Vive in Italia, guarda gli annunci di Varsavia e si chiede due cose: se uno straniero può comprare casa in Polonia senza complicazioni e se conviene. Alla prima domanda la risposta è sì. Come cittadino italiano Lei non ha bisogno del permesso (zezwolenie) del Ministero dell’Interno e dell’Amministrazione polacco (MSWiA): la legge ne esonera i cittadini dello Spazio economico europeo e della Svizzera (art. 8 ust. 2 della legge del 24 marzo 1920, testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278, situazione normativa a ottobre 2026). Alla seconda domanda non esiste una risposta valida per tutti. Qui sotto trova i dati per fare i conti da sé: prezzi ufficiali in złoty e in euro, la procedura per chi compra a distanza, il mutuo, il notaio e le tasse in Polonia e in Italia.
Un italiano può comprare casa in Polonia senza permessi?
Sì. La regola generale polacca vuole che lo straniero chieda un permesso (zezwolenie) al ministro dell’Interno (art. 1 ust. 1). Per i cittadini e le imprese dello Spazio economico europeo e della Svizzera, però, questo permesso non serve (art. 8 ust. 2). I periodi transitori dopo l’adesione della Polonia all’UE sono finiti da tempo: il 1° maggio 2009 per la «seconda casa» e il 1° maggio 2016 per i terreni agricoli e forestali.
In pratica, per un cittadino UE il permesso del Ministero non serve per nessun tipo di immobile, e per comprare non serve nemmeno la residenza in Polonia. Alcuni documenti pratici, però, li chiederanno il notaio e la banca, come vedremo più avanti.
Gli acquisti degli stranieri vengono comunque comunicati al Ministero dell’Interno: il notaio gli trasmette una copia dell’atto (wypis), come prevede l’art. 8a della legge del 1920. Secondo la relazione al Sejm sul 2025 (druk 2420), le persone fisiche con cittadinanza italiana hanno acquistato in Polonia 13.140,28 m² di abitazioni. Contando anche i locali commerciali e gli acquisti di società, si arriva a 17.410,06 m². A Varsavia, nello stesso anno, il registro conta 3.137 iscrizioni e 174.841,88 m² di abitazioni acquistate da stranieri di tutte le nazionalità, con o senza permesso.
Devo trasferirmi o registrarmi in Polonia?
No, se compra e continua a vivere in Italia. L’obbligo di registrazione riguarda il soggiorno, non la proprietà. Se invece si trasferisce a Varsavia per più di 3 mesi, la legge sull’ingresso dei cittadini UE (testo unico Dz.U. 2026 poz. 1065, situazione a ottobre 2026) prevede questi passaggi:
- il diritto di soggiorno oltre i 3 mesi spetta a chi lavora, a chi ha un’attività autonoma oppure a chi ha mezzi sufficienti e un’assicurazione sanitaria (art. 16);
- il soggiorno va registrato (art. 20 ust. 1);
- la domanda si presenta di persona, al più tardi il giorno successivo alla scadenza dei 3 mesi dall’ingresso (art. 21 ust. 2).
Comprare casa in Polonia conviene? Cosa dicono i dati
Nessuno può dirle in anticipo se l’acquisto renderà. Si possono però guardare i numeri ufficiali e le previsioni altrui, sapendo chi le ha fatte e quando.
Prezzi a Varsavia, II trimestre 2026 (NBP). La banca centrale polacca pubblica i prezzi medi per metro quadro. L’ultimo file disponibile al 7 ottobre 2026 è stato aggiornato il 7 agosto 2026; i dati del III trimestre non ci sono ancora.
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| Varsavia, II trim. 2026 | Prezzo d’offerta | Prezzo di transazione |
|---|---|---|
| Mercato primario (nuovo) | 18.488 zł/m² (≈ 4.231 €/m²) | 16.783 zł/m² (≈ 3.841 €/m²) |
| Mercato secondario (usato) | 19.059 zł/m² (≈ 4.361 €/m²) | 16.723 zł/m² (≈ 3.827 €/m²) |
Fonte: NBP, file «ceny_mieszkan.xlsx». Conversione in euro: calcolo nostro al cambio medio NBP del 6 ottobre 2026 (tabella 194/A/NBP/2026, 1 EUR = 4,3699 zł).
Su base annua i prezzi medi di transazione a Varsavia sono saliti del 2,4% nel nuovo e dell’1,3% nell’usato (calcolo sulle medie NBP). L’indice edonico NBP per l’usato a Varsavia segna +1,2%.
Polonia e Italia a confronto (Eurostat). L’indice dei prezzi delle abitazioni di Eurostat, aggiornato al 1° ottobre 2026, misura la variazione annua a livello nazionale, non per città:
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| II trim. 2026, variazione annua | Prezzi delle abitazioni |
|---|---|
| Polonia | +6,3% |
| Unione europea (27) | +4,7% |
| Italia | +4,0% |
Le previsioni. PKO BP, nel rapporto «Rynek Mieszkaniowy 3q26» (17.09.2026, pubblicato il 21.09.2026), nello scenario di base prevede una crescita dei prezzi medi di transazione di circa il 5% nell’arco di un anno, dal III trimestre 2026 al II trimestre 2027. È una media dei grandi mercati polacchi, non una previsione per Varsavia. Per Varsavia lo stesso rapporto descrive lievi cali dei prezzi su base annua, che stanno rallentando. Indicatori diversi danno quindi segnali diversi. Una previsione è uno scenario, non una promessa: i prezzi possono anche scendere.
Cosa pesa davvero sul suo conto. Per un acquirente italiano contano soprattutto quattro cose:
- Il cambio. Il prezzo è in złoty, il suo reddito probabilmente in euro. Un cambio sfavorevole al momento della vendita può mangiarsi una parte dell’aumento di prezzo.
- L’uso. Viverci, ospitare un figlio che studia a Varsavia o affittare sono conti diversi. Se affitta, il reddito dell’immobile può essere tassato in Polonia (art. 6 ust. 1 della Convenzione tra Polonia e Italia contro le doppie imposizioni, Dz.U. 1989 nr 62 poz. 374).
- L’Ivie in Italia. Se Lei è residente fiscale in Italia, sull’immobile all’estero paga l’Ivie: l’1,06% dal periodo d’imposta 2024. L’imposta patrimoniale pagata in Polonia si detrae, e se l’importo non supera i 200 euro l’Ivie non è dovuta.
- I costi d’acquisto. IVA o PCC, notaio, eventuale mutuo. Li trova tutti nell’articolo quanto costa davvero comprare casa a Varsavia: il calcolo completo.
Nuovo o usato: cosa cambia per chi compra a distanza
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| Nuovo dal costruttore | Usato da un privato | |
|---|---|---|
| Imposta sul prezzo | IVA 8% per abitazioni fino a 150 m², 23% sulla parte eccedente; già inclusa nel prezzo | imposta sugli atti di diritto civile (podatek od czynności cywilnoprawnych, PCC) 2%, la paga l’acquirente |
| Imposta PCC | non si paga se la vendita è soggetta a IVA | il notaio la riscuote e la versa |
| Tutela dei pagamenti | conto fiduciario, pagamenti a fasi, Fondo di garanzia | regole del contratto tra privati |
| Prezzi pubblici | il costruttore li pubblica IVA inclusa | prezzo d’annuncio |
Le aliquote si riferiscono alla situazione normativa a ottobre 2026 (legge IVA, testo unico Dz.U. 2026 poz. 1263; legge PCC, testo unico Dz.U. 2026 poz. 191). Un’eccezione da conoscere per chi investe: dal sesto appartamento soggetto a IVA comprato dalla stessa persona in uno o più edifici costruiti sullo stesso terreno si paga, oltre all’IVA, anche la PCC del 6% (art. 7a).
Per chi compra dall’Italia il nuovo ha un vantaggio pratico: la legge fissa in anticipo i documenti, i limiti e il percorso dei soldi. Ed è anche il mercato in cui il nostro aiuto all’acquirente non costa nulla.
Come si compra un appartamento nuovo, passo per passo
1. Scegliere sui prezzi ufficiali. In Polonia i costruttori devono pubblicare i prezzi sul proprio sito, comprensivi di IVA (art. 19a della legge sui costruttori, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880). Gli stessi dati confluiscono nel portale pubblico dane.gov.pl. Dall’11 novembre 2026 entrano in vigore modifiche di legge su una struttura unica di questi dati (Dz.U. 2026 poz. 1077); il regolamento che definisce la struttura, al 7 ottobre 2026, non è ancora pubblicato. Nel nostro catalogo trova gli appartamenti nuovi a Varsavia con prezzi ufficiali e data; l’andamento lo segue nell’indice dei prezzi del nuovo dai file dei costruttori.
2. Leggere il prospetto informativo. Prima di firmare qualunque contratto il costruttore deve consegnarle il prospetto informativo (prospekt informacyjny) con gli allegati (art. 21). È il documento in cui si confrontano prezzo, tempi, stato del terreno e condizioni. È in polacco: lo faccia leggere a qualcuno di fiducia prima di pagare.
3. Prenotare, se serve. Se firma un contratto di prenotazione (umowa rezerwacyjna), la quota di prenotazione (opłata rezerwacyjna) non può superare l’1% del prezzo indicato nel prospetto (art. 32 ust. 2).
4. Firmare il contratto con il costruttore. Con questo contratto (umowa deweloperska) Lei paga su un conto fiduciario abitativo (mieszkaniowy rachunek powierniczy, art. 6–7). Lei versa le rate sul conto dopo il completamento di ciascuna fase dei lavori indicata nel cronoprogramma (harmonogram), e il costruttore gliene dà comunicazione su carta o su un altro supporto durevole (art. 8 ust. 3). Con il conto aperto la banca paga al costruttore la quota di ogni fase solo dopo averne accertato il completamento (art. 16 ust. 1); con il conto chiuso gli paga tutto solo dopo il trasferimento della proprietà con atto notarile (art. 15). Le fasi sono almeno 4 e ciascuna vale dal 10 al 25% dei costi complessivi dell’intervento (art. 24 ust. 2). Il costruttore versa anche un contributo al Fondo di garanzia (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG): 0,45% con conto fiduciario aperto e 0,1% con conto chiuso (regolamento del 21.06.2022, Dz.U. 2022 poz. 1341). Il contributo è a carico del costruttore, non dell’acquirente.
5. Il notaio e la lingua. Gli atti notarili in Polonia si fanno in polacco. Su sua richiesta il notaio può compiere l’atto, in aggiunta al polacco, anche in un’altra lingua, se ne ha una conoscenza certificata come quella dei traduttori giurati, oppure con un traduttore giurato (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 della legge sul notariato, testo unico Dz.U. 2026 poz. 614). Se Lei non conosce il polacco e la traduzione non è allegata, il notaio deve tradurle l’atto, personalmente o tramite traduttore (art. 87 § 1 pkt 1). Conviene concordare la lingua e il traduttore prima della data della firma.
6. Il codice fiscale polacco (NIP). Senza numero PESEL si chiede il NIP con il modulo NIP-7, nella versione in vigore dal 1° gennaio 2026 (Dz.U. 2025 poz. 1681). Se Lei non risiede in Polonia e non paga l’imposta polacca sul reddito, l’ufficio competente è il Drugi Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście (art. 4 pkt 3 lit. b, testo unico Dz.U. 2026 poz. 151). Chieda al notaio con anticipo se il NIP le serve per il suo atto.
7. L’origine dei fondi. Il notaio e l’intermediario immobiliare sono soggetti obbligati della legge antiriciclaggio (testo unico Dz.U. 2025 poz. 644). Per le operazioni occasionali la soglia è di 15.000 euro (art. 35 ust. 1 pkt 2 lit. a). L’origine del denaro si verifica «w przypadkach uzasadnionych okolicznościami», cioè quando le circostanze lo giustificano (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). Se i soldi arrivano dalla vendita di una casa in Italia, da un’eredità o da risparmi, tenga pronti i documenti che lo dimostrano.
Mutuo in Polonia per chi guadagna in euro
La legge polacca sul credito ipotecario (testo unico Dz.U. 2025 poz. 720, art. 6 ust. 1) è chiara: il mutuo si concede solo nella valuta, o indicizzato alla valuta, in cui il consumatore percepisce la maggior parte dei redditi o detiene la maggior parte dei suoi patrimoni. Con stipendio e risparmi in euro, la strada è un mutuo in euro. Condizioni, quota di mezzi propri e tempi li verifichi con un consulente del credito (doradca kredytowy) prima di prenotare.
Le tasse in breve
- All’acquisto in Polonia: IVA già nel prezzo del nuovo; PCC 2% sull’usato. Sull’usato esiste un’esenzione per chi non ha mai avuto la proprietà di un’abitazione (art. 9 pkt 17 della legge PCC); se possiede già una casa in Italia, chieda al notaio prima dell’atto se l’esenzione si applica.
- Se rivende entro 5 anni: l’imposta polacca è del 19% sul reddito (dochód) ricavato dalla vendita, non sul prezzo; i 5 anni si contano dalla fine dell’anno dell’acquisto (legge PIT, testo unico Dz.U. 2026 poz. 592).
- Se affitta: in Polonia c’è la tassazione forfettaria degli affitti privati, 8,5% fino a 100.000 zł l’anno e 12,5% sull’eccedenza (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a della legge sull’imposta forfettaria sul reddito, ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym, testo unico Dz.U. 2025 poz. 843, situazione normativa a ottobre 2026).
- In Italia: l’Ivie all’1,06%, con detrazione dell’imposta patrimoniale polacca.
Gli importi, il notaio e le altre voci, con un esempio di calcolo, li trova nel calcolo completo dei costi d’acquisto. Per l’Ivie e la dichiarazione dei redditi in Italia si rivolga al suo commercialista.
Chi siamo e cosa facciamo per Lei
Jawno è un servizio di intermediazione immobiliare. L’intermediario è Vladyslav Moroz, ditta individuale (JDG) con assicurazione di responsabilità civile professionale (OC). Ecco cosa facciamo per chi compra un appartamento nuovo dall’Italia:
- Nessun compenso da Lei. Nell’acquisto dal costruttore sul mercato primario l’acquirente non ci paga nulla (0%).
- Segnalazione prima della visita. Dobbiamo segnalarla all’ufficio vendite del costruttore (biuro sprzedaży) prima della sua prima visita in autonomia. Per questo la segnalazione va fatta prima che Lei vada per conto suo all’ufficio vendite.
- Visita insieme. All’ufficio vendite andiamo con Lei.
- Documenti. Leggiamo con Lei il prospetto informativo e la bozza del contratto e Le indichiamo cosa chiedere al costruttore o a un avvocato.
- Sette lingue. La assistiamo in 7 lingue, compreso l’italiano.
- Prezzi con fonte e data. I prezzi sul sito vengono da dane.gov.pl e riportano la data dei dati. Come li elaboriamo lo spieghiamo nella pagina da dove vengono i nostri dati sui prezzi.
FAQ
Un italiano ha bisogno di un permesso per comprare casa in Polonia?
No. La legge polacca del 24 marzo 1920 sull’acquisto di immobili da parte di stranieri (testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278, art. 8 ust. 2) esonera dal permesso (zezwolenie) del Ministero dell’Interno i cittadini e le imprese dello Spazio economico europeo e della Svizzera. I periodi transitori per gli acquirenti UE sono scaduti nel 2009 e nel 2016. Situazione normativa a ottobre 2026.
Comprare casa in Polonia conviene?
Dipende dal suo obiettivo, e nessuno può garantirle un guadagno. Secondo Eurostat, nel II trimestre 2026 i prezzi delle abitazioni sono saliti su base annua del 6,3% in Polonia e del 4,0% in Italia. A Varsavia il prezzo medio di transazione del nuovo era 16.783 zł/m² (NBP, II trimestre 2026), circa 3.841 €/m² al cambio NBP del 6 ottobre 2026. Nel conto entrano anche il rischio di cambio, l’Ivie e i costi d’acquisto.
L’atto dal notaio in Polonia si fa in italiano?
No. Secondo l’art. 2 § 3 della legge sul notariato (testo unico Dz.U. 2026 poz. 614, situazione a ottobre 2026) gli atti notarili si redigono in polacco. Su richiesta il notaio può compiere l’atto, oltre che in polacco, anche in una lingua straniera, se ne ha una conoscenza certificata come quella dei traduttori giurati, oppure con un traduttore giurato (tłumacz przysięgły). Se Lei non conosce il polacco, l’atto deve esserle tradotto (art. 87 § 1 pkt 1).
Posso avere un mutuo in Polonia se guadagno in euro?
La legge polacca sul credito ipotecario (testo unico Dz.U. 2025 poz. 720, art. 6 ust. 1, situazione a ottobre 2026) ammette il mutuo solo nella valuta, o indicizzato alla valuta, in cui il consumatore percepisce la maggior parte dei redditi o detiene la maggior parte dei suoi patrimoni. Con stipendio e risparmi in euro, quindi, si parla di un mutuo in euro. Condizioni e mezzi propri necessari li verifichi con un consulente del credito (doradca kredytowy).
Se compro casa a Varsavia devo registrarmi in Polonia?
Solo se ci vive per più di 3 mesi. In quel caso il cittadino UE deve registrare il soggiorno di persona, al più tardi il giorno successivo alla scadenza dei 3 mesi dall’ingresso (art. 20 e 21 della legge sull’ingresso dei cittadini UE, testo unico Dz.U. 2026 poz. 1065, situazione a ottobre 2026). Il solo acquisto dell’appartamento non fa scattare questo obbligo.
Cosa protegge i miei soldi se compro un appartamento in costruzione?
La legge polacca sui costruttori (testo unico Dz.U. 2026 poz. 880, situazione a ottobre 2026). Lei paga su un conto fiduciario abitativo (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Con il conto aperto il costruttore riceve i soldi a fasi, dopo che la banca ha accertato il completamento di ciascuna fase; con il conto chiuso, solo dopo il trasferimento della proprietà. Le fasi sono almeno 4, ognuna dal 10 al 25% dei costi dell’intervento. La quota di prenotazione (opłata rezerwacyjna) non supera l’1% del prezzo. Il contributo al Fondo di garanzia (DFG) lo paga il costruttore.
Ha già in mente un complesso a Varsavia? Ci scriva prima della sua prima visita all’ufficio vendite. La segnaliamo al costruttore, leggiamo con Lei il prospetto informativo e la bozza del contratto, Le indichiamo cosa chiedere al costruttore o a un avvocato e all’ufficio vendite andiamo insieme. Per l’acquisto dal costruttore non le chiediamo alcun compenso.
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Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale né fiscale. Situazione normativa e dati a ottobre 2026.