W ogłoszeniu stoi 690 000 zł, ale to kwota za samo mieszkanie. Do budżetu dochodzą rzeczy, których cennik nie pokazuje: notariusz, opłaty sądowe, ewentualne miejsce postojowe i, jeśli bierzesz kredyt, koszty zabezpieczenia hipoteki. Najłatwiej je policzyć w kolejności, w jakiej płacisz: rezerwacja, umowa deweloperska, akt własności, wpis do księgi wieczystej. Poniżej cały budżet w tej kolejności, z kwotami według stanu na październik 2026 r., oraz osobny blok o tym, co dochodzi, gdy nie czytasz po polsku.
Podstawa prawna: ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („ustawa deweloperska”), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880. Wszystkie przepisy, stawki i kwoty w tym tekście podajemy według stanu prawnego na październik 2026 r.
Krok 0: co jest w cenie z cennika
Od 11 lipca 2025 r. obowiązują przepisy o jawności cen (art. 19a i 19b ustawy deweloperskiej). Na własnej stronie deweloper publikuje cenę metra i cenę każdego lokalu, cenę pomieszczeń przynależnych i praw niezbędnych do korzystania z lokalu, jeśli nie są wliczone w cenę, oraz inne świadczenia, które ponosi nabywca. Wszystkie kwoty są z VAT. Do tego historia zmian cen z datami (art. 19a ust. 1–2). Te same dane trafiają codziennie do ministra i na portal dane.gov.pl (art. 19b). Ceny na naszej stronie pochodzą właśnie stamtąd, zawsze z datą danych.
Jeśli podane przez dewelopera ceny się różnią, możesz żądać najkorzystniejszej dla siebie (art. 19a ust. 6). Przed wizytą w biurze sprzedaży zrób więc zrzut ekranu cennika z datą: mieszkanie, komórki, miejsca postojowe i inne pozycje. Jak to zrobić krok po kroku: jak znaleźć cenę dewelopera i jej historię na dane.gov.pl.
Cena mieszkania. W umowach zawieranych od 13 lutego 2026 r. cena lokalu to jego powierzchnia użytkowa razy cena za m² (art. 5a ustawy deweloperskiej, dodany Dz.U. 2026 poz. 27). Sposób pomiaru powierzchni musi być w umowie (art. 35 ust. 1 pkt 15) i w prospekcie, w polu „Sposób pomiaru powierzchni”. Jeśli w umowie jest ogródek lub taras, zapytaj, czy wchodzi w powierzchnię i cenę lokalu, czy jest osobną pozycją.
Krok 1: przed rezerwacją sprawdź, czego nie ma w cenniku
Pomieszczenia przynależne, czyli m.in. piwnica, strych, komórka lokatorska i garaż, wymienia ustawa o własności lokali (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232, art. 2 ust. 4). Deweloperzy sprzedają miejsca postojowe w różnych formach prawnych, a forma decyduje m.in. o stawce VAT. Zanim zarezerwujesz, zapytaj w biurze sprzedaży:
- Czy miejsce postojowe lub komórka są obowiązkowe przy tym mieszkaniu?
- W jakiej formie je kupuję: jako udział w garażu będącym osobnym lokalem z własną księgą wieczystą czy jako prawo do wyłącznego korzystania z miejsca w części wspólnej?
- Ile kosztuje i czy cena z cennika jest z VAT w tej samej stawce co w umowie?
- Czy wpłaty za garaż trafiają na ten sam mieszkaniowy rachunek powierniczy co wpłaty za mieszkanie?
Deweloper może uzależnić sprzedaż od zakupu miejsca postojowego. W wyroku z 8 listopada 2012 r. (I CSK 49/12) Sąd Najwyższy uznał, że warunek zobowiązujący do kupna mieszkania razem z udziałem w garażu wielostanowiskowym nie jest klauzulą niedozwoloną. Dlatego pytaj przed umową rezerwacyjną, a nie wtedy, gdy umowa deweloperska jest już gotowa. Przy mieszkaniu za 690 000 zł obowiązkowe miejsce postojowe musi się zmieścić w budżecie obok ceny lokalu.
Ceny miejsc i komórek z warszawskich inwestycji zebraliśmy osobno: ile kosztują miejsca postojowe i komórki w cennikach.
VAT od miejsca postojowego. Według stanu na 7 października 2026 r. sprzedaż lokali mieszkalnych do 150 m² jest opodatkowana stawką 8% (art. 41 ust. 2 i 12–12c oraz art. 146ef ustawy o VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Przed aktem notarialnym sprawdź stawkę ponownie: minister finansów ogłasza do 31 października 2026 r., czy okres z art. 146ef się kończy. Dla miejsca postojowego stawka zależy od formy sprzedaży:
- miejsce w części wspólnej lub prawo do wyłącznego korzystania z niego, sprzedane razem z mieszkaniem: stawka jak dla lokalu, dziś 8%;
- udział w osobnym lokalu garażowym z własną księgą wieczystą: 23% (wyrok WSA w Warszawie z 7 grudnia 2009 r., III SA/Wa 1110/09; w 2009 r. stawki wynosiły jeszcze 7% i 22%).
Przy miejscu za 50 000 zł netto różnica między 23% a 8% to 7 500 zł (obliczenie własne).
Garaż też jest chroniony. Udział w lokalu garażowym kupowany razem z mieszkaniem w tym samym przedsięwzięciu deweloperskim obejmuje ustawa deweloperska (art. 2 ust. 2 pkt 3–4), a wpłaty za niego trafiają na rachunek powierniczy (art. 16 ust. 1 pkt 2, art. 35 ust. 4 pkt 7). Poza ustawą zostaje tylko osobny zakup niezwiązany z umową deweloperską.
Krok 2: rezerwacja
Opłata rezerwacyjna to najwyżej 1% ceny z prospektu informacyjnego (art. 32 ust. 2): przy mieszkaniu za 690 000 zł nie więcej niż 6 900 zł. To nie dodatkowy koszt, bo zalicza się na poczet ceny (art. 32 ust. 3). Prospekt deweloper przekazuje bezpłatnie, na trwałym nośniku, przed umową rezerwacyjną (art. 21 ust. 1–2). Co w nim sprawdzić: lista kontrolna prospektu informacyjnego.
Krok 3: umowa deweloperska u notariusza
Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego (art. 40 ust. 1). Taksę notarialną, wypisy aktu i opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej dla tej umowy dzielicie z deweloperem po połowie (art. 40 ust. 2). Maksymalne taksy określa rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566). Dla wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł taksa wynosi 1 010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł (§ 3 pkt 5). Za umowę deweloperską stosuje się połowę tej stawki (§ 6 pkt 15a). Opłaty sądowe wynikają z ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228).
Krok 4: akt przenoszący własność
Po odbiorze mieszkania podpisujesz umowę przenoszącą własność. Za nią również obowiązuje połowa stawki (§ 6 pkt 16). Ustawa deweloperska dzieli po połowie tylko koszty umowy deweloperskiej, a podział kosztów przeniesienia własności wskazuje projekt umowy. Jeśli miejsce postojowe kupujesz jako osobny udział w garażu, zapytaj notariusza, jak rozliczy tę pozycję.
Zestawienie kosztów dla mieszkania za 690 000 zł
Obliczenie własne, stawki maksymalne, stan na październik 2026 r.:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Koszt | Kwota | Podstawa |
|---|---|---|
| Opłata rezerwacyjna (część ceny, nie dodatek) | do 6 900 zł | art. 32 ust. 2–3 ustawy deweloperskiej |
| Taksa za umowę deweloperską, Twoja połowa | do 882,50 zł netto, ok. 1 085 zł z VAT | § 3 pkt 5, § 6 pkt 15a; art. 40 ust. 2 |
| Taksa za umowę przenoszącą własność | do 1 765 zł netto | § 6 pkt 16 |
| Wypisy aktu | 6 zł netto za stronę | § 12 |
| Wpis roszczenia z umowy deweloperskiej | 150 zł (po połowie z deweloperem) | art. 43 ust. 3 ustawy o kosztach sądowych; art. 40 ust. 2 |
| Założenie księgi wieczystej | 100 zł | art. 44 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych |
| Wpis własności | 200 zł | art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych |
| Wpis hipoteki (przy kredycie) | 200 zł | art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych |
| Taksa za ustanowienie hipoteki (przy kredycie) | do 1/4 stawki z § 3, liczona od kwoty hipoteki, plus 23% VAT | § 7 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia |
| PCC od hipoteki (przy kredycie) | 19 zł przy hipotece na zabezpieczenie wierzytelności w nieokreślonej wysokości albo 0,1% zabezpieczonej wierzytelności | art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o PCC |
Czego nie doliczasz. Sprzedaż opodatkowana VAT nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, PCC (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Wyjątek: 6% PCC płaci nabywca szóstego i każdego kolejnego lokalu w budynku lub budynkach na jednej działce (art. 7a). Przy jednym mieszkaniu na własne potrzeby to nie dotyczy.
Gdy nie czytasz po polsku: co może zwiększyć rachunek
VAT i PCC nie zależą od obywatelstwa, a taksy notarialne i opłaty sądowe są takie same dla każdego nabywcy. Zmienia się papierologia wokół nich i kilka kosztów, których nie ma w żadnej tabeli.
Dokumenty po polsku. Ustawa deweloperska nie reguluje języka cennika, prospektu ani umowy. Według ustawy o języku polskim (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81) umowę konsumencką można sporządzić w języku obcym, jeśli o to poprosisz, znasz ten język, nie jesteś obywatelem polskim i wcześniej poinformowano Cię o prawie do dokumentu po polsku (art. 8 ust. 1b). Deweloper nie ma obowiązku tłumaczenia. Porównując liczby po polsku, przydadzą się pojęcia: cena brutto, komórka lokatorska, miejsce postojowe, udział w lokalu garażowym, prawo do wyłącznego korzystania, taksa notarialna.
Tłumaczenie u notariusza. Czynności notarialne wykonuje się w języku polskim. Na żądanie strony notariusz może sporządzić akt także w języku obcym: osobiście, jeśli jego znajomość języka jest potwierdzona, albo z udziałem tłumacza przysięgłego (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Jeśli nie znasz polskiego, a do aktu nie dołączono tłumaczenia, notariusz tłumaczy akt osobiście lub przez tłumacza (art. 87 § 1 pkt 1). Akt jest odczytywany przed podpisaniem, a notariusz ma się upewnić, że rozumiesz jego treść i znaczenie (art. 94 § 1). Tabela taks nie obejmuje tłumaczenia, więc przy umawianiu aktu zapytaj, kto zapewnia tłumacza i za ile. Ministerstwo Sprawiedliwości publikuje wykaz tłumaczy przysięgłych.
Zezwolenie, tylko w niektórych przypadkach. Według ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278) cudzoziemiec dowolnego obywatelstwa kupuje samodzielny lokal mieszkalny bez zezwolenia, a także lokal garażowy lub udział w nim, jeśli służy zaspokajaniu jego potrzeb mieszkaniowych (art. 8 ust. 1 pkt 1 i 1a). Wyłączenia nie działają w strefie nadgranicznej (art. 8 ust. 3), a Warszawa w niej nie leży. Obywatele EOG i Szwajcarii nie potrzebują zezwolenia wcale (art. 8 ust. 2). Obowiązkowe miejsce postojowe samo w sobie nie oznacza więc zezwolenia. Jeden szczegół do sprawdzenia: według FAQ MSWiA udział w osobnej nieruchomości sprzedawanej z mieszkaniem, np. w drodze dojazdowej lub części osiedla, wymaga zezwolenia. To opłata skarbowa 1 570 zł (98 zł za promesę) i postępowanie trwające w praktyce, jak podaje Ministerstwo, od dwóch do czterech miesięcy lub dłużej. Nabycie bez wymaganego zezwolenia jest nieważne (art. 6 ust. 1). Jeśli projekt umowy wspomina o udziale w innej działce, zapytaj dewelopera na piśmie, o jaką działkę chodzi, i skonsultuj to z notariuszem. Więcej: czy obcokrajowiec może kupić nieruchomość w Polsce.
Pieniądze z zagranicy. Notariusz i pośrednik w obrocie nieruchomościami są instytucjami obowiązanymi w rozumieniu ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644; art. 2 ust. 1 pkt 13 lit. a i pkt 18). Przy transakcji okazjonalnej o wartości co najmniej 15 000 euro identyfikują Ciebie i beneficjenta rzeczywistego oraz badają źródło środków, gdy okoliczności to uzasadniają (art. 34 ust. 1 i art. 35 ust. 1). Jeśli płacisz z konta zagranicznego, przygotuj przed pierwszą ratą dokumenty pokazujące pochodzenie środków; przy wnioskach o zezwolenie Ministerstwo podaje jako przykłady zeznania podatkowe, umowy o pracę czy sprzedaż innej nieruchomości.
Czynsz w trakcie budowy. Jeśli wynajmujesz mieszkanie w Warszawie, czynsz to koszt, którego nie ma w żadnym cenniku. Według GUS w 2025 r. budowa wielorodzinnego budynku mieszkalnego trwała średnio 24,8 miesiąca („Efekty działalności budowlanej w 2025 r.”, 30 czerwca 2026 r.). Wpłaty na rachunek powierniczy robisz etapami, po zakończeniu kolejnych etapów harmonogramu (art. 8 ustawy deweloperskiej), więc przez jakiś czas możesz płacić raty i czynsz jednocześnie. Planuj budżet według terminu przeniesienia własności z prospektu, a nie daty rezerwacji.
Jeśli planujesz kredyt, przed rezerwacją porozmawiaj z doradcą kredytowym.
Kalkulator pełnej ceny zakupu
Karty inwestycji na naszej stronie mają kalkulator „Pełna cena zakupu”. Używa maksymalnych taks i stałych opłat sądowych, więc wynik to górne oszacowanie; dokładne kwoty poda notariusz i bank. Zobacz go na inwestycji NU! na Woli: kalkulator pełnej ceny zakupu na karcie NU! na Woli. Dodatkowe pozycje cudzoziemca opisuje osobny poradnik: koszty dodatkowe cudzoziemca przy zakupie od dewelopera.
Lista kontrolna przed rezerwacją
- Zrób zrzut ekranu cennika dewelopera z datą: mieszkanie, komórki, miejsca postojowe, inne świadczenia.
- Poproś o prospekt informacyjny, bezpłatnie i na trwałym nośniku.
- Zapytaj na piśmie, czy miejsce postojowe lub komórka są obowiązkowe i w jakiej formie prawnej je kupujesz.
- Potwierdź stawkę VAT dla każdej pozycji i porównaj z ceną brutto w cenniku.
- Sprawdź sposób pomiaru powierzchni w prospekcie i umowie oraz to, czy taras lub ogródek jest w cenie lokalu.
- Policz taksę i opłaty sądowe z tabeli powyżej lub kalkulatorem, a notariusza zapytaj o tłumaczenie.
- Jeśli nie jesteś obywatelem EOG ani Szwajcarii, sprawdź, czy w zakupie nie ma udziału w osobnej działce, który wymagałby zezwolenia.
FAQ
Ile kosztuje zakup nowego mieszkania w Polsce ponad cenę z cennika?
Przy mieszkaniu za 690 000 zł, według stanu na październik 2026 r.: Twoja połowa maksymalnej taksy za umowę deweloperską to 882,50 zł netto (ok. 1 085 zł brutto), akt przenoszący własność to do 1 765 zł netto (kto płaci, wskaże projekt umowy), wypisy kosztują 6 zł netto za stronę, a opłaty sądowe to 150 zł za wpis roszczenia (dzielone z deweloperem), 100 zł za założenie księgi i 200 zł za wpis własności. Notariusz może pobrać mniej niż maksimum. Obowiązkowe miejsce postojowe lub komórka lokatorska dochodzą osobno.
Czy cudzoziemiec płaci PCC przy zakupie od dewelopera?
Nie, jeśli deweloper sprzedaje mieszkanie z VAT. Sprzedaż opodatkowana VAT nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC), a obywatelstwo kupującego nie ma znaczenia. Wyjątek to 6% PCC dla nabywcy szóstego i każdego kolejnego lokalu w budynku lub budynkach na jednej działce (art. 7a). VAT jest już w cenniku (stan prawny na październik 2026 r.).
Czy deweloper może zmusić do kupna miejsca postojowego razem z mieszkaniem?
Może uzależnić od tego sprzedaż. W wyroku z 8 listopada 2012 r. (I CSK 49/12) Sąd Najwyższy uznał, że warunek zobowiązujący do kupna mieszkania razem z udziałem w garażu wielostanowiskowym nie jest klauzulą niedozwoloną. Zapytaj o obowiązkowe dodatki przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej i poproś o odpowiedź na piśmie.
Jaki VAT jest od miejsca postojowego: 8% czy 23%?
Zależy od formy sprzedaży. Miejsce w części wspólnej lub prawo do wyłącznego korzystania z niego, sprzedane z mieszkaniem, jest opodatkowane stawką jak lokal, czyli 8% według stanu na październik 2026 r. Udział w osobnym lokalu garażowym z własną księgą wieczystą to 23% (WSA w Warszawie, III SA/Wa 1110/09). Przy miejscu za 50 000 zł netto różnica wynosi 7 500 zł.
Czy obywatel spoza EOG potrzebuje zezwolenia na mieszkanie z miejscem postojowym w Warszawie?
Na mieszkanie nie, a na lokal garażowy lub udział w nim, który służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, też nie (art. 8 ust. 1 pkt 1 i 1a ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, stan prawny na październik 2026 r.). Warszawa leży poza strefą nadgraniczną, gdzie te wyłączenia nie działają. Według MSWiA udział w osobnej nieruchomości sprzedawanej z mieszkaniem, np. w drodze dojazdowej, wymaga zezwolenia; obywatele EOG i Szwajcarii zezwolenia nie potrzebują; opłata skarbowa za zezwolenie to 1 570 zł.
Co zrobić, gdy cena w umowie jest wyższa niż na stronie dewelopera?
Według art. 19a ust. 6 ustawy deweloperskiej, gdy podane przez dewelopera ceny się różnią, możesz żądać ceny najkorzystniejszej dla siebie (stan prawny na październik 2026 r.). Zachowaj zrzut ekranu cennika z datą i porównaj go z ceną w prospekcie informacyjnym i w projekcie umowy.
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny na październik 2026 r.
Znalazłeś mieszkanie i chcesz znać pełną cenę, zanim je zarezerwujesz? Napisz do nas przed pierwszym kontaktem z biurem sprzedaży dewelopera: zgłosimy Cię tam i pójdziemy na spotkanie razem. Przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, w jednym z siedmiu języków naszej obsługi, w tym przez obowiązkowe dodatki i ich ceny, i wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika. Jako kupujący od dewelopera nie płacisz nam wynagrodzenia. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com