Вы ищете квартиру попросторнее на первичном рынке в варшавских Влохах (Włochy), а во время осмотра комплекса над головой пролетает самолёт. Аэропорт Шопена находится в этом районе, примерно в 8 км от центра, и занимает около 680 га (резюме стратегической карты шума аэропорта за 2022 г.). Прежде чем платить за бронирование, проверьте три вещи: лежит ли адрес в зоне ограниченного использования аэропорта и в какой именно её части, что показывают официальные карты шума и что застройщик написал об аэропорте в информационном проспекте. Каждую из них можно проверить самостоятельно: по официальным источникам и документам застройщика.
Все нормы и данные приведены по состоянию на октябрь 2026 г. Основной закон — Prawo ochrony środowiska (Закон об охране окружающей среды, далее POŚ), единый текст Dz.U. 2025 poz. 647 с изменениями.
Что такое зона ограниченного использования и кто её устанавливает
Зону ограниченного использования (obszar ograniczonego użytkowania, OOU) создают тогда, когда нормативы качества окружающей среды нельзя соблюсти за пределами территории объекта. Аэропорт входит в число объектов, перечисленных в art. 135 ust. 1 POŚ.
Кто создаёт зону, зависит от вида объекта:
- для объектов, которые всегда могут значительно воздействовать на окружающую среду, — сеймик воеводства постановлением (art. 135 ust. 2);
- для остальных объектов — совет повята (art. 135 ust. 3).
Постановление определяет четыре вещи (art. 135 ust. 3a): границы зоны, ограничения по назначению территории, технические требования к зданиям и порядок использования территорий.
Для аэропорта Шопена OOU создал сеймик Мазовецкого воеводства постановлением № 76/11 от 20 июня 2011 г. Оно вступило в силу в августе 2011 г. Искать его нужно по номеру и дате в Dziennik Urzędowy Województwa Mazowieckiego (Официальный вестник Мазовецкого воеводства). Именно оно, а не ориентировочная карта, решает, находится ли адрес в зоне.
Зоны Z1 и Z2 вокруг аэропорта Шопена: что в них разрешено
Постановление 76/11 делит территорию на две зоны. Их границы проходят по линиям одинакового ночного шума.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Зона | Граница | Что запрещает постановление |
|---|---|---|
| Z1 | внешняя граница по изолинии 55 дБ в ночное время | строительство новых одно- и многоквартирных жилых зданий, усадебных зданий, зданий коллективного проживания и объектов для детей и молодёжи |
| Z2 | от границы зоны Z1 до изолинии 50 дБ в ночное время | строительство больниц, домов социального ухода, объектов для детей и молодёжи, а также смена функции существующих зданий на такие |
По состоянию на октябрь 2026 г., согласно постановлению № 76/11 от 20 июня 2011 г.
Что это значит для семьи, подбирающей квартиру:
- Новая квартира в зоне Z1. Постановление запрещает там строить новые жилые здания. Если на карте адрес новостройки выглядит расположенным в Z1, попросите застройщика объяснить это и проверьте проспект.
- Квартира в зоне Z2. Жилые здания под запрет из таблицы не попадают, но постановление запрещает здесь строить объекты для детей и молодёжи, например новые детские сады или школы. Если ребёнку предстоят ежедневные поездки, посмотрите, где находятся существующие заведения и к какой школе по месту жительства (szkoła obwodowa) относится адрес.
- Технические требования. Какие требования к зданиям предусматривает постановление, проверьте в его тексте до бронирования.
Адрес за границей Z2 не означает тишины, а лишь то, что ограничения из постановления там не действуют.
Карта шума: где найти и как читать
Карты шума — второй, независимый источник. Они показывают уровни шума, но ничего не запрещают.
Кто их составляет. Стратегические карты шума составляют для городов с населением свыше 100 тыс. жителей и для основных аэропортов, а также для основных дорог и железнодорожных линий, раз в 5 лет, до 30 июня (art. 118 ust. 2 и 4 POŚ). Основной аэропорт — тот, у которого более 50 тыс. операций в год (art. 112a POŚ). Тот же пункт задаёт показатели, в которых приводят результаты: LDWN для всех суток и LN для ночного времени.
Карта аэропорта за 2022 г. Стратегическая карта шума аэропорта Шопена за 2022 г. охватывает части Влох, Урсуса и Урсынова, а также гмины Рашин, Михаловице, Пястув, Пясечно и Лесьнолас. Согласно её резюме, вне зоны ограниченного использования нет территорий, где были бы превышены уровни LDWN 60 дБ и LN 50 дБ (для больниц, школ и подобных объектов: 55 и 45 дБ). Резюме констатирует, что нет людей, подверженных превышениям.
Таким образом, по карте 2022 г. вне OOU авиационный шум укладывается в допустимые уровни. Это не значит, что самолётов не слышно.
Акустическая карта Варшавы. Стратегическую карту шума Варшавы, а также акустические карты 2012 и 2017 гг. можно найти на городском картографическом портале mapa.um.warszawa.pl. Они охватывают авиационный, автомобильный, железнодорожный и промышленный шум. Это важно: у конкретного адреса более неприятной может оказаться оживлённая улица или рельсы, а не самолёты. Найдите адрес и сравните слои по каждому источнику шума, особенно в ночное время.
Карты обновляют раз в 5 лет, поэтому всегда смотрите, за какой год слой.
Информационный проспект: где искать сведения об аэропорте
Образец информационного проспекта (prospekt informacyjny) — приложение к закону о защите прав покупателя жилья у застройщика (единый текст Dz.U. 2026 poz. 880). Об авиационном шуме в нём говорят два места:
- Поле об объектах по соседству. Оно называется «Информация о существующих объектах, расположенных по соседству с инвестицией и влияющих на условия жизни». Сноска к нему называет «в частности объекты, создающие неудобства: запах, шум, свет». Если инвестиция близка к аэропорту, проверьте, указал ли его застройщик.
- Инвестиции, планируемые в радиусе 1 км. В этой части образец называет, среди прочего, местные планы, решения об условиях застройки, решения об экологических условиях и постановления о зонах ограниченного использования.
Если оба поля пусты, а из окон видна глиссада захода на посадку, спросите об этом письменно до бронирования. Остальные поля проспекта мы разбираем в отдельном материале: полный чек-лист информационного проспекта.
Стоит спросить и о самом здании. Строительное право называет защиту от шума среди основных требований к объекту (art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. e, единый текст Dz.U. 2026 poz. 524). В отделе продаж застройщика (biuro sprzedaży) спросите, как проект выполняет это требование со стороны аэропорта: какие окна и какую вентиляцию предусмотрели в интересующей вас квартире.
Положена ли компенсация за шум аэропорта
POŚ предусматривает возмещение ущерба, возникшего из-за ограничений, введённых, среди прочего, постановлением об OOU. Правила по состоянию на октябрь 2026 г.:
- ущерб включает и снижение стоимости недвижимости (art. 129 ust. 2);
- требование можно заявить в течение 3 лет со дня вступления в силу акта, который ввёл ограничение (art. 129 ust. 4);
- платит тот, чья деятельность вызвала ограничения (art. 136 ust. 2);
- если акт вводит технические требования к зданиям, ущерб включает и расходы на их выполнение в существующих зданиях (art. 136 ust. 3).
Для зоны 2011 года срок тогда составлял 2 года со дня вступления постановления в силу, а оно вступило в силу в августе 2011 г. Этот срок давно истёк. Покупая сегодня квартиру в существующей зоне, не считайте компенсацию аргументом в пользу покупки. Если в будущем появится новая или изменённая зона, трёхлетний срок будет отсчитываться со дня вступления в силу нового акта. Положено ли требование в конкретном случае, оценит юрист.
Что может измениться в ближайшие годы
Ночная тишина. С 25 марта 2018 г. в аэропорту Шопена действует запрет на коммерческие взлёты и посадки с 23:30 до 5:30 (core night).
Программа защиты от шума. Постановление сеймика № 29/20 от 3 марта 2020 г. приняло программу охраны окружающей среды от шума для аэропорта Шопена. Это не новая зона ограниченного использования. Программа предполагает, среди прочего, удержание шума в границах OOU, установленных постановлением 76/11.
Расширение аэропорта. По сообщениям СМИ за январь–февраль 2026 г., аэропорт должен увеличить движение примерно с 600 до 800 операций в сутки, работы запланированы на 2026–2029 гг., а отчёт о воздействии на окружающую среду передан в региональную дирекцию охраны окружающей среды (RDOŚ). Это сообщения прессы, а не решения. Мы не знаем, изменятся ли границы зон и как.
Отсюда вывод: проверяйте состояние на день покупки, а не на день, когда вы читаете объявление. Планируемые застройки рядом, в том числе не связанные с аэропортом, проверяйте по отдельному руководству: как узнать, что построят рядом с квартирой.
Если вы не читаете по-польски
Постановление 76/11, образец информационного проспекта и сам проспект застройщика составлены на польском языке. Строки о соседних объектах и об инвестициях в радиусе 1 км в проспекте легко пропустить, если читать его по диагонали. Поэтому задавайте вопросы об аэропорте письменно: так у вас останется ответ в документе, а не только устный разговор в отделе продаж. Подробнее об остальных полях проспекта — в материале о проспекте. Jawno обслуживает клиентов на 7 языках.
Чек-лист перед бронированием квартиры во Влохах
- Найдите инвестицию на карте. На нашей карте новостроек Варшавы видно, где находится комплекс. Большинство точек на карте показывает приблизительное положение (улица или окрестности), а на странице инвестиции мы отмечаем, что положение приблизительное. Для проверки зон нужен точный адрес или номер участка.
- Проверьте постановление 76/11. Адрес в Z1, в Z2 или вне зоны? Какие технические требования действуют в этой зоне?
- Откройте акустическую карту Варшавы на городском картографическом портале и сравните слои авиационного, автомобильного и железнодорожного шума, днём и ночью.
- Прочитайте резюме карты шума аэропорта за 2022 г., особенно часть о территориях и людях, подверженных шуму.
- Проверьте проспект: поле об объектах по соседству и часть об инвестициях в радиусе 1 км.
- Спросите в отделе продаж о защите от шума: окна, вентиляция, сторона здания, куда выходит квартира.
- Осмотрите окрестности в разное время, в том числе вечером и рано утром, до 23:30 и после 5:30.
- Проверьте школу. Если есть дети школьного возраста, выясните, какая школа по адресу новой квартиры им положена.
Если хотите получить данные в одном месте, есть платные отчёты внешних сервисов. Например, Veriplace берёт 39 zł за один анализ квартиры в Варшаве, а отчёт охватывает, среди прочего, шум и местный план (по состоянию на октябрь 2026 г.). Источником права остаётся постановление об OOU.
См. также: новостройки Урсуса и Влох: дорога на электричке без машины.
FAQ
Можно ли строить новые квартиры в зоне Z1 аэропорта Шопена?
Нет. Постановление сеймика Мазовецкого воеводства № 76/11 от 20 июня 2011 г., создающее зону ограниченного использования (obszar ograniczonego użytkowania, OOU) вокруг аэропорта, запрещает в зоне Z1 строить новые жилые здания (одно- и многоквартирные, усадебные, общежития), а также объекты для детей и молодёжи (по состоянию на октябрь 2026 г.). Если адрес новостройки похож на расположенный в Z1, попросите застройщика объяснить это.
Чем карта шума отличается от зоны ограниченного использования?
Стратегическая карта шума показывает уровни шума и составляется раз в 5 лет (art. 118 Prawo ochrony środowiska). Зона ограниченного использования — правовой акт: постановление, которое задаёт границы, ограничения по назначению земли и технические требования к зданиям (art. 135 ust. 3a). Что можно строить, решает постановление, а не карта.
Получу ли я компенсацию за шум, если куплю квартиру в зоне аэропорта?
За зону 2011 года — скорее всего нет. Требования по art. 129 Prawo ochrony środowiska можно было подать в течение 2 лет со дня вступления постановления в силу, а оно вступило в силу в августе 2011 г. Сегодня этот срок составляет 3 года со дня вступления в силу акта, вводящего ограничение (правовое состояние на октябрь 2026 г.). Есть ли право на требование в вашем случае, оценит юрист.
Летают ли самолёты в аэропорту Шопена ночью?
С 25 марта 2018 г. в аэропорту Шопена действует запрет на коммерческие взлёты и посадки с 23:30 до 5:30 (core night). В остальное время полёты разрешены, поэтому квартиру стоит посмотреть вечером и рано утром, а не только днём.
Где в информационном проспекте искать сведения об аэропорте?
В двух местах: в поле о существующих объектах по соседству с инвестицией, влияющих на условия жизни (сноска называет объекты, создающие неудобства, в том числе шумовые), и в части о планируемых инвестициях в радиусе 1 км, где образец упоминает, среди прочего, постановления о зонах ограниченного использования (приложение к закону, Dz.U. 2026 poz. 880, по состоянию на октябрь 2026 г.).
Присматриваете квартиру во Влохах и хотите проверить её на предмет аэропорта? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика. Мы заявим вас как нашего клиента, в отдел продаж пойдём вместе и пройдём с вами по информационному проспекту и проекту договора, в том числе по полям о соседних объектах и инвестициях в радиусе 1 км. Подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Покупатель на первичном рынке не платит нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией.