Was eine Wohnung an einer Warschauer Metrostation kostet: Preise ganzer Einheiten in Złoty, nicht nur pro m²

Der Preis pro Quadratmeter sagt, wie teuer es an einer Station ist, aber nicht, ob die Wohnung in Ihr Budget passt. In unserem Katalog liegen 7 neue Projekte etwa 1 km Luftlinie von einer in Betrieb befindlichen Metrostation entfernt, und alle stehen an der Linie M2. Die Einheiten kosten dort von 497.943 PLN (Konopacka, ab 26,0 m²) bis 2.513.327 PLN (Srebrna 5). Die günstigsten Einheiten in fünf dieser sieben Projekte kosten weniger als 800.000 PLN (Stand 4. Oktober 2026). Der Text zeigt die Preisspannen ganzer Einheiten, erklärt, wie man aus dem Preis pro m² den Wohnungspreis berechnet, und nennt die Zusatzkosten.

Alle Beträge stammen aus den Preisdateien, die Bauträger auf dem Portal dane.gov.pl veröffentlichen (Art. 19b des Bauträgergesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880). Sie umfassen 22 Projekte aus unserem Katalog und 960 Einheiten im Angebot, nicht den gesamten Warschauer Markt. Die Entfernung messen wir in Luftlinie vom Punkt des Projekts auf der Karte bis zur Station.

Was kosten ganze Einheiten in Projekten an Stationen?

Unten sehen Sie Preis- und Flächenspannen der Einheiten in sieben Projekten bis etwa 1 km von einer in Betrieb befindlichen Station, beginnend mit der günstigsten Einheit im Angebot (Stand 4. Oktober 2026):

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Eigene Berechnung auf Basis von Daten von dane.gov.pl (Stand 4. Oktober 2026). Bruttopreise aus den Dateien der Bauträger, ohne Stellplatz und Kellerabteil. Die Datei der Rezydencja Liwska trägt das Datum 2. Oktober 2026.

Aus der Tabelle ergeben sich drei Dinge, die der Median pro m² verbirgt:

• Unter 600.000 PLN liegen die günstigsten Einheiten nur in zwei Projekten: Konopacka (497.943 PLN) und Rezydencja Liwska (575.000 PLN).
• Unter 800.000 PLN fällt die günstigste Einheit in fünf Projekten: außer den beiden genannten auch in Kowalskiego 37 (660.219 PLN), Premiera Bemowo (719.842 PLN) und NU! (780.000 PLN). In Srebrna 5 und Rzepichy kostet die günstigste Einheit mehr als eine Million Złoty.
• Der niedrigste Median pro m² bedeutet nicht die günstigste Wohnung. Rzepichy hat den niedrigsten Median (12.100 PLN/m²), doch es sind vier große Erdgeschosseinheiten ab 85,5 m², und die günstigste kostet 1.137.017 PLN.

Einstiegspreise betreffen meist die kleinsten Einheiten, halten Sie sie also nicht für den Preis einer typischen Wohnung. Das Angebot ändert sich täglich, prüfen Sie daher vor der Entscheidung die aktuelle Preisliste des Bauträgers.

Wie berechne ich aus dem Preis pro m² den Preis der Wohnung?

Den Preis einer Einheit erhalten Sie, indem Sie den Preis pro m² mit der Wohnfläche multiplizieren. Ein Beispiel für eine Einheit mit 45 m² (eine Rechnung, kein Angebot; den Preis einer konkreten Einheit nennt die Preisliste des Bauträgers):

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Dieselbe Fläche unterscheidet sich zwischen zwei M2-Stationen in der Rechnung also um mehr als 700.000 PLN. Den Unterschied machen vor allem der Stadtteil und das Projekt selbst aus, nicht die Entfernung zur Station. Deshalb nennen wir keinen prozentualen „Metro-Aufschlag“: Bei 22 Projekten lässt sich der Einfluss der Station nicht vom Einfluss des Stadtteils und der konkreten Siedlung trennen.

Zum Vergleich mit der ganzen Stadt: Laut NBP lag der durchschnittliche Angebotspreis auf dem Warschauer Primärmarkt im 2. Quartal 2026 bei 18.488 PLN/m², der durchschnittliche Transaktionspreis bei 16.783 PLN/m². Das sind Durchschnittswerte aus einer anderen Stichprobe und nach einer anderen Methode als unsere Mediane.

Was kommt zum Preis aus der Datei des Bauträgers hinzu?

Die Preise in den Tabellen enthalten weder Stellplatz noch Kellerabteil, weil Bauträger sie gesondert verkaufen. In Konopacka weist die Datei bei 9 von 18 Einheiten ein verpflichtendes Kellerabteil aus, zum Preis von 23.600–68.000 PLN (Median 42.800 PLN). Diesen Betrag addieren Sie zum Wohnungspreis, der Einstiegspreis von 497.943 PLN ist also nicht für jede Einheit in diesem Projekt der Gesamtpreis. Eine Übersicht der Zusatzkosten, die Sie in der Preisliste prüfen sollten, finden Sie im Text über Zusatzkosten zum Wohnungspreis. Wenn Sie kein Auto kaufen, können Sie den Stellplatz weglassen, prüfen Sie aber in der Preisliste, ob er im jeweiligen Projekt nicht verpflichtend ist.

Heißt näher an der Metro teurer?

Ältere Untersuchungen sagen ja, betreffen aber ausschließlich die M1 und entstanden vor der Eröffnung der M2-Stationen in Targówek, Bródno und Bemowo. Home Broker meldete im Dezember 2014, dass Einheiten bis 5 Minuten Fußweg von einer Station in Bielany um 7,2 %, in Mokotów um 12,3 %, in Ursynów um 13,9 % und in Żoliborz um 21,4 % teurer waren. In einer Arbeit von 2016 (P. Torzewski, Primärmarkt Ursynów) bedeutete jeder weitere Kilometer von einer M1-Station einen um rund 172 PLN/m² niedrigeren Preis, also um 2,35 %.

In unseren Daten von einem einzigen Tag zeigt sich kein einfacher Zusammenhang. Die teuerste Gruppe sind Projekte in 1–1,5 km Entfernung von der Station, weil dort Projekte aus Wola, Mokotów und Praga-Północ landen (Median 26.802 PLN/m² für die Einheiten dieser Gruppe). In der Gruppe bis 500 m von der Station, also zwei Projekten in Targówek und einem in Bemowo, liegt der Median bei 17.423 PLN/m². Vergleichen Sie daher konkrete Projekte an Stationen, die Sie tatsächlich nutzen werden.

Welche Stationen sind in Betrieb und welche nur geplant?

Die Stationen aus der Tabelle sind bereits in Betrieb. Eröffnungsdaten von vier davon: Szwedzka und Trocka seit dem 15. September 2019, Bemowo seit dem 30. Juni 2022, Bródno seit dem 28. September 2022. Sie zahlen also für eine Verbindung, die bereits existiert.

Auf dem neuen M2-Abschnitt in Bemowo (Stationen Karolin, Chrzanów und Lazurowa) führt Metro Warszawskie seit dem 14. September 2026 Testfahrten durch, hat aber keinen Eröffnungstermin genannt (Stand Oktober 2026). Die Linie M3 befindet sich in der Planungsphase und hat keinen offiziellen Eröffnungstermin. Am nächsten zu geplanten M3-Stationen liegen in unserem Katalog Park Skandynawia (ca. 377 m von der Station Jana Nowaka-Jeziorańskiego) und Metro Art (ca. 709 m von der Station Mińska; ungefährer Punkt). Von in Betrieb befindlichen M2-Stationen sind sie heute etwa 4,9 km beziehungsweise etwa 1,9 km entfernt. Wir prognostizieren nicht, wie künftige Stationen die Preise beeinflussen.

Als Ausländer eine Wohnung an der Metro kaufen: die wichtigsten Regeln

Rechtsstand Oktober 2026. Dokumente und Notar arbeiten auf Polnisch, daher lohnt es sich, die Regeln vor der Reservierung zu kennen.

• Für die Wohnung ist keine Genehmigung nötig. Eine abgeschlossene Wohnung erwirbt ein Ausländer ohne Genehmigung des Ministers für Inneres und Verwaltung (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, einheitlicher Text Dz.U. 2017 Pos. 2278). Warschau liegt nicht in der Grenzzone (Art. 8 Abs. 3).
• Prüfen Sie genau, was Sie kaufen. Ein Anteil am Grundstück und an den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes erfordert keine Genehmigung. Gilt das Gesetz jedoch für Sie (Sie sind weder Bürger eines Staates des Europäischen Wirtschaftsraums noch der Schweiz und haben keine andere Befreiung) und wird mit der Wohnung ein Anteil an einer gesonderten Immobilie verkauft, etwa an einer Zufahrtsstraße, ist nach den Erläuterungen des MSWiA eine Genehmigung nötig. Die Stempelgebühr für die Genehmigung beträgt 1.570 PLN, und die Bearbeitung dauert laut MSWiA in der Praxis 2–4 Monate, mitunter länger. Ein Erwerb ohne erforderliche Genehmigung ist nichtig (Art. 6 Abs. 1), klären Sie den Kaufumfang also vor der Reservierung.
• Die Dokumente sind auf Polnisch. Das Bauträgergesetz regelt die Sprache des Prospekts und des Vertrags nicht. Die notarielle Urkunde wird auf Polnisch errichtet; wenn Sie kein Polnisch können und keine Übersetzung vorliegt, übersetzt der Notar die Urkunde selbst oder über einen vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły). Der Notar verliest die Urkunde und muss sich vergewissern, dass Sie Inhalt und Bedeutung verstehen (Art. 2 § 3, Art. 87 § 1 Nr. 1 und Art. 94 § 1 des Notariatsgesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 614). Vergleichen Sie Beträge aus der Preisliste mit dem Original, nicht mit einer automatischen Übersetzung der Seite.
• Warten auf die Schlüssel heißt Miete zahlen. Laut GUS dauerte der Bau eines Mehrfamilienhauses in Polen 2025 im Durchschnitt 24,8 Monate vom Baubeginn bis zur Nutzungsübergabe (Veröffentlichung „Efekty działalności budowlanej w 2025 r.“ vom 30.06.2026). Wie Sie einen realistischen Termin einschätzen, beschreiben wir im Text darüber, ob der Bauträger rechtzeitig fertig wird.

Wie lesen Sie diese Daten und was fehlt in ihnen?

• Das ist unser Katalog, nicht ganz Warschau. Wir zählen 22 von 38 Projekten im Katalog, deren Dateien Einheiten mit Preis enthalten: 960 Einheiten im Angebot, davon 880 mit Preis pro m² Nutzfläche. Der Median dieser 880 Einheiten beträgt 16.696 PLN/m² (Stand 4. Oktober 2026).
• Der Punkt des Projekts ist ungefähr. Den genauen Standort kennen wir nur bei vier Projekten: Jaśminowy Mokotów, Park Skandynawia, NU! und Stilla.
• Luftlinie ist kein Fußweg. 600 m Luftlinie können einen deutlich längeren Weg bedeuten, wenn Gleise, Zäune oder eine stark befahrene Straße dazwischenliegen. Messen Sie die Strecke vom Gebäudeeingang bis zum Stationseingang und gehen Sie sie vor der Reservierung ab.
• Eine Einheit im Angebot ist nicht immer frei. Die Skanska-Dateien für Park Skandynawia und Jaśminowy Mokotów enthalten keinen Einheitenstatus, daher ist die Zahl der Einheiten im Angebot dort wahrscheinlich zu hoch.
• Das ist eine Momentaufnahme, kein Trend. Die Daten stammen aus Dateien vom 28. September bis 4. Oktober 2026 und zeigen daher nicht, ob die Preise an einer Station steigen oder fallen.

Einzelheiten für Pendler ins Centrum beschreiben wir im Text über Preise pro m² an den Stationen der M1 und M2, das Budget ohne Auto im Text über eine Wohnung an der Metro ohne Auto. Die Lage der Projekte zu den Linien sehen Sie auf der Karte der Neubauprojekte mit den Metrolinien.

FAQ

Was kostet eine Wohnung an der Metro in Warschau in Złoty?

In unserem Katalog liegen 7 Neubauprojekte etwa 1 km Luftlinie von einer in Betrieb befindlichen Metrostation entfernt. Die Preise der Einheiten beginnen bei 497.943 PLN (Konopacka, ab 26,0 m²) und reichen bis 2.513.327 PLN (Srebrna 5). Unter 800.000 PLN liegt die günstigste Einheit in fünf der sieben Projekte. Stand 4. Oktober 2026, eigene Berechnung auf Basis von Daten von dane.gov.pl.

Wie berechne ich aus dem Preis pro m² den Preis der Wohnung?

Multiplizieren Sie den Preis pro m² mit der Wohnfläche der Einheit. Bei 45 m² ergibt der Median des gesamten Datensatzes (16.696 PLN/m²) 751.320 PLN, doch das ist nur eine Beispielrechnung: Den Preis einer konkreten Einheit nennt die Preisliste des Bauträgers, und er hängt unter anderem von Etage und Grundriss ab. Rechnen Sie Kellerabteil und Stellplatz hinzu, wenn sie gesondert verkauft werden.

Bekomme ich eine Wohnung an der Metro für weniger als 800.000 PLN?

In einem Teil der Projekte ja. Laut den Dateien der Bauträger vom 28. September bis 4. Oktober 2026 kosten die günstigsten Einheiten an in Betrieb befindlichen M2-Stationen: Konopacka 497.943 PLN, Rezydencja Liwska 575.000 PLN, Kowalskiego 37 660.219 PLN, Premiera Bemowo 719.842 PLN und NU! 780.000 PLN. Das sind Einstiegspreise, keine typischen: Diese Einheiten sind klein, und das Angebot ändert sich täglich.

Braucht ein Ausländer eine Genehmigung für den Kauf einer Wohnung an der Metro?

Für eine abgeschlossene Wohnung nicht (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, Rechtsstand Oktober 2026). Eine Genehmigung kann nötig sein, wenn Sie zusammen mit der Wohnung einen Anteil an einer gesonderten Immobilie erwerben, etwa an einer Zufahrtsstraße; die Stempelgebühr für die Genehmigung beträgt 1.570 PLN.

Lohnt sich der Kauf an einer geplanten M3-Station oder am neuen M2-Abschnitt in Bemowo?

Verlassen Sie sich auf Stationen, die schon in Betrieb sind. Für die M3 und den neuen M2-Abschnitt in Bemowo gibt es keinen offiziellen Eröffnungstermin (Stand Oktober 2026); Testfahrten in Bemowo laufen seit dem 14. September 2026. Wir prognostizieren nicht, wie sich der Bau auf die Preise auswirkt.

Haben Sie ein Projekt an einer Station gewählt, von der aus Sie pendeln werden? Schreiben Sie uns vor Ihrem ersten Besuch im Verkaufsbüro (biuro sprzedaży) des Bauträgers. Wir melden Sie schon vor diesem Besuch als unseren Kunden an und gehen gemeinsam zum Termin; vorher gehen wir mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch und zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten. Käufer auf dem Primärmarkt zahlen uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Wir betreuen in 7 Sprachen.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand Oktober 2026.