Цена новой квартиры в Варшаве зависит прежде всего от района: медиана цены за метр колеблется от 13 795 zł в Белоленке до 26 271 zł на Воле, то есть почти вдвое. Поэтому за 1 млн zł самая большая новая квартира в нашем каталоге имеет 76,4 м² в Белоленке, а на Воле 44,2 м². Цифры взяты из файлов, которые застройщики публикуют на dane.gov.pl, то есть на государственном портале открытых данных: 960 помещений в 22 жилых комплексах из 9 районов, данные на 4 октября 2026 г.
Этот текст для иностранца, который ищет ответ на простой вопрос: сколько стоит новая квартира в Варшаве и что можно купить на свою сумму. Знать рынок не нужно. Достаточно знать, сколько у вас есть.
Сколько стоит метр новой квартиры в Варшаве?
По всему городу NBP публикует две средние. Во II квартале 2026 г. средняя цена предложения на первичном рынке составила 18 488,28 zł/м², а средняя цена сделок 16 783,49 zł/м², то есть на 9,22% меньше (NBP, файл ceny_mieszkan.xlsx от 7.08.2026; данных за III квартал в нём ещё нет). Это средние по городу. Разницу между районами видно только в файлах застройщиков.
Медиана — это серединная цена: половина помещений дешевле, половина дороже. Медианы цен предложения брутто за м² полезной площади, данные на 4 октября 2026 г.:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Район | Комплексы | Медиана, zł/м² |
|---|---|---|
| Białołęka | 6 | 13 795 |
| Targówek | 3 | 15 819 |
| Wawer | 2 | 16 175 |
| Włochy | 2 | 17 895 |
| Praga-Południe | 2 | 18 467 |
| Praga-Północ | 2 | 19 010 |
| Wola | 3 | 26 271 |
Собственная разработка на основе данных с dane.gov.pl, данные на 4 октября 2026 г. Медиану района мы приводим только там, где есть не менее 2 комплексов. Bemowo (Premiera Bemowo, медиана 19 143 zł/м²) и Mokotów (Jaśminowy Mokotów, 26 811 zł/м²) представлены по одному комплексу, поэтому цифры описывают этот комплекс, а не район.
Откуда эти цифры и чего в них нет?
Застройщик обязан публиковать на своём сайте цену м² полезной площади каждого помещения с НДС, а также отдельно цену принадлежащих помещений и прав, необходимых для пользования помещением, если они не включены в цену (art. 19a ust. 1 pkt 1–3 закона о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Девелоперском гарантийном фонде, так называемого девелоперского закона, ustawa deweloperska, единый текст Dz.U. 2026 poz. 880, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Эти же данные «раз в сутки» передаются министру, отвечающему за информатизацию, и публикуются на dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 и 3). Наборы данных имеют лицензию CC0 1.0.
Что важно знать о границах данных:
- Это не весь рынок. Каталог охватывает 22 жилых комплекса в 9 районах. В нём нет, в частности, Śródmieście, Ursynów, Wilanów и Żoliborz, а по району Ursus квартир из файлов у нас нет.
- За районом часто стоит один комплекс. Metro Art — это 67% помещений на Праге-Południe, Rezydencja Liwska — 75% на Таргувеке, Korkowa 146 — целых 91% на Вавере. Медиана района — это в значительной степени медиана этого комплекса.
- Наличие. Большинство файлов не сообщает, свободно ли помещение. Проверьте это в прайсе застройщика.
- Помещения с ценой за м². Цена за м² есть у 880 из 960 помещений. Для 80 помещений один из застройщиков указывает цену за расчётную, а не за полезную площадь, поэтому в медианах их нет.
Как мы собираем файлы, описано на странице источники данных.
Сколько метров можно купить за 800 тыс., 1 млн и 1,2 млн zł?
Медиана даёт оценку, но решает конкретное помещение. Поэтому ниже указана самая большая квартира, которая действительно укладывается в бюджет (данные на 4 октября 2026 г.):
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Район | до 800 тыс. zł | до 1 млн zł | до 1,2 млн zł |
|---|---|---|---|
| Białołęka | 60,4 м² | 76,4 м² | 88,8 м² |
| Targówek | 49,4 м² | 62,6 м² | 85,5 м² |
| Włochy | 48,5 м² | 66,6 м² | 75,2 м² |
| Praga-Południe | 45,7 м² | 59,8 м² | 70,0 м² |
| Praga-Północ | 43,9 м² | 52,6 м² | 59,6 м² |
| Wola | 29,7 м² | 44,2 м² | 58,1 м² |
Собственная разработка на основе данных с dane.gov.pl, данные на 4 октября 2026 г. На Вавере за 1 млн zł самая большая квартира в Korkowa 146 имеет 59,8 м², а в бюджет входит ещё и дом 94,1 м² из Osiedle Śpiewających Ptaków. Premiera Bemowo даёт 46,5 м² до 800 тыс., 48,0 м² до 1 млн и 60,9 м² до 1,2 млн zł. В Jaśminowy Mokotów самое дешёвое помещение стоит 1 380 000 zł, поэтому в эти три бюджета там ничего не входит.
Что из этого следует:
- 800 тыс. zł: квартира от 60 м² есть только в Белоленке (Osiedle Sprawna, 60,4 м²). В остальных районах самые большие помещения имеют 44–49 м², а на Воле 29,7 м².
- 1 млн zł: 60 м² и больше есть в трёх районах: в Белоленке, во Влохах и на Таргувеке.
- 1,2 млн zł: больше 80 м² только в Белоленке и на Таргувеке. Во всём каталоге квартир от 75 м² до 1,2 млн zł насчитывается 44, а до 1 млн zł только 13.
Оценка по медиане не гарантия. На Таргувеке медиана подсказывает 63,2 м² за 1 млн zł, а самая большая квартира в файлах имеет 62,6 м². Помещения в рамках бюджета не обязаны стоить столько, сколько медиана.
Сколько придётся доплатить сверх цены квартиры?
В цену квартиры из файлов не входят ни парковочное место, ни кладовая. Медианы цен парковочных мест (файлы от 6.10.2026) составляют от 32 000 zł в Metro Art (Praga-Południe) и 35 000 zł в Kowalskiego 37 (Targówek), через 53 000 zł в Stilla (Włochy) до 70 000 zł в NU! (Wola) и 78 000 zł в Jaśminowy Mokotów. Наземные места в Korkowa 146 стоят 25 000 zł. В файле Premiera Bemowo мест нет. Подробнее в тексте о ценах парковочных мест в новостройках Варшавы.
Пример: у вас 1 млн zł на квартиру с местом в гараже. Если место стоит 40 000 zł, на саму квартиру остаётся 960 000 zł. Это может исключить самую большую квартиру из таблицы, поэтому для каждого помещения считайте сумму.
В комплексе Konopacka (Praga-Północ) у 9 из 18 помещений в файле есть пометка об обязательной покупке кладовой за 23 600–68 000 zł (медиана 42 800 zł), то есть от 3,2% до 12,8% цены помещения (файл от 2.10.2026). В файлах 16 комплексов застройщики упоминают и другие платежи, например расчёт платы за право вечного пользования землёй (użytkowanie wieczyste), но сумму не называет ни один файл. Спросите об этом в отделе продаж до подписания договора бронирования.
Цена из прайса и цена, которую вы заплатите
Цены в файлах — это цены предложения. По средней цене сделок NBP за II квартал 2026 г. 800 тыс. zł — это около 47,7 м², 1 млн zł около 59,6 м², а 1,2 млн zł около 71,5 м². Это среднее по городу, а не обещание скидки в конкретном комплексе: предложения и сделки — разные наборы помещений. Прайс — отправная точка, а не окончательная цена.
Закон защищает вас и с другой стороны. Если цена в договоре отличается от опубликованной застройщиком, вы можете потребовать договор по наиболее выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6 девелоперского закона, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Как найти цену конкретного помещения и дату, с которой она действует, мы показываем в тексте о том, как проверить цену застройщика на dane.gov.pl.
Что меняется, если вы покупаете как иностранец?
Разрешение MSWiA на квартиру не нужно. Самостоятельное жилое помещение иностранец любого гражданства покупает без разрешения министра внутренних дел, если оно не находится в приграничной зоне (art. 8 ust. 1 pkt 1 и ust. 3 закона о приобретении недвижимости иностранцами, единый текст Dz.U. 2017 poz. 2278, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Варшава в приграничную зону не входит (постановление Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580). По данным MSWiA, разрешение нужно на долю в отдельном объекте, который продаётся вместе с квартирой, например в подъездной дороге, поэтому проверьте в проекте договора, что вы покупаете помимо квартиры. Более широкий разбор, кто и что может купить, есть в тексте о том, что иностранец может купить в Польше без разрешения.
НДС уже в цене. Застройщики публикуют цены с НДС. Ставка для квартир до 150 м² составляет 8% (art. 41 ust. 2 и 12–12c в связи с art. 146ef ust. 1 pkt 2 закона о НДС, единый текст Dz.U. 2026 poz. 1263, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Все помещения в описанных бюджетах меньше 150 м², а ставка не зависит от гражданства. Сниженная ставка временная: министр финансов объявляет об окончании её срока в Monitor Polski до 31 октября соответствующего года (art. 146ef ust. 2). Проверьте ставку, действующую в день подписания.
Документы будут на польском. Девелоперский закон не определяет язык информационного проспекта (prospekt informacyjny) и договора. По закону о польском языке договор с потребителем можно составить на иностранном языке, если вы сами об этом попросите, знаете этот язык, не являетесь гражданином Польши и вас заранее проинформировали о праве на польскую версию (art. 8 ust. 1b, единый текст Dz.U. 2026 poz. 81). Закон не требует перевода, поэтому попросите о нём сами или о параллельной версии на понятном вам языке, прежде чем что-либо подписывать. Нотариальный акт (akt notarialny) составляется по-польски. Если вы не знаете польского и перевод на понятный вам язык не приложен, акт переводит нотариус (если у него есть квалификация присяжного переводчика) или присяжный переводчик (tłumacz przysięgły), а перед подписью нотариус убеждается, что вы понимаете содержание (art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1, art. 94 § 1 закона о нотариате, единый текст Dz.U. 2026 poz. 614).
Квартира на этапе строительства. Деньги не уходят застройщику сразу: вы вносите их на специальный (доверительный) счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy) по мере строительства, после завершения этапов из графика в договоре (art. 8 девелоперского закона). По данным GUS (публикация от 30.06.2026), в 2025 г. многоквартирный дом в Польше строили в среднем 24,8 месяца. Если до приёмки вы будете снимать жильё в Варшаве, добавьте эту аренду к бюджету.
Если расстояние до работы важнее метража, сравните новостройки у метро, станция за станцией.
Как пользоваться этой сводкой?
- Определите бюджет вместе с доплатами. Вычтите парковочное место, кладовую и запас на расходы по покупке. Только с тем, что останется, ищите в таблице. Прайсы указаны в злотых, поэтому сумму в своей валюте пересчитайте на день покупки.
- Смотрите на самое большое помещение, а не на оценку по медиане. Проверьте и то, не стоит ли за районом один комплекс.
- Проверьте наличие и дату цены. Наши цифры даны на 4 октября 2026 г., а прайс застройщика может измениться в любой момент. Свежие медианы показывает индекс цен предложения по файлам застройщиков.
Мы не пишем, растут цены в районах или падают. История изменения цен есть у 42 из 960 помещений (4,4%) в 6 комплексах, этого недостаточно для вывода о тренде.
FAQ
Сколько стоит квадратный метр новой квартиры в Варшаве?
По данным NBP (Национального банка Польши), во II квартале 2026 г. средняя цена предложения новых квартир в Варшаве составила 18 488,28 zł/м², а средняя цена сделок 16 783,49 zł/м², с НДС. В файлах застройщиков из нашего каталога медианы по районам колеблются от 13 795 zł/м² в Белоленке до 26 271 zł/м² на Воле (данные на 4 октября 2026 г.).
Сколько квадратных метров новой квартиры в Варшаве можно купить за 1 млн zł?
В 22 жилых комплексах нашего каталога (файлы с dane.gov.pl, данные на 4 октября 2026 г.) самая большая квартира до 1 млн zł имеет 76,4 м² в Белоленке, 66,6 м² во Влохах, 62,6 м² в Таргувеке и 59,8 м² в Праге-Południe. На Воле это 44,2 м², а в единственном комплексе на Мокотуве квартиры в этой цене нет.
Входит ли парковочное место в цену новой квартиры?
В файлах, которыми мы пользуемся, нет. Цена квартиры в них — это цена брутто самой квартиры. Цену принадлежащих помещений, например гаража или кладовой, застройщик указывает отдельно, если она не включена (art. 19a ust. 1 pkt 2 закона о девелоперской деятельности, правовое состояние на октябрь 2026 г.). В 9 комплексах нашей выборки медианы цен парковочных мест составляют от 32 000 до 78 000 zł (файлы от 6.10.2026).
Нужно ли иностранцу разрешение, чтобы купить новую квартиру в Варшаве?
На саму квартиру нет. Самостоятельное жилое помещение вне приграничной зоны покупают без разрешения MSWiA независимо от гражданства, а Варшава в приграничную зону не входит. По данным MSWiA, разрешение нужно на долю в отдельном объекте, который продаётся вместе с квартирой, например в подъездной дороге. Правовое состояние на октябрь 2026 г.
Платит ли иностранец более высокий налог при покупке новой квартиры?
Нет. Ставка НДС не зависит от гражданства, а цены в файлах застройщиков уже включают НДС. Ставка 8% действует для квартир до 150 м², поэтому все квартиры из описанных бюджетов в этот лимит укладываются. Проверьте ставку, действующую в день подписания договора. Правовое состояние на октябрь 2026 г.
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией.
Уже знаете, какой район смотреть? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика: клиента мы заявляем у застройщика до того, как он придёт туда сам, а потом идём туда вместе. Мы пройдём с вами по информационному проспекту и проекту договора и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Мы работаем на 7 языках. Покупатель на первичном рынке не платит нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.
Jawno · Vladyslav Moroz, посредник по операциям с недвижимостью (JDG, страхование OC) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com