Забудовник називає ціну квартири в трьох місцях: на своєму сайті, у файлі, який раз на день передає державі (портал dane.gov.pl), і, нарешті, в договорі. Ці три цифри мають збігатися. Якщо вони розходяться, ви маєте підставу для запитань, а інколи й для вимоги нижчої ціни. Нижче: як зіставити їх за чверть години, як прочитати розбіжність і що зафіксувати до візиту у відділ продажу забудовника (biuro sprzedaży). Правовий стан на жовтень 2026 р.
Звідки беруться дві ціни, які можна порівняти
Обов’язок випливає із закону від 21 травня 2025 р., що змінив закон про забудовників (Dz.U. 2025 poz. 758); він додав art. 19a і 19b та набрав чинності 11 липня 2025 р. Чинний єдиний текст: Dz.U. 2026 poz. 880. Забудовники, які почали продаж раніше, мали два місяці на приведення у відповідність, тобто до 11 вересня 2025 р.
- Art. 19a вимагає показувати на сайті забудовника ціну кожної пропонованої квартири разом з історією змін цієї ціни.
- Art. 19b вимагає раз на день передавати ті самі дані міністру, відповідальному за інформатизацію. Міністр публікує їх на dane.gov.pl, а закон відносить їх до даних високої цінності.
Обов’язок лежить на забудовнику. Art. 19a ust. 4 поширює його на забудовника, який продає готові квартири, і на підприємця, що вперше продає приміщення з інвестиції. Приватних осіб, які продають квартиру на вторинному ринку, норма не називає.
Що саме ви порівнюєте
За art. 19a ust. 1 на сайті забудовника вказано:
- ціну за м² корисної площі кожної пропонованої квартири та ціну всього приміщення;
- ціни приналежних приміщень (комора, підвал, гараж) і прав, потрібних для користування квартирою, якщо вони не входять у ціну квартири;
- інші грошові виплати, які покупець понесе на користь забудовника на підставі договору про передання власності.
Усі суми містять ПДВ. Реклама й оголошення мають містити адресу сторінки з цінами (art. 19a ust. 3), тому ціну «від … zł/м²» з оголошення перевіряйте в прайсі за цією адресою. Ціна «від» не замінює ціну конкретної квартири. Скільки зазвичай додають додаткові витрати, описано в матеріалі про повну вартість новобудови у Варшаві, а ціни паркомісць розібрано в тексті про ціни паркомісць у новобудовах Варшави.
Порівняння крок за кроком
- Прайс на сайті. Відкрийте адресу з оголошення, знайдіть квартиру й запишіть її номер. Це ключ для порівняння. Зробіть скріншот із видимою датою.
- Файл на dane.gov.pl. Введіть у пошук порталу «Ceny ofertowe mieszkań» і назву забудовника або проєктної компанії. Станом на 27 вересня 2026 р. таких наборів даних було понад 14 тис.; це набори даних, а не інвестиції, тому в одного забудовника їх може бути кілька. Відкрийте найсвіжіший файл і перевірте колонку з місцем розташування інвестиції.
- Рядок з вашим номером. Знайдіть квартиру за номером. У файлах за структурою міністерства немає колонок із площею, поверхом і кількістю кімнат, тому ці дані дивіться на сайті забудовника. До 10 листопада 2026 р. зразок міністерства не обов’язковий, через що структура файлів буває різною.
- Дати. У файлі за структурою міністерства в кожної ціни (за м², приміщення, комори, іншого платежу) є колонка з датою, з якої вона діє. Запишіть дату файлу й дату ціни.
- Зведення. Випишіть поруч: ціну за м², ціну приміщення, ціну додатків, дату. Лише тоді можна судити, чи реальна різниця.
Файли оновлюються щодня. Одні забудовники залишають на порталі окремий файл за кожен день, інші публікують один «поточний» файл, який замінюється. У другому випадку історію ціни дивіться на сайті забудовника.
Як прочитати розбіжність
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Що ви бачите | Що це може означати | Що робити |
|---|---|---|
| Різні ціни, різні дати | Ціна змінилася між оновленнями | Перевірте історію ціни на сайті забудовника |
| Різні ціни, та сама дата | Розбіжність, яку забудовник має пояснити | Запитайте письмово, збережіть відповідь |
| Однакова ціна за м², різна ціна приміщення | Інша корисна площа або додатки в ціні | Порівняйте площу й перелік додатків |
| Ціна в договорі вища за прайс | Можлива вимога за art. 19a ust. 6 | Див. розділ нижче |
Історія ціни. Art. 19a ust. 2 вимагає оновлювати дані в день кожної зміни, вказувати дату зміни й зберігати попередні дані від початку продажу: стару ціну, нову ціну та дату. Якщо оголошено «акцію», порівняйте ціну в день оголошення з ранішими цінами. Правило «найнижчої ціни за 30 днів» походить з іншого закону, про інформування про ціни товарів і послуг (Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 ust. 2). Чи поширюється воно на квартири від забудовника, не вирішено, бо art. 2 цього закону виключає інформацію про ціни, урегульовану окремими нормами. Позицію UOKiK щодо цього ми не знайшли (стан на жовтень 2026 р.).
Ціна пропозиції не дорівнює ціні продажу. Файл показує, за скільки квартиру пропонують. За скільки квартири справді продали, показує Реєстр цін нерухомості (RCN) на geoportal.gov.pl, безплатний з 13 лютого 2026 р. (закон від 26 вересня 2025 р., Dz.U. 2025 poz. 1542). Варшава в RCN є, але із запізненням: станом на 27 вересня 2026 р. найсвіжіші угоди були за травень 2026 р. Шар приміщень охоплює також гаражі й нежитлові приміщення, тому фільтруйте за видом нерухомості. З 2 квітня 2027 р. Portal DOM, який веде Страховий гарантійний фонд, має публікувати середні або медіанні ціни угод (Dz.U. 2025 poz. 1669) за вибірки щонайменше 6 приміщень і 6 різних покупців та періоду до 2 років.
Якщо ціна в договорі вища, ніж на сайті
Art. 19a ust. 6: якщо ціна на сайті забудовника відрізняється від ціни, запропонованої під час укладення договору, ви можете вимагати укласти договір за найвигіднішою для вас ціною. Як підготуватися:
- До візиту збережіть прайс (скріншот із датою) і завантажте файл із dane.gov.pl за той самий день.
- Перевірте розрахунок. У договорах із забудовником, укладених з 13 лютого 2026 р., зокрема договорах бронювання, ціна квартири дорівнює корисній площі в м² помноженій на ціну за м² (art. 5a, доданий Dz.U. 2026 poz. 27). Площу вимірюють за Польською нормою, що діяла в день подання заяви на дозвіл на будівництво або повідомлення про будівництво.
- Повідомте про розбіжність письмово до підпису й послайтеся на art. 19a ust. 6.
- Норма говорить про ціну «під час укладення договору». Закон прямо не уточнює, чи стосується це договору бронювання, тому попросіть ціну квартири письмово ще до бронювання.
Перед підписанням акта звірте із збереженим прайсом три цифри: площу, ціну за м² і загальну ціну.
Для тих, хто погано читає польською або купує дистанційно
Усі джерела (прайси, файли, RCN) польською, а назви колонок у різних забудовників відрізняються. Самі цифри перекладу не потребують; щоб знайти потрібний рядок, вистачить кількох слів:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Слово | Значення |
|---|---|
| cena za m² | ціна за квадратний метр |
| cena lokalu / mieszkania | ціна всього приміщення |
| powierzchnia użytkowa | корисна площа, основа розрахунку ціни |
| komórka lokatorska, piwnica | комора, підвал (приналежне приміщення) |
| miejsce postojowe, garaż | паркомісце |
| data, od której cena obowiązuje | дата початку дії ціни |
Договір із забудовником (umowa deweloperska) укладається у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1 закону про забудовників). Закон про забудовників не регулює мову проспекту й договору. Якщо ви не знаєте польської, нотаріус на ваше клопотання може вчинити дію й іноземною мовою, особисто або з присяжним перекладачем (art. 2 § 3 закону про нотаріат), а за відсутності перекладу сам перекладає акт або користується послугами перекладача (art. 87 § 1 pkt 1). Довіреність на купівлю має бути у формі нотаріального акта (art. 99 § 1 Цивільного кодексу). Іноземець будь-якого громадянства може купити окрему квартиру поза прикордонною зоною без дозволу MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 закону про набуття нерухомості іноземцями); Варшава не належить до прикордонної зони. Що перевірити в документах, пояснює матеріал інформаційний проспект забудовника: чек-лист.
Хто стежить за прозорістю цін і куди повідомити про проблему
За дотриманням норм стежить Президент UOKiK. Порушення art. 19a ust. 1-4 або обов’язку з art. 19b є практикою, що порушує колективні інтереси споживачів; штраф може сягати 10% обороту за попередній рік (art. 106 ust. 1 pkt 4 закону про захист конкуренції та споживачів, Dz.U. 2025 poz. 1714), а для керівника, який умисно допустив порушення, до 2 000 000 zł (art. 106b ust. 1).
- UOKiK займається колективними інтересами, а не індивідуальними спорами (art. 24 ust. 3). Звернення можна надіслати на uokik@uokik.gov.pl або на plac Powstańców Warszawy 1, 00-950 Warszawa.
- Власний спір із забудовником спрямовуйте міському або повітовому уповноваженому із захисту споживачів (rzecznik konsumentów). Працює також споживча гаряча лінія 801 440 220 або 222 66 76 76 у робочі дні з 10:00 до 18:00, оплата за тарифом оператора (стан на вересень 2026 р.).
Що змінюється 11 листопада 2026 р.
З 11 листопада 2026 р. зміниться форма щоденної передачі даних. За законом від 17 липня 2026 р. (Dz.U. 2026 poz. 1077) забудовник передаватиме дані як електронний документ зі структурою, визначеною міністром. На жовтень 2026 р. розпорядження в Dzienniku Ustaw ще не було опубліковане; проєкт (текст від 23 вересня 2026 р.) розмістили на порталі legislacja.gov.pl 28 вересня 2026 р. Поправка не змінює прав покупця з art. 19a.
Як ми показуємо ціни в каталозі Jawno
Ціни в каталозі Jawno взято з даних забудовників на dane.gov.pl, і в кожної є дата. Це зріз на конкретний день. Для порівняння з договором використовуйте прайс забудовника, бо art. 19a ust. 6 стосується саме його. Якщо помітите різницю між каталогом і сайтом забудовника, повідомте нам, ми перевіримо обидва джерела. Звідки дані й як ми їх датуємо, описано на сторінці звідки в каталозі ціни і з якою датою. Щоб перетворити ціну за м² на реальний розмір квартири, подивіться скільки метрів можна купити за 800 тис. і 1,2 млн zł.
FAQ
Що забудовник передає міністру і як часто?
Раз на день він передає міністру, відповідальному за інформатизацію, дані про ціни своїх квартир, а міністр публікує їх на порталі dane.gov.pl (art. 19b закону про забудовників). Ті самі ціни забудовник зобов’язаний показувати на своєму сайті (art. 19a). Правовий стан на жовтень 2026 р.
Ціна у файлі на dane.gov.pl відрізняється від ціни на сайті забудовника. Що це означає?
Спершу звірте дати. Файл оновлюється щодня, а в кожної ціни у файлі за структурою міністерства є колонка з датою початку дії. Розбіжність за той самий день — привід письмово запитати забудовника. Під час укладення договору вирішальною вважається ціна з його сайту (art. 19a ust. 6).
Як знайти файл забудовника на dane.gov.pl, якщо я не читаю польською?
Введіть у пошук порталу фразу «Ceny ofertowe mieszkań» і назву забудовника або проєктної компанії. Станом на 27 вересня 2026 р. таких наборів було понад 14 тис., тому перевірте адресу комплексу й відкрийте найсвіжіший файл.
У відділі продажу називають вищу ціну, ніж на сайті. Що робити?
Ви маєте право вимагати укласти договір за найвигіднішою для вас ціною (art. 19a ust. 6 закону про забудовників, стан на жовтень 2026 р.). Збережіть сторінку з прайсом, де видно дату, до візиту й письмово повідомте про розбіжність до підписання.
Ціна у файлі — це ціна, за якою квартиру продали?
Ні, це ціна пропозиції. Ціни угод показує Реєстр цін нерухомості на geoportal.gov.pl, безплатний з 13 лютого 2026 р. Станом на 27 вересня 2026 р. найсвіжіші варшавські угоди в реєстрі були за травень 2026 р.
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Правовий стан на жовтень 2026 р.
Ідете у відділ продажу забудовника? Напишіть нам до візиту
Забудовника треба заздалегідь повідомити, що ви прийдете з нами, тому напишіть до першого самостійного візиту. Ми звіримо прайс та історію ціни обраної квартири із сайтом забудовника і файлом на dane.gov.pl, пройдемо з вами по інформаційному проспекту й проєкту договору, підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста, а якщо хочете, підемо на зустріч разом. Працюємо 7 мовами. За допомогу з купівлею квартири від забудовника ви нам винагороди не платите. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками. Посередник: Vladyslav Moroz (JDG, страхування OC).
Jawno · Телефон: +48 692 649 839 · E-mail: infojawno@gmail.com