Varşova’da metroya yakın yeni daireler: M1 ve M2 duraklarının yanında m² kaç para?

Şehir merkezinde çalışıyorsunuz, metroyla gidip gelmek istiyorsunuz ve istasyon yanındaki dairenin ne kadar ek maliyet getireceğini merak ediyorsunuz. Kataloğumuzdaki 7 yeni proje, çalışan bir M1 veya M2 istasyonuna kuş uçuşu en fazla yaklaşık 1 km mesafede. Bu projelerde m² fiyatı medyanı, Rzepichy’de 12.100 PLN’den (yalnızca 4 büyük daire) Rondo Daszyńskiego yanındaki Srebrna 5’te 30.448 PLN’ye kadar değişiyor (4 Ekim 2026 itibarıyla). Daha tipik bir örnek, aynı Trocka istasyonundaki Kowalskiego 37: 14.600 PLN/m². Bu verilerden tek bir “metro farkı” hesaplanamaz. Bu yedi proje arasında m² en ucuz Targówek’te, en pahalı Wola’da. 22 projeyle istasyonun etkisini ilçenin ve projenin etkisinden ayırmak mümkün değil.

Metindeki tüm rakamlar, müteahhitlerin dane.gov.pl portalında yayımladığı fiyat dosyalarından geliyor (konut geliştirme yasasının 19b maddesi, ustawa deweloperska, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880). Dosyalar kataloğumuzdaki 22 projeyi ve satıştaki 960 daireyi kapsıyor; Varşova piyasasının tamamını değil. Mesafeleri, projenin haritadaki noktasından istasyona kuş uçuşu ölçüyoruz.

Metroya yakın yeni daireler: hangi projeler istasyona en yakın?

Çalışan bir istasyona yakl. 1 km mesafedeki yedi proje, en yakından başlayarak (4 Ekim 2026 itibarıyla):

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Kendi hesabımız, dane.gov.pl verilerine dayanır (4 Ekim 2026 itibarıyla). Müteahhit dosyalarındaki brüt fiyatlar; otopark ve depo hariç. Rezydencja Liwska dosyasının veri tarihi 2 Ekim 2026.

Yedisi de M2 hattı üzerinde. Kataloğumuzda M1’e en yakın proje Jaśminowy Mokotów: Wilanowska istasyonuna yakl. 1.179 m.

Tablonun ilk daire alacaklar için anlamı:

• Metroya yakın en düşük daire fiyatı Konopacka’da 497.943 PLN (26,0 m²’den başlayarak) ve Rezydencja Liwska’da 575.000 PLN (33,8 m²’den başlayarak). Konopacka’da fiyat listesini dikkatle kontrol edin: müteahhit dosyasında 18 dairenin 9’unda 23.600–68.000 PLN tutarında zorunlu depo (komórka lokatorska) var (medyan 42.800 PLN). Bu tutarı daire fiyatına eklersiniz.
• Rzepichy, 85,5 m²’den başlayan dört büyük zemin kat dairesinden oluşuyor. Düşük m² fiyatı burada ucuz bir ilk daire anlamına gelmiyor: en ucuz daire 1.137.017 PLN.
• Tablodaki beş istasyonun dördü 2019–2022 arasında açıldı: Szwedzka ve Trocka 15 Eylül 2019’da, Bemowo 30 Haziran 2022’de, Bródno 28 Eylül 2022’de. Buradaki fiyatlar çalışan metronun fiyatları; gelecek üzerine bir bahis değil.

Trocka ve Kondratowicza yakınındaki projeler hakkında Targówek M2 hattında: Trocka mı Kondratowicza mı rehberinde daha fazlasını yazıyoruz. Özetle: fiyatı olan 22 projeden hiçbiri doğrudan Kondratowicza istasyonunda değil. En yakını Rezydencja Liwska (yakl. 2.168 m), ama o Bródno istasyonuna daha yakın.

22 projenin tamamı: istasyona uzaklık ve m² fiyatı

Tam liste, katalogdaki diğer projelerin çalışan metroya ne kadar uzak olduğunu gösteriyor (4 Ekim 2026 itibarıyla):

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Kendi hesabımız, dane.gov.pl verilerine dayanır (4 Ekim 2026 itibarıyla). Metro Art için medyan, dosyada kullanım alanı m² fiyatı verilen 80 daireden hesaplandı. Stacja Wola dosyasının veri tarihi 2 Ekim, Apartamenty Płużnicka dosyasının 28 Eylül 2026.

Katalogdaki 22 projenin 9’u çalışan bir istasyona kuş uçuşu 3 km’den uzak. Włochy için şehir merkezine daha hızlı ulaşım yolu banliyö treni olabilir. Bunu Ursus ve Włochy’den banliyö treniyle ulaşım rehberinde anlatıyoruz.

Metroya yakın olmak daha pahalı demek mi?

Eski araştırmalara göre evet. Home Broker, Aralık 2014’te M1 istasyonuna yürüyerek en fazla 5 dakika mesafedeki dairelerin daha pahalı olduğunu bildirdi: Bielany’de %7,2, Mokotów’da %12,3, Ursynów’da %13,9 ve Żoliborz’da %21,4. 2016 tarihli bir çalışmada (Torzewski, Ursynów birincil piyasa) M1 istasyonundan her ek kilometre, yaklaşık 172 PLN/m² daha düşük, yani %2,35 daha düşük fiyatla ilişkiliydi. Her iki çalışma da yalnızca M1’i kapsıyor ve M2’nin Targówek, Bródno ve Bemowo istasyonları açılmadan önce yapıldı.

Fiyat listelerinin bizim tek seferlik okumamızda böyle basit bir ilişki görünmüyor. Projeleri çalışan istasyona uzaklığa göre gruplandırdığımızda medyanlar şöyle (4 Ekim 2026 itibarıyla):

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Kendi hesabımız, dane.gov.pl verilerine dayanır (4 Ekim 2026 itibarıyla).

En pahalı grup, istasyondan 1–1,5 km uzaktaki grup; çünkü Wola ve Mokotów projeleri oraya düştü. Metroya en yakın grupta Targówek’ten iki, Bemowo’dan bir proje var. Yani metroya uzaklık ilçe ve projeyle karışıyor; 22 projede bunu ayırmak mümkün değil. Bu yüzden yüzde olarak bir “metro farkı” vermiyoruz.

Aynı ilçe içinde karşılaştırma da bir kural vermiyor:

• Targówek: Kowalskiego 37’nin (Trocka’ya yakl. 206 m) medyanı 14.600 PLN/m², Rezydencja Liwska’nın (Bródno’ya yakl. 899 m) 16.138 PLN/m². Bu çiftte metroya yakın olan daha ucuz, ama bu iki projedir, kural değil.
• Wola: Srebrna 5 (Rondo Daszyńskiego’ya yakl. 529 m) 30.448 PLN/m², NU! (yakl. 607 m) 24.500 PLN/m², Stacja Wola (Płocka’ya yakl. 1.128 m) 26.984 PLN/m².
• Praga-Północ: Konopacka (Szwedzka’ya yakl. 629 m) 18.650 PLN/m², Galant Ząbkowska (yakl. 1.247 m) 21.886 PLN/m²; ancak bu medyan yalnızca 5 daireden hesaplandı.

Sizin için sonuç: “metroya yakın daireleri” tek bir kategori olarak değil, gerçekten kullanacağınız istasyonlardaki belirli projeleri karşılaştırın.

Şehir merkezine hangi hatla gidersiniz?

Centrum istasyonu M1 hattında. M2, M1 ile Centrum’dan bir istasyon ötedeki Świętokrzyska’da kesişir. İlk tablodaki yedi projenin hepsi M2 hattında. Doğrudan Centrum istasyonunun yanında çalışıyorsanız, M2 ile aktarmasız Świętokrzyska’ya gelir, orada M1’e geçersiniz ya da yürüyerek devam edersiniz. Zacisze, Kondratowicza ve Bródno’yu içeren kesimin 28 Eylül 2022’deki açılışında Metro Warszawskie, şehir merkezine 20 dakikadan kısa sürede ulaşılacağını yazdı.

Metroda geçen sürenin yolun yalnızca bir kısmı olduğunu unutmayın. Buna istasyona ve istasyondan ofise yürüyüş de eklenir. Bu yüzden tablodaki mesafeyi bir başlangıç noktası olarak görün. Centrum istasyonuna ve birkaç başka hedefe tahmini ulaşım süresini ulaşım aracında görebilirsiniz. Bu basitleştirilmiş bir model, tarife değil. Projelerin hatlara göre konumunu metro hatlarıyla proje haritasında görebilirsiniz. Haritada çalışan ve planlanan hatlar ayrı katmanlardır.

Yapım aşamasındaki ve planlanan istasyonlar ne olacak?

Bemowo (M2). Karolin, Chrzanów ve Lazurowa istasyonlarını içeren kesimin inşaatı sürüyor. Metro Warszawskie orada 14 Eylül 2026’dan beri test seferleri yapıyor, ancak açılış tarihi vermedi (Ekim 2026 itibarıyla). Metro Warszawskie’ye göre açılıştan sonra ağ 46 km ve 42 istasyona ulaşacak. Premiera Bemowo bugün çalışan Bemowo istasyonuna yakl. 380 m, yapım aşamasındaki Lazurowa’ya yakl. 1.059 m uzaklıkta.

M3. Hat proje aşamasında ve resmî bir açılış tarihi yok (Ekim 2026 itibarıyla). Katalogdaki projelerden planlanan istasyonlara en yakın olanlar Park Skandynawia (Jana Nowaka-Jeziorańskiego istasyonuna yakl. 377 m) ve Metro Art (Mińska istasyonuna yakl. 709 m; nokta yaklaşık). Çalışan M2 istasyonlarına bugün sırasıyla yakl. 4,9 km ve yakl. 1,9 km uzaklıktalar. Gelecekteki istasyonların fiyatları nasıl etkileyeceğini tahmin etmiyoruz. Güzergâh ve takvimi M3 hattının takvimi hakkında bilinenler rehberinde anlatıyoruz.

Bu verileri nasıl okumalı ve neler eksik?

• Bu bizim kataloğumuz, tüm Varşova değil. Katalogdaki 38 projeden 22’sini sayıyoruz; yani dosyalarında fiyatı olan daireler bulunanları. Bu, satıştaki 960 daire demek; bunların 880’inde kullanım alanı m² fiyatı var. 880 dairenin tamamının medyanı 16.696 PLN/m² (4 Ekim 2026 itibarıyla).
• Projenin noktası yaklaşıktır. Tam konumu yalnızca dört proje için biliyoruz: Jaśminowy Mokotów, Park Skandynawia, NU! ve Stilla. Kowalskiego 37 ve Rzepichy verilerde aynı noktaya sahip.
• Kuş uçuşu mesafe yürüme yolu değildir. Kuş uçuşu 600 m, arada raylar, çitler ya da işlek bir cadde varsa çok daha uzun bir yürüyüş anlamına gelebilir.
• Satıştaki daireler her zaman boş daire değildir. Park Skandynawia ve Jaśminowy Mokotów için Skanska dosyalarında dairenin durumu yok; bu yüzden oradaki satıştaki daire sayısı büyük olasılıkla fazla gösteriyor.
• Daire fiyatına ekler dahil değildir. Otopark ve depoyu ayrıca eklersiniz.
• Bu tek seferlik bir okumadır, trend değil. Veriler 28 Eylül – 4 Ekim 2026 tarihli dosyalardaki fiyatları gösteriyor. Herhangi bir istasyonun yanında fiyatların artıp azaldığı bunlardan çıkarılamaz.

Tüm şehirle karşılaştırma için: NBP’ye göre Varşova birincil piyasada ortalama ilan fiyatı 2026’nın 2. çeyreğinde 18.488 PLN/m², işlem fiyatı 16.783 PLN/m² oldu. Bunlar farklı bir örneklemden ve bizim medyanlarımızdan farklı yöntemle hesaplanmış ortalamalar. İlçeleri bütçeye göre karşılaştırmak isterseniz Bütçenizle ilçelerde kaç m² alabilirsiniz rehberine bakın.

Lehçe okumuyorsanız metroya yakın yeni daire

Müteahhitlerin dane.gov.pl’deki fiyat dosyaları ve proje belgeleri Lehçe. Bu metindeki rakamları bu yüzden sizin için o dosyalardan aldık ve tarihle birlikte verdik. Bir projeyi kısa listenize aldığınızda, rezervasyondan önce fiyat listesini, ek maliyetleri (otopark, depo) ve giriş kapısının istasyona göre konumunu gösterin ve yürüme yolunu kendiniz yürüyün. Size 7 dilde hizmet veriyoruz ve bilgilendirme prospektüsünü (prospekt informacyjny) ile müteahhit sözleşmesi taslağını (umowa deweloperska) sizinle birlikte inceliyoruz.

FAQ

Varşova’da metroya yakın yeni daire ne kadar?

Kataloğumuzda 7 proje, çalışan bir M1 veya M2 istasyonuna kuş uçuşu en fazla yakl. 1 km uzaklıkta. Buradaki m² fiyatı medyanı 12.100 PLN’den (Rzepichy, 4 daire) 30.448 PLN’ye (Rondo Daszyńskiego yanındaki Srebrna 5) kadar; Trocka istasyonundaki Kowalskiego 37’de 14.600 PLN. 4 Ekim 2026 itibarıyla, dane.gov.pl verilerine dayanan kendi hesabımız.

Metroya yakın daire daha mı pahalı?

Eski araştırmalar evet diyor: Home Broker, Aralık 2014’te M1 istasyonuna yürüyerek en fazla 5 dakika mesafedeki dairelerin ilçeye göre %7,2–21,4 daha pahalı olduğunu bildirdi. Bizim verilerimizde (fiyat listelerinin tek seferlik okuması, 4 Ekim 2026 itibarıyla, 22 proje) basit bir ilişki görünmüyor: istasyona uzaklık ilçe ve projeyle karışıyor.

Katalogdaki en metroya yakın yeni proje hangisi?

Targówek’teki Kowalskiego 37 ve Rzepichy: Trocka (M2) istasyonuna kuş uçuşu yakl. 206 m. Verilerimizde ikisinin haritada aynı yaklaşık noktası var; bu yüzden binanın girişinden gerçek mesafe farklı olabilir. Trocka istasyonu 15 Eylül 2019’dan beri çalışıyor.

Katalogda planlanan M3 istasyonlarının yanında proje var mı?

Evet. Park Skandynawia planlanan Jana Nowaka-Jeziorańskiego istasyonuna yakl. 377 m, Metro Art planlanan Mińska istasyonuna yakl. 709 m uzaklıkta (Ekim 2026 itibarıyla). M3’ün resmî açılış tarihi yok; çalışan M2 istasyonlarına bugün yakl. 4,9 km (Park Skandynawia) ve yakl. 1,9 km (Metro Art) uzaklıktalar. İnşaatın fiyatları nasıl etkileyeceğini tahmin etmiyoruz.

Daireden metroya gerçekte ne kadar yürüneceğini nasıl öğrenirim?

Mesafelerimiz projenin noktasından istasyona kuş uçuşu; yürüme yolu değil. 22 projenin 18’inde haritadaki nokta yaklaşıktır. Binanın girişinden istasyon girişine olan yolu haritada ölçün ve rezervasyondan önce yürüyün; mümkünse işe gideceğiniz saatte.

Gideceğiniz istasyonun yanında bir proje buldunuz mu? Müteahhidin satış ofisine ilk kez gitmeden önce bize yazın. Sizi o ziyaretten önce orada kayıt ettiririz ve birlikte gideriz. Öncesinde bilgilendirme prospektüsünü ve müteahhit sözleşmesi taslağını sizinle birlikte inceler, müteahhide veya bir avukata ne sormanız gerektiğini gösteririz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir.