Deweloper podaje cenę mieszkania w trzech miejscach: na własnej stronie internetowej, w pliku, który raz dziennie przekazuje państwu (portal dane.gov.pl), i w końcu w umowie. Te trzy liczby powinny się zgadzać. Jeśli się nie zgadzają, masz podstawę do pytań, a czasem do żądania ceny niższej. Poniżej: jak zestawić je w kilkanaście minut, jak odczytać różnicę i co zabezpieczyć przed wizytą w biurze sprzedaży (biuro sprzedaży to dział, w którym deweloper sprzedaje mieszkania). Stan prawny na październik 2026 r.
Skąd się biorą dwie ceny, które da się porównać
Obowiązek wynika z ustawy z 21 maja 2025 r. zmieniającej ustawę deweloperską (Dz.U. 2025 poz. 758), która dodała art. 19a i 19b i weszła w życie 11 lipca 2025 r. Tekst jednolity obowiązujący obecnie to Dz.U. 2026 poz. 880. Deweloperzy, którzy rozpoczęli sprzedaż wcześniej, mieli dwa miesiące na dostosowanie się, czyli do 11 września 2025 r.
- Art. 19a nakazuje pokazywać na stronie internetowej dewelopera cenę każdego oferowanego mieszkania, razem z historią zmian tej ceny.
- Art. 19b nakazuje przekazywać te same dane raz dziennie ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji. Minister publikuje je w dane.gov.pl, a ustawa zalicza je do danych o wysokiej wartości.
Obowiązek dotyczy dewelopera. Art. 19a ust. 4 rozciąga go na dewelopera sprzedającego mieszkania gotowe oraz na przedsiębiorcę, który po raz pierwszy sprzedaje lokal z inwestycji. Prywatnych osób sprzedających mieszkanie z rynku wtórnego przepis nie wymienia.
Co dokładnie porównujesz
Według art. 19a ust. 1 strona dewelopera pokazuje:
- cenę za m² powierzchni użytkowej każdego oferowanego mieszkania oraz cenę całego lokalu;
- ceny pomieszczeń przynależnych (komórka, piwnica, garaż) i praw potrzebnych do korzystania z lokalu, jeśli nie są wliczone w cenę mieszkania;
- inne świadczenia pieniężne, które kupujący poniesie na rzecz dewelopera na podstawie umowy przenoszącej własność.
Wszystkie kwoty zawierają VAT. Reklama i ogłoszenie muszą podawać adres strony z cenami (art. 19a ust. 3), więc cenę „od … zł/m²” z ogłoszenia sprawdzasz w cenniku pod tym adresem. Cena „od” nie zastępuje ceny konkretnego mieszkania. Ile zwykle dokładają dodatki, opisuje poradnik o pełnym koszcie zakupu nowego mieszkania w Warszawie, a ceny miejsc postojowych znajdziesz w tekście o cenach miejsc postojowych w nowych mieszkaniach w Warszawie.
Porównanie krok po kroku
- Cennik na stronie. Otwórz adres z ogłoszenia, znajdź mieszkanie i zapisz jego numer. To klucz do porównania. Zrób zrzut ekranu z widoczną datą.
- Plik w dane.gov.pl. Wpisz w wyszukiwarkę portalu „Ceny ofertowe mieszkań” i nazwę dewelopera lub spółki projektowej. Na dzień 27 września 2026 r. było ponad 14 tys. takich zbiorów; to zbiory danych, nie inwestycje, więc jeden deweloper może mieć kilka. Otwórz najnowszy plik i sprawdź kolumnę z lokalizacją inwestycji.
- Wiersz z Twoim numerem. Znajdź mieszkanie po numerze. Pliki zgodne ze strukturą ministerstwa nie mają kolumn z powierzchnią, piętrem i liczbą pokoi, więc te dane sprawdź na stronie dewelopera. Do 10 listopada 2026 r. wzór ministerstwa nie jest obowiązkowy, dlatego układ plików bywa różny.
- Daty. W pliku zgodnym ze strukturą ministerstwa każda cena (za m², lokalu, komórki, inne świadczenie) ma kolumnę z datą, od której obowiązuje. Zanotuj datę pliku i datę ceny.
- Zestawienie. Wpisz obok siebie: cena za m², cena lokalu, cena dodatków, data. Dopiero wtedy ocenisz, czy różnica jest realna.
Pliki są aktualizowane codziennie. Niektórzy deweloperzy zostawiają na portalu osobny plik za każdy dzień, inni publikują jeden „bieżący” plik, który jest zastępowany. W tym drugim przypadku historię ceny sprawdzisz na stronie dewelopera.
Jak odczytać różnicę
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Co widzisz | Co to może znaczyć | Co zrobić |
|---|---|---|
| Różne ceny, różne daty | Cena zmieniła się między aktualizacjami | Sprawdź historię ceny na stronie dewelopera |
| Różne ceny, ta sama data | Rozbieżność, którą deweloper powinien wyjaśnić | Zapytaj na piśmie, zapisz odpowiedź |
| Ta sama cena za m², inna cena lokalu | Inna powierzchnia użytkowa albo dodatki w cenie | Porównaj powierzchnię i listę dodatków |
| Cena w umowie wyższa od cennika | Możliwe roszczenie z art. 19a ust. 6 | Patrz sekcja poniżej |
Historia ceny. Art. 19a ust. 2 nakazuje aktualizować dane w dniu każdej zmiany, podawać datę zmiany i zachowywać wcześniejsze dane od początku sprzedaży: starą cenę, nową cenę i datę. Przy ogłoszeniu „promocji” porównaj cenę z dnia ogłoszenia z cenami wcześniej. Zasada „najniższej ceny z 30 dni” pochodzi z innej ustawy, o informowaniu o cenach towarów i usług (Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 ust. 2). Czy dotyczy ona mieszkań od dewelopera, nie jest przesądzone, bo art. 2 tej ustawy wyłącza informacje o cenach uregulowane odrębnymi przepisami. Nie znaleźliśmy stanowiska UOKiK w tej sprawie (stan na październik 2026 r.).
Cena ofertowa to nie cena sprzedaży. Plik pokazuje, za ile mieszkanie jest oferowane. Za ile naprawdę sprzedano mieszkania, pokazuje Rejestr Cen Nieruchomości (RCN) w serwisie geoportal.gov.pl, bezpłatny od 13 lutego 2026 r. (ustawa z 26 września 2025 r., Dz.U. 2025 poz. 1542). Warszawa jest w RCN, ale z opóźnieniem: na dzień 27 września 2026 r. najnowsze transakcje pochodziły z maja 2026 r. Warstwa lokali obejmuje też garaże i lokale użytkowe, więc filtruj po rodzaju nieruchomości. Od 2 kwietnia 2027 r. Portal DOM, prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, ma publikować średnie lub mediany cen transakcyjnych (Dz.U. 2025 poz. 1669), przy próbie co najmniej 6 lokali i 6 różnych nabywców oraz okresie do 2 lat.
Gdy cena w umowie jest wyższa niż na stronie
Art. 19a ust. 6: jeśli cena na stronie dewelopera różni się od ceny proponowanej przy zawieraniu umowy, możesz żądać zawarcia umowy po cenie najkorzystniejszej dla Ciebie. Jak się przygotować:
- Przed wizytą zapisz cennik (zrzut ekranu z datą) i pobierz plik z dane.gov.pl z tego samego dnia.
- Sprawdź wyliczenie. W umowach z deweloperem zawartych od 13 lutego 2026 r., także rezerwacyjnych, cena mieszkania to powierzchnia użytkowa w m² razy cena za m² (art. 5a dodany przez Dz.U. 2026 poz. 27). Powierzchnię mierzy się według Polskiej Normy obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia budowy.
- Zgłoś różnicę na piśmie przed podpisem i powołaj się na art. 19a ust. 6.
- Przepis mówi o cenie „przy zawieraniu umowy”. Ustawa nie mówi wprost, czy obejmuje to umowę rezerwacyjną, więc o cenę mieszkania poproś na piśmie jeszcze przed rezerwacją.
Przed podpisem aktu porównaj z zapisanym cennikiem trzy liczby: powierzchnię, cenę za m² i cenę całkowitą.
Dla kogo to szczególnie ważne: czytasz po polsku słabo albo kupujesz zdalnie
Wszystkie źródła (cenniki, pliki, RCN) są po polsku, a nazwy kolumn różnią się u poszczególnych deweloperów. Liczby nie wymagają tłumaczenia; do znalezienia właściwego wiersza wystarczy kilka haseł:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Hasło | Znaczenie |
|---|---|
| cena za m² | cena za metr kwadratowy |
| cena lokalu / mieszkania | cena całego lokalu |
| powierzchnia użytkowa | podstawa wyliczenia ceny |
| komórka lokatorska, piwnica | pomieszczenie przynależne |
| miejsce postojowe, garaż | miejsce parkingowe |
| data, od której cena obowiązuje | data początku obowiązywania ceny |
Umowa deweloperska jest aktem notarialnym (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Ustawa deweloperska nie reguluje języka prospektu ani umowy. Jeśli nie znasz polskiego, notariusz na Twój wniosek może dokonać czynności także w języku obcym, osobiście lub z tłumaczem przysięgłym (art. 2 § 3 prawa o notariacie), a gdy nie ma tłumaczenia, sam tłumaczy akt albo korzysta z tłumacza (art. 87 § 1 pkt 1). Pełnomocnictwo do zakupu musi mieć formę aktu notarialnego (art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego). Cudzoziemiec dowolnej narodowości może kupić samodzielny lokal poza strefą nadgraniczną bez zezwolenia MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców); Warszawa nie leży w strefie nadgranicznej. Co sprawdzić w dokumentach, wyjaśnia poradnik: prospekt informacyjny dewelopera: lista kontrolna.
Kto pilnuje jawności cen i gdzie zgłosić problem
Przepisów pilnuje Prezes UOKiK. Naruszenie art. 19a ust. 1-4 lub obowiązku z art. 19b to praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów; kara może sięgnąć 10% obrotu z poprzedniego roku (art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Dz.U. 2025 poz. 1714), a wobec osoby zarządzającej, która umyślnie dopuściła do naruszenia, do 2 000 000 zł (art. 106b ust. 1).
- UOKiK zajmuje się interesem zbiorowym, nie indywidualnymi sporami (art. 24 ust. 3). Zgłoszenie możesz wysłać na uokik@uokik.gov.pl lub na plac Powstańców Warszawy 1, 00-950 Warszawa.
- Własny spór z deweloperem kieruj do miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów. Działa też infolinia konsumencka 801 440 220 lub 222 66 76 76 w dni robocze od 10:00 do 18:00, opłata według taryfy operatora (stan na wrzesień 2026 r.).
Co zmienia się 11 listopada 2026 r.
Od 11 listopada 2026 r. zmieni się forma codziennego zgłaszania. Według ustawy z 17 lipca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1077) deweloper będzie przekazywał dane jako dokument elektroniczny o strukturze określonej przez ministra. Na październik 2026 r. rozporządzenie nie było jeszcze opublikowane w Dzienniku Ustaw; projekt (tekst z 23 września 2026 r.) zamieszczono na portalu legislacja.gov.pl 28 września 2026 r. Nowelizacja nie zmienia praw kupującego z art. 19a.
Jak pokazujemy ceny w katalogu Jawno
Ceny w katalogu Jawno pochodzą z danych deweloperów w dane.gov.pl i każda ma datę. To odczyt z konkretnego dnia. Do porównania z umową użyj cennika dewelopera, bo to do niego odnosi się art. 19a ust. 6. Jeśli zauważysz różnicę między katalogiem a stroną dewelopera, daj nam znać, sprawdzimy oba źródła. Skąd dane i jak je datujemy, opisuje strona skąd w katalogu biorą się ceny i z jaką datą. Aby zamienić cenę za m² na realną wielkość mieszkania, zobacz ile metrów kupisz za 800 tys. i 1,2 mln zł.
FAQ
Co deweloper zgłasza do ministra i jak często?
Raz dziennie przekazuje ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji dane o cenach swoich mieszkań, a minister publikuje je w portalu dane.gov.pl (art. 19b ustawy deweloperskiej). Te same ceny deweloper musi pokazywać na swojej stronie internetowej (art. 19a). Stan prawny na październik 2026 r.
Cena w pliku z dane.gov.pl różni się od ceny na stronie dewelopera. Co to znaczy?
Najpierw sprawdź daty. Plik jest aktualizowany codziennie, a każda cena w pliku zgodnym ze strukturą ministerstwa ma kolumnę z datą, od której obowiązuje. Różnica z tego samego dnia jest sygnałem do pytania dewelopera na piśmie. Rozstrzygająca przy zawarciu umowy jest cena z jego strony internetowej (art. 19a ust. 6).
Jak znaleźć plik dewelopera w dane.gov.pl?
Wpisz w wyszukiwarkę portalu „Ceny ofertowe mieszkań” i nazwę dewelopera lub spółki projektowej. Na dzień 27 września 2026 r. takich zbiorów było ponad 14 tys., więc sprawdź lokalizację inwestycji i otwórz najnowszy plik.
Co zrobić, gdy w biurze sprzedaży słyszę wyższą cenę niż na stronie?
Możesz żądać zawarcia umowy po cenie najkorzystniejszej dla Ciebie (art. 19a ust. 6 ustawy deweloperskiej, stan na październik 2026 r.). Zapisz stronę z cennikiem z widoczną datą przed wizytą i zgłoś różnicę na piśmie przed podpisaniem.
Czy cena w pliku to cena, za którą mieszkanie się sprzedało?
Nie, to cena ofertowa. Ceny transakcyjne pokazuje Rejestr Cen Nieruchomości na geoportal.gov.pl, bezpłatny od 13 lutego 2026 r. Na dzień 27 września 2026 r. najnowsze warszawskie transakcje w RCN pochodziły z maja 2026 r.
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny na październik 2026 r.
Idziesz do biura sprzedaży dewelopera? Napisz do nas przed wizytą
Dewelopera trzeba zawiadomić z wyprzedzeniem, że przychodzisz z nami, dlatego napisz przed pierwszą samodzielną wizytą. Porównamy cennik i historię ceny wybranego mieszkania ze stroną dewelopera i plikiem w dane.gov.pl, przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika, a jeśli chcesz, pójdziemy na spotkanie razem. Obsługujemy w 7 językach. Za pomoc przy zakupie mieszkania od dewelopera nie płacisz nam wynagrodzenia. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami. Pośrednik: Vladyslav Moroz (JDG, ubezpieczenie OC).
Jawno · Telefon: +48 692 649 839 · E-mail: infojawno@gmail.com