In der Anzeige steht 690.000 zł, doch das ist nur der Preis für die Wohnung selbst. Zum Budget kommt, was die Preisliste nicht zeigt: Notar, Gerichtsgebühren, ein möglicher Stellplatz und, wenn Sie einen Kredit aufnehmen, die Kosten der Hypothekenbestellung. Am einfachsten rechnen Sie in der Reihenfolge, in der Sie zahlen: Reservierung, Bauträgervertrag, Eigentumsübertragung, Eintragung ins Grundbuch. Unten finden Sie das gesamte Budget in dieser Reihenfolge, mit Beträgen nach dem Stand von Oktober 2026, sowie einen eigenen Abschnitt dazu, was hinzukommt, wenn Sie kein Polnisch lesen.
Rechtsgrundlage: das Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und über den Bauträger-Garantiefonds („Bauträgergesetz“, ustawa deweloperska), konsolidierter Text Dz.U. 2026 Pos. 880. Alle Vorschriften, Sätze und Beträge in diesem Text nennen wir nach dem Rechtsstand von Oktober 2026.
Schritt 0: Was im Listenpreis steckt
Seit dem 11. Juli 2025 gelten die Vorschriften zur Preistransparenz (Art. 19a und 19b Bauträgergesetz). Auf seiner Website veröffentlicht der Bauträger den Preis je Quadratmeter und den Preis jeder Einheit, den Preis der zugehörigen Räume und der für die Nutzung der Einheit nötigen Rechte, sofern sie nicht im Preis enthalten sind, sowie weitere Leistungen, die der Erwerber trägt. Alle Beträge verstehen sich inklusive VAT. Dazu kommt die Historie der Preisänderungen mit Datum (Art. 19a Abs. 1–2). Dieselben Daten gehen täglich an den Minister und auf das Portal dane.gov.pl (Art. 19b). Die Preise auf unserer Website stammen genau von dort, stets mit dem Datum der Daten.
Weichen die vom Bauträger genannten Preise voneinander ab, können Sie den für Sie günstigsten verlangen (Art. 19a Abs. 6). Machen Sie deshalb vor dem Besuch im Verkaufsbüro einen Screenshot der Preisliste mit Datum: Wohnung, Kellerabteile, Stellplätze und weitere Posten. Wie das Schritt für Schritt geht: wie Sie den Preis eines Bauträgers und seine Historie auf dane.gov.pl finden.
Der Wohnungspreis. In Verträgen, die ab dem 13. Februar 2026 geschlossen werden, ist der Preis der Einheit ihre Nutzfläche mal Preis je m² (Art. 5a Bauträgergesetz, eingefügt durch Dz.U. 2026 Pos. 27). Die Methode der Flächenmessung muss im Vertrag stehen (Art. 35 Abs. 1 Nr. 15) und im Prospekt im Feld „Sposób pomiaru powierzchni“. Gehört zum Vertrag ein Gärtchen oder eine Terrasse, fragen Sie, ob sie in Fläche und Preis der Einheit enthalten sind oder einen eigenen Posten bilden.
Schritt 1: Vor der Reservierung prüfen, was nicht in der Preisliste steht
Zugehörige Räume, also unter anderem Keller, Dachboden, Kellerabteil (komórka lokatorska) und Garage, nennt das Wohnungseigentumsgesetz (konsolidierter Text Dz.U. 2026 Pos. 232, Art. 2 Abs. 4). Bauträger verkaufen Stellplätze in verschiedenen Rechtsformen, und die Form bestimmt unter anderem den Mehrwertsteuersatz. Fragen Sie vor der Reservierung im Verkaufsbüro:
- Ist ein Stellplatz oder Kellerabteil bei dieser Wohnung Pflicht?
- In welcher Form kaufe ich ihn: als Anteil an einer Garage, die eine eigene Einheit mit eigenem Grundbuchblatt ist, oder als ausschließliches Nutzungsrecht an einem Platz im Gemeinschaftsteil?
- Was kostet er, und ist der Preis in der Liste inklusive VAT im selben Satz wie im Vertrag angegeben?
- Fließen die Zahlungen für die Garage auf dasselbe Wohnungs-Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy) wie die Zahlungen für die Wohnung?
Der Bauträger darf den Verkauf vom Kauf eines Stellplatzes abhängig machen. Im Urteil vom 8. November 2012 (I CSK 49/12) entschied das Oberste Gericht, dass eine Bedingung, die zum Kauf der Wohnung zusammen mit einem Anteil an einer Mehrplatzgarage verpflichtet, keine unzulässige Klausel ist. Fragen Sie also vor dem Reservierungsvertrag und nicht erst, wenn der Bauträgervertrag schon fertig ist. Bei einer Wohnung für 690.000 zł muss der Pflicht-Stellplatz neben dem Wohnungspreis ins Budget passen.
Die Preise von Stellplätzen und Kellerabteilen aus Warschauer Projekten haben wir gesondert zusammengestellt: was Stellplätze und Kellerabteile in den Preislisten kosten.
VAT auf den Stellplatz. Nach dem Stand vom 7. Oktober 2026 wird der Verkauf von Wohnungen bis 150 m² mit 8 % besteuert (Art. 41 Abs. 2 und 12–12c sowie Art. 146ef des Mehrwertsteuergesetzes, konsolidierter Text Dz.U. 2026 Pos. 1263). Prüfen Sie den Satz vor der notariellen Beurkundung noch einmal: Der Finanzminister gibt bis zum 31. Oktober 2026 bekannt, ob der Zeitraum nach Art. 146ef endet. Für den Stellplatz hängt der Satz von der Verkaufsform ab:
- Platz im Gemeinschaftsteil oder ausschließliches Nutzungsrecht daran, zusammen mit der Wohnung verkauft: Satz wie für die Wohnung, derzeit 8 %;
- Anteil an einer separaten Garageneinheit mit eigenem Grundbuchblatt: 23 % (Urteil des WSA Warschau vom 7. Dezember 2009, III SA/Wa 1110/09; 2009 lagen die Sätze noch bei 7 % und 22 %).
Bei einem Platz für 50.000 zł netto beträgt der Unterschied zwischen 23 % und 8 % 7.500 zł (eigene Berechnung).
Auch die Garage ist geschützt. Ein Anteil an einer Garageneinheit, der zusammen mit der Wohnung im selben Bauvorhaben gekauft wird, fällt unter das Bauträgergesetz (Art. 2 Abs. 2 Nr. 3–4), und die Zahlungen dafür gehen auf das Treuhandkonto (Art. 16 Abs. 1 Nr. 2, Art. 35 Abs. 4 Nr. 7). Außerhalb des Gesetzes bleibt nur ein gesonderter Kauf ohne Bezug zum Bauträgervertrag.
Schritt 2: Reservierung
Die Reservierungsgebühr beträgt höchstens 1 % des Preises laut Informationsprospekt (Art. 32 Abs. 2): bei einer Wohnung für 690.000 zł nicht mehr als 6.900 zł. Das sind keine Zusatzkosten, denn der Betrag wird auf den Preis angerechnet (Art. 32 Abs. 3). Den Prospekt übergibt der Bauträger kostenlos, auf einem dauerhaften Datenträger, vor dem Reservierungsvertrag (Art. 21 Abs. 1–2). Was Sie darin prüfen sollten: Checkliste für den Informationsprospekt.
Schritt 3: Bauträgervertrag beim Notar
Der Bauträgervertrag wird in Form einer notariellen Urkunde geschlossen (Art. 40 Abs. 1). Die Notargebühr, die Ausfertigungen und die Gerichtsgebühren für die Grundbucheintragung zu diesem Vertrag teilen Sie sich mit dem Bauträger je zur Hälfte (Art. 40 Abs. 2). Die Höchstgebühren legt die Verordnung über die Höchstsätze der Notargebühr fest (konsolidierter Text Dz.U. 2024 Pos. 1566). Für Werte von 60.000 zł bis 1.000.000 zł beträgt die Gebühr 1.010 zł zuzüglich 0,4 % des Betrags über 60.000 zł (§ 3 Nr. 5). Für den Bauträgervertrag gilt die Hälfte dieses Satzes (§ 6 Nr. 15a). Die Gerichtsgebühren ergeben sich aus dem Gesetz über die Gerichtskosten in Zivilsachen (konsolidierter Text Dz.U. 2025 Pos. 1228).
Schritt 4: Vertrag über die Eigentumsübertragung
Nach der Abnahme der Wohnung unterzeichnen Sie den Vertrag über die Eigentumsübertragung. Auch dafür gilt die Hälfte des Satzes (§ 6 Nr. 16). Das Bauträgergesetz teilt nur die Kosten des Bauträgervertrags hälftig, die Verteilung der Kosten der Eigentumsübertragung regelt der Vertragsentwurf. Kaufen Sie den Stellplatz als separaten Garagenanteil, fragen Sie den Notar, wie er diesen Posten abrechnet.
Aufstellung der Kosten für eine Wohnung zu 690.000 zł
Eigene Berechnung, Höchstsätze, Stand Oktober 2026:
Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen.
| Kosten | Betrag | Grundlage |
|---|---|---|
| Reservierungsgebühr (Teil des Preises, kein Aufschlag) | bis 6.900 zł | Art. 32 Abs. 2–3 Bauträgergesetz |
| Notargebühr für den Bauträgervertrag, Ihre Hälfte | bis 882,50 zł netto, rund 1.085 zł mit VAT | § 3 Nr. 5, § 6 Nr. 15a; Art. 40 Abs. 2 |
| Notargebühr für den Vertrag über die Eigentumsübertragung | bis 1.765 zł netto | § 6 Nr. 16 |
| Ausfertigungen | 6 zł netto je Seite | § 12 |
| Eintragung des Anspruchs aus dem Bauträgervertrag | 150 zł (hälftig mit dem Bauträger) | Art. 43 Abs. 3 Gerichtskostengesetz; Art. 40 Abs. 2 |
| Anlage des Grundbuchblatts | 100 zł | Art. 44 Abs. 1 Nr. 1 Gerichtskostengesetz |
| Eintragung des Eigentums | 200 zł | Art. 42 Abs. 1 Gerichtskostengesetz |
| Eintragung der Hypothek (bei Kredit) | 200 zł | Art. 42 Abs. 1 Gerichtskostengesetz |
| Notargebühr für die Hypothekenbestellung (bei Kredit) | bis 1/4 des Satzes nach § 3, berechnet vom Hypothekenbetrag, zuzüglich 23 % VAT | § 7 Abs. 1 Nr. 1 der Verordnung |
| PCC auf die Hypothek (bei Kredit) | 19 zł bei einer Hypothek zur Sicherung einer Forderung in unbestimmter Höhe oder 0,1 % der gesicherten Forderung | Art. 7 Abs. 1 Nr. 7 PCC-Gesetz |
Was Sie nicht aufschlagen müssen. Ein mit VAT belasteter Verkauf unterliegt nicht der Steuer auf zivilrechtliche Rechtsgeschäfte, PCC (Art. 2 Nr. 4 lit. a PCC-Gesetz, konsolidierter Text Dz.U. 2026 Pos. 191). Ausnahme: 6 % PCC zahlt der Erwerber der sechsten und jeder weiteren Einheit in einem Gebäude oder in Gebäuden auf einem Grundstück (Art. 7a). Bei einer einzelnen Wohnung für den Eigenbedarf betrifft Sie das nicht.
Wenn Sie kein Polnisch lesen: Was die Rechnung erhöhen kann
VAT und PCC hängen nicht von der Staatsangehörigkeit ab, und Notargebühren und Gerichtsgebühren sind für jeden Erwerber gleich. Anders ist der Papieraufwand drumherum und einige Kosten, die in keiner Tabelle stehen.
Dokumente auf Polnisch. Das Bauträgergesetz regelt nicht die Sprache von Preisliste, Prospekt und Vertrag. Nach dem Gesetz über die polnische Sprache (konsolidierter Text Dz.U. 2026 Pos. 81) kann ein Verbrauchervertrag in einer Fremdsprache geschlossen werden, wenn Sie darum bitten, diese Sprache beherrschen, nicht polnischer Staatsbürger sind und zuvor über das Recht auf ein polnischsprachiges Dokument informiert wurden (Art. 8 Abs. 1b). Der Bauträger ist nicht zur Übersetzung verpflichtet. Beim Vergleich der Zahlen in polnischen Unterlagen helfen diese Begriffe: Bruttopreis (cena brutto), Kellerabteil (komórka lokatorska), Stellplatz (miejsce postojowe), Anteil an einer Garageneinheit, ausschließliches Nutzungsrecht, Notargebühr (taksa notarialna).
Übersetzung beim Notar. Notarielle Handlungen werden auf Polnisch vorgenommen. Auf Wunsch einer Partei kann der Notar die Urkunde auch in einer Fremdsprache errichten: selbst, wenn seine Sprachkenntnis nachgewiesen ist, oder unter Beteiligung eines vereidigten Dolmetschers (Art. 2 § 3 Prawo o notariacie, konsolidierter Text Dz.U. 2026 Pos. 614). Sprechen Sie kein Polnisch und ist der Urkunde keine Übersetzung beigefügt, übersetzt der Notar die Urkunde selbst oder durch einen Dolmetscher (Art. 87 § 1 Nr. 1). Die Urkunde wird vor der Unterzeichnung verlesen, und der Notar muss sich vergewissern, dass Sie ihren Inhalt und ihre Bedeutung verstehen (Art. 94 § 1). Die Gebührentabelle umfasst keine Übersetzung. Fragen Sie deshalb bei der Terminvereinbarung, wer den Dolmetscher stellt und was er kostet. Das Justizministerium veröffentlicht ein Verzeichnis vereidigter Übersetzer.
Genehmigung, nur in manchen Fällen. Nach dem Gesetz über den Immobilienerwerb durch Ausländer (konsolidierter Text Dz.U. 2017 Pos. 2278) kauft ein Ausländer jeder Staatsangehörigkeit eine selbständige Wohnung ohne Genehmigung, ebenso eine Garageneinheit oder einen Anteil daran, wenn sie seinem Wohnbedarf dienen (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 und 1a). Die Ausnahmen gelten nicht in der Grenzzone (Art. 8 Abs. 3), und Warschau liegt nicht darin. Bürger des EWR und der Schweiz brauchen gar keine Genehmigung (Art. 8 Abs. 2). Ein Pflicht-Stellplatz bedeutet also für sich genommen keine Genehmigungspflicht. Ein Detail ist zu prüfen: Laut FAQ des MSWiA erfordert ein Anteil an einer separaten Immobilie, die mit der Wohnung verkauft wird, etwa an einer Zufahrtsstraße oder einem Teil des Geländes, eine Genehmigung. Das bedeutet 1.570 zł Stempelgebühr (98 zł für die Zusage, promesa) und ein Verfahren, das nach Angaben des Ministeriums in der Praxis zwei bis vier Monate oder länger dauert. Ein Erwerb ohne erforderliche Genehmigung ist nichtig (Art. 6 Abs. 1). Erwähnt der Vertragsentwurf einen Anteil an einem anderen Grundstück, fragen Sie den Bauträger schriftlich, um welches Grundstück es geht, und besprechen Sie das mit dem Notar. Mehr dazu: darf ein Ausländer in Polen eine Immobilie kaufen.
Geld aus dem Ausland. Notar und Immobilienmakler sind „verpflichtete Institutionen“ im Sinne des Geldwäschegesetzes (konsolidierter Text Dz.U. 2025 Pos. 644; Art. 2 Abs. 1 Nr. 13 lit. a und Nr. 18). Bei einer Gelegenheitstransaktion im Wert von mindestens 15.000 Euro identifizieren sie Sie und den wirtschaftlich Berechtigten und prüfen die Herkunft der Mittel, wenn die Umstände dies rechtfertigen (Art. 34 Abs. 1 und Art. 35 Abs. 1). Zahlen Sie von einem Auslandskonto, bereiten Sie vor der ersten Rate Unterlagen vor, die die Herkunft der Mittel belegen; bei Genehmigungsanträgen nennt das Ministerium als Beispiele Steuererklärungen, Arbeitsverträge oder den Verkauf einer anderen Immobilie.
Miete während der Bauzeit. Wenn Sie in Warschau zur Miete wohnen, ist die Miete ein Kostenpunkt, den keine Preisliste enthält. Laut GUS dauerte 2025 der Bau eines Mehrfamilienhauses im Durchschnitt 24,8 Monate („Efekty działalności budowlanej w 2025 r.“, 30. Juni 2026). Zahlungen auf das Treuhandkonto erfolgen in Etappen nach Abschluss der jeweiligen Bauabschnitte des Zeitplans (Art. 8 Bauträgergesetz), sodass Sie eine Zeit lang Raten und Miete gleichzeitig zahlen können. Planen Sie das Budget nach dem Termin der Eigentumsübertragung aus dem Prospekt, nicht nach dem Reservierungsdatum.
Wenn Sie einen Kredit planen, sprechen Sie vor der Reservierung mit einem Kreditberater.
Rechner für den Gesamtkaufpreis
Die Projektseiten auf unserer Website haben einen Rechner „Gesamtkaufpreis“. Er verwendet die Höchstgebühren und die festen Gerichtsgebühren, das Ergebnis ist also eine obere Schätzung; die genauen Beträge nennen Notar und Bank. Sehen Sie ihn sich beim Projekt NU! in Wola an: Rechner für den Gesamtkaufpreis auf der Projektseite NU! in Wola. Die zusätzlichen Posten für Ausländer beschreibt ein eigener Ratgeber: zusätzliche Kosten für Ausländer beim Kauf vom Bauträger.
Checkliste vor der Reservierung
- Machen Sie einen Screenshot der Preisliste des Bauträgers mit Datum: Wohnung, Kellerabteile, Stellplätze, weitere Leistungen.
- Bitten Sie um den Informationsprospekt, kostenlos und auf einem dauerhaften Datenträger.
- Fragen Sie schriftlich, ob Stellplatz oder Kellerabteil Pflicht sind und in welcher Rechtsform Sie sie kaufen.
- Bestätigen Sie den VAT-Satz für jeden Posten und vergleichen Sie ihn mit dem Bruttopreis in der Liste.
- Prüfen Sie die Methode der Flächenmessung in Prospekt und Vertrag und ob Terrasse oder Gärtchen im Preis der Einheit enthalten sind.
- Berechnen Sie Notargebühr und Gerichtsgebühren mit der Tabelle oben oder dem Rechner und fragen Sie den Notar nach der Übersetzung.
- Sind Sie weder Bürger des EWR noch der Schweiz, prüfen Sie, ob der Kauf keinen Anteil an einem separaten Grundstück enthält, der eine Genehmigung erfordern würde.
FAQ
Was kostet der Kauf einer Neubauwohnung in Polen zusätzlich zum Listenpreis?
Bei einer Wohnung für 690.000 zł, Stand Oktober 2026: Ihre Hälfte der Höchstgebühr für den Bauträgervertrag beträgt 882,50 zł netto (rund 1.085 zł brutto), der Vertrag über die Eigentumsübertragung kostet bis zu 1.765 zł netto (wer zahlt, regelt der Vertragsentwurf), Ausfertigungen kosten 6 zł netto je Seite, und die Gerichtsgebühren betragen 150 zł für die Eintragung des Anspruchs (mit dem Bauträger geteilt), 100 zł für die Anlage des Grundbuchblatts und 200 zł für die Eintragung des Eigentums. Der Notar darf weniger als den Höchstsatz nehmen. Ein Pflicht-Stellplatz oder Kellerabteil kommt gesondert hinzu.
Zahlt ein Ausländer beim Kauf vom Bauträger PCC?
Nein, wenn der Bauträger die Wohnung mit Mehrwertsteuer (VAT) verkauft. Ein mit VAT belasteter Verkauf unterliegt nicht der Steuer auf zivilrechtliche Rechtsgeschäfte, PCC (Art. 2 Nr. 4 lit. a PCC-Gesetz), und die Staatsangehörigkeit des Käufers spielt keine Rolle. Ausnahme: 6 % PCC für den Erwerber der sechsten und jeder weiteren Einheit in einem Gebäude oder in Gebäuden auf einem Grundstück (Art. 7a). Die VAT steckt bereits im Listenpreis (Rechtsstand Oktober 2026).
Kann der Bauträger den Kauf eines Stellplatzes zusammen mit der Wohnung verlangen?
Er darf den Verkauf davon abhängig machen. Im Urteil vom 8. November 2012 (I CSK 49/12) entschied das Oberste Gericht, dass eine Bedingung, die zum Kauf der Wohnung zusammen mit einem Anteil an einer Mehrplatzgarage verpflichtet, keine unzulässige Klausel ist. Fragen Sie vor der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags nach Pflicht-Extras und bitten Sie um eine schriftliche Antwort.
Welche Mehrwertsteuer gilt für einen Stellplatz: 8 % oder 23 %?
Das hängt von der Verkaufsform ab. Ein Platz im Gemeinschaftsteil oder das ausschließliche Nutzungsrecht daran, zusammen mit der Wohnung verkauft, wird wie die Wohnung besteuert, also mit 8 % (Stand Oktober 2026). Ein Anteil an einer separaten Garageneinheit mit eigenem Grundbuchblatt unterliegt 23 % (WSA Warschau, III SA/Wa 1110/09). Bei einem Platz für 50.000 zł netto beträgt der Unterschied 7.500 zł.
Braucht ein Staatsangehöriger eines Nicht-EWR-Staates eine Genehmigung für eine Wohnung mit Stellplatz in Warschau?
Für die Wohnung nicht, und für eine Garageneinheit oder einen Anteil daran, die dem Wohnbedarf dienen, ebenfalls nicht (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 und 1a des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, Rechtsstand Oktober 2026). Warschau liegt außerhalb der Grenzzone, in der diese Ausnahmen nicht gelten. Laut MSWiA erfordert ein Anteil an einer separaten Immobilie, die mit der Wohnung verkauft wird, etwa an einer Zufahrtsstraße, eine Genehmigung; Bürger des EWR und der Schweiz brauchen keine Genehmigung; die Stempelgebühr für die Genehmigung beträgt 1.570 zł.
Was tun, wenn der Preis im Vertrag höher ist als auf der Website des Bauträgers?
Nach Art. 19a Abs. 6 des Bauträgergesetzes können Sie den für Sie günstigsten Preis verlangen, wenn die vom Bauträger genannten Preise voneinander abweichen (Rechtsstand Oktober 2026). Speichern Sie einen Screenshot der Preisliste mit Datum und vergleichen Sie ihn mit dem Preis im Informationsprospekt und im Vertragsentwurf.
Sie haben eine Wohnung gefunden und wollen den vollen Preis kennen, bevor Sie reservieren? Schreiben Sie uns vor dem ersten Kontakt mit dem Verkaufsbüro des Bauträgers: Wir melden Sie dort an und gehen gemeinsam zum Termin. Wir gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch, in einer der sieben Sprachen unseres Services, einschließlich der Pflicht-Extras und ihrer Preise, und zeigen Ihnen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten. Als Käufer auf dem Primärmarkt zahlen Sie uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand Oktober 2026.