Çoğu kişi daireyi ilçeden seçer. Ancak her gün belirli bir duraktan binecekseniz (iş, okul, akraba), işe o duraktan başlamak daha kolaydır. Kataloğumuzda fiyat listesi olan 22 projenin en yakın çalışan durağı 13 duraktan biri: altısı M1 hattında, yedisi M2 hattında. Aşağıda hepsini sırayla, projeler, kuş uçuşu mesafe ve m² fiyat medyanıyla birlikte bulacaksınız (4 Ekim 2026 itibarıyla).
Tüm sayılar, müteahhitlerin açık veri portalı dane.gov.pl’de yayımladığı fiyat listelerinden gelir (konut geliştirme kanunu art. 19b, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Veriler kataloğumuzdaki 22 projeyi ve satıştaki 960 konutu kapsar, tüm Varşova pazarını değil. “En yakın durak”, kuş uçuşu en yakın çalışan durak demektir; gerçekte kullanacağınız durak olmayabilir.
M2 hattı: projelerin bulunduğu yedi durak
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Durak | Projenin ilçesi | Proje | Kuş uçuşu mesafe | Satıştaki daire | Medyan, PLN/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Trocka | Targówek | Kowalskiego 37 | yakl. 206 m | 25 | 14.600 |
| Trocka | Targówek | Rzepichy | yakl. 206 m | 4 | 12.100 |
| Bemowo | Bemowo | Premiera Bemowo | yakl. 380 m | 31 | 19.143 |
| Rondo Daszyńskiego | Wola | Srebrna 5 | yakl. 529 m | 18 | 30.448 |
| Rondo Daszyńskiego | Wola | NU! | yakl. 607 m | 74 | 24.500 |
| Szwedzka | Praga-Północ | Konopacka | yakl. 629 m | 18 | 18.650 |
| Bródno | Targówek | Rezydencja Liwska | yakl. 899 m | 88 | 16.138 |
| Płocka | Wola | Stacja Wola | yakl. 1.128 m | 17 | 26.984 |
| Szwedzka | Praga-Północ | Galant Ząbkowska | yakl. 1.247 m | 5 | 21.886 |
| Bródno | Białołęka | Nova Viva Garden | yakl. 1.750 m | 1 | 12.806 |
| Stadion Narodowy | Praga-Południe | Metro Art | yakl. 1.897 m | 159 | 18.913 |
| Bródno | Białołęka | Viva Garden 14 | yakl. 2.224 m | 26 | 14.750 |
| Bródno | Białołęka | Miasteczko Nova Sfera | yakl. 3.488 m | 83 | 13.964 |
| Bródno | Białołęka | Osiedle Sprawna | yakl. 4.261 m | 110 | 13.020 |
| Stadion Narodowy | Praga-Południe | Park Skandynawia | yakl. 4.859 m | 80 | 18.122 |
| Stadion Narodowy | Wawer | Korkowa 146 | yakl. 6.412 m | 40 | 16.200 |
Kendi hesabımız, dane.gov.pl verilerine dayanır (4 Ekim 2026 itibarıyla). Fiyatlar müteahhit dosyalarındaki brüt (KDV dahil) fiyatlardır; otopark yeri ve depo hariç. Metro Art’ta medyan, dosyanın kullanım alanı üzerinden m² fiyatı verdiği 80 daireye dayanır. Rezydencja Liwska dosyasının tarihi 2 Ekim, Stacja Wola’nın 2 Ekim 2026’dır.
Tabloyu duraktan başlayarak şöyle okuyun:
- Trocka, katalogda yaklaşık 200 m mesafede iki projenin bulunduğu tek duraktır. Ancak Rzepichy yalnızca 85,5 m²’den başlayan dört büyük daireden oluşur ve en ucuzu 1.137.017 PLN’dir; yani düşük m² fiyatı burada ucuz daire anlamına gelmez.
- Rondo Daszyńskiego’nun yaklaşık 530 ve 610 m mesafede iki projesi var, ancak fiyatlar çok farklı: Srebrna 5’te m² başına 30.448 PLN, NU!’da 24.500 PLN.
- Szwedzka, durağa 1 km içindeki projeler arasında en düşük giriş eşiğine sahip: Konopacka’da daireler 497.943 PLN’den (26,0 m²’den) başlıyor. Müteahhit dosyasında 18 dairenin 9’unda 23.600–68.000 PLN’lik (medyan 42.800 PLN) zorunlu depo var; bunu daire fiyatına eklemeniz gerekir.
- Bródno beş proje toplar, ancak yalnızca Rezydencja Liwska 1 km’nin altındadır. Diğer dördü 1,7–4,3 km uzaktadır; pratikte durağa otobüs, tramvay veya bisikletle gitmek demektir.
- Stadion Narodowy üç projenin “en yakın durağıdır”; ikisi 4,9 ve 6,4 km uzaklıktadır. Burada metro yürüyerek ulaşılacak bir çözüm değildir.
M1 hattı: projelerin bulunduğu altı durak
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Durak | Projenin ilçesi | Proje | Kuş uçuşu mesafe | Satıştaki daire | Medyan, PLN/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Wilanowska | Mokotów | Jaśminowy Mokotów | yakl. 1.179 m | 33 | 26.811 |
| Wawrzyszew | Białołęka | Apartamenty Płużnicka | yakl. 3.669 m | 18 | 14.040 |
| Pole Mokotowskie | Włochy | Stilla | yakl. 4.038 m | 62 | 18.349 |
| Młociny | Białołęka | Ikona Światowida 5 | yakl. 4.054 m | 51 | 16.583 |
| Wierzbno | Włochy | Aleja Krakowska 201 | yakl. 6.290 m | 13 | 16.016 |
| Kabaty | Wawer | Osiedle Śpiewających Ptaków (evler) | yakl. 13.146 m | 4 | 9.868 |
Kendi hesabımız, dane.gov.pl verilerine dayanır (4 Ekim 2026 itibarıyla). Apartamenty Płużnicka dosyasının tarihi 28 Eylül 2026’dır.
M1 hattında fiyat listesi olan hiçbir proje durağa yakl. 1,2 km’den yakın değildir; en yakını Jaśminowy Mokotów’dur (Wilanowska). M1 durağından yola çıkıyorsanız katalog size daha çok “ilçe artı ulaşım” yönünü gösterir, “metro girişinin yanında daire” değil. Włochy için demiryolunu da kontrol edin: satın almadan önce evden işe ulaşım nasıl hesaplanır.
Durak nasıl seçilir ve 13 durağın hangisinde katalog boş
Çalışan bir duraktan yakl. 1 km içindeki yedi projenin tamamı M2’nin beş durağında bulunur: Trocka, Bemowo, Rondo Daszyńskiego, Szwedzka ve Bródno. Geri kalan sekiz durağa (Płocka, Stadion Narodowy ve altı M1 durağı) atanan tüm projeler kendi durağından 1 km’den uzaktadır. Çalıştığınız durak bu listelerde yoksa, çevresinde yeni daire olmadığı anlamına gelmez: kataloğumuzda 38 proje var, fiyat listesi olan 22’dir ve tüm pazar değildir.
Pratik sıra:
- Gerçekten bineceğiniz duraktan başlayın ve listede olup olmadığına bakın.
- Tablodaki mesafeyi haritada kendi yürüyüş rotası ölçümünüzle karşılaştırın.
- Ayrıca ödenen kalemleri ekleyin: otopark yeri ve depo. Arabanız yoksa yer gerekmeyebilir, ancak fiyat listesinde zorunlu bir kalem olup olmadığına bakın (Konopacka’daki depolar gibi).
- Ancak sonra m² fiyatlarını karşılaştırın. Metroya yakınlığın fiyatı artırıp artırmadığını ayrı bir yazıda ele alıyoruz: metroya yakın olmak daha pahalı demek mi. Arabasız bütçe için araba almadan bütçeye neler eklenir, her ilçedeki metrekare için 800 bin–1,2 milyon PLN ile kaç m² alırsınız yazılarına bakın.
Projelerin çalışan ve planlanan hatlara göre konumunu metro hatlarıyla proje haritasında görebilirsiniz. Merkeze ve birkaç başka hedefe tahmini yolculuk süresini ulaşım aracında hesaplayabilirsiniz; bu basitleştirilmiş bir modeldir, tarife değildir.
Merkeze hangi hatla gidersiniz
Centrum durağı M1 hattındadır. M2 hattı M1’i Centrum’dan sonraki durak olan Świętokrzyska’da keser. Centrum’da çalışıyorsanız, tablodaki yedi M2 durağının her birinden Świętokrzyska’ya aktarmasız ulaşır veya orada M1’e geçersiniz. Zacisze, Kondratowicza ve Bródno duraklarını içeren bölüm 28 Eylül 2022’de açıldığında Metro Warszawskie merkeze yolculuğun “20 dakikadan kısa” süreceğini bildirdi.
Kondratowicza durağı için fiyat listesi olan 22 projeden hiçbiri en yakın değildir: Rezydencja Liwska ona yakl. 2.168 m uzaktadır, ancak yakl. 899 m ile Bródno durağı daha yakındır.
Yapım ve planlama aşamasındaki duraklar
Bemowo (M2). Karolin, Chrzanów ve Lazurowa duraklarını içeren bölüm yapım aşamasındadır. Test trenleri 14 Eylül 2026’dan beri çalışıyor, ancak Metro Warszawskie açılış tarihi vermedi (Ekim 2026 itibarıyla). Premiera Bemowo çalışan Bemowo durağına yakl. 380 m, yapımdaki Lazurowa’ya yakl. 1.059 m uzaklıktadır.
M3. Hat tasarım aşamasındadır ve resmî açılış tarihi yoktur (Ekim 2026 itibarıyla). Katalogda planlanan duraklara en yakın projeler Park Skandynawia (Jana Nowaka-Jeziorańskiego durağına yakl. 377 m) ve Metro Art’tır (Mińska durağına yakl. 709 m; nokta yaklaşıktır). Gelecekteki durakların fiyatları nasıl etkileyeceğini tahmin etmiyoruz.
Lehçeyi zor okuyorsanız: yabancı için kurallar
Konut için izin gerekmez. Yabancıların taşınmaz edinmesine dair kanuna göre (t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278) herhangi bir uyruktan yabancı, müstakil bir konutu MSWiA izni olmadan satın alabilir; konut ihtiyacını karşılıyorsa garaj yerini de (art. 8 ust. 1 pkt 1 ve 1a). Muafiyetler sınır bölgesinde geçerli değildir (art. 8 ust. 3); Varşova bu bölgede değildir. AEA ve İsviçre vatandaşları hiç izne ihtiyaç duymaz (art. 8 ust. 2). MSWiA SSS’sine göre daireyle birlikte satılan ayrı bir taşınmazdaki pay, örneğin yaklaşım yolu, izin gerektirir; imzadan önce bunu sorun.
Belgeler Lehçedir. Konut geliştirme kanunu bilgi prospektüsünün veya sözleşmenin dilini düzenlemez. Geliştirici sözleşmesi noter senedi şeklindedir (konut geliştirme kanunu art. 40 ust. 1) ve noter işlemleri Lehçe yapılır. Lehçe bilmiyorsanız ve çeviri eklenmemişse noter senedi kendisi veya yeminli tercüman aracılığıyla çevirir; imzadan önce senet okunur ve noter, sonuçlarını anladığınızdan emin olmak zorundadır (Noterlik Kanunu art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1 ve art. 94 § 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Prospektüsü ve sözleşme taslağını noterdeki günden önce okuyun, noterde değil.
Hukuki durum Ekim 2026 itibarıyla.
Bu veriler nasıl okunur ve neler yok
- Bu bizim kataloğumuz, tüm Varşova değil. Kataloğun 38 projesinden fiyatlı konut içeren dosyası olan 22’sini sayıyoruz: satıştaki 960 konut, bunların 880’inin kullanım alanı üzerinden m² fiyatı var. Bu 880’in tamamının medyanı m² başına 16.696 PLN’dir (4 Ekim 2026 itibarıyla).
- Medyan projeye aittir, durağa değil. Durağın kendi fiyatı yoktur; birkaç durakta çok farklı fiyatlı birkaç proje durur, bu yüzden “durak fiyatı” vermiyoruz.
- Proje noktası yaklaşıktır. Kesin konumu yalnızca dört proje için biliyoruz: Jaśminowy Mokotów, Park Skandynawia, NU! ve Stilla. Kowalskiego 37 ve Rzepichy verilerde aynı noktaya sahiptir.
- Kuş uçuşu yürüme yolu değildir. Kuş uçuşu 600 m, çok daha uzun bir yürüyüş olabilir.
- “Satışta” her zaman “mevcut” demek değildir. Skanska’nın Park Skandynawia ve Jaśminowy Mokotów dosyalarında dairelerin durumu yoktur; bu yüzden oradaki satıştaki daire sayısı büyük olasılıkla fazladır.
- Bu tek bir okumadır, trend değil. Veriler 28 Eylül–4 Ekim 2026 tarihli dosyalardan gelir ve herhangi bir durakta fiyatların artıp azaldığını göstermez.
SSS
Varşova’da hangi metro duraklarının yanında yeni projeler var?
Kataloğumuzdaki fiyat listesi olan 22 projenin en yakın çalışan durağı 13 duraktan biri: M1 hattında altı (Kabaty, Wierzbno, Pole Mokotowskie, Wilanowska, Młociny, Wawrzyszew), M2 hattında yedi (Trocka, Bemowo, Rondo Daszyńskiego, Szwedzka, Bródno, Płocka, Stadion Narodowy). 4 Ekim 2026 itibarıyla, dane.gov.pl verilerine dayanan kendi hesabımız.
Hangi durakta en ucuz, hangisinde en pahalı?
Tek bir projedeki m² fiyatı medyanı 9.868 PLN’den (Osiedle Śpiewających Ptaków evleri, Kabaty’ye yakl. 13 km) 12.100 PLN’ye (Trocka durağındaki Rzepichy) ve 30.448 PLN’ye (Rondo Daszyńskiego yanındaki Srebrna 5) kadar uzanır. Bunlar durağın değil projenin medyanıdır: bir durağın tek bir fiyatı yoktur. 4 Ekim 2026 itibarıyla.
Durağa verilen mesafe yürüme mesafesi mi?
Hayır. Haritadaki proje noktasından durağa kuş uçuşu mesafedir. 22 projenin 18’inde haritadaki nokta yaklaşıktır; raylar, çitler veya yoğun bir cadde gerçek yolu uzatabilir. Rezervasyondan önce binanın girişinden durak girişine kadar olan yolu yürüyün.
Bemowo ve M3 hattında yeni duraklar geliyor mu?
M2’nin Karolin, Chrzanów ve Lazurowa duraklarını içeren bölümü yapım aşamasındadır; 14 Eylül 2026’dan beri test trenleri çalışıyor, ancak Metro Warszawskie açılış tarihi vermedi. M3 hattı tasarım aşamasındadır ve resmî açılış tarihi yoktur (Ekim 2026 itibarıyla). Bu durakların fiyatları nasıl etkileyeceğini tahmin etmiyoruz.
Yabancı biri MSWiA izni olmadan metro yanında daire alabilir mi?
Evet; müstakil bir konut ise ve sınır bölgesinin dışındaysa. Varşova bu bölgede değildir (yabancıların taşınmaz edinmesine dair kanun, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, art. 8 ust. 1 pkt 1 ve ust. 3). AEA ve İsviçre vatandaşlarının izne ihtiyacı yoktur (art. 8 ust. 2). MSWiA’ya göre daireyle birlikte satılan ayrı bir taşınmazdaki pay (örneğin yaklaşım yolu) izin gerektirir. Hukuki durum Ekim 2026 itibarıyla.
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum: Ekim 2026.
Hangi duraktan gideceğinizi biliyor musunuz? Müteahhidin satış ofisine ilk ziyaretinizden önce bize yazın: müşteri, kendisi gelmeden önce müteahhide bildirilir. Satış ofisine birlikte gideriz; imzadan önce bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını sizinle gözden geçirir, müteahhide veya avukata ne soracağınızı gösteririz. Yedi dilde hizmet veriyoruz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden kaynaklanır.
Jawno · Vladyslav Moroz, emlak komisyoncusu, sorumluluk sigortalı (OC) tek kişilik işletme · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com