помещения — это его полезная площадь, умноженная на цену за м² (art. 5a закона о застройщиках, добавлена Dz.U. 2026 poz. 27). Способ измерения площади должен быть указан в договоре (art. 35 ust. 1 pkt 15) и в проспекте, в поле «Sposób pomiaru powierzchni». Если в договоре есть садик или терраса, спросите, входят ли они в площадь и цену помещения или это отдельная позиция.
Шаг 1: до бронирования проверьте, чего нет в прайсе
Принадлежащие помещения, то есть в том числе подвал, чердак, кладовая (komórka lokatorska) и гараж, перечисляет закон о собственности помещений (единый текст Dz.U. 2026 poz. 232, art. 2 ust. 4). Застройщики продают машиноместа в разных правовых формах, а форма определяет, среди прочего, ставку VAT. Прежде чем бронировать, спросите в отделе продаж застройщика:
- Обязательны ли машиноместо или кладовая при этой квартире?
- В какой форме я их покупаю: как долю в гараже, который является отдельным помещением со своей земельно-ипотечной книгой, или как право исключительного пользования местом в общей части?
- Сколько это стоит и указана ли цена в прайсе с VAT по той же ставке, что в договоре?
- Поступают ли платежи за гараж на тот же жилищный счёт условного депонирования (mieszkaniowy rachunek powierniczy), что и платежи за квартиру?
Застройщик может поставить продажу в зависимость от покупки машиноместа. В решении от 8 ноября 2012 г. (I CSK 49/12) Верховный суд счёл, что условие, обязывающее купить квартиру вместе с долей в многоместном гараже, не является недозволенным положением договора. Поэтому спрашивайте до договора бронирования, а не тогда, когда договор с застройщиком уже готов. При квартире за 690 000 zł обязательное машиноместо должно уместиться в бюджет рядом с ценой помещения.
Цены мест и кладовых из варшавских комплексов мы собрали отдельно: сколько стоят машиноместа и кладовые в прайсах.
VAT на машиноместо. По состоянию на 7 октября 2026 г. продажа жилых помещений до 150 м² облагается ставкой 8% (art. 41 ust. 2 и 12–12c, а также art. 146ef закона о VAT, единый текст Dz.U. 2026 poz. 1263). Перед нотариальным актом проверьте ставку ещё раз: министр финансов объявляет до 31 октября 2026 г., заканчивается ли период из art. 146ef. Для машиноместа ставка зависит от формы продажи:
- место в общей части или право исключительного пользования им, проданное вместе с квартирой: ставка как для помещения, сейчас 8%;
- доля в отдельном гаражном помещении со своей земельно-ипотечной книгой: 23% (решение WSA в Варшаве от 7 декабря 2009 г., III SA/Wa 1110/09; в 2009 г. ставки были ещё 7% и 22%).
При месте за 50 000 zł нетто разница между 23% и 8% составляет 7 500 zł (собственный расчёт).
Гараж тоже защищён. Долю в гаражном помещении, купленную вместе с квартирой в рамках того же девелоперского проекта, охватывает закон о застройщиках (art. 2 ust. 2 pkt 3–4), а платежи за неё поступают на счёт условного депонирования (art. 16 ust. 1 pkt 2, art. 35 ust. 4 pkt 7). Вне закона остаётся только отдельная покупка, не связанная с договором с застройщиком.
Шаг 2: бронирование
Плата за бронирование составляет не более 1% цены из информационного проспекта (art. 32 ust. 2): при квартире за 690 000 zł — не более 6 900 zł. Это не дополнительный расход, потому что сумма засчитывается в счёт цены (art. 32 ust. 3). Проспект застройщик передаёт бесплатно, на долговременном носителе, до договора бронирования (art. 21 ust. 1–2). Что в нём проверить: чек-лист информационного проспекта.
Шаг 3: договор с застройщиком у нотариуса
Договор с застройщиком заключается в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1). Нотариальную таксу, выписки из акта и судебные сборы за запись в земельно-ипотечную книгу по этому договору вы делите с застройщиком пополам (art. 40 ust. 2). Максимальные таксы определяет распоряжение о максимальных ставках нотариальной таксы (единый текст Dz.U. 2024 poz. 1566). Для стоимости от 60 000 zł до 1 000 000 zł такса составляет 1 010 zł плюс 0,4% суммы сверх 60 000 zł (§ 3 pkt 5). За договор с застройщиком применяется половина этой ставки (§ 6 pkt 15a). Судебные сборы вытекают из закона о судебных издержках по гражданским делам (единый текст Dz.U. 2025 poz. 1228).
Шаг 4: акт о переходе права собственности
После приёмки квартиры вы подписываете договор о переходе права собственности. За него тоже действует половина ставки (§ 6 pkt 16). Закон о застройщиках делит пополам только расходы по договору с застройщиком, а распределение расходов на переход собственности указывает проект договора. Если машиноместо вы покупаете как отдельную долю в гараже, спросите нотариуса, как он оформит эту позицию.
Расходы на квартиру за 690 000 zł
Собственный расчёт, максимальные ставки, по состоянию на октябрь 2026 г.:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Расход | Сумма | Основание |
|---|---|---|
| Плата за бронирование (часть цены, не надбавка) | до 6 900 zł | art. 32 ust. 2–3 закона о застройщиках |
| Такса за договор с застройщиком, ваша половина | до 882,50 zł нетто, около 1 085 zł с VAT | § 3 pkt 5, § 6 pkt 15a; art. 40 ust. 2 |
| Такса за договор о переходе собственности | до 1 765 zł нетто | § 6 pkt 16 |
| Выписки из акта | 6 zł нетто за страницу | § 12 |
| Запись требования из договора с застройщиком | 150 zł (пополам с застройщиком) | art. 43 ust. 3 закона о судебных издержках; art. 40 ust. 2 |
| Открытие земельно-ипотечной книги | 100 zł | art. 44 ust. 1 pkt 1 закона о судебных издержках |
| Запись права собственности | 200 zł | art. 42 ust. 1 закона о судебных издержках |
| Запись ипотеки (при кредите) | 200 zł | art. 42 ust. 1 закона о судебных издержках |
| Такса за установление ипотеки (при кредите) | до 1/4 ставки из § 3, от суммы ипотеки, плюс 23% VAT | § 7 ust. 1 pkt 1 распоряжения |
| PCC с ипотеки (при кредите) | 19 zł при ипотеке в обеспечение требования в неопределённой сумме либо 0,1% обеспечиваемого требования | art. 7 ust. 1 pkt 7 закона о PCC |
Чего вы не добавляете. Продажа, облагаемая VAT, не подлежит налогу на гражданско-правовые сделки, PCC (art. 2 pkt 4 lit. a закона о PCC, единый текст Dz.U. 2026 poz. 191). Исключение: 6% PCC платит покупатель шестого и каждого следующего помещения в здании или зданиях на одном земельном участке (art. 7a). При одной квартире для собственных нужд это вас не касается.
Если вы не читаете по-польски: что может увеличить счёт
VAT и PCC не зависят от гражданства, а нотариальные таксы и судебные сборы одинаковы для любого покупателя. Меняется бумажная работа вокруг них и несколько расходов, которых нет ни в одной таблице.
Документы по-польски. Закон о застройщиках не регулирует язык прайса, проспекта и договора. По закону о польском языке (единый текст Dz.U. 2026 poz. 81) потребительский договор можно составить на иностранном языке, если вы об этом попросите, знаете этот язык, не являетесь гражданином Польши и вас заранее проинформировали о праве на документ по-польски (art. 8 ust. 1b). Обязанности переводить у застройщика нет. Чтобы сравнивать цифры в польских документах, пригодятся термины: цена брутто (cena brutto), кладовая (komórka lokatorska), машиноместо (miejsce postojowe), доля в гаражном помещении, право исключительного пользования, нотариальная такса (taksa notarialna).
Перевод у нотариуса. Нотариальные действия совершаются на польском языке. По просьбе стороны нотариус может составить акт и на иностранном языке: лично, если его знание языка подтверждено, либо с участием присяжного переводчика (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, единый текст Dz.U. 2026 poz. 614). Если вы не знаете польского, а к акту не приложен перевод, нотариус переводит акт лично или через переводчика (art. 87 § 1 pkt 1). Акт зачитывается перед подписанием, а нотариус должен убедиться, что вы понимаете его содержание и значение (art. 94 § 1). Таблица такс не включает перевод, поэтому при записи на акт спросите, кто обеспечивает переводчика и за сколько. Министерство юстиции публикует перечень присяжных переводчиков.
Разрешение, только в некоторых случаях. По закону о приобретении недвижимости иностранцами (единый текст Dz.U. 2017 poz. 2278) иностранец любого гражданства покупает самостоятельное жилое помещение без разрешения, а также гаражное помещение или долю в нём, если они служат его жилищным потребностям (art. 8 ust. 1 pkt 1 и 1a). Исключения не действуют в приграничной зоне (art. 8 ust. 3), а Варшава в ней не лежит. Граждане ЕЭЗ и Швейцарии разрешения не требуют вообще (art. 8 ust. 2). Обязательное машиноместо само по себе разрешения не означает. Одна деталь, которую стоит проверить: по FAQ MSWiA доля в отдельной недвижимости, продаваемой вместе с квартирой, например в подъездной дороге или части территории комплекса, требует разрешения. Это госпошлина 1 570 zł (98 zł за промесу) и процедура, которая на практике, как сообщает министерство, занимает от двух до четырёх месяцев или дольше. Приобретение без необходимого разрешения недействительно (art. 6 ust. 1). Если в проекте договора упоминается доля в другом участке, спросите застройщика письменно, о каком участке идёт речь, и обсудите это с нотариусом. Подробнее: может ли иностранец купить недвижимость в Польше.
Деньги из-за границы. Нотариус и посредник в сделках с недвижимостью являются обязанными учреждениями в смысле закона о противодействии отмыванию денег (единый текст Dz.U. 2025 poz. 644; art. 2 ust. 1 pkt 13 lit. a и pkt 18). При разовой сделке на сумму не менее 15 000 евро они идентифицируют вас и конечного бенефициара и изучают источник средств, когда это оправданно обстоятельствами (art. 34 ust. 1 и art. 35 ust. 1). Если вы платите с зарубежного счёта, подготовьте до первого платежа документы, показывающие происхождение средств; при заявлениях на разрешение министерство называет примерами налоговые декларации, трудовые договоры или продажу другой недвижимости.
Аренда во время строительства. Если вы снимаете квартиру в Варшаве, арендная плата — расход, которого нет ни в одном прайсе. По данным GUS, в 2025 г. строительство многоквартирного жилого дома длилось в среднем 24,8 месяца («Efekty działalności budowlanej w 2025 r.», 30 июня 2026 г.). Платежи на счёт условного депонирования вносятся поэтапно, после завершения очередных этапов графика (art. 8 закона о застройщиках), поэтому какое-то время вы можете платить взносы и аренду одновременно. Планируйте бюджет по сроку передачи собственности из проспекта, а не по дате бронирования.
Если вы планируете кредит, до бронирования поговорите с кредитным консультантом.
Калькулятор полной цены покупки
На карточках комплексов на нашем сайте есть калькулятор «Полная цена покупки». Он использует максимальные таксы и фиксированные судебные сборы, поэтому результат — верхняя оценка; точные суммы назовут нотариус и банк. Посмотрите его на комплексе NU! на Воле: калькулятор полной цены покупки на карточке NU! на Воле. Дополнительные позиции иностранца описывает отдельный гид: дополнительные расходы иностранца при покупке у застройщика.
Чек-лист перед бронированием
- Сделайте скриншот прайса застройщика с датой: квартира, кладовые, машиноместа, прочие платежи.
- Попросите информационный проспект, бесплатно и на долговременном носителе.
- Спросите письменно, обязательны ли машиноместо или кладовая и в какой правовой форме вы их покупаете.
- Подтвердите ставку VAT для каждой позиции и сравните с ценой брутто в прайсе.
- Проверьте способ измерения площади в проспекте и договоре и то, входит ли терраса или садик в цену помещения.
- Посчитайте таксу и судебные сборы по таблице выше или калькулятором, а у нотариуса уточните перевод.
- Если вы не гражданин ЕЭЗ или Швейцарии, проверьте, нет ли в покупке доли в отдельном участке, которая потребовала бы разрешения.
FAQ
Сколько стоит покупка новой квартиры в Польше сверх цены из прайса?
Для квартиры за 690 000 zł, по состоянию на октябрь 2026 г.: ваша половина максимальной таксы за договор с застройщиком — 882,50 zł нетто (около 1 085 zł с VAT), нотариальный акт о переходе собственности — до 1 765 zł нетто (кто платит, покажет проект договора), выписки из акта стоят 6 zł нетто за страницу, а судебные сборы — 150 zł за запись требования (делится с застройщиком), 100 zł за открытие земельно-ипотечной книги и 200 zł за запись права собственности. Нотариус может взять меньше максимума. Обязательное машиноместо или кладовая оплачиваются отдельно.
Платит ли иностранец PCC при покупке у застройщика?
Нет, если застройщик продаёт квартиру с НДС (VAT). Продажа, облагаемая VAT, не подлежит налогу на гражданско-правовые сделки, PCC (art. 2 pkt 4 lit. a закона о PCC), а гражданство покупателя значения не имеет. Исключение — 6% PCC для покупателя шестого и каждого следующего помещения в здании или зданиях на одном земельном участке (art. 7a). VAT уже включён в прайс (правовое состояние на октябрь 2026 г.).
Может ли застройщик заставить купить машиноместо вместе с квартирой?
Он может поставить продажу в зависимость от этого. В решении от 8 ноября 2012 г. (I CSK 49/12) Верховный суд счёл, что условие, обязывающее купить квартиру вместе с долей в многоместном гараже, не является недозволенным положением договора. Спросите об обязательных дополнениях до подписания договора бронирования и попросите письменный ответ.
Какой VAT на машиноместо: 8% или 23%?
Это зависит от формы продажи. Место в общей части или право исключительного пользования им, проданное вместе с квартирой, облагается по ставке помещения, то есть 8% по состоянию на октябрь 2026 г. Доля в отдельном гаражном помещении со своей земельно-ипотечной книгой — 23% (WSA в Варшаве, III SA/Wa 1110/09). При месте за 50 000 zł нетто разница составляет 7 500 zł.
Нужно ли гражданину страны вне ЕЭЗ разрешение на квартиру с машиноместом в Варшаве?
На квартиру — нет, на гаражное помещение или долю в нём, которые служат жилищным потребностям, тоже нет (art. 8 ust. 1 pkt 1 и 1a закона о приобретении недвижимости иностранцами, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Варшава находится вне приграничной зоны, где эти исключения не действуют. По данным MSWiA, доля в отдельной недвижимости, продаваемой вместе с квартирой, например в подъездной дороге, требует разрешения; граждане ЕЭЗ и Швейцарии разрешения не требуют; госпошлина за разрешение — 1 570 zł.
Что делать, если цена в договоре выше, чем на сайте застройщика?
Согласно art. 19a ust. 6 закона о застройщиках, если указанные застройщиком цены расходятся, вы вправе требовать наиболее выгодной для себя цены (правовое состояние на октябрь 2026 г.). Сохраните скриншот прайса с датой и сравните его с ценой в информационном проспекте и в проекте договора.
Нашли квартиру и хотите знать полную цену до бронирования? Напишите нам до первого контакта с отделом продаж застройщика: мы заявим вас там и пойдём на встречу вместе. Пройдём с вами информационный проспект и проект договора на одном из семи языков нашего обслуживания, включая обязательные дополнения и их цены, и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Покупатель на первичном рынке не платит нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. По состоянию на октябрь 2026 г.