Für 1 Mio. PLN hat die größte Neubauwohnung in unserer Auswertung 76,4 m² in Białołęka, in Wola nur 44,2 m². Das ist allerdings nur die halbe Antwort. Wer aus der Türkei kauft, hat drei Themen, die ein Käufer vor Ort nicht hat: die Auslandsüberweisung, die Sprache der Unterlagen und gegebenenfalls die Vollmacht. Dieser Beitrag behandelt sie zusammen mit den Flächenzahlen. Die vollständige Auswertung Bezirk für Bezirk finden Sie in der Auswertung der Quadratmeter nach Bezirken.
Ihr Budget planen Sie vermutlich in Lira. Wir nennen Beträge ausschließlich in Złoty. Der Kurs, zu dem Ihre Bank umrechnet, und die Gebühr ändern sich täglich, deshalb rechnen wir sie nicht für Sie um. Fragen Sie vor der Reservierung bei Ihrer Bank nach, wie viele Złoty tatsächlich auf dem Konto ankommen.
Woher die Zahlen stammen und was sie nicht zeigen
Der Bauträger muss den Preis jeder Wohnung je m² Nutzfläche inklusive Mehrwertsteuer veröffentlichen. Die Daten gehen einmal täglich an dane.gov.pl (Bauträgergesetz, Art. 19a–19b, Einheitstext Dz.U. 2026 Pos. 880, Rechtsstand Oktober 2026). Wir rechnen mit Dateien vom 4. Oktober 2026: 22 Bauvorhaben in 9 Bezirken, 960 Wohnungen im Angebot.
Vorbehalte, die die Schlüsse verändern:
- Es ist nicht der gesamte Warschauer Markt, sondern nur die Bauvorhaben aus unserem Katalog.
- In vielen Bezirken dominiert ein Bauvorhaben das Angebot, das Ergebnis beschreibt dann vor allem dieses.
- In der Datei vermerkt der Bauträger nicht immer, ob die Wohnung noch frei ist; prüfen Sie die Verfügbarkeit in der Preisliste.
- Stellplatz und Kellerabteil sind in der Regel nicht im Wohnungspreis enthalten.
Mokotów und Bemowo haben je ein Bauvorhaben, hier sprechen wir also vom Bauvorhaben, nicht vom Bezirk. Eigene Auswertung auf Grundlage der Daten von dane.gov.pl.
Die größte Wohnung in drei Budgets
Der Medianpreis je m² sagt nicht immer, was man tatsächlich kaufen kann. Deshalb betrachten wir die größte Wohnung, deren Preis ins Budget passt (Stand 4. Oktober 2026).
Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen.
| Bezirk | bis 800.000 PLN | bis 1 Mio. PLN | bis 1,2 Mio. PLN |
|---|---|---|---|
| Białołęka | 60,4 m² | 76,4 m² | 88,8 m² |
| Targówek | 49,4 m² | 62,6 m² | 85,5 m² |
| Włochy | 48,5 m² | 66,6 m² | 75,2 m² |
| Praga-Południe | 45,7 m² | 59,8 m² | 70,0 m² |
| Praga-Północ | 43,9 m² | 52,6 m² | 59,6 m² |
| Wola | 29,7 m² | 44,2 m² | 58,1 m² |
| Bemowo (Premiera Bemowo) | 46,5 m² | 48,0 m² | 60,9 m² |
| Mokotów (Jaśminowy Mokotów) | keine | keine | keine |
In Mokotów kostet die günstigste Wohnung 1.380.000 PLN. Wawer lassen wir in der Tabelle aus: Korkowa 146 bietet bis 1 Mio. PLN eine Wohnung bis 59,8 m², das zweite Bauvorhaben besteht aus 4 Häusern (das größte 94,1 m²), die Daten sind also nicht vergleichbar. Białołęka ist der einzige Bezirk, in dem 800.000 PLN 60 m² und mehr bringen. In Targówek ist die Wohnung mit 85,5 m² für 1,2 Mio. PLN die einzige dieser Größe im Budget, sie liegt im Erdgeschoss.
Was zusätzlich zum Wohnungspreis anfällt
Der Listenpreis enthält meist weder Stellplatz noch Kellerabteil. In den untersuchten Dateien liegen die Medianpreise für Stellplätze zwischen 32.000 PLN bei Metro Art und 78.000 PLN bei Jaśminowy Mokotów (Dateien vom 6. Oktober 2026). Ziehen Sie sie vom Budget ab, bevor Sie in die Tabelle schauen. Planen Sie eine Reserve für die Kaufnebenkosten ein: Bei Ihnen kommen Umrechnungskosten und Bankgebühren hinzu.
Der Listenpreis ist nicht immer der Vertragspreis. Laut der polnischen Nationalbank (NBP) lag im 2. Quartal 2026 der durchschnittliche Transaktionspreis für Neubauwohnungen in Warschau (16.783,49 PLN/m²) um 9,22 % unter dem durchschnittlichen Angebotspreis (18.488,28 PLN/m²). Das sind Daten des gesamten Marktes, kein Rabattversprechen für ein bestimmtes Bauvorhaben.
Genehmigung und Steuern: kein Unterschied für türkische Staatsbürger
Eine selbstständige Wohnung erwirbt ein Ausländer jeder Staatsangehörigkeit ohne MSWiA-Genehmigung, sofern sie nicht in der Grenzzone liegt (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3 des Gesetzes, Dz.U. 2017 Pos. 2278, Rechtsstand Oktober 2026). Warschau liegt nicht in dieser Zone. Einen Garagenplatz, der mit dem Wohnbedarf zusammenhängt, kaufen Sie ebenfalls ohne Genehmigung (Nr. 1a). Nach Angaben des MSWiA braucht jedoch ein Anteil an einer gesonderten Immobilie, der zusammen mit der Wohnung verkauft wird, eine Genehmigung. Fragen Sie den Bauträger, in welcher Rechtsform er den Stellplatz verkauft.
Die Preise der Bauträger enthalten Mehrwertsteuer. Für Staatsangehörige anderer Länder gibt es keine gesonderten Sätze.
Überweisung aus der Türkei: was Bank und Notar sehen
Die Bank meldet Überweisungen über 15.000 Euro, auch aus dem Ausland, an die GIIF, und der Notar meldet Transaktionen über diesem Betrag binnen 7 Tagen (Geldwäschegesetz, ustawa AML, Dz.U. 2025 Pos. 644, Art. 72). Notar und Makler prüfen die Herkunft der Mittel, wenn die Umstände es verlangen (Art. 34 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b). Praktischer Rat: Sammeln Sie Kontoauszüge, den Vertrag über den Verkauf einer früheren Immobilie oder Einkommensnachweise schon vor der Reservierung. Das Geld zahlen Sie auf ein Treuhandkonto für Wohnungsbau (mieszkaniowy rachunek powierniczy) in Raten nach Abschluss der Bauabschnitte laut Zeitplan (Art. 8 Bauträgergesetz), nicht auf einmal.
Sprache der Unterlagen und Vollmacht
Das Bauträgergesetz regelt die Sprache von Prospekt und Vertrag nicht. Einen Vertrag mit einem Verbraucher darf man in einer Fremdsprache aufsetzen, wenn Sie es wünschen, die Sprache beherrschen, nicht polnischer Staatsbürger sind und zuvor über das Recht auf die polnische Fassung informiert wurden (Art. 8 Abs. 1b des Gesetzes über die polnische Sprache, Dz.U. 2026 Pos. 81). Der Bauträgervertrag (umowa deweloperska) und die Eigentumsübertragung bedürfen einer notariellen Urkunde (Art. 158 Zivilgesetzbuch; Art. 40 Abs. 1 Bauträgergesetz). Die Urkunde ist polnisch; auf Ihren Wunsch kann sie auch in einer zweiten Sprache entstehen, und wenn Sie sie nicht verstehen, übersetzt sie der Notar oder ein vereidigter Übersetzer (Notariatsgesetz, Dz.U. 2026 Pos. 614, Art. 2 § 3, Art. 87 § 1 Nr. 1).
Wenn Sie zur Unterzeichnung nicht anreisen, muss auch die Vollmacht eine notarielle Urkunde sein (Art. 99 § 1 ZGB). Der polnische Konsul beglaubigt Unterschriften und Kopien, beurkundet aber ohne Ermächtigung des Justizministers selbst keine notariellen Urkunden (Konsulargesetz, Dz.U. 2026 Pos. 711, Art. 28). Die Türkei ist seit dem 29.09.1985 Vertragsstaat des Haager Apostille-Übereinkommens, doch die Apostille bestätigt nur Unterschrift, Funktion und Siegel, nicht die Form des Dokuments. Stimmen Sie die Gestalt der Vollmacht mit einem polnischen Notar ab, bevor Sie sie in der Türkei bestellen.
Ihre Lage als Käufer aus dem Ausland
- Unterlagen sind polnisch: Prospekt (prospekt informacyjny), Vertragsentwurf und Akt sind in der Regel polnisch. Planen Sie einen vereidigten Übersetzer oder die Übersetzung durch den Notar ein.
- Die Vollmacht muss notariell sein: Klären Sie ihre Form vorab mit einem Notar in Polen.
- Die Überweisung wird gemeldet und die Herkunft der Mittel geprüft: Bereiten Sie Nachweise vor.
- Es gibt keine Sonderregeln für Käufer aus der Türkei, weder bei Genehmigung noch bei Steuern.
Aufenthalt folgt nicht aus dem Kauf
Das Ausländergesetz enthält keine Aufenthaltsgrundlage allein aus dem Kauf einer Wohnung (Rechtsstand Oktober 2026). Fakten und tatsächliche Wege beschreiben wir im Beitrag zu Aufenthalt und Wohnungskauf. Die allgemeinen Regeln des Kaufs erläutert der Beitrag ob Ausländer in Polen eine Wohnung kaufen dürfen. Die vollständige Kostenliste steht im Beitrag zu den Gesamtkosten einer Neubauwohnung.
So nutzen Sie die Zahlen
- Rechnen Sie Ihr Budget in Lira bei Ihrer Bank samt Gebühr in Złoty um und ziehen Sie Stellplatz und Reserve ab.
- Achten Sie auf die größte Wohnung, nicht auf den Median.
- Prüfen Sie, ob der Bezirk nur ein Bauvorhaben ist. Den Katalog finden Sie auf der Seite Neubauwohnungen.
- Prüfen Sie Preis und Verfügbarkeit in der Preisliste des Bauträgers. Die Zahlen stammen vom 4. Oktober 2026.
FAQ
Braucht ein türkischer Staatsbürger eine Genehmigung für den Kauf einer Neubauwohnung in Warschau?
Nein, wenn es um eine selbstständige Wohnung geht. Nach Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer (Einheitstext Dz.U. 2017 Pos. 2278, Rechtsstand Oktober 2026) erwirbt man eine solche Wohnung ohne Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA). Warschau liegt nicht in der Grenzzone (Dz.U. 2005 Nr. 188 Pos. 1580). Für türkische Staatsbürger enthält das Gesetz keine Sonderregeln.
Wie groß ist eine Neubauwohnung in Warschau für 1 Mio. PLN?
In den Dateien der Bauträger auf dane.gov.pl vom 4. Oktober 2026 (22 Bauvorhaben, 960 Wohnungen) hatte die größte Wohnung bis 1 Mio. PLN 76,4 m² in Białołęka, 66,6 m² in Włochy, 62,6 m² in Targówek und 59,8 m² in Praga-Południe. In Wola waren es 44,2 m². In Mokotów, dem einzigen Bauvorhaben dieses Bezirks in der Auswertung, passt nichts in diesen Betrag.
Wird eine Überweisung aus der Türkei für den Wohnungskauf geprüft?
Ja. Die Bank meldet Überweisungen über 15.000 Euro, auch aus dem Ausland, an die Finanzaufsichtsstelle GIIF; der Notar meldet Transaktionen über diesem Betrag binnen 7 Tagen nach Beurkundung (Geldwäschegesetz, Einheitstext Dz.U. 2025 Pos. 644, Art. 72). Notar und Makler prüfen die Herkunft der Mittel, wenn die Umstände es verlangen (Art. 34 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b). Legen Sie Kontoauszüge und Einkommensnachweise vorab bereit.
Kann ich die Wohnung per Vollmacht kaufen, ohne nach Polen zu reisen?
Ja, aber die Vollmacht zum Wohnungskauf braucht die Form einer notariellen Urkunde (Art. 99 § 1 in Verbindung mit Art. 158 des Zivilgesetzbuchs, Einheitstext Dz.U. 2026 Pos. 795). Die Apostille bestätigt nur Echtheit der Unterschrift, Funktion des Unterzeichners und Siegel; sie heilt keinen Formmangel. Klären Sie die Form der Vollmacht aus dem Ausland vorher mit einem Notar in Polen.
Bringt der Wohnungskauf in Warschau ein Aufenthaltsrecht?
Nein. Das Ausländergesetz (Einheitstext Dz.U. 2025 Pos. 1079) kennt keinen Aufenthalt allein wegen eines Immobilienkaufs (Rechtsstand Oktober 2026). Einzelheiten stehen in unserem eigenen Beitrag zu Aufenthalt und Wohnungskauf.
Sie wählen einen Bezirk? Schreiben Sie uns, bevor Sie zum ersten Mal ins Verkaufsbüro (biuro sprzedaży) gehen. Wir melden Sie beim Bauträger als unseren Kunden an und gehen gemeinsam hin. Wir gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch und zeigen, wonach Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten. Beim Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger zahlen Sie uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Unsere Vergütung beim Primärmarkt ergibt sich aus den Verträgen mit den Bauträgern. Makler ist Vladyslav Moroz (JDG, Berufshaftpflichtversicherung OC), wir betreuen in 7 Sprachen, und die Preise auf der Seite stammen von dane.gov.pl und tragen ein Datum. schreiben Sie uns vor dem Besuch im Verkaufsbüro
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand Oktober 2026.