Ha visto un appartamento nuovo a Varsavia da 690.000 zł e vuole sapere quanto costa davvero comprare casa in Polonia, tutto compreso. Più del prezzo di listino, per due motivi. Il primo sono i supplementi del listino: posto auto, cantina, a volte un giardino. Il costruttore deve pubblicarli sul proprio sito IVA inclusa (art. 19a ust. 1 della legge sui costruttori), quindi si scoprono prima di prenotare. Il secondo sono i costi che nel listino non compaiono: notaio e registro fondiario (księga wieczysta), con le tariffe massime circa 3.630 zł per un appartamento di questo prezzo, copie dell’atto escluse (calcolo nostro, situazione a ottobre 2026). Chi compra dall’Italia aggiunge traduttore ed eventuale procura. Sotto trova cosa controllare e come fare il conto.
Base giuridica: legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dell’acquirente di un’abitazione o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori (ustawa deweloperska, qui «legge sui costruttori»), testo unico Dz.U. 2026 poz. 880. Norme, aliquote e importi di questo testo si riferiscono alla situazione normativa a ottobre 2026.
Il prezzo totale in breve (ottobre 2026)
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| Voce | Dove la trova | Note |
|---|---|---|
| Prezzo dell’appartamento | listino sul sito del costruttore, prospetto informativo, contratto | IVA inclusa; nei contratti firmati dal 13.02.2026 è superficie utile × prezzo al m² (art. 5a) |
| Cantina, ripostiglio, garage (locali accessori) | listino sul sito, se non sono compresi nel prezzo | art. 19a ust. 1 |
| Posto auto, quota del garage | listino sul sito, contratto | IVA all’8% o al 23%, secondo la forma di vendita |
| Altre prestazioni a favore del costruttore | listino sul sito, contratto | art. 19a ust. 1 |
| Notaio e registro fondiario | non sono nel listino | onorario massimo fissato per legge, spese giudiziarie fisse |
| Traduttore, procura | non sono nel listino | solo se non legge il polacco o non firma di persona |
| Quota di prenotazione | contratto di prenotazione | non è un costo in più: si scala dal prezzo (art. 32 ust. 3) |
Cosa deve mostrare il costruttore nel listino online?
Dall’11 luglio 2025 valgono le norme sulla trasparenza dei prezzi (art. 19a e 19b della legge sui costruttori). Secondo l’art. 19a ust. 1 il costruttore pubblica sul proprio sito:
- il prezzo al metro quadro e il prezzo di ogni unità;
- il prezzo dei locali accessori (pomieszczenia przynależne) e dei diritti necessari per usare l’abitazione, se non sono compresi nel prezzo;
- le «altre prestazioni» (così le chiama la legge) che l’acquirente deve pagare.
Tutti gli importi sono IVA inclusa. Il costruttore pubblica anche la storia dei prezzi con le date (art. 19a ust. 1–2) e in ogni pubblicità indica la pagina del listino (art. 19a ust. 3). Gli stessi dati arrivano ogni giorno al ministero e sono pubblicati sul portale dane.gov.pl (art. 19b). Da qui vengono i prezzi del nostro sito, sempre con la data dei dati: lo spieghiamo nella pagina da dove vengono i prezzi che pubblichiamo.
Se i prezzi indicati dal costruttore non coincidono, Lei può pretendere quello più favorevole (art. 19a ust. 6). Il mancato rispetto di questi obblighi è una pratica lesiva degli interessi collettivi dei consumatori (art. 19a ust. 5). Per questo salvi uno screenshot datato del listino, con appartamento, cantina, posto auto e altre voci, prima di contattare l’ufficio vendite.
Come si calcola il prezzo dell’appartamento?
Per i contratti firmati dal 13 febbraio 2026 il prezzo dell’unità è il prodotto della superficie utile per il prezzo al m² (art. 5a della legge sui costruttori, introdotto dalla legge Dz.U. 2026 poz. 27). La superficie si misura secondo la norma polacca in vigore il giorno della domanda di permesso di costruire o della comunicazione dei lavori. Il metodo di misurazione va indicato nel contratto (art. 35 ust. 1 pkt 15) e nel prospetto informativo (campo «Sposób pomiaru powierzchni»).
In pratica: se nel contratto compare un giardino o una terrazza, chieda se rientra nella superficie e nel prezzo dell’appartamento o se è una voce a parte, poi confronti la risposta con il listino e con il prospetto.
Cantina e posto auto: supplemento o parte dell’appartamento?
La legge sulla proprietà dei locali (testo unico Dz.U. 2026 poz. 232) elenca tra i locali accessori, fra l’altro, la cantina, la soffitta, il ripostiglio (komórka) e il garage (art. 2 ust. 4). Il terreno e le parti dell’edificio che non servono solo ai singoli proprietari formano la proprietà comune (nieruchomość wspólna, art. 3 ust. 2).
Il posto auto (miejsce postojowe) si vende in forme diverse, e dalla forma dipende l’aliquota IVA. Prima di prenotare chieda all’ufficio vendite (biuro sprzedaży):
- Il posto auto o la cantina sono obbligatori con questo appartamento?
- In che forma li compro: quota di un garage che è un’unità separata con un proprio registro fondiario, oppure diritto di uso esclusivo di un posto nella parte comune?
- Quanto costano, e il prezzo del listino online comprende l’IVA con la stessa aliquota del contratto?
- I pagamenti per il garage vanno sullo stesso conto fiduciario (rachunek powierniczy) di quelli per l’appartamento?
Il costruttore può obbligarla a comprare il posto auto?
Sì, l’acquisto dell’appartamento insieme al posto auto può essere una condizione del contratto. Con la sentenza dell’8 novembre 2012 (I CSK 49/12) la Corte suprema polacca (Sąd Najwyższy) ha ritenuto che la clausola che obbligava l’acquirente a comprare l’unità insieme a una quota del garage multiplo non fosse abusiva.
Chieda quindi dei supplementi obbligatori prima del contratto di prenotazione (umowa rezerwacyjna), non al momento del contratto con il costruttore. Se all’appartamento da 690.000 zł si aggiunge un posto auto obbligatorio, il budget deve coprire entrambe le voci.
Il garage e la tutela dei suoi soldi. La quota di un garage comprata insieme all’appartamento nello stesso intervento rientra nella legge sui costruttori (art. 2 ust. 2 pkt 3–4) e si paga sul conto fiduciario abitativo (mieszkaniowy rachunek powierniczy; art. 16 ust. 1 pkt 2, art. 35 ust. 4 pkt 7). Ne resta fuori solo l’acquisto separato, non legato al contratto con il costruttore.
IVA sul posto auto: 8% o 23%?
Al 7 ottobre 2026 la vendita di abitazioni fino a 150 m² è soggetta all’IVA dell’8% (art. 41 ust. 2 e 12–12c e art. 146ef della legge IVA, testo unico Dz.U. 2026 poz. 1263). Prima dell’atto notarile verifichi di nuovo l’aliquota: l’avviso del ministro delle Finanze sull’eventuale fine del periodo previsto dall’art. 146ef si pubblica entro il 31 ottobre 2026.
Per il posto auto l’aliquota dipende dalla forma di vendita (situazione a ottobre 2026):
- posto in una parte comune, o diritto di uso esclusivo, venduto insieme all’appartamento: segue l’aliquota dell’abitazione, oggi l’8%;
- quota di un locale garage separato con un proprio registro fondiario: 23% (sentenza del tribunale amministrativo regionale di Varsavia del 7 dicembre 2009, III SA/Wa 1110/09; nel 2009 le aliquote erano ancora del 7% e del 22%).
Con un posto auto da 50.000 zł netti la differenza tra 23% e 8% è di 7.500 zł (calcolo nostro). Chieda al costruttore quale aliquota applicherà e controlli che il prezzo del listino, IVA inclusa, coincida con quello del contratto.
Dopo la consegna delle chiavi. Dal 1° gennaio 2025 il locale per i veicoli in un edificio residenziale rientra nella parte abitativa dell’edificio (art. 1a ust. 2c della legge sulle imposte e tasse locali, testo unico Dz.U. 2025 poz. 707). Il garage nel condominio, anche come unità separata, paga quindi l’imposta sugli immobili (podatek od nieruchomości) con l’aliquota abitativa: per il 2026 al massimo 1,25 zł al m², contro 12,00 zł al m² per gli «altri» edifici (M.P. 2025 poz. 726).
Notaio e registro fondiario: quanto aggiungere?
Il contratto con il costruttore (umowa deweloperska) si stipula per atto notarile (art. 40 ust. 1 della legge sui costruttori). L’onorario notarile (taksa notarialna), le copie dell’atto e le spese giudiziarie per l’iscrizione nel registro fondiario relative a questo contratto si dividono a metà tra costruttore e acquirente (art. 40 ust. 2).
Le tariffe massime le fissa il regolamento sugli onorari notarili (testo unico Dz.U. 2024 poz. 1566): tra 60.000 e 1.000.000 zł l’onorario è di 1.010 zł più lo 0,4% della parte oltre 60.000 zł (§ 3 pkt 5). Per il contratto con il costruttore si applica la metà (§ 6 pkt 15a), e la metà anche per il contratto che trasferisce la proprietà dell’abitazione, l’umowa przenosząca własność (§ 6 pkt 16). Le spese giudiziarie le fissa la legge sulle spese giudiziarie nelle cause civili (u.k.s.c., testo unico Dz.U. 2025 poz. 1228).
Esempio per un appartamento da 690.000 zł (calcolo nostro, tariffe massime, ottobre 2026):
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| Costo | Importo | Base |
|---|---|---|
| Quota di prenotazione (parte del prezzo, non un costo in più) | massimo 6.900 zł | art. 32 ust. 2–3 legge sui costruttori |
| Onorario per il contratto con il costruttore, la sua metà | massimo 882,50 zł netti, circa 1.085 zł con IVA al 23% | § 3 pkt 5, § 6 pkt 15a; art. 40 ust. 2 |
| Onorario per il contratto di trasferimento della proprietà | massimo 1.765 zł netti, circa 2.171 zł con IVA al 23% | § 6 pkt 16 |
| Copie dell’atto | 6 zł netti a pagina | § 12 |
| Iscrizione della pretesa derivante dal contratto con il costruttore | 150 zł, metà a carico del costruttore | art. 43 pkt 3 u.k.s.c.; art. 40 ust. 2 |
| Apertura del registro fondiario | 100 zł | art. 44 ust. 1 pkt 1 u.k.s.c. |
| Iscrizione della proprietà | 200 zł | art. 42 ust. 1 u.k.s.c. |
| Iscrizione dell’ipoteca (solo con mutuo) | 200 zł | art. 42 ust. 1 u.k.s.c. |
| Onorario per l’ipoteca (solo con mutuo) | al massimo ¼ della tariffa del § 3, calcolata sull’importo dell’ipoteca, più IVA al 23% | § 7 ust. 1 pkt 1 del regolamento |
| PCC sull’ipoteca (solo con mutuo) | 19 zł per un’ipoteca su somma non determinata, oppure 0,1% del credito garantito | art. 7 ust. 1 pkt 7 legge PCC |
Senza mutuo e senza contare le copie, la somma arriva a circa 3.630 zł (1.085 + 2.171 + 75 + 100 + 200 zł). È un tetto, nell’ipotesi che i costi del trasferimento siano tutti a suo carico: la legge divide a metà solo quelli del contratto con il costruttore, per il resto conta la bozza del contratto. Se il posto auto è una quota separata del garage, chieda al notaio come calcolerà onorario e iscrizioni per questa voce.
Cosa non deve aggiungere. La vendita soggetta a IVA non paga l’imposta sugli atti di diritto civile (podatek od czynności cywilnoprawnych, PCC; art. 2 pkt 4 lit. a della legge PCC, testo unico Dz.U. 2026 poz. 191). Unica eccezione: il 6% per chi compra il sesto appartamento, e ogni successivo, in uno o più edifici sullo stesso terreno (art. 7a). Con il primo appartamento non la riguarda.
Cosa cambia se compra dall’Italia
Le imposte sull’acquisto non dipendono dalla cittadinanza: i numeri sopra valgono anche per Lei (situazione normativa a ottobre 2026). Chi compra a distanza, però, ha alcune voci e alcuni passaggi in più.
- Nessun permesso, nessuna tassa per il permesso. Il cittadino italiano non ha bisogno del permesso (zezwolenie) del Ministero dell’Interno e dell’Amministrazione (MSWiA): la legge del 24 marzo 1920 sull’acquisto di immobili da parte di stranieri ne esonera i cittadini dello Spazio economico europeo e della Svizzera (art. 8 ust. 2, testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278).
- Documenti in polacco. La legge sui costruttori non regola la lingua del prospetto e del contratto. Un contratto in un’altra lingua è possibile se Lei lo chiede, conosce quella lingua, non è cittadino polacco ed è stato informato prima del diritto al testo polacco (art. 8 ust. 1b della legge sulla lingua polacca, testo unico Dz.U. 2026 poz. 81). Metta in conto documenti in polacco e qualcuno che li legga con Lei prima di pagare.
- Traduttore dal notaio. L’atto si redige in polacco. Su richiesta di una parte il notaio lo compie anche in un’altra lingua, da solo se ne ha una conoscenza certificata come un traduttore giurato, oppure con un traduttore giurato (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 della legge sul notariato, testo unico Dz.U. 2026 poz. 614). Se non conosce il polacco e all’atto non è allegata una traduzione, l’atto le va tradotto (art. 87 § 1 pkt 1). Il traduttore non è nell’onorario della tabella: chieda il preventivo quando fissa la data dell’atto.
- Procura dall’Italia. Se non viene di persona, la procura deve avere la stessa forma dell’atto, cioè l’atto notarile (art. 99 § 1 e art. 158 del codice civile polacco, testo unico Dz.U. 2026 poz. 795). Ne concordi la forma in anticipo con il notaio in Polonia.
- Origine dei fondi. Il notaio e l’intermediario immobiliare applicano la legge antiriciclaggio (testo unico Dz.U. 2025 poz. 644), anche alle operazioni occasionali da 15.000 euro in su (art. 35 ust. 1 pkt 2), e verificano l’origine del denaro quando le circostanze lo giustificano (art. 34 ust. 1). La banca segnala all’unità di informazione finanziaria (GIIF) i trasferimenti oltre 15.000 euro, anche dall’estero (art. 72 ust. 1). Tenga pronti i documenti: vendita di un immobile, risparmi, eredità.
- Cambio e affitto durante i lavori. Il listino è in złoty e i versamenti sul conto fiduciario seguono le fasi della costruzione (art. 8 della legge sui costruttori): se paga con euro, ogni versamento segue il cambio del giorno. Secondo l’istituto di statistica GUS («Efekty działalności budowlanej w 2025 r.», giugno 2026), nel 2025 un edificio plurifamiliare in Polonia si è costruito in media in 24,8 mesi. Se nel frattempo vive a Varsavia in affitto, quel canone fa parte del costo reale.
- Codice fiscale polacco. Senza numero PESEL il NIP si chiede con il modulo NIP-7; per chi non risiede in Polonia e non vi paga l’imposta sul reddito l’ufficio competente è il Drugi Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście (art. 4 pkt 3 lit. b della legge sulla registrazione e identificazione dei contribuenti, ustawa o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników, testo unico Dz.U. 2026 poz. 151). Se e quando il NIP serve per il suo atto, lo chieda al notaio.
Permesso, residenza e mutuo li trova nella guida per italiani che comprano casa a Varsavia.
Costo dell’appartamento a Varsavia: il calcolatore del prezzo totale
Nella scheda dei complessi c’è il calcolatore «Pełna cena zakupu» (prezzo totale di acquisto). Lei inserisce il prezzo dell’appartamento, della cantina e del posto auto, sceglie se l’unità è in costruzione o finita e indica se prende un mutuo. Il calcolatore usa le tariffe massime e le spese giudiziarie fisse, quindi dà un ordine di grandezza: i costi esatti li indicheranno il notaio e la banca. Lo provi sul calcolatore del prezzo totale nella scheda di NU! a Wola; gli altri complessi li trova tra gli appartamenti nuovi a Varsavia con prezzi IVA inclusa e data dei dati.
Checklist prima del contratto di prenotazione
- Salvi uno screenshot datato del listino del costruttore: appartamento, cantine, posti auto, altre prestazioni.
- Chieda il prospetto informativo (prospekt informacyjny). Il costruttore lo consegna gratuitamente, su supporto durevole, prima del contratto di prenotazione (art. 21 ust. 1–2).
- Chieda per iscritto se posto auto o cantina sono obbligatori e in che forma li compra.
- Stabilisca l’aliquota IVA di ogni voce e la confronti con il prezzo IVA inclusa del listino.
- Controlli nel prospetto e nel contratto il metodo di misurazione della superficie e se giardino o terrazza sono nel prezzo.
- Calcoli notaio e registro fondiario con la tabella o con il calcolatore; aggiunga traduttore ed eventuale procura.
- La quota di prenotazione (opłata rezerwacyjna) è al massimo l’1% del prezzo indicato nel prospetto (art. 32 ust. 2): per 690.000 zł al massimo 6.900 zł, scalati dal prezzo (art. 32 ust. 3).
FAQ
Quanto costa comprare casa a Varsavia oltre al prezzo dell’appartamento?
Per un appartamento nuovo da 690.000 zł, con le tariffe massime, notaio e registro fondiario costano circa 3.630 zł, copie dell’atto escluse (calcolo nostro, situazione a ottobre 2026): la sua metà dell’onorario per l’atto con il costruttore, circa 1.085 zł IVA inclusa, l’atto di trasferimento della proprietà, circa 2.171 zł, e 375 zł di spese giudiziarie. Si aggiungono le copie dell’atto, il traduttore e i supplementi del listino, come posto auto o cantina.
Il prezzo del costruttore in Polonia è IVA inclusa?
Sì. Secondo l’art. 19a ust. 1 della legge sui costruttori (testo unico Dz.U. 2026 poz. 880) i prezzi del listino online sono indicati IVA inclusa. Al 7 ottobre 2026 l’aliquota per le abitazioni fino a 150 m² è l’8% (legge IVA, testo unico Dz.U. 2026 poz. 1263). Prima dell’atto verifichi l’aliquota: entro il 31 ottobre 2026 il ministro delle Finanze pubblica l’avviso sull’eventuale fine del periodo previsto dall’art. 146ef.
Uno straniero paga più tasse per comprare casa in Polonia?
No. Le imposte sull’acquisto non dipendono dalla cittadinanza (situazione normativa a ottobre 2026). Se il costruttore vende con IVA non si paga l’imposta sugli atti di diritto civile (PCC), salvo il 6% per chi compra il sesto appartamento, e ogni successivo, nello stesso edificio o negli edifici sullo stesso terreno (art. 7a della legge PCC). Un cittadino italiano non ha bisogno nemmeno del permesso del Ministero dell’Interno (art. 8 ust. 2 della legge del 1920 sull’acquisto di immobili da parte di stranieri).
Il costruttore può obbligarmi a comprare anche il posto auto?
Può succedere. Con la sentenza dell’8 novembre 2012 (I CSK 49/12) la Corte suprema polacca ha ritenuto che la clausola che obbliga a comprare l’appartamento insieme a una quota del garage multiplo non sia abusiva. Chieda quindi per iscritto quali supplementi sono obbligatori prima del contratto di prenotazione e confronti la risposta con il listino sul sito del costruttore.
Che IVA si paga sul posto auto in Polonia?
Dipende da cosa compra. Il posto in una parte comune, o il diritto di uso esclusivo, venduto insieme all’appartamento segue l’aliquota dell’abitazione, oggi l’8%. Una quota di un locale garage separato, con un proprio registro fondiario, paga il 23% (tribunale amministrativo regionale di Varsavia, III SA/Wa 1110/09). Su 50.000 zł netti la differenza è di 7.500 zł (calcolo nostro, situazione a ottobre 2026).
Dal notaio in Polonia serve un traduttore?
Se non conosce il polacco, va messo in conto. L’atto si redige in polacco; su richiesta di una parte il notaio lo compie anche in un’altra lingua, da solo se ne ha una conoscenza certificata come un traduttore giurato, oppure con un traduttore giurato (art. 2 § 3 e art. 87 § 1 pkt 1 della legge sul notariato, testo unico Dz.U. 2026 poz. 614, situazione a ottobre 2026). Il costo del traduttore non compare tra le tariffe del regolamento sugli onorari notarili: lo chieda e lo concordi prima della data della firma.
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Situazione normativa a ottobre 2026.
Ha già scelto un appartamento e vuole conoscere il prezzo totale prima di prenotare? Ci scriva prima del primo contatto con l’ufficio vendite: la segnaliamo al costruttore e all’incontro andiamo insieme. Leggiamo con Lei il prospetto informativo e la bozza del contratto, compresi i supplementi obbligatori e i loro prezzi, e Le indichiamo cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. La assistiamo in 7 lingue, compreso l’italiano. Nell’acquisto dal costruttore l’acquirente non ci paga alcun compenso. L’intermediario è Vladyslav Moroz, ditta individuale (JDG) con assicurazione di responsabilità civile professionale (OC).
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