Za 1 mln zł największe nowe mieszkanie w naszym zestawieniu ma 76,4 m² na Białołęce, a na Woli tylko 44,2 m². To jednak połowa odpowiedzi. Kupujący z Turcji ma przed sobą jeszcze trzy sprawy, których nie ma Polak: przelew z zagranicy, język dokumentów i ewentualne pełnomocnictwo. Ten tekst zbiera je razem z liczbami metrażu. Pełną analizę dzielnica po dzielnicy znajdziesz w zestawieniu metrażu według dzielnic.
Budżet planujesz zapewne w lirach. W tekście podajemy kwoty wyłącznie w złotych. Kurs, po którym Twój bank przewalutuje środki, i prowizja zmieniają się codziennie, dlatego nie przeliczamy ich za Ciebie. Przed rezerwacją sprawdź w swoim banku, ile złotych faktycznie dojdzie na rachunek.
Skąd te liczby i czego w nich nie ma
Deweloper musi publikować cenę każdego lokalu za m² powierzchni użytkowej z VAT. Dane trafiają raz na dobę na dane.gov.pl (ustawa deweloperska, art. 19a–19b, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880, stan na październik 2026 r.). Liczymy na plikach pobranych 4 października 2026 r.: 22 inwestycje w 9 dzielnicach, 960 lokali w ofercie.
Zastrzeżenia, które zmieniają wnioski:
- to nie jest cały rynek Warszawy, tylko inwestycje z naszego katalogu;
- w wielu dzielnicach jedna inwestycja dominuje w ofercie, więc wynik opisuje głównie ją;
- w pliku deweloper nie zawsze zaznacza, czy lokal jest jeszcze wolny, więc dostępność sprawdź w cenniku;
- miejsce postojowe i komórka lokatorska zwykle nie są w cenie lokalu.
Mokotów i Bemowo mają po jednej inwestycji, więc mówimy o inwestycji, nie o dzielnicy. Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl.
Największy lokal w trzech budżetach
Mediana ceny za m² nie zawsze mówi, co naprawdę da się kupić. Dlatego patrzymy na największy lokal, którego cena mieści się w budżecie (stan na 4 października 2026 r.).
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Dzielnica | do 800 tys. zł | do 1 mln zł | do 1,2 mln zł |
|---|---|---|---|
| Białołęka | 60,4 m² | 76,4 m² | 88,8 m² |
| Targówek | 49,4 m² | 62,6 m² | 85,5 m² |
| Włochy | 48,5 m² | 66,6 m² | 75,2 m² |
| Praga-Południe | 45,7 m² | 59,8 m² | 70,0 m² |
| Praga-Północ | 43,9 m² | 52,6 m² | 59,6 m² |
| Wola | 29,7 m² | 44,2 m² | 58,1 m² |
| Bemowo (Premiera Bemowo) | 46,5 m² | 48,0 m² | 60,9 m² |
| Mokotów (Jaśminowy Mokotów) | brak | brak | brak |
Na Mokotowie najtańszy lokal kosztuje 1 380 000 zł. Wawer pomijamy w tabeli: Korkowa 146 daje do 1 mln zł lokal do 59,8 m², a drugą inwestycję tworzą 4 domy (największy 94,1 m²), więc dane nie są porównywalne. Białołęka jest jedyną dzielnicą, w której 800 tys. zł daje 60 m² i więcej. Na Targówku 85,5 m² za 1,2 mln zł to jedyny lokal tej wielkości mieszczący się w budżecie, na parterze.
Ile dopłacisz poza ceną lokalu
Cena z cennika zwykle nie zawiera miejsca postojowego ani komórki. W badanych plikach mediany cen miejsc postojowych wahają się od 32 000 zł w Metro Art do 78 000 zł w Jaśminowym Mokotowie (pliki z 6 października 2026 r.). Odlicz je od budżetu, zanim spojrzysz na tabelę. Dołóż rezerwę na koszty zakupu: u Ciebie dojdzie koszt przewalutowania i prowizje bankowe.
Cena z cennika to nie zawsze cena z umowy. Według NBP w II kwartale 2026 r. średnia cena transakcyjna nowych mieszkań w Warszawie (16 783,49 zł/m²) była o 9,22% niższa od średniej ceny ofertowej (18 488,28 zł/m²). To dane z całego rynku, a nie obietnica rabatu w konkretnej inwestycji.
Zezwolenie i podatki: bez różnicy dla obywatela Turcji
Samodzielny lokal mieszkalny cudzoziemiec dowolnego obywatelstwa kupuje bez zezwolenia MSWiA, o ile nie leży w strefie nadgranicznej (art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy, Dz.U. 2017 poz. 2278, stan na październik 2026 r.). Warszawa w tej strefie nie leży. Miejsce w garażu związane z potrzebami mieszkaniowymi też kupisz bez zezwolenia (pkt 1a), ale według MSWiA udział w odrębnej nieruchomości sprzedawany razem z lokalem wymaga zezwolenia. Zapytaj dewelopera, w jakiej formie prawnej sprzedaje miejsce postojowe.
Ceny deweloperów zawierają VAT. Nie ma osobnych stawek dla obywateli innych państw.
Przelew z Turcji: co zobaczy bank i notariusz
Bank zgłasza do GIIF przelewy powyżej 15 000 euro, także te z zagranicy, a notariusz zgłasza transakcje powyżej tej kwoty w ciągu 7 dni (ustawa AML, Dz.U. 2025 poz. 644, art. 72). Notariusz i pośrednik weryfikują pochodzenie środków, gdy wymagają tego okoliczności (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). Praktyczna rada: zbierz wyciągi z rachunku, umowę sprzedaży poprzedniej nieruchomości lub dokumenty dochodowe jeszcze przed rezerwacją. Pieniądze wpłacasz na mieszkaniowy rachunek powierniczy w transzach po zakończeniu etapów z harmonogramu (art. 8 ustawy deweloperskiej), a nie jednorazowo.
Język dokumentów i pełnomocnictwo
Ustawa deweloperska nie reguluje języka prospektu i umowy. Umowę z konsumentem można sporządzić w obcym języku, jeśli o to poprosisz, znasz ten język, nie jesteś obywatelem polskim i wcześniej poinformowano Cię o prawie do polskiej wersji (art. 8 ust. 1b ustawy o języku polskim, Dz.U. 2026 poz. 81). Umowa deweloperska i przeniesienie własności wymagają aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego; art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Akt jest po polsku; na Twoje żądanie może powstać także w drugim języku, a gdy go nie rozumiesz, tłumaczy go notariusz lub tłumacz przysięgły (ustawa Prawo o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 614, art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1).
Jeśli nie przylecisz na podpisanie, pełnomocnictwo też musi być aktem notarialnym (art. 99 § 1 KC). Konsul RP poświadcza podpisy i kopie, ale aktów notarialnych sam nie sporządza bez upoważnienia Ministra Sprawiedliwości (ustawa Prawo konsularne, Dz.U. 2026 poz. 711, art. 28). Turcja jest stroną konwencji haskiej o apostille od 29.09.1985, ale apostille potwierdza tylko podpis, funkcję i pieczęć, nie formę dokumentu. Uzgodnij kształt pełnomocnictwa z polskim notariuszem, zanim zamówisz je w Turcji.
Pobyt nie wynika z zakupu
Ustawa o cudzoziemcach nie zawiera podstawy pobytu opartej na samym zakupie mieszkania (stan na październik 2026 r.). Fakty i realne ścieżki opisujemy w tekście o pobycie a zakupie mieszkania. Ogólne zasady zakupu opisuje tekst: czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Polsce. Pełną listę kosztów znajdziesz w tekście o pełnym koszcie zakupu nowego mieszkania.
Jak użyć tych liczb
- Zamień budżet w lirach na złote w swoim banku, z prowizją, i odejmij miejsce postojowe oraz rezerwę.
- Patrz na największy lokal, nie na medianę.
- Sprawdź, czy dzielnica to jedna inwestycja. Katalog znajdziesz na stronie nowe mieszkania.
- Zweryfikuj cenę i dostępność w cenniku dewelopera. Liczby są z 4 października 2026 r.
FAQ
Czy obywatel Turcji potrzebuje zezwolenia, by kupić nowe mieszkanie w Warszawie?
Nie, jeśli kupuje samodzielny lokal mieszkalny. Według art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jednolity Dz.U. 2017 poz. 2278, stan prawny na październik 2026 r.) taki lokal kupuje się bez zezwolenia MSWiA, a Warszawa nie leży w strefie nadgranicznej (Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580). Ustawa nie ma osobnych przepisów dla obywateli Turcji.
Jak duże nowe mieszkanie kupię w Warszawie za 1 mln zł?
W plikach deweloperów z dane.gov.pl, pobranych 4 października 2026 r. (22 inwestycje, 960 lokali), największy lokal do 1 mln zł miał 76,4 m² na Białołęce, 66,6 m² na Włochach, 62,6 m² na Targówku i 59,8 m² na Pradze-Południe. Na Woli było to 44,2 m². Na Mokotowie, w jedynej inwestycji w zestawieniu, nic nie mieści się w tej kwocie.
Czy przelew z Turcji na zakup mieszkania będzie sprawdzany?
Tak. Bank zgłasza do GIIF przelewy powyżej 15 000 euro, także z zagranicy, a notariusz zgłasza transakcje powyżej tej kwoty w ciągu 7 dni od sporządzenia aktu (ustawa AML, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 644, art. 72). Notariusz i pośrednik weryfikują pochodzenie środków, gdy wymagają tego okoliczności (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). Przygotuj wyciągi i dokumenty dochodowe z góry.
Czy mogę kupić mieszkanie przez pełnomocnika, bez przylotu do Polski?
Tak, ale pełnomocnictwo do zakupu mieszkania musi mieć formę aktu notarialnego (art. 99 § 1 w związku z art. 158 Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795). Apostille poświadcza tylko autentyczność podpisu, funkcję podpisującego i pieczęć, nie naprawia formy dokumentu. Formę pełnomocnictwa z zagranicy uzgodnij wcześniej z notariuszem w Polsce.
Czy kupno mieszkania w Warszawie daje prawo pobytu?
Nie. Ustawa o cudzoziemcach (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1079) nie przewiduje pobytu z tytułu samego zakupu nieruchomości (stan na październik 2026 r.). Szczegóły opisujemy w osobnym tekście o pobycie a zakupie mieszkania.
Wybierasz dzielnicę? Napisz do nas, zanim pierwszy raz pojedziesz do biura sprzedaży. Zgłosimy Cię deweloperowi jako naszego klienta i pójdziemy tam razem. Przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika. Kupując nowe mieszkanie od dewelopera, nie płacisz nam wynagrodzenia. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami. Pośrednikiem jest Vladyslav Moroz (JDG, ubezpieczenie OC), obsługujemy w 7 językach, a ceny na stronie pochodzą z dane.gov.pl i mają datę. napisz do nas przed wizytą w biurze sprzedaży
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny na październik 2026 r.