Цена за квадратный метр показывает, насколько дорого у станции, но не говорит, впишется ли квартира в ваш бюджет. В нашем каталоге 7 новых жилых комплексов расположены примерно в 1 км по прямой от действующей станции метро, и все они стоят у линии M2. Лоты в них стоят от 497 943 zł (Konopacka, от 26,0 м²) до 2 513 327 zł (Srebrna 5). Самый дешёвый лот в пяти из этих семи комплексов стоит меньше 800 000 zł (данные на 4 октября 2026 г.). Ниже вы найдёте диапазоны цен целых лотов, расчёт цены из цены за м² и список доплат.
Все суммы взяты из ценовых файлов, которые застройщики публикуют на портале dane.gov.pl (art. 19b закона о девелоперской деятельности, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Расчёт охватывает 22 комплекса из нашего каталога и 960 лотов в предложении, а не весь рынок Варшавы. Расстояние считаем по прямой от точки комплекса на карте до станции.
Сколько стоят лоты в комплексах у станций?
Диапазоны цен и площадей лотов в семи комплексах не дальше примерно 1 км от действующей станции, начиная с самого дешёвого лота в предложении (данные на 4 октября 2026 г.):
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Жилой комплекс | Станция (линия) | Расстояние по прямой | Цена лотов, zł | Площадь, м² | Медиана, zł/м² |
|---|---|---|---|---|---|
| Konopacka | Szwedzka (M2) | ок. 629 м | 497 943 – 830 880 | 26,0 – 46,2 | 18 650 |
| Rezydencja Liwska | Bródno (M2) | ок. 899 м | 575 000 – 1 185 000 | 33,8 – 79,1 | 16 138 |
| Kowalskiego 37 | Trocka (M2) | ок. 206 м | 660 219 – 1 615 000 | 44,3 – 108,3 | 14 600 |
| Premiera Bemowo | Bemowo (M2) | ок. 380 м | 719 842 – 1 266 854 | 31,4 – 68,0 | 19 143 |
| NU! | Rondo Daszyńskiego (M2) | ок. 607 м | 780 000 – 2 141 000 | 29,4 – 95,9 | 24 500 |
| Srebrna 5 | Rondo Daszyńskiego (M2) | ок. 529 м | 1 089 878 – 2 513 327 | 38,7 – 74,9 | 30 448 |
| Rzepichy | Trocka (M2) | ок. 206 м | 1 137 017 – 1 524 474 | 85,5 – 121,0 | 12 100 |
Собственный расчёт по данным dane.gov.pl (на 4 октября 2026 г.). Цены брутто из файлов застройщиков, без парковочного места и кладовой. Файл Rezydencja Liwska датирован 2 октября 2026 г.
Из таблицы следуют три вывода, которые медиана за м² скрывает:
- Дешевле 600 000 zł самые дешёвые лоты есть только в двух комплексах: Konopacka (497 943 zł) и Rezydencja Liwska (575 000 zł).
- Дешевле 800 000 zł опускается самый дешёвый лот в пяти комплексах: кроме двух названных, это Kowalskiego 37 (660 219 zł), Premiera Bemowo (719 842 zł) и NU! (780 000 zł). В Srebrna 5 и Rzepichy самый дешёвый лот стоит больше миллиона злотых.
- Самая низкая медиана за м² не означает самую дешёвую квартиру. У Rzepichy самая низкая медиана (12 100 zł/м²), но это четыре крупных лота на первом этаже от 85,5 м², а самый дешёвый стоит 1 137 017 zł.
Стартовые цены обычно относятся к самым маленьким лотам, поэтому не принимайте их за цену типичной квартиры. Предложение меняется ежедневно, так что перед решением проверьте актуальный прайс-лист застройщика.
Как из цены за м² получить цену квартиры?
Цену лота получаем, умножая цену за м² на полезную площадь. Ориентировочный пример для лота площадью 45 м² (это расчёт, а не предложение; цену конкретного лота называет прайс-лист застройщика):
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Точка отсчёта | Цена за м², zł | 45 м² × цена за м², zł |
|---|---|---|
| Kowalskiego 37 (медиана) | 14 600 | 657 000 |
| Медиана всех 880 лотов с ценой за м² в нашей выборке | 16 696 | 751 320 |
| Srebrna 5 (медиана) | 30 448 | 1 370 160 |
Одна и та же площадь у двух станций M2 отличается в расчёте больше чем на 700 000 zł. Разницу создают прежде всего район и сам комплекс, а не расстояние до станции. Поэтому мы не называем «надбавку за метро» в процентах: при 22 комплексах нельзя отделить влияние станции от влияния района и конкретного микрорайона.
Для сравнения со всем городом: по данным NBP, средняя предложная цена на первичном рынке Варшавы во II квартале 2026 г. составляла 18 488 zł/м², а средняя цена сделок — 16 783 zł/м². Это средние значения по другой выборке и другой методике, чем наши медианы.
Что доплатить к цене из файла застройщика?
Цены в таблицах не включают парковочное место и кладовую, потому что застройщики продают их отдельно. В Konopacka файл указывает обязательную кладовую у 9 из 18 лотов, стоимостью 23 600–68 000 zł (медиана 42 800 zł). Эту сумму нужно прибавить к цене квартиры, так что стартовая цена 497 943 zł не является итоговой для каждого лота в этом комплексе. Обзор доплат, которые стоит проверить в прайс-листе, есть в статье о дополнительных платежах к цене квартиры. Если вы не покупаете машину, парковочное место можно пропустить, но проверьте в прайс-листе, не обязательно ли оно в данном комплексе.
Правда ли, что чем ближе к метро, тем дороже?
Более ранние исследования говорят, что да, но они касаются только M1 и появились до открытия станций M2 в Targówek, Bródno и Bemowo. Home Broker в декабре 2014 г. сообщил, что лоты в пяти минутах пешком от станции были дороже на 7,2% в Bielany, 12,3% в Mokotów, 13,9% в Ursynów и 21,4% в Żoliborz. В работе 2016 г. (P. Torzewski, первичный рынок Ursynów) каждый следующий километр от станции M1 означал цену ниже примерно на 172 zł/м², то есть на 2,35%.
В наших данных за один день простой зависимости не видно. Самой дорогой оказывается группа комплексов в 1–1,5 км от станции, потому что туда попали комплексы из Wola, Mokotów и Praga-Północ (медиана 26 802 zł/м² для лотов этой группы). В группе до 500 м от станции, то есть в двух комплексах в Targówek и одном в Bemowo, медиана составляет 17 423 zł/м². Поэтому сравнивайте конкретные комплексы у станций, которыми вы действительно будете пользоваться.
Какие станции действуют, а какие только планируются?
Станции из таблицы уже работают. Даты открытия четырёх из них: Szwedzka и Trocka — с 15 сентября 2019 г., Bemowo — с 30 июня 2022 г., Bródno — с 28 сентября 2022 г. Вы платите за дорогу, которая уже существует.
На новом участке M2 в Bemowo (станции Karolin, Chrzanów и Lazurowa) Metro Warszawskie проводит тестовые поездки с 14 сентября 2026 г., но дату открытия не назвало (на октябрь 2026 г.). Линия M3 находится на стадии проектирования, официальной даты открытия нет. Ближе всего к планируемым станциям M3 в нашем каталоге находятся Park Skandynawia (ок. 377 м от станции Jana Nowaka-Jeziorańskiego) и Metro Art (ок. 709 м от станции Mińska; точка приблизительная). До действующих станций M2 от них сегодня соответственно около 4,9 км и около 1,9 км. Мы не прогнозируем, как будущие станции повлияют на цены.
Иностранец покупает квартиру у метро: главные правила
Правовой статус на октябрь 2026 г.
- Разрешение на квартиру не нужно. Отдельное жилое помещение иностранец приобретает без разрешения министра внутренних дел и администрации (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Варшава не входит в приграничную зону (art. 8 ust. 3).
- Уточните, что именно вы покупаете. Доля в земле и в общих частях здания разрешения не требует. Но если закон распространяется на вас (вы не гражданин государства Европейской экономической зоны или Швейцарии и не имеете другого освобождения), а вместе с квартирой продаётся доля в отдельной недвижимости, например в подъездной дороге, то, по разъяснениям MSWiA, разрешение нужно. Госпошлина за разрешение — 1 570 zł, а рассмотрение занимает, по данным MSWiA, на практике 2–4 месяца, иногда дольше. Приобретение без необходимого разрешения недействительно (art. 6 ust. 1), поэтому определите объём покупки до бронирования.
- Документы будут на польском. Закон о девелоперской деятельности не регулирует язык проспекта и договора. Нотариальный акт составляется по-польски; если вы не знаете польского и перевода нет, нотариус переводит акт сам или через присяжного переводчика (tłumacz przysięgły). Нотариус зачитывает акт и должен убедиться, что вы понимаете его содержание и значение (art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1 и art. 94 § 1 Prawo o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Суммы из прайс-листа сверяйте с оригиналом, а не с автоматическим переводом страницы.
- Ожидание ключей — это время, когда вы платите аренду. По данным GUS, в 2025 г. многоквартирный дом в Польше строился в среднем 24,8 месяца от начала строительства до сдачи в эксплуатацию (публикация «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.» от 30.06.2026). Как оценить реальный срок, мы описываем в статье о проверке, сдаст ли застройщик дом в срок.
Как читать эти данные и чего в них нет?
- Это наш каталог, а не вся Варшава. Мы считаем 22 комплекса из 38 в каталоге, файлы которых содержат лоты с ценой: 960 лотов в предложении, из них 880 с ценой за м² полезной площади. Медиана для этих 880 лотов — 16 696 zł/м² (данные на 4 октября 2026 г.).
- Точка комплекса приблизительная. Точное местоположение у нас есть только для четырёх комплексов: Jaśminowy Mokotów, Park Skandynawia, NU! и Stilla.
- Прямая линия — не пешеходный маршрут. 600 м по прямой могут означать заметно более длинную дорогу, если на пути пути, заборы или оживлённая улица. Измерьте маршрут от входа в здание до входа на станцию и пройдите его до бронирования.
- Лот в предложении не всегда свободен. Файлы Skanska для Park Skandynawia и Jaśminowy Mokotów не содержат статуса лота, поэтому число лотов в предложении там, вероятно, завышено.
- Это один снимок рынка, а не тренд. Данные взяты из файлов от 28 сентября – 4 октября 2026 г., поэтому они не показывают, растут или падают цены у конкретной станции.
Подробности для тех, кто ездит в Centrum, описаны в статье о ценах за м² у станций M1 и M2, а о бюджете человека без машины — в статье о квартире без автомобиля у метро. Расположение комплексов относительно линий видно на карте новых комплексов с линиями метро.
FAQ
Сколько стоит квартира у метро в Варшаве в злотых?
В нашем каталоге 7 жилых комплексов находятся примерно в 1 км по прямой от действующей станции метро. Цены лотов в них начинаются от 497 943 zł (Konopacka, от 26,0 м²) и доходят до 2 513 327 zł (Srebrna 5). Дешевле 800 000 zł самый доступный лот есть в пяти из семи комплексов. Данные на 4 октября 2026 г., собственный расчёт по данным dane.gov.pl.
Как из цены за м² получить цену квартиры?
Умножьте цену за м² на полезную площадь лота. Для 45 м² медиана всей выборки (16 696 zł/м²) даёт 751 320 zł, но это только ориентировочный расчёт: цену конкретного лота называет прайс-лист застройщика, и она зависит, например, от этажа и планировки. К цене добавьте кладовую и парковочное место, если они продаются отдельно.
Можно ли купить квартиру у метро дешевле 800 тыс. zł?
В части комплексов можно. По файлам застройщиков от 28 сентября – 4 октября 2026 г. самые дешёвые лоты у действующих станций M2 стоят: Konopacka 497 943 zł, Rezydencja Liwska 575 000 zł, Kowalskiego 37 (660 219 zł), Premiera Bemowo 719 842 zł и NU! 780 000 zł. Это стартовые цены, а не типичные: такие лоты небольшие, а предложение меняется ежедневно.
Нужно ли иностранцу разрешение на покупку квартиры у метро?
На отдельную жилую квартиру не нужно (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами, правовой статус на октябрь 2026 г.). Разрешение может понадобиться, если вместе с квартирой вы покупаете долю в отдельном объекте недвижимости, например в подъездной дороге; госпошлина за разрешение — 1 570 zł.
Стоит ли покупать у планируемой станции M3 или на новом участке M2 в Bemowo?
Ориентируйтесь на станции, которые уже работают. Для M3 и нового участка M2 в Bemowo официальной даты открытия нет (на октябрь 2026 г.); тестовые поезда в Bemowo ходят с 14 сентября 2026 г. Мы не прогнозируем, как стройка повлияет на цены.
Выбрали комплекс у станции, от которой будете ездить? Напишите нам до первого визита в отдел продаж (biuro sprzedaży) застройщика. Мы заявим вас как нашего клиента ещё до этого визита и пойдём на встречу вместе, а заранее разберём с вами информационный проспект и проект договора и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Покупатель на первичном рынке не платит нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками. Обслуживаем на 7 языках.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовой статус на октябрь 2026 г.