За 1 млн zł самая большая новая квартира в нашей сводке имеет 76,4 м² на Białołęka, а на Wola всего 44,2 м². Но это только половина ответа. У покупателя из Турции есть ещё три вопроса, которых нет у поляка: перевод из-за границы, язык документов и возможная доверенность. Этот текст собирает их вместе с цифрами по метражу. Полный разбор по районам смотрите в полной сводке по метражу в разрезе районов.
Бюджет вы, скорее всего, считаете в лирах. Мы указываем суммы только в злотых (zł). Курс, по которому ваш банк конвертирует деньги, и комиссия меняются каждый день, поэтому мы не пересчитываем их за вас. Перед бронированием уточните в банке, сколько злотых реально поступит на счёт.
Откуда эти цифры и чего в них нет
Застройщик обязан публиковать цену каждой квартиры за м² полезной площади с НДС. Данные раз в сутки попадают на dane.gov.pl (закон о застройщиках, art. 19a–19b, единый текст Dz.U. 2026 poz. 880, законодательство по состоянию на октябрь 2026 г.). Мы считаем по файлам, скачанным 4 октября 2026 г.: 22 жилых комплекса в 9 районах, 960 квартир в продаже.
Оговорки, которые меняют выводы:
- это не весь рынок Варшавы, а только комплексы из нашего каталога;
- во многих районах в предложении доминирует один комплекс, поэтому результат описывает в основном его;
- в файле застройщик не всегда отмечает, свободна ли квартира, поэтому наличие проверяйте в прайс-листе;
- машино-место и кладовка обычно не входят в цену квартиры.
На Mokotów и Bemowo по одному комплексу, поэтому речь о комплексе, а не о районе. Собственная разработка на основе данных dane.gov.pl.
Самая большая квартира в трёх бюджетах
Медиана цены за м² не всегда показывает, что на самом деле можно купить. Поэтому мы смотрим на самую большую квартиру, цена которой укладывается в бюджет (по состоянию на 4 октября 2026 г.).
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Район | до 800 тыс. zł | до 1 млн zł | до 1,2 млн zł |
|---|---|---|---|
| Białołęka | 60,4 м² | 76,4 м² | 88,8 м² |
| Targówek | 49,4 м² | 62,6 м² | 85,5 м² |
| Włochy | 48,5 м² | 66,6 м² | 75,2 м² |
| Praga-Południe | 45,7 м² | 59,8 м² | 70,0 м² |
| Praga-Północ | 43,9 м² | 52,6 м² | 59,6 м² |
| Wola | 29,7 м² | 44,2 м² | 58,1 м² |
| Bemowo (Premiera Bemowo) | 46,5 м² | 48,0 м² | 60,9 м² |
| Mokotów (Jaśminowy Mokotów) | нет | нет | нет |
На Mokotów самая дешёвая квартира стоит 1 380 000 zł. Wawer мы в таблицу не включаем: в Korkowa 146 до 1 млн zł доступна квартира до 59,8 м², а второй комплекс состоит из 4 домов (самый большой 94,1 м²), так что данные несопоставимы. Białołęka остаётся единственным районом, где 800 тыс. zł дают 60 м² и больше. На Targówek 85,5 м² за 1,2 млн zł это единственная квартира такого размера в бюджете, на первом этаже.
Сколько доплатите сверх цены квартиры
Цена из прайс-листа обычно не включает машино-место и кладовку. В изученных файлах медианные цены мест колеблются от 32 000 zł в Metro Art до 78 000 zł в Jaśminowy Mokotów (файлы от 6 октября 2026 г.). Вычтите их из бюджета, прежде чем смотреть на таблицу. Добавьте запас на расходы по покупке: у вас сюда войдут стоимость конвертации и банковские комиссии.
Цена из прайс-листа не всегда равна цене в договоре. По данным NBP, во втором квартале 2026 г. средняя цена сделок с новостройками в Варшаве (16 783,49 zł/м²) была на 9,22% ниже средней цены предложения (18 488,28 zł/м²). Это данные по всему рынку, а не обещание скидки в конкретном комплексе.
Разрешение и налоги: для гражданина Турции без разницы
Отдельную жилую квартиру иностранец любого гражданства покупает без разрешения MSWiA, если она не находится в приграничной зоне (art. 8 ust. 1 pkt 1 и ust. 3 закона, Dz.U. 2017 poz. 2278, законодательство по состоянию на октябрь 2026 г.). Варшава в эту зону не входит. Гаражное место, связанное с жилищными потребностями, тоже можно купить без разрешения (pkt 1a), но, по разъяснению MSWiA, доля в отдельном объекте недвижимости, продаваемая вместе с квартирой, требует разрешения. Спросите у застройщика, в какой правовой форме он продаёт машино-место.
Цены застройщиков включают НДС. Отдельных ставок для граждан других государств нет.
Перевод из Турции: что увидят банк и нотариус
Банк сообщает в GIIF о переводах свыше 15 000 евро, в том числе из-за границы, а нотариус сообщает о сделках выше этой суммы в течение 7 дней (закон AML, Dz.U. 2025 poz. 644, art. 72). Нотариус и посредник проверяют происхождение средств, когда это требуют обстоятельства (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). Практический совет: соберите выписки со счёта, договор продажи прежней недвижимости или документы о доходах ещё до бронирования. Деньги вы вносите на специальный (доверительный) счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy) траншами после завершения этапов графика (art. 8 закона о застройщиках), а не одной суммой.
Язык документов и доверенность
Закон о застройщиках не регулирует язык проспекта и договора. Договор с потребителем можно составить на иностранном языке, если вы об этом попросите, знаете этот язык, не являетесь гражданином Польши и вас заранее проинформировали о праве на польскую версию (art. 8 ust. 1b закона о польском языке, Dz.U. 2026 poz. 81). Договор с застройщиком (umowa deweloperska) и переход права собственности требуют нотариального акта (art. 158 Гражданского кодекса; art. 40 ust. 1 закона о застройщиках). Акт составляется по-польски; по вашему требованию он может быть составлен и на втором языке, а если вы его не понимаете, его переводит нотариус или присяжный переводчик (закон Prawo o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 614, art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1).
Если вы не приедете на подписание, доверенность тоже должна быть нотариальным актом (art. 99 § 1 ГК). Консул Польши удостоверяет подписи и копии, но сам нотариальные акты не составляет без полномочия Министра юстиции (закон Prawo konsularne, Dz.U. 2026 poz. 711, art. 28). Турция участвует в Гаагской конвенции об апостиле с 29.09.1985, но апостиль подтверждает только подпись, должность и печать, а не форму документа. Согласуйте вид доверенности с польским нотариусом, прежде чем заказывать её в Турции.
Если вы читаете документы не по-польски
Для иностранца из этого следует несколько практических вещей, и все они уже названы выше. Проспект и договор по умолчанию на польском, поэтому заранее решите, нужна ли вам версия на понятном языке и перевод присяжного переводчика. Акт у нотариуса переводят устно или письменно, если вы не понимаете польский. Доверенность из Турции нельзя оформить «как получится»: её форму нужно согласовать с нотариусом в Польше. А выписки и документы о доходах для проверки происхождения денег стоит подготовить до бронирования, а не в день перевода.
Проживание не вытекает из покупки
В законе об иностранцах нет основания для проживания, которое опиралось бы только на покупку квартиры (по состоянию на октябрь 2026 г.). Факты и реальные пути мы описываем в тексте о проживании и покупке квартиры. Общие правила покупки разбирает текст: может ли иностранец купить квартиру в Польше. Полный список расходов смотрите в тексте о полной стоимости покупки новостройки.
Как пользоваться этими цифрами
- Переведите бюджет из лир в злотые в своём банке, с комиссией, и вычтите машино-место и запас.
- Смотрите на самую большую квартиру, а не на медиану.
- Проверьте, не состоит ли район из одного комплекса. Каталог на странице новостройки.
- Проверьте цену и наличие в прайс-листе застройщика. Цифры от 4 октября 2026 г.
FAQ
Нужно ли гражданину Турции разрешение, чтобы купить новостройку в Варшаве?
Нет, если он покупает отдельную жилую квартиру. Согласно art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами (единый текст Dz.U. 2017 poz. 2278, законодательство по состоянию на октябрь 2026 г.), такую квартиру покупают без разрешения MSWiA, а Варшава не входит в приграничную зону (Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580). Отдельных норм для граждан Турции в законе нет.
Сколько м² новостройки в Варшаве можно купить за 1 млн zł?
В файлах застройщиков с dane.gov.pl, скачанных 4 октября 2026 г. (22 жилых комплекса, 960 квартир), самая большая квартира до 1 млн zł имела 76,4 м² на Białołęka, 66,6 м² во Włochy, 62,6 м² на Targówek и 59,8 м² на Praga-Południe. На Wola это 44,2 м². В единственном комплексе на Mokotów в эту сумму не укладывается ни одна квартира.
Будут ли проверять перевод из Турции на покупку квартиры?
Да. Банк сообщает в GIIF о переводах свыше 15 000 евро, в том числе из-за границы, а нотариус сообщает о сделках выше этой суммы в течение 7 дней после составления акта (закон AML, единый текст Dz.U. 2025 poz. 644, art. 72). Нотариус и посредник проверяют происхождение средств, когда это требуют обстоятельства (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). Выписки со счетов и документы о доходах лучше подготовить заранее.
Можно ли купить квартиру через представителя, не приезжая в Польшу?
Да, но доверенность на покупку квартиры должна быть в форме нотариального акта (art. 99 § 1 в связи с art. 158 Гражданского кодекса, единый текст Dz.U. 2026 poz. 795). Апостиль подтверждает только подлинность подписи, должность подписавшего и печать, форму документа он не исправляет. Форму доверенности из-за границы заранее согласуйте с нотариусом в Польше.
Даёт ли покупка квартиры в Варшаве право на проживание?
Нет. Закон об иностранцах (единый текст Dz.U. 2025 poz. 1079) не предусматривает проживание только на основании покупки недвижимости (по состоянию на октябрь 2026 г.). Подробности мы разбираем в отдельном тексте о праве на проживание и покупке квартиры.
Выбираете район? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика. Мы заявим вас застройщику как нашего клиента и пойдём туда вместе. Пройдём с вами по информационному проспекту и проекту договора, подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Покупая новую квартиру у застройщика, вы не платите нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками. Посредник: Vladyslav Moroz (JDG, страхование OC), обслуживаем на 7 языках, а цены на сайте берутся с dane.gov.pl и указаны с датой. напишите нам до визита в отдел продаж
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Законодательство по состоянию на октябрь 2026 г.