В оголошенні стоїть 690 000 zł, але це сума лише за квартиру. До бюджету додається те, чого прайс не показує: нотаріус, судові збори, можливе паркомісце та, якщо ви берете кредит, витрати на оформлення іпотеки. Найпростіше рахувати в тому порядку, в якому ви платите: бронювання, договір із забудовником, акт про право власності, запис у земельно-іпотечну книгу. Нижче весь бюджет у цьому порядку, із сумами станом на жовтень 2026 р., і окремий блок про те, що додається, коли ви не читаєте польською.
Правова основа: закон від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників («закон про забудовників», ustawa deweloperska), єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880. Усі норми, ставки й суми в цьому тексті подано за правовим станом на жовтень 2026 р.
Крок 0: що входить у ціну з прайсу
З 11 липня 2025 р. діють норми про прозорість цін (art. 19a і 19b закону про забудовників). На власному сайті забудовник публікує ціну метра й ціну кожного приміщення, ціну належних приміщень і прав, потрібних для користування приміщенням, якщо їх не включено в ціну, а також інші платежі, які несе покупець. Усі суми вказано з VAT. До цього додається історія змін цін із датами (art. 19a ust. 1–2). Ті самі дані щодня передаються міністру й на портал dane.gov.pl (art. 19b). Ціни на нашому сайті беруться саме звідти, завжди з датою даних.
Якщо вказані забудовником ціни розходяться, ви можете вимагати найвигіднішої для себе (art. 19a ust. 6). Тому перед візитом до відділу продажу зробіть скріншот прайсу з датою: квартира, комори, паркомісця й інші позиції. Як це зробити крок за кроком: як знайти ціну забудовника та її історію на dane.gov.pl.
Ціна квартири. У договорах, що укладаються з 13 лютого 2026 р., ціна приміщення — це його корисна площа, помножена на ціну за м² (art. 5a закону про забудовників, доданий Dz.U. 2026 poz. 27). Спосіб вимірювання площі має бути в договорі (art. 35 ust. 1 pkt 15) і в проспекті, в полі «Sposób pomiaru powierzchni». Якщо в договорі є садок чи тераса, запитайте, чи входять вони в площу й ціну приміщення, чи це окрема позиція.
Крок 1: до бронювання перевірте, чого немає в прайсі
Належні приміщення, тобто серед іншого підвал, горище, комора (komórka lokatorska) і гараж, перелічує закон про власність приміщень (єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 232, art. 2 ust. 4). Забудовники продають паркомісця в різних правових формах, а форма визначає, зокрема, ставку VAT. Перш ніж бронювати, запитайте у відділі продажу забудовника:
- Чи обов’язкові паркомісце або комора при цій квартирі?
- У якій формі я їх купую: як частку в гаражі, що є окремим приміщенням із власною земельно-іпотечною книгою, чи як право виняткового користування місцем у спільній частині?
- Скільки це коштує і чи вказано ціну в прайсі з VAT за тією ж ставкою, що в договорі?
- Чи надходять платежі за гараж на той самий житловий рахунок умовного зберігання (mieszkaniowy rachunek powierniczy), що й платежі за квартиру?
Забудовник може поставити продаж у залежність від купівлі паркомісця. У рішенні від 8 листопада 2012 р. (I CSK 49/12) Верховний суд визнав, що умова, яка зобов’язує купити квартиру разом із часткою в багатомісному гаражі, не є недозволеним застереженням договору. Тому питайте до договору бронювання, а не тоді, коли договір із забудовником уже готовий. При квартирі за 690 000 zł обов’язкове паркомісце має вміститися в бюджет поруч із ціною приміщення.
Ціни місць і комор із варшавських комплексів ми зібрали окремо: скільки коштують паркомісця й комори в прайсах.
VAT на паркомісце. Станом на 7 жовтня 2026 р. продаж житлових приміщень до 150 м² обкладається ставкою 8% (art. 41 ust. 2 і 12–12c, а також art. 146ef закону про VAT, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 1263). Перед нотаріальним актом перевірте ставку ще раз: міністр фінансів оголошує до 31 жовтня 2026 р., чи закінчується період із art. 146ef. Для паркомісця ставка залежить від форми продажу:
- місце в спільній частині або право виняткового користування ним, продане разом із квартирою: ставка як для приміщення, нині 8%;
- частка в окремому гаражному приміщенні з власною земельно-іпотечною книгою: 23% (рішення WSA у Варшаві від 7 грудня 2009 р., III SA/Wa 1110/09; у 2009 р. ставки були ще 7% і 22%).
Для місця за 50 000 zł нетто різниця між 23% і 8% становить 7 500 zł (власний розрахунок).
Гараж теж захищений. Частку в гаражному приміщенні, куплену разом із квартирою в рамках того самого девелоперського проєкту, охоплює закон про забудовників (art. 2 ust. 2 pkt 3–4), а платежі за неї надходять на рахунок умовного зберігання (art. 16 ust. 1 pkt 2, art. 35 ust. 4 pkt 7). Поза законом лишається тільки окрема купівля, не пов’язана з договором із забудовником.
Крок 2: бронювання
Плата за бронювання становить щонайбільше 1% ціни з інформаційного проспекту (art. 32 ust. 2): при квартирі за 690 000 zł — не більше 6 900 zł. Це не додаткові витрати, бо суму зараховують у рахунок ціни (art. 32 ust. 3). Проспект забудовник передає безкоштовно, на довговічному носії, до договору бронювання (art. 21 ust. 1–2). Що в ньому перевірити: чек-лист інформаційного проспекту.
Крок 3: договір із забудовником у нотаріуса
Договір із забудовником укладається у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1). Нотаріальну таксу, витяги з акта й судові збори за запис у земельно-іпотечну книгу за цим договором ви ділите із забудовником порівну (art. 40 ust. 2). Максимальні такси визначає розпорядження про максимальні ставки нотаріальної такси (єдиний текст Dz.U. 2024 poz. 1566). Для вартості від 60 000 zł до 1 000 000 zł такса становить 1 010 zł плюс 0,4% суми понад 60 000 zł (§ 3 pkt 5). За договір із забудовником застосовують половину цієї ставки (§ 6 pkt 15a). Судові збори випливають із закону про судові витрати в цивільних справах (єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1228).
Крок 4: акт про перехід права власності
Після прийому квартири ви підписуєте договір про перехід права власності. За нього теж діє половина ставки (§ 6 pkt 16). Закон про забудовників ділить порівну лише витрати за договором із забудовником, а розподіл витрат на перехід власності вказує проєкт договору. Якщо паркомісце ви купуєте як окрему частку в гаражі, запитайте нотаріуса, як він оформить цю позицію.
Витрати на квартиру за 690 000 zł
Власний розрахунок, максимальні ставки, станом на жовтень 2026 р.:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Витрата | Сума | Підстава |
|---|---|---|
| Плата за бронювання (частина ціни, не надбавка) | до 6 900 zł | art. 32 ust. 2–3 закону про забудовників |
| Такса за договір із забудовником, ваша половина | до 882,50 zł нетто, близько 1 085 zł з VAT | § 3 pkt 5, § 6 pkt 15a; art. 40 ust. 2 |
| Такса за договір про перехід власності | до 1 765 zł нетто | § 6 pkt 16 |
| Витяги з акта | 6 zł нетто за сторінку | § 12 |
| Запис вимоги з договору із забудовником | 150 zł (порівну із забудовником) | art. 43 ust. 3 закону про судові витрати; art. 40 ust. 2 |
| Відкриття земельно-іпотечної книги | 100 zł | art. 44 ust. 1 pkt 1 закону про судові витрати |
| Запис права власності | 200 zł | art. 42 ust. 1 закону про судові витрати |
| Запис іпотеки (при кредиті) | 200 zł | art. 42 ust. 1 закону про судові витрати |
| Такса за встановлення іпотеки (при кредиті) | до 1/4 ставки з § 3, від суми іпотеки, плюс 23% VAT | § 7 ust. 1 pkt 1 розпорядження |
| PCC з іпотеки (при кредиті) | 19 zł при іпотеці на забезпечення вимоги в невизначеній сумі або 0,1% забезпечуваної вимоги | art. 7 ust. 1 pkt 7 закону про PCC |
Чого ви не додаєте. Продаж, що обкладається VAT, не підлягає податку на цивільно-правові правочини, PCC (art. 2 pkt 4 lit. a закону про PCC, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 191). Виняток: 6% PCC платить покупець шостого й кожного наступного приміщення в будівлі чи будівлях на одній земельній ділянці (art. 7a). При одній квартирі для власних потреб це вас не стосується.
Якщо ви не читаєте польською: що може збільшити рахунок
VAT і PCC не залежать від громадянства, а нотаріальні такси й судові збори однакові для будь-якого покупця. Змінюється паперова робота навколо них і кілька витрат, яких немає в жодній таблиці.
Документи польською. Закон про забудовників не регулює мову прайсу, проспекту й договору. Згідно із законом про польську мову (єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 81) споживчий договір можна скласти іноземною мовою, якщо ви про це попросите, знаєте цю мову, не є громадянином Польщі й вас заздалегідь поінформували про право на документ польською (art. 8 ust. 1b). Обов’язку перекладати в забудовника немає. Щоб порівнювати цифри в польських документах, знадобляться терміни: ціна брутто (cena brutto), комора (komórka lokatorska), паркомісце (miejsce postojowe), частка в гаражному приміщенні, право виняткового користування, нотаріальна такса (taksa notarialna).
Переклад у нотаріуса. Нотаріальні дії виконуються польською мовою. На прохання сторони нотаріус може скласти акт і іноземною мовою: особисто, якщо його знання мови підтверджене, або за участі присяжного перекладача (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 614). Якщо ви не знаєте польської, а до акта не додано перекладу, нотаріус перекладає акт особисто або через перекладача (art. 87 § 1 pkt 1). Акт зачитується перед підписанням, а нотаріус має переконатися, що ви розумієте його зміст і значення (art. 94 § 1). Таблиця такс не охоплює перекладу, тому при записі на акт запитайте, хто забезпечує перекладача й за скільки. Міністерство юстиції публікує перелік присяжних перекладачів.
Дозвіл, лише в деяких випадках. За законом про набуття нерухомості іноземцями (єдиний текст Dz.U. 2017 poz. 2278) іноземець будь-якого громадянства купує самостійне житлове приміщення без дозволу, а також гаражне приміщення чи частку в ньому, якщо вони служать його житловим потребам (art. 8 ust. 1 pkt 1 i 1a). Винятки не діють у прикордонній зоні (art. 8 ust. 3), а Варшава в ній не лежить. Громадяни ЄЕЗ і Швейцарії дозволу не потребують узагалі (art. 8 ust. 2). Обов’язкове паркомісце саме по собі дозволу не означає. Одна деталь, яку варто перевірити: за FAQ MSWiA частка в окремій нерухомості, що продається разом із квартирою, наприклад у під’їзній дорозі чи частині території комплексу, потребує дозволу. Це гербовий збір 1 570 zł (98 zł за промесу) і процедура, що на практиці, як повідомляє міністерство, триває від двох до чотирьох місяців або довше. Набуття без потрібного дозволу є недійсним (art. 6 ust. 1). Якщо в проєкті договору згадується частка в іншій ділянці, запитайте забудовника письмово, про яку ділянку йдеться, і обговоріть це з нотаріусом. Докладніше: чи може іноземець купити нерухомість у Польщі.
Гроші з-за кордону. Нотаріус і посередник у сфері нерухомості є зобов’язаними установами в розумінні закону про протидію відмиванню грошей (єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 644; art. 2 ust. 1 pkt 13 lit. a і pkt 18). При разовій операції на суму не менше 15 000 євро вони ідентифікують вас і кінцевого бенефіціарного власника та вивчають джерело коштів, коли це виправдано обставинами (art. 34 ust. 1 і art. 35 ust. 1). Якщо ви платите із закордонного рахунку, підготуйте до першого платежу документи, що показують походження коштів; при заявах на дозвіл міністерство називає прикладами податкові декларації, трудові договори чи продаж іншої нерухомості.
Оренда під час будівництва. Якщо ви орендуєте квартиру у Варшаві, орендна плата — витрата, якої немає в жодному прайсі. За даними GUS, у 2025 р. будівництво багатоквартирного житлового будинку тривало в середньому 24,8 місяця («Efekty działalności budowlanej w 2025 r.», 30 червня 2026 р.). Платежі на рахунок умовного зберігання вносяться поетапно, після завершення чергових етапів графіка (art. 8 закону про забудовників), тож якийсь час ви можете платити внески й оренду одночасно. Плануйте бюджет за строком передачі власності з проспекту, а не за датою бронювання.
Якщо ви плануєте кредит, до бронювання поговоріть із кредитним консультантом.
Калькулятор повної ціни купівлі
На картках комплексів на нашому сайті є калькулятор «Повна ціна купівлі». Він використовує максимальні такси та фіксовані судові збори, тому результат — верхня оцінка; точні суми назвуть нотаріус і банк. Подивіться його на комплексі NU! на Волі: калькулятор повної ціни купівлі на картці NU! на Волі. Додаткові позиції іноземця описує окремий гід: додаткові витрати іноземця при купівлі від забудовника.
Чек-лист перед бронюванням
- Зробіть скріншот прайсу забудовника з датою: квартира, комори, паркомісця, інші платежі.
- Попросіть інформаційний проспект, безкоштовно й на довговічному носії.
- Запитайте письмово, чи обов’язкові паркомісце або комора і в якій правовій формі ви їх купуєте.
- Підтвердьте ставку VAT для кожної позиції та порівняйте з ціною брутто в прайсі.
- Перевірте спосіб вимірювання площі в проспекті й договорі та те, чи входить тераса або садок у ціну приміщення.
- Порахуйте таксу й судові збори за таблицею вище або калькулятором, а в нотаріуса уточніть переклад.
- Якщо ви не громадянин ЄЕЗ чи Швейцарії, перевірте, чи немає в купівлі частки в окремій ділянці, яка потребувала б дозволу.
FAQ
Скільки коштує купівля нової квартири в Польщі понад ціну з прайсу?
Для квартири за 690 000 zł, станом на жовтень 2026 р.: ваша половина максимальної такси за договір із забудовником — 882,50 zł нетто (близько 1 085 zł з ПДВ), нотаріальний акт про перехід власності — до 1 765 zł нетто (хто платить, покаже проєкт договору), витяги з акта коштують 6 zł нетто за сторінку, а судові збори — 150 zł за запис вимоги (ділиться із забудовником), 100 zł за відкриття земельно-іпотечної книги та 200 zł за запис права власності. Нотаріус може взяти менше за максимум. Обов’язкове паркомісце чи комора оплачуються окремо.
Чи платить іноземець PCC при купівлі від забудовника?
Ні, якщо забудовник продає квартиру з ПДВ (VAT). Продаж, що обкладається VAT, не підлягає податку на цивільно-правові правочини, PCC (art. 2 pkt 4 lit. a закону про PCC), а громадянство покупця значення не має. Виняток — 6% PCC для покупця шостого й кожного наступного приміщення в будівлі чи будівлях на одній земельній ділянці (art. 7a). VAT уже входить у прайс (правовий стан на жовтень 2026 р.).
Чи може забудовник змусити купити паркомісце разом із квартирою?
Він може поставити продаж у залежність від цього. У рішенні від 8 листопада 2012 р. (I CSK 49/12) Верховний суд визнав, що умова, яка зобов’язує купити квартиру разом із часткою в багатомісному гаражі, не є недозволеним застереженням договору. Запитайте про обов’язкові доповнення до підписання договору бронювання й попросіть письмову відповідь.
Який VAT на паркомісце: 8% чи 23%?
Це залежить від форми продажу. Місце в спільній частині або право виняткового користування ним, продане разом із квартирою, обкладається за ставкою приміщення, тобто 8% станом на жовтень 2026 р. Частка в окремому гаражному приміщенні з власною земельно-іпотечною книгою — 23% (WSA у Варшаві, III SA/Wa 1110/09). Для місця за 50 000 zł нетто різниця становить 7 500 zł.
Чи потрібен громадянину країни поза ЄЕЗ дозвіл на квартиру з паркомісцем у Варшаві?
На квартиру — ні, на гаражне приміщення чи частку в ньому, що служить житловим потребам, теж ні (art. 8 ust. 1 pkt 1 i 1a закону про набуття нерухомості іноземцями, правовий стан на жовтень 2026 р.). Варшава лежить поза прикордонною зоною, де ці винятки не діють. За даними MSWiA, частка в окремій нерухомості, що продається разом із квартирою, наприклад у під’їзній дорозі, потребує дозволу; громадяни ЄЕЗ і Швейцарії дозволу не потребують; гербовий збір за дозвіл — 1 570 zł.
Що робити, якщо ціна в договорі вища, ніж на сайті забудовника?
Відповідно до art. 19a ust. 6 закону про забудовників, якщо вказані забудовником ціни розходяться, ви можете вимагати найвигіднішої для себе ціни (правовий стан на жовтень 2026 р.). Збережіть скріншот прайсу з датою й порівняйте його з ціною в інформаційному проспекті та в проєкті договору.
Знайшли квартиру й хочете знати повну ціну до бронювання? Напишіть нам до першого контакту з відділом продажу забудовника: ми заявимо вас там і підемо на зустріч разом. Пройдемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору однією із семи мов нашого обслуговування, включно з обов’язковими доповненнями та їхніми цінами, і підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста. Покупець на первинному ринку не платить нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Станом на жовтень 2026 р.